报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [2] 报告核心观点 - 2025年上半年中国零售行业呈现“线上稳增、线下分化”格局，消费升级与性价比需求并行是核心双引擎 [3] - 消费市场形成“两端升级、中间优化”格局，性价比消费主导下沉市场，高线城市追求品质体验，Z世代和银发经济是重要增长力量 [4] - 行业发展的核心驱动因素是消费分层、技术渗透和渠道融合，未来将向精准化、差异化、数字化方向转型 [20] 细分业态表现总结 线上零售 - 线上零售市场稳健增长，实物网上零售额同比增长6.0%，但渗透率略有下滑，面临存量竞争 [5] - 传统电商平台（阿里、京东、拼多多）合计市场份额达65%，京东GMV同比增长12%，拼多多农产品GMV突破5000亿元，同比增长30% [5] - 新兴内容电商平台爆发式增长，抖音电商618大促期间渗透率提升4.1个百分点，国货美妆品牌增速超35%，快手电商复购率保持在60%以上 [6] - 即时零售成为核心增长动力，前置仓模式销售额同比增长25%，美团小象超市增速达38.3%，淘宝闪购日订单量突破8000万单 [6] - 技术创新赋能显著，个性化推荐系统使用率达85%，带动销售额增长12%；京东智能仓库自动化率超90%，分拣效率提升5倍；AR技术渗透率达15%，带动相关品类销售额增长18% [7][8] 连锁超市 - 连锁超市行业转型分化加剧，47.5%的样本企业实现销售增长，但45%的企业面临利润下滑压力，“增收不增利”现象普遍 [9] - 行业整体规模收缩，开闭店比为0.67，净增门店135家，90%的企业门店调整数量为个位数，社区超市等小型业态成为拓店主力的方向 [10] - 42.5%的企业实现来客数增长，但客单价分化明显，步步高客单价同比增长9.9% [10] - 头部企业差异化发展，外资超市如沃尔玛山姆会员店续卡率超80%，市场份额提升0.9个百分点；本土超市中，盒马奥莱店净增52家，永辉超市“胖改”战略净增38家门店，华润万家以1266家门店规模保持行业第一 [11] 购物中心 - 购物中心市场复苏，客流同比增长8.7%，头部项目客流恢复至2019年同期95%以上水平，但项目间分化加剧 [12] - 体验业态升级是核心举措，头部项目体验业态占比已超35%，通过“零售+策展”、“零售+文旅”等创新模式吸引客流，如北京朝阳大悦城举办艺术展吸引超100万人次，带动销售额增长15% [12][13] - 会员店模式带动增长，山姆会员店在购物中心的渗透率提升5.2个百分点，麦德龙加速商品本土化 [13] - 线上线下融合深化，京东Mall、苏宁易购广场等项目打造沉浸式场景，天虹商场借鉴胖东来模式改造，销售额同比增长4.2% [14] - 行业面临空置率压力，部分二三线城市空置率超15%，品牌更替率提升至25%，成本压力同比增长4.3% [14] 行业挑战与未来趋势总结 行业共性挑战 - 消费疲软压力存在，消费者行为更理性，对价格敏感度提升，非必要支出缩减 [15] - 行业竞争加剧，量贩零食店分流超市客群，即时零售平台抢占生鲜日用品市场，线上流量争夺白热化，购物中心差异化竞争激烈 [15] - 成本压力持续上升，房租和人工成本同比增长4~5%，部分核心商圈房租涨幅超8%，33%的销售增长企业未能实现利润同步提升 [16][17] 未来发展趋势 - 线上零售将继续稳健增长，即时零售和技术赋能是核心，AI和AR/VR应用将更广泛，竞争重点转向供应链和服务质量 [18] - 连锁超市行业加速转型，社区化和线上融合是主要方向，供应链优化和数字化工具应用将深化，注重差异化竞争 [18] - 购物中心将持续深化体验升级，新兴业态如运动健身、剧本杀将加速入驻，“会员店+X”复合模式加速落地，数字化运营支出占比预计提升，更加注重可持续发展 [19] 行业总结 - 零售行业整体向精准化、差异化、数字化转型，技术驱动的效率革命、渠道融合的深度化、业态创新的精准化是未来三大清晰趋势 [20][21]

