中国连锁经营协会日前发布的2025年购物中心行业经营情况调查快报显示，2025年购物中心行业在销 售、客流、租金等核心指标上呈现温和复苏态势，会员消费占比持续提升。(新华社) ...

首店筑牢根基 三里屯太古里南区入口的独栋建筑，始终是北京商业潮流的"晴雨表"。2008年项目开业时，优衣库北京 首店在此扎根，标志性的橙色外立面与开放式空间设计，成为无数人对三里屯的最初记忆。彼时国内商 业仍以传统百货为主，这座承载着首店概念的独栋，不仅开创了街区式消费场景，更让"首店"成为北京 商业的新鲜词汇，为三里屯注入了最初的潮流基因。 【编者按】新质生产力加速成长、产业升级步履铿锵、首都功能不断提升……"十四五"时期，我们见证 了北京高质量发展的坚实步伐。带着超5.2万亿地区生产总值的底气，这座城市开启了"十五五"的新征 程。值此2026北京"两会"之际，我们推出"乘风'十五五'北京的领与先"系列专题报道，聚焦北京在科技 创新、产业跃升、城市治理、民生改善等各领域的先行探索与引领实践，擘画高质量发展新图景的思路 与举措。 隆冬时节，三里屯街头依旧人头攒动，热度不减。作为北京时尚地标，三里屯太古里的商业版图正迎来 新升级，北区集结北京迪奥之家、路易威登之家等重磅奢品独栋旗舰店，构建起高端商业新格局；南区 的潮流活力、西区的社交娱乐与之遥相呼应，形成差异化互补的消费矩阵。这一现象并非一日之功，而 是太古地 ...

北京商报讯（记者 刘卓澜）1月27日，中国连锁经营协会发布2025年度中国购物中心行业景气度概览调 研结果显示，2025年购物中心行业在销售、客流、租金等核心指标上呈现温和复苏态势，会员消费占比 持续提升，数字化转型进程加速。不过，购物中心经营仍面临诸多挑战，空铺率及运营成本上涨等问题 需要持续关注。同时，如何平衡品牌级次与租金收益？如何提升客流转化效率？如何应对消费分级趋 势？都是企业普遍关注的重点。 租金方面，64.7%的项目实现租金收入增长，但大部分增长低于5%，增长超过10%的项目合计仅占 19.4%。同时，有二成项目租金收入下降。提袋率方面，41.0%的项目提袋率上升，我提袋率普遍提 升。购物中心通过精准营销、服务增强和场景营造有效提升了到场客流的转化效率。渠道方面，51.8% 的项目线上销售占比上升，41.7%的项目线上销售占比与上一年相比持平，线上渠道已从应急之举发展 为标准配置和增量来源。即时零售逐渐成为线上销售中新的增长点。 对于2026年上半年，调研显示，行业普遍乐观。76.3%的项目预计客流量将继续增长，64.7%的项目预 计销售情况将进一步提升，54.7%的项目看好未来6个月租赁表现。 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025Q4大部分资产业绩呈现边际改善，不同行业表现分化；2026年各行业发展趋势受多种因素影响，需关注运营管理能力及新增竞争等风险，建议关注业绩向好且有潜力的项目 [3] 各行业总结 总览 - 25Q4多数资产业绩边际改善，消费、产业园及仓储物流收入和EBITDA环比正增长，公用事业增长亮眼，能源及交通EBITDA同比降幅收窄；24/25年新发REITs可供分配金额完成率为79%/64% [3][6][8][11][13] 公用事业 - 已上市4只涉及4个领域，首创水务REIT扩募项目终止；首钢生物质Q4垃圾处理量和发电量同比增加，首创水务冬季处理量环比降、同比持平，绍兴原水供水量环比降、同比增，济南供热停热率低于预期且成本下降 [20][23] - 首钢生物质与新增项目协同，首创水务可能受竞品分流；2026年现金流预计稳定，业绩分化取决于运营方主动管理能力，也需关注季节性波动等风险 [32][35] 消费 - 12只REITs上市，涉及四类细分资产，商管运营能力强；Q4消费旺季，运营方主动调改，项目出租率和收缴率表现好，租金多数提升 [37][41][45] - 购物中心、奥特莱斯、超市配套和农贸市场各有表现；26年春节错期或使Q1业绩补偿性提升，扩内需政策有望激活市场 [49][56] 保租房 - 8只REITs上市，按招租模式分两类，客群画像有差异；政府主导型项目量价稳固，市场化项目以价换量，部分底商招商慢 [58][61] - 收入整体正增，利润率环比普遍下降，派息率下滑，厦门安居周边竞品多；2026年行业面临新增供给冲击，地方平台更稳健，市场化主体需精细化运营 [65][79][80] 能源 - 25Q4新增1单发行、1单扩募，区域分布分散；电量过半同比下滑，售电结构市场化交易电量占比稳中略降；电价同比稳中下行 [82][85][88] - 收入微降、EBITDA企稳，可供分配金额平均提升3%；26年机制电量托底收入，项目收益稳定性取决于电力交易策略 [94][97][100] 交通 - 25Q4无新增发行及上市，道路能级以双向四车道居多；部分项目因周边路网获引流或分流出清，七成项目车流同比下降 [104][107][108] - 通行费收入环比降、同比增，过半项目EBITDA利润率处年内低位，四成REITs可供分配金额同比提升；26年车流受分流影响或减弱，业绩支撑来自成本管控 [111][118][122] 仓储物流 - 25Q4新增发行1只，底层项目分布广泛；全国仓储租金承压，区域分化，市场化项目以价换量，整租型波动小 [128][131][135] - 收入与利润率普遍走弱，可供分配金额环比平均提升；短期内租金仍承压，项目业绩因区域和租赁模式而异 [138][142][147] 产业园 - 25Q4有首发和扩募，共20只上市；商务园区出租率和收缴率回升、租金待筑底，制造园区出租率和收缴率高、租金下行压力大 [149][155][159] - 基金收入边际改善初现，EBITDA依旧承压，个券可供分配金额变动分化；26年供给总量高位，市场深度调整，建议关注优质项目 [163][167][175] IDC - 已上市两单，经营模式为大客户长期协议；25Q4经营稳定，财务指标环比提高；26年基本盘稳定，需关注成本端供电及用电效率 [177][181][185]

