房地产上市公司现状 - 2024年房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%，降幅较上年扩大2.6个百分点 [1] - 净资产均值为328.6亿元，较上年下降12.6%，降幅较上年扩大5.0个百分点 [1] - 净资产为负的企业13家，2022年—2024年资不抵债企业数量逐年增加 [1] - 央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6% [1] - 地方国企和央企上年同期总资产均值同比小幅增长，年内转为负增长 [1] 房地产上市公司资产结构 - 上市房企拿地谨慎，存货规模加速下滑 [2] - 受销售下降和融资受限影响，货币资金规模连续三年下降 [2] - 上市房企权益性投资规模降低，持有性物业投资速度放缓 [2] - 市场仍在筑底阶段，"好房子"建设加速，各项资产仍有可能继续下滑 [2] 房地产投资价值 - 2025年一季度新房市场延续修复态势 [2] - 房地产供需两端政策落位叠加"好房子"项目供给增加，预计核心城市市场将继续修复 [2] - 投资者将更加关注企业可持续运营能力，聚焦核心城市且具备不动产运营能力的企业更易获得青睐 [2] 物业服务上市公司动态 - 2024年至今共有两家国资物企成功登陆港交所主板市场 [2] - 泓盈城市服务与经发物业分别于2024年5月、7月成功上市，共计募集资金约2.53亿港元 [2] - 港誉智慧城市服务完成更名及更换管理层后被纳入资本市场物业板块 [2] - 物业板块IPO市场热度进一步下降 [2] 物业管理行业格局 - 物业管理行业正处于深度变革期，市场竞争加速分化 [3] - 头部物企凭借规模优势、品牌效应及多元化服务能力将在市场竞争中占据主导地位 [3] - 2024年管理面积前十的企业在管面积总额达52.42亿平方米，市场份额约占16.69%，较上一年提升0.51个百分点 [3] - 行业集中度或将进一步提升，头部企业有望通过市场拓展、并购整合等方式扩大市场份额 [3]

行业整体表现 - 物业服务行业头部效应显著，央国企表现更佳，分红稳中有升 [1] - 截至2025年4月30日，上市公司总市值达到2789.77亿元，市盈率均值为21.25倍 [1] - 央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%，两者相差21.57个百分点 [1] - 35家上市公司宣布发放2024年年度现金分红，总额144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05% [1] - 13家上市公司实施股票回购，涉及数量1.92亿股，金额10.53亿元 [1] 财务表现 - 2024年物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，较上年下降3.82个百分点 [2] - 央国企营收均值为55.55亿元，增速为6.57%，民营企业营收均值为42.77亿元，增速2.94% [2] - 上市公司毛利润均值为8.67亿元，同比下降2.40%，净利润均值为1.91亿元，同比下降20.20% [2] - 毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%，较上年分别下降1.29、1.33个百分点 [2] - 应收账款及票据总额为871.82亿元，同比增长3.19%，较上年下降5.22个百分点 [2] - 人员成本均值为16.45亿元，较上年微增0.44亿元 [2] 运营指标 - 管理面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，较上年下降4.67个百分点 [2] - 管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较上年下降2.01个百分点 [2] 行业发展趋势 - 物业服务上市公司通过"减量提质"策略实现可持续发展 [3] - "精管优拓"已成为行业转型的核心共识 [3] - 未来行业分化趋势或将进一步加剧 [3] - 优质企业有望通过战略调整和业务创新实现价值重估 [3] - 行业集中度或将进一步提升 [3]

物业费降价现象 - 重庆风花树小区物业费从1.8元/㎡/月降至1.3元/㎡/月，降幅达27.8% [3] - 2024年重庆、银川、青岛、武汉等地上百个小区物业费降幅集中在20%-35%区间 [4] - 全国范围内物业费普遍呈现下降趋势，高端项目物业费从7.6元/㎡降至3.8元/㎡的案例存在 [6][39] 物业费历史定价机制 - 75%住房物业费低于2元/㎡/月，2015-2023年全国商品房物业费年均涨幅8.2% [11][12] - 城镇化率从2000年不足30%升至67%，推动物业费成为普遍性支出 [10] - 90㎡住宅年物业费约2160元，占家庭支出比重显著 [14][15] 业主满意度与服务矛盾 - 2024年全国物业满意度评分73.1分（80分以上为良），中端住宅区不满占比达44.2% [20][23] - 重点城市物业缴费率82%，较前年下降，与服务质量感知直接相关 [27] - 业主核心诉求为质价相符，南京某高端楼盘因新增智能安防服务获15%涨价认可 [31][32] 物业费下降驱动因素 - 市场层面：28个大中城市住房空置率12%（一线7%/二线12%/三线16%），物业公司数量从2008年5.8万家激增至2024年37万家 [36][37][39] - 政策层面：《民法典》赋予业主选择权，2024年住建部新规要求费用调整需双过半业主同意，北京试点"菜单式收费" [40] 行业转型方向 - 物业公司从"管理"转向"服务"，部分企业新增家政、社区团购等增值服务 [45][46] - 技术应用成关键竞争力，智能巡检、机器人等设备投入影响服务效能 [47] - 房地产下行周期中物业板块现金流稳定性凸显，专业服务能力成核心竞争力 [52]

产业经济蓬勃发展，民生幸福持续升级 三亚天涯区：改革创新展活力 众多游艇在三亚天涯区海域驰骋。海南日报全媒体记者 王程龙 摄 海南日报全媒体记者 李梦楠 琼崖潮不尽，天涯曙色新。 热火朝天的建设，激荡风云的改革，改天换地的发展……回首来路，三亚市天涯区与海南这片热土同频 共振，在时代浪潮中劈波斩浪。 风雨兼程，砥砺奋进，天涯区经济社会发展水平不断攀升新台阶：2024年全区地区生产总值升至280亿 元，入选全国县域商业"领跑县"，一座现代化城市拔地而起;营商环境加速优化，开放政策红利释放，经济发 展稳中有进;各项社会事业蓬勃发展，城市能级大幅提升……绚丽多彩的天涯蝶变，是海南发展的一处生动缩 影。 传承红色光荣传统，一代代天涯人勇立时代潮头，在改革开放的浪潮中突破常规、大胆探索。 日前，一架多旋翼无人机搭载快递从三亚肖旗港起飞，仅用10分钟便跨越海域，降落在西岛社区渔民码 头，天涯区在"低空+物流"领域的创新实践正式落地; 推进生态系统生产总值(GEP)核算，《三亚市天涯区生态系统生产总值(GEP)核算技术指南》编制完成， 系全国首部市辖区技术指南; …… 红色根脉强筋骨 发展活力劲勃发 海浪轻拍沙滩，在三亚市 ...