报告投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“增持”等具体股票投资评级，其核心内容是对华夏中海商业REIT（180607）作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs进行价值分析，强调其底层资产经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力[1] 报告核心观点 - 华夏中海商业REIT是首单以收购盘活模式落地的消费REITs，底层资产佛山映月湖环宇城经营业绩稳健，展现出强劲的运营韧性和稳定的增长潜力[1] - 该REIT的基金管理人华夏基金基础设施REITs管理经验丰富，原始权益人中国海外发展股东实力雄厚，为长期发展提供支撑[7][8][14] - 底层资产映月湖环宇城区位优势显著，周边竞争格局良好，出租率及租金水平持续提升，现金流表现稳定[33][36][61] - 基础设施项目估值存在显著增值，未来现金流预测显示其具备良好的分派率潜力，且原始权益人拥有丰富的储备项目，为未来扩募提供可能[78][82][83] 根据目录的总结 1 基金情况介绍 - 华夏中海商业REIT于2025年9月22日在深交所正式注册生效，基金管理人为华夏基金管理有限公司，原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司[6] - 基金发售价格为5.281元/份，份额总额3.00亿份，预计募集资金总额15.843亿元（不含相关费用）[3][24] - 战略投资者认购占比70%（其中原始权益人或其关联方占20%），网下发售占比21%，公众投资者认购占比9%[25] 2 基础设施项目所在行业情况 - 行业监管与政策环境积极，消费被定位为经济稳定运行的压舱石，“十四五”规划及2024年中央经济工作会议均强调扩大内需、提振消费[26][27] - 2024年中国社会消费品零售总额达48.79万亿元，同比增长3.48%，居民消费信心不断增强；城镇居民人均可支配收入为54,188元，同比增长4.57%[29] - 购物中心行业呈现整合加速、业态多元化、线上线下融合、科技赋能等发展趋势，行业集中度有望持续提升[32] 3 基础设施项目基本情况 - 底层资产为佛山映月湖环宇城，总建筑面积153,478.85平方米，是处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区重要节点城市佛山的核心商圈[33][35][40] - 项目出租率从2020年收购时的81%提升至2025年3月31日的97.92%，接近满租状态；2021-2024年销售额年均复合增长率约11%[36] - 租户结构分散，前十大租户月租金收入占比均未超过10%；业态组合均衡，零售、餐饮、体验、服务及展销租赁面积占比分别为48.84%、21.36%、14.22%、12.11%和3.47%[56][57][58] - 主要经营指标表现良好：2022-2024年月租金坪效从125.14元/平方米/月提升至154.15元/平方米/月；NOI Margin（扣除资本性支出后）保持在60%以上[61][67][73] 4 基础设施项目估值情况 - 截至2025年3月31日，采用收益法评估的基础设施项目估值为12.90亿元，较账面价值6.04亿元增值6.86亿元，增值率113.67%[78][79] - 评估关键假设包括预测期十年、折现率6.75%、运营净收益长期增长率2.25%等[79][81] - 现金流预测显示，2025年（4-12月）及2026年度年化现金分派率分别为4.77%和5.02%[82][83] 5 募集资金投向和未来扩募潜力 - 项目拟将85%的净回收资金用于投资广州亚运城二期、成都秦皇寺1号地商业项目及深圳中海超级总部基地项目等经批准的基础设施项目[3][83] - 原始权益人中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米，自2020年以来管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达22.3%和27.1%，展现出强劲的扩募潜力[3]

交通流量预测 - 京藏、京新、京礼等高速公路将出现潮汐车流，周六出京方向、周日进京方向通行压力增加[1] - 各滑雪场将陆续试营业或正式营业，崇礼是冬季滑雪娱乐和短期住宿的热门地区[1] 商业与消费活动 - 蓝色港湾、大悦城（000031）、万达广场、喜隆多、万象汇、合生汇等综合性商场热度较高[1] - 三里屯、崇文门、王府井（600859）、前门、广渠路、西单等热门商圈及部分餐饮娱乐场所周边道路客流、车流集中[1] - 商圈停车场进出口将出现车辆短时排队情况，地下停车场饱和时可选择周边合法停车地点[1] 教育相关交通 - 工作日早高峰期间，海淀、西城、东城、朝阳的部分学校，以及中关村、广渠门等中小学集中区域易出现车流集中情况[1] - 早高峰送学出行最好提前半小时以上出发或乘坐公共交通工具[1] 医疗相关交通 - 儿童医院、北京医院、西苑医院、复兴医院、儿研所、北医三院、同仁医院、积水潭医院等医院门前及周边道路车流量较大[1] - 医院周边交通高峰时段为7:00—13:00和下午部分时段[1]

西安文商旅融合模式概览 - 西安以“地标+Mall”模式重塑文商旅融合全国范式，历史场景与消费空间共同构筑“可触可感的盛唐”[1] - 2024年西安累计接待游客3.06亿人次，旅游总收入3760亿元，同比分别增长10.3%与12.3%[1] - 重点商业项目异地客群占比普遍达25%-40%，形成“地标承接型”与“价值破圈型”双轨并行商业格局[1] 地标共生型商业项目分析 - 银泰商业西安钟楼开元商城异地客群占比39.67%，通过天台“场景革命”打造城市会客厅并推出“赛博灵气天台2.0”等打卡点[3][4] - 西安大悦城节假日异地客群占比高达44.17%，发行“嘻遊记”系列潮玩手办销量超3.4万件，销售额突破200万元[9][10] - 曲江银泰百货异地客群占比40.1%，引进三大官方文博IP文创店并打造超3000㎡汉服体验街区[14][15][17] - 西安SKP异地客群占比29.2%，设置双语服务中心提供货币兑换与离境退税等国际化服务[19] - 大唐西市西市城购物中心依托遗址博物馆与风情街，打造丝路主题邮局及XR技术体验空间[20][21][23][24] 非地标共生型商业项目分析 - 小寨商圈多个项目异地客群占比突破35%，赛格国际购物中心占比35.86%但面临消费体验优化挑战[26][27] - 小寨·原力场异地客群占比35.19%，通过潮流品牌与首店经济补位商圈体验空白[27] - 金莎国际购物广场异地客群占比35.01%，以“平价+体验”模式布局影院、密室等休闲业态[28] - 西安大融城异地客群占比32.7%，构建“区域独家”品类优势矩阵并注重社会价值活动策划[29][30] 行业发展趋势与核心洞察 - 行业竞争从“区位竞争”升级为“价值引力场”构建，核心在于争夺消费者“心智占有率”[32] - 三大前瞻性洞察包括将历史文化资源转化为可消费场景、构建全程消费闭环、以国际化视野提升服务能级[32] - 商业空间角色被重新定义为文化传播媒介与城市形象窗口，推动行业从“租赁逻辑”向“价值共创逻辑”转型[32]

项目开业与市场背景 - 永旺梦乐城湘江新区店于11月27日正式开业，是公司在湖南布局的第2家门店，继去年9月长沙星沙店后 [2] - 项目总建筑面积达23.6万平方米，是湖南规模最大的永旺梦乐城，位于国家级湘江新区北部 [2] - 2025年前十个月长沙商业项目供应整体放缓，仅有2个商业体入市，永旺梦乐城湘江新区店在此背景下备受关注 [4] 项目定位与区位优势 - 项目以“城市生活能量场”为商业定位，致力于打造亲临体验的缤纷空间 [2] - 湘江新区2024年经济总量已突破5000亿元，稳居全国第一方阵，先进制造产业为区域持续导入大量品质消费人口 [5] - 