核心观点 - 京能清洁能源2025年1季度盈利受一次性项目影响同比微降2.7%，但毛利因风/光新增装机同比增长11%，新分红政策超预期，上调估值和目标价，维持买入评级 [1] - 碧桂园服务2024财年毛利率下滑，核心业务收入占比增加，预计未来收入及毛利率下跌趋稳，核心利润2025 - 27年可温和增长，上调目标价，维持买入评级 [4][5] 公司研究 京能清洁能源 - 2025年1季度盈利同比微降2.7%，一次性影响较多，毛利同比增长11%，由风/光新增装机推动 [1] - 4月定出2025 - 27年分红政策，分红比率为可供分配利润的42%/44%/46%，上调2025 - 27年每股分红预期至0.18/0.21/0.24元 [1] - 提升估值至2025年的6.5倍市盈率（原为5.4倍），目标价上调至3.03港元，维持买入评级 [1] 碧桂园服务 - 2024财年年收入同比增长3.2%至439.9亿元，整体毛利率下滑1.4个百分点至19.1%，核心业务收入占比增加至约87.0%，非业主增值服务收入占全年收入约1.6% [4] - 预计未来收入及毛利率下跌情况更趋稳定，2025 - 27年大致维持在约18%，核心利润2025 - 27年可恢复温和增长 [4] - 因第三方收入占比领先行业，持有约168亿元净现金，上调目标价至8.36港元，维持买入评级 [5] 市场数据 全球主要指数 - 恒指收盘价22,505，升跌0.00%，年初至今升跌11.88%；国指收盘价8,231，升跌0.00%，年初至今升跌12.91%等 [2] 主要商品及外汇价格 - 布兰特收盘价61.33，三个月升跌 - 17.81%，年初至今升跌 - 17.77%；期金收盘价3,231.90，三个月升跌12.55%，年初至今升跌22.92%等 [3] 恒生指数成份股 - 包含长和实业、中电控股等多只股票的收盘价、市值、5天股价升跌、年初至今升跌等数据 [9] 国企指数成份股 - 包含吉利汽车、中信股份等多只股票的收盘价、市值、5天股价升跌、年初至今升跌等数据 [10] 经济数据 美国 - 5月5日公布美国Markit服务业PMI（四月），市场预期51.4，上次数据54.4；5月8日美联储利率决议，市场预期4.5% [8] 中国 - 5月9日公布中国贸易帐（美元）（四月），上次数据102.64B；5月10日公布中国CPI年率(%)（同比）（四月），上次数据 - 0.1% [8] 研究报告列表 深度报告 - 涵盖新能源、消费、互联网等多个行业2025年展望相关报告 [8] 每日报告 - 包含京能清洁能源、碧桂园服务等多家公司近期报告 [8]

报告公司投资评级 - 买入评级 [1][6][9] 报告的核心观点 - 调整碧桂园服务财务预测，利润率下降趋势趋于稳定，未来收入及毛利率更趋稳定，核心利润2025 - 27年可恢复温和增长 [6] - 上调目标价至8.36港元，维持买入评级，因其第三方收入占比领先、业务多元、依赖小，且持有大量净现金可降低股价下行风险 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务模型更新 - 碧桂园服务收盘价6.93港元，目标价8.36港元，潜在涨幅20.6% [1] 股份资料 - 52周高位8.03港元，低位4.08港元，市值22428.95百万港元，日均成交量8.57百万，年初至今变化25.54%，200天平均价5.79港元 [3] 财务数据一览 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万人民币）|42612|43993|47344|51321|55416| |同比增长（%）|3.0|3.2|7.6|8.4|8.0| |核心每股盈利（人民币）|1.17|0.90|0.91|0.95|1.01| |同比增长（%）|-21.4|-22.9|0.4|5.0|6.2| |前EPS预测值（人民币）| - | - |0.71|0.71| - | |调整幅度（%）| - | - |27.4|34.7| - | |市盈率（倍）|5.5|7.2|7.2|6.8|6.4| |每股账面净值（人民币）|10.82|10.95|11.38|11.93|12.57| |市账率（倍）|0.60|0.59|0.57|0.54|0.52| |股息率（%）|4.5|4.6|4.6|4.8|5.1| [5] 公司业务情况 - 2024年物管板块在管收费面积升至10.37亿平方米，循环可持续第三方项目收入占比升至98.9% [6] - 2024年收入439.9亿元，整体毛利率降至19.1%，核心业务收入占比增至87.0%，非业主增值服务收入占1.6% [6] 