项目周边环绕高入住率的大型新兴住宅区，提出“湘江新区 幸福感基地”核心理念，旨在升级区域商业能级 [5] 空间场景与特色主题区 - 项目引入自然采光与室内绿植系统，采用错层设计的空中连廊，构筑15米高水幕景观 [5] - 打造多个主题区，包括面积达800平方米的屋顶运动公园、4F草坪广场、4F夜间活力区及1F宠物专属乐园 [9] - 1F馆外夜市“好旺集”云集众多本地名店，4F夜间活力区营业至凌晨2点，共同构建完整夜间娱乐体验圈 [9] 品牌组合与业态布局 - 项目引进约260家品牌，涵盖零售、餐饮、娱乐休闲、儿童亲子等全业态 [8] - 强势集结16家首店品牌，包含冇言有阅、城市英雄SPORT SPACE等“首进”主力店及安踏超级店、麻六记等热门品牌 [11] - 餐饮业态规划150家门店，1F引进Kcooking等品质餐厅，4F聚焦以湖南菜系为主的30余家餐饮品牌 [12] 主力店与特色体验 - 永旺超市、MUJI、UNIQLO、中影国际影城等构建区域最强主力店组团 [10] - “城市英雄”利用跃层空间引入大型滑梯项目，提供从7米高处自由落体的刺激体验 [11] - “冇言有阅”书店融合巨型书架与投影映射技术，“鲁比猴”打造5大主题沉浸式冒险乐园，提供超60种体验项目 [11]

政策创新与商业环境优化 - 呼和浩特作为自治区首批试点城市于11月1日起正式实施境外旅客购物离境退税政策 [1] - 王府井奥莱与振华广场成为首批退税商店 政策旨在促进境外旅客消费和推动特色商品走向国际 [1] - 多部门协同在白塔国际机场设置专门场所 中国银行内蒙古分行作为退税代理机构通过多轮培训与双语指引提升服务质效 [1] 历史文化街区现代化运营 - 拥有400多年历史的塞上老街实现智慧旅游与文化深度融合 业态聚焦民族工艺品、文玩文创、非遗手办等特色领域 [3] - 街区获批国家级夜间消费和文化旅游集聚区、国家级旅游休闲街区等荣誉 [3] - 今年五一期间第六届塞上老街音乐美食季吸引游客约85万人次 实现旅游收入2000万元 [3] 商业综合体业绩与首店经济 - 华润万象城作为华润万象生活首进内蒙古的战略级商业综合体于2025年7月开业 [7] - 开业当日客流突破20万 3天累计客流50万 6天零售额突破1亿元 截至11月17日会员总量达55万 零售额突破11亿元 [7] - 项目近400家品牌中强势聚合近200家首店 31家品牌单日销售业绩全国第一 70家品牌单日销售业绩内蒙古第一 [7] 城市商业发展总体态势 - 2025年1-7月全市社会消费品零售总额达666.3亿元 同比增长9.8% [8] - 在强首府工程推动下形成中山路、东客站两大商业核心区、多个重点商圈与特色街区协同发展的商业格局 辐射消费人口超千万人 [8] - 通过优化营商环境、强化载体升级、推动业态创新汇聚发展新动能 [8]

中经记者杨让晨石英婧上海报道 日前，一年一度的2025 HOME TO LUXURY在上海恒隆广场举行。《中国经营报》记者现场采访了解 到，本次活动突破性地联动众多品牌推出 250 余种合作形式，成为上海恒隆广场有史以来规模最宏大的 品牌盛事。众多国际品牌同步设立特色互动展陈，不仅带来近 100 款首发新品，更呈现 180 余件独家限 定产品。在为期三天的活动中，上海恒隆广场的租户销售额相较去年活动实现近50%的增长。 据了解，2025 年对上海恒隆广场而言，是跨越与焕新的关键一年。6月，上海恒隆广场三期扩建项目封 顶，将新增13%可租赁面积、加深生活与商业的融合。 "恒隆力求打造出体验更为丰富、更具格调的生活方式新场景。"上海恒隆广场方面表示，在这片逐步成 型的"城市绿洲"中，户外空间将展现出丰富的可能性：从可以举办品牌沙龙、社群聚会的开放场地，到 可以进行户外瑜伽、身心疗愈的绿色角落，再到融入整体环境的宠物友好动线——公司致力于为每一位 访客创造多元、包容的高品质体验。 同时，上海恒隆广场也借助三期扩建这一契机，进一步将屋顶花园与浅水池改造成为都市中的 "云上会 客厅"，并将于 2026 年下半年开业，为 ...

行业核心趋势 - 购物中心餐饮业态重要性显著提升，凭借强烈的线下体验属性愈发受到重视，甚至出现购物中心正演变为“美食城”的市场声音 [2] - 第三季度餐饮业态新开门店表现持续亮眼，7月新开门店数量位居各业态第一，9月回升至第二位 [2] - 餐饮业态的角色定位从早期的基础配套，演变为承担引流功能的主力军，再到当前成为项目内容升级与场景焕新的主线 [40] 高端购物中心餐饮调改案例 - 南京德基广场一期7F打造占地约2000㎡的「花园食光」，引入古冬·海鲜火锅等6大品牌 [5][6] - 武汉恒隆广场B1层焕新升级约1757㎡的美食街区「恒享里 FunVille」，以“慢生活citywalk”为核心理念，优化动线并增设休憩空间 [5][8] - 丹尼斯大卫城对B1层餐饮进行大规模调改，引入LADERACH莱德拉（河南首店，客单价约181元）等高端品牌，并砍掉20%黄金铺位改造为艺术长廊 [5][12][13] - 武汉武商Mall B1F「武商里」美食街区引入20家品牌，包含何所有玉米说等5大首店品牌 [5][15] - 西安SKP B1层美食体验区扩容升级，汇集丛芸山等40余个档口 [5][18] - 上海尚嘉中心LG2层打造「FOOLU MART美食集市」，作为“WALK&EAT逛吃新主场”，引入DELI NYC等20余个餐饮品牌 [5][21][22] 大众化购物中心餐饮调改方向 - 强化主题、优化动线、营造氛围以提升沉浸感和社交属性，例如沈阳皇城恒隆广场B1层食通天·美食市集融入盛京水文文化，打造全国首个以“曲水流觞”为灵感的沉浸式美食社交场域 [24][24] - 通过首店经济打造差异化竞争力，例如十堰武商MALL引入澳挞等十堰首店，广州天河城B1层引入超30家品牌，其中10家为首店 [26][26] - 围绕特定客群消费习惯定制主题空间，例如北京建外环宇荟聚焦CBD职工，改造近4000㎡ B1街区，引入30余个餐饮品牌中超50%为北京首店或高口碑品牌 [28][28] 餐饮空间IP化策略 - 购物中心餐饮调改聚焦两种方式：对现有品牌与空间进行升级汰换；由商管公司主导打造主题餐饮集合空间，后者呈现加速普及趋势 [30] - 印力上海打造“印巷”系列自营餐饮IP，形成可适配不同场景的差异化产品线，并通过剧情化串联强化IP辨识度，已落地上海多个项目 [31][33] - 武商集团推出“武商里”业态，定位为“超市+生活方式街区”，已在武汉、黄石、十堰等多地项目落地，通过“首店经济+老店升级”战略汇聚品牌 [35][35] - 大悦城推出原创餐饮集合厂牌“大悦食集”，主打“策展型零售+餐饮厂牌”模式，已落地深圳大悦城和厦门大悦城 [37][37]

政策核心 - 境外旅客在武汉市购物离境退税将实施“即买即退”集中退付点服务，旨在提升国际旅客购物体验 [2] - 该服务于2025年11月17日正式实施 [12] 服务模式创新 - 上线5个“即买即退”集中退付点，将退税流程前置至市区，旅客无需在口岸排队办理 [4][5] - 符合条件的旅客购物后可直接前往市中心核心商圈的集中退付点办理退税，实现“市区直达” [5] - 审核通过后，预退税款可现场到账，实现“立等可取”和“即买、即退、即享” [5] - 各集中退付点设立服务台，由专业服务人员提供一对一指导 [5] 操作流程 - 旅客需在贴有“离境退税”标识的商店消费，同一天在同一商店购物金额需超过200元人民币 [7] - 办理退税时需持本人有效出入境证件、购物发票及商店开具的《离境退税申请单》前往集中退付点 [7] - 旅客需在购物后17天内从武汉天河机场离境 [12] 服务网络覆盖 - 武汉市共设立5家高端商场作为集中退付点，覆盖硚口区、江汉区、武昌区、青山区等核心区域 [9] - 集中退付点支持受理全武汉市111家退税商店开具的退税申请单，实现全域覆盖 [9][11] 行业影响与展望 - 武汉市现有111家离境退税商店，商品类型涵盖奢侈品、服饰、电子产品、工艺品等 [11] - 集中退付点的推出打破了单店服务局限，有望增强商圈集聚效应，促进区域消费升级 [11] - 此举是对现有离境退税模式的重要补充和优化升级，标志着武汉市在提升跨境旅客消费便利化水平方面迈出重要一步 [11]