财务数据（损益表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|42612|43993|47344|51321|55416| |主营业务成本|(33880)|(35592)|(38567)|(41994)|(45495)| |毛利|8732|8401|8777|9327|9921| |销售及管理费用|(4209)|(4816)|(5079)|(5449)|(5823)| |其他经营净收入/费用|(3431)|(915)|(86)|390|661| |经营利润|1092|2670|3613|4268|4759| |财务成本净额|38|48|53|95|138| |应占联营公司利润及亏损|(51)|(12)|(12)|(13)|(15)| |税前利润|1080|2707|3653|4350|4883| |税费|(563)|(832)|(1122)|(1336)|(1499)| |非控股权益|(224)|(66)|(101)|(121)|(135)| |净利润|292|1808|2430|2894|3248| [10] 财务数据（资产负债简表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物|12637|15337|18766|22263|26072| |有价证券|808|580|580|580|580| |应收账款及票据|21606|23323|25565|27713|29925| |存货|516|613|736|883|1060| |其他流动资产|302|2375|2375|2375|2375| |总流动资产|35869|42228|48022|53815|60012| |投资物业|1305|1698|1698|1698|1698| |物业、厂房及设备|1657|1702|1808|1828|1752| |其他有形资产|426|421|412|401|386| |无形资产|23927|22162|21064|19996|18968| |合资企业/联营公司投资|600|533|521|508|493| |其他长期资产|5459|2509|2509|2509|2509| |总长期资产|33375|29026|28013|26939|25806| |总资产|69244|71255|76035|80754|85818| |短期贷款|729|352|435|865|908| |应付账款|17436|18824|20440|22257|24113| |其他短期负债|8218|9157|9930|10782|11631| |总流动负债|26384|28332|30805|33904|36652| |长期贷款|841|518|1295|952|999| |其他长期负债|3238|3325|3325|3325|3325| |总长期负债|4078|3843|4621|4277|4325| |总负债|30462|32176|35425|38181|40977| |股本|27067|26522|26522|26522|26522| |储备及其他资本项目|9089|10095|11525|13368|15501| |股东权益|36156|36617|38047|39890|42023| |非控股权益|2626|2462|2563|2683|2819| |总权益|38782|39079|40610|42574|44841| [11] 财务数据（现金流量表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |税前利润|1080|2707|3653|4350|4883| |合资企业/联营公司收入调整|51|12|12|13|15| |折旧及摊销|1925|1989|2150|2329|2531| |营运资本变动|2248|(249)|(121)|267|235| |利息调整|(38)|(48)|(53)|(95)|(138)| |税费|(1628)|(1046)|(977)|(1229)|(1418)| |其他经营活动现金流|977|510|0|0|0| |经营活动现金流|4615|3873|4664|5636|6108| |资本开支|(690)|(610)|(671)|(738)|(812)| |投资活动|(2777)|(3189)|(478)|(531)|(600)| |其他投资活动现金流|3113|5487|230|281|334| |投资活动现金流|(354)|1687|(919)|(988)|(1078)| |负债净变动|(684)|(699)|860|87|91| |权益净变动|(267)|(545)|0|0|0| |股息|(1255)|(985)|(1000)|(1050)|(1116)| |其他融资活动现金流|(589)|(593)|(178)|(186)|(196)| |融资活动现金流|(2794)|(2822)|(317)|(1150)|(1221)| |汇率收益/损失|(45)|0|0|0|0| |年初现金|11216|12637|15337|18766|22263| |年末现金|12637|15337|18766|22263|26072| [12] 财务比率 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |每股指标(人民币)| | | | | | |核心每股收益|1.171|0.903|0.907|0.952|1.012| |全面摊薄每股收益|1.171|0.903|0.907|0.952|1.012| |每股股息|0.295|0.296|0.297|0.312|0.332| |每股账面值|10.815|10.953|11.381|11.932|12.570| |利润率分析(%)| | | | | | |毛利率|20.5|19.1|18.5|18.2|17.9| |净利率|0.7|4.1|5.1|5.6|5.9| |盈利能力(%)| | | | | | |ROA|0.7|2.6|3.3|3.7|3.9| |ROE|0.8|4.9|6.4|7.3|7.7| |其他| | | | | | |净负债权益比(%)|净现金|净现金|净现金|净现金|净现金| |流动比率|1.4|1.5|1.6|1.6|1.6| |存货周转天数|5.6|6.3|7.0|7.7|8.5| |应收账款周转天数|185.1|193.5|197.1|197.1|197.1| |应付账款周转天数|187.8|193.0|193.5|193.5|193.5| [12] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价(交易货币)|目标价(交易货币)|潜在涨幅|发表日期|子行业| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |17 HK|新世界发展|买入|4.76|6.94|45.7%|2025年03月03日|香港房地产| |778 HK|置富产业信托|买入|4.34|5.86|35.0%|2024年12月12日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|73.65|96.10|30.5%|2024年09月03日|香港房地产| |823 HK|领展房托|买入|36.35|47.70|31.2%|2024年05月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|22.00|23.02|4.6%|2025年04月03日|香港房地产| |1109 HK|华润置地|买入|26.25|31.68|20.7%|2025年03月28日|内地房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.70|6.60|40.4%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.46|1.16|154.9%|2023年12月01日|内地房地产| |6098 HK|碧桂园服务|买入|6.93|8.36|20.6%|2025年05月02日|物业服务| |6626 HK|越秀服务|买入|2.88|4.30|49.4%|2025年03月21日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|5.39|6.30|16.9%|2024年09月05日|物业服务| |3319 HK|雅生活服务|买入|3.01|3.20|6.3%|2024年08月19日|物业服务| |9928 HK|时代邻里|中性|0.51|0.60|17.6%|2023年11月30日|物业服务| [9]

黄金市场 - 一季度全球黄金需求总量达1206吨 同比增长1% 在金价突破3000美元/盎司的背景下 [1] - 黄金ETF需求复苏 推动一季度黄金投资需求总量达552吨 同比增长170% 创2022年一季度以来最高水平 [1] - 中国零售投资激增带动金条与金币需求总量达325吨 同比增长3% 创历史第二高纪录 [1] 券商行业 - 49家券商一季度总营收1324亿元 同比增长27.1% 归母净利润553.87亿元 同比增长75.55% [1] - 自营业务为第一大收入来源 净收入485.66亿元 占比38.57% 经纪业务收入327.36亿元 占比26% [1] - 投行、资管及利息净收入占比较低 分别为5.3%、8.02%和6.26% [1] 电视行业 - 预估2025年全球电视出货量将同比下降0.7% 受美国关税政策和中国以旧换新政策影响 [2] 云计算市场 - 2024下半年中国公有云IaaS市场规模948.2亿元 同比增长13.8% 阿里云市场份额连续三个季度回升 [2] 零售行业 - 