文章核心观点 - 洋品牌寻求“中国合伙人”成为当前商业潮流，通过出售中国业务股权或引入战略投资者以应对本地市场挑战[6] - 此举旨在借助本地合作伙伴的经验与资源，解决增长乏力、竞争加剧、品牌老化等具体问题，并非走投无路[47][48] - 本地团队更熟悉本地市场，合作有望成为品牌在中国市场实现突破的转折点[49][50] 汉堡王中国 - 全球第三大汉堡品牌，但在中国市场表现垫底，门店数约1300家，远低于麦当劳和肯德基[10][12] - 2024年中国区年销售额约7亿美元，较2019年峰值下降约60%[16] - 单店平均年销售额仅约40万美元，远低于法国的380万美元和韩国的120万美元[8] - 进入中国市场时间晚，初期扩张缓慢，品牌存在感弱，促销活动效果不佳[12][13][14] - 面临加盟商纠纷，食材成本占销售额40%-50%，加上特许经营费和广告费，加盟商利润微薄[15] - 65%的门店500米范围内有肯德基，近50%门店受麦当劳蚕食[16] - CPE源峰将注资3.5亿美元，交易完成后持有汉堡王中国约83%股权[8] 哈根达斯中国 - 高端冰淇淋品牌，曾是中国商场顶流，2019年557家门店贡献近一半全球营收[20] - 近期业绩下滑，关闭近五分之一中国门店，2025财年第二季度客流量出现两位数百分比下降[20] - 早期通过高定价、核心商圈布局、礼品线和情感营销成功建立高端形象[22] - 信息差被打破，消费者发现其在美国售价比中国平均低30%，品牌形象受损[22] - 面临激烈竞争，DQ中国门店数达1721家，本土品牌凭借口味和性价比崛起[25] - 品牌需要寻找新卖点以重获消费者青睐[27] 荟聚购物中心 - 英格卡集团旗下购物中心品牌，在中国拥有10个重资产开发项目，人气旺盛[29][32] - 2025年北京西红门荟聚登顶北京人气商场TOP1，上海荟聚开业百日客流达300万，西安荟聚首日客流23万人次[31] - 出售背景源于母公司英格卡集团业绩压力，2024财年营收下滑5.5%，净利润同比下滑46.5%至8.06亿欧元[36] - 核心业务宜家中国2024财年营收较2019年下跌近30%，全球销售额从417亿欧元降至396亿欧元[34][35] - 母公司计划打包出售中国10座荟聚中心，首批无锡、北京、武汉项目涉及资金160亿元，以补充现金流[29][37] 迪卡侬中国 - 全球体育用品零售商，2024年全球业绩162亿欧元，但净利润同比下降15.5%[40] - 推行中高端化战略，产品均价从2022年128.81元升至2024年196.32元，部分产品价格翻倍[43] - 战略调整包括重新划分9大产品品类、新设4个高端专业线品牌、挖角lululemon中国高管、在核心商圈布局精品店[45] - 品牌转型引发消费者不满，“抛弃穷鬼”话题上热搜，被指“穷人买不起，富人看不上”[46] - 母公司考虑出售中国业务30%股权，估值10亿-15亿欧元，寻求合作伙伴助力品牌升级[39][47] 星巴克中国 - 作为成功案例被提及，在竞争激烈的中国咖啡市场第四季度营业收入达8.316亿美元，同比增长6%[7] - 与博裕资本达成战略合作，以40亿美元总价出售中国业务60%控股权，双方组建合资企业[7]