淘宝即时零售业务"小时达"升级为"淘宝闪购" 首日上线50个城市 5月6日推广至全国 [2] 水产品行业 - 小龙虾价格大幅下跌 中规格小龙虾从40元/斤降至17元/斤 跌幅超50% [3] - 国联水产表示小龙虾业务有所下滑 安井食品称小龙虾销量保持一定规模但价格略有下滑 [3] 医药行业 - 阿斯利康涉嫌偷逃进口税款160余万美元 可能面临最高800万美元罚金 [3] 科技行业 - 华为发布AI数据湖解决方案 集成数据存储、管理和AI工具链 可加速模型训练与推理效率 [4][5] 银行业 - 成都农商银行2024年资产规模达9142.6亿元 同比增长5.9% 连续第五年站上千亿级新台阶 [5] 投资市场 - 知名投资人麦朴思表示其基金95%的仓位为现金 认为当前市场环境下"现金为王" [5] 房地产行业 - 融创服务以8.27亿元出售彰泰物业80%股权 全面退出彰泰服务集团 [6] 医药行业 - 津药药业因垄断行为被处罚6919.24万元 包括没收违法所得4276.44万元和罚款2642.8万元 [6] 资本市场 - 证监会同意信通电子深交所主板IPO注册 [6] - 海天味业H股发行上市获中国证监会备案 拟发行不超过7.1052亿股 [9][10] 水泥行业 - 冀东水泥一季度亏损8.73亿元 营业收入39.03亿元 同比增长16.82% [11] 证券市场 - 创业板指上涨0.83% 沪深两市成交额1.17万亿元 机器人概念股10余股涨停 [12] - 算力概念股反弹 华为概念股表现活跃 银行股集体调整 [12]

交易概述 - 融创服务全资附属公司融远投资与广西老彰家物业服务有限公司签署协议，以8.27亿元的价格转让广西彰泰融创智慧服务集团80%股权 [1] - 交易完成后，融创服务将全面退出彰泰服务集团 [1] 交易背景 - 此次交易标志着融创服务与彰泰服务集团自2021年以来的战略合作正式终止 [1] 交易细节 - 交易标的为广西彰泰融创智慧服务集团80%股权 [1] - 交易对价为8.27亿元 [1]

指数表现 - 中证香港300内地高贝塔指数报890 34点 [1] - 近一个月下跌5 65% 近三个月上涨7 30% 年至今上涨5 77% [1] - 基日为2005年12月30日 基点为1000 0点 [1] 权重构成 - 十大权重股包括微创机器人-B（4 73%）、华虹半导体（3 15%）、小鹏汽车-W（2 82%）、碧桂园服务（2 63%）、国泰君安（2 61%）、中国金茂（2 61%）、阿里健康（2 57%）、药明生物（2 51%）、龙湖集团（2 3%）、微创医疗（2 26%） [1] - 香港证券交易所占比100 00% [1] 行业分布 - 房地产占比23 24% 金融占比20 61% 医药卫生占比17 65% 可选消费占比16 63% 信息技术占比10 68% [2] - 通信服务占比4 05% 原材料占比3 03% 主要消费占比2 09% 工业占比2 03% [2] 调整规则 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况会临时调整 [2] - 样本退市时从指数中剔除 收购、合并、分拆、停牌等情形参照细则处理 [2]

文章核心观点 5月1日新版《住宅项目规范》正式实施，从多维度诠释“好房子”标准，推动房地产市场变革，提升住宅品质和服务水平，重构供需格局，为行业转型带来契机，助力市场止跌回稳[2]。 立标准提速 - 新版《住宅项目规范》从安全、舒适、绿色、智慧四个维度定义“好房子”，按需求层次呈“金字塔”结构排列，且在各维度上比旧版规范要求更高，如住宅层高提升、电梯加装楼层降低等[3] - 2024年多地出台相关设计导则或指引，2025年更多省市密集出台标准，各地在参照国家标准基础上结合实际提出更高更细化要求，未来“立标准”工作将全面提速[3][4] 市场供需变化 - 住房需求从“有没有”向“好不好”转变，改善性需求成主力，但此前高品质住宅供应不足，产品迭代升级需求迫切[6] - “好房子”标准出台和限价政策解除使供应增加，各城市调整设计标准、推出优质地块，按标准打造的住宅受市场热捧，激活一二手房市场，助力房地产市场止跌回稳[7][8] 好房子开启新赛道 - “好房子”建设打破传统开发模式，从多方面提升标准，从“拼规模、拼速度”转向“拼品质、拼服务”，重塑房地产及其产业链竞争格局[10] - 住宅设计从“功能满足”向“体验优化”转变，需提升设计能力和技术，催生新工作内容[11] - 传统建造模式将被工业化建造取代，对建造技术和工艺要求提高，施工企业需强化技术适配能力[11] - 建材家居行业迎来发展机遇，高性能绿色建材、适老化材料、智能家居等市场需求增加，家居企业可提升设计和智能化水平[11] - 物业服务行业面临更高服务标准要求，需引入智能化管理系统、推广绿色物业管理模式，推动行业向高质量、高效率发展[12]