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三里屯太古里升级改造进展 - 北区升级取得关键进展，迪奥、路易威登、蒂芙尼三座国际顶级品牌大楼已并肩开业，爱马仕大楼预计2025年春天开业 [2] - 北区近一半商业空间已完成焕新及品牌阵容优化，南区也完成了品牌矩阵的持续迭代升级 [3] - 自2025年12月北区多家品牌旗舰店集中启幕以来，三里屯太古里客流量实现大幅增长 [5] 项目定位与战略 - 南区定位维持“潮流”，聚集吸引年轻人的品牌；北区定位转向以奢侈品为主，注重高级设计感 [2][3] - 升级改造始于2022年，目标是巩固其作为首都国际消费地标的核心地位 [3][4] - 改造原则是巩固高端品牌核心优势，同时兼顾消费多元性，引入生活方式品牌、特色餐饮等覆盖不同客群 [4] 行业背景与转型 - 实体零售行业持续承压，进入2025年挑战加剧，行业面临深层次结构性调整 [2][5] - 2025年，北京SKP股权出售，英格卡购物中心与高和资本合作成立基金，共同持有无锡、北京、武汉三地荟聚，显示行业探索新路径 [5] - 王府井等商业巨头也在进行改造升级，例如将王府井喜悦购物中心转型为聚焦二次元等主题的“新国潮购物中心” [6] 改造意义与行业启示 - 专家认为，三里屯太古里的客流增长证明实体商业必须从“功能型消费”向“享受型消费”转型，提供云端无法替代的体验 [5] - 案例的借鉴意义在于坚持生活方式中心的转型方向，并保持持续的内容更新能力 [6] - 商业运营的核心在于通过环境艺术化、服务智能化、业态体验化，将卖场升级为承载情感与社交需求的文化场所 [6]

行业整体表现与核心策略 - 2025年12月，赢商网监测的23城410个人气购物中心月度场日均客流规模均值约为5.82万人次，环比提升2.5% [1] - 其中45个人气TOP1项目的场日均客流规模均值约9.86万人次，环比上涨3.8%，显示头部项目客流增长更为强劲，头部效应持续增强 [1] - 年终人气商场围绕三大核心策略展开竞争：通过引入“品质首店”加速调改以构筑护城河、通过情感链接从流量运营深化为心智占领、通过强主题场景营造将空间转化为社交传播焦点 [1][2][3] 头部项目运营策略与成效 - **首店策略与品牌焕新**：头部项目将引入首店作为运营常态以构建差异化竞争优势，例如上海五角场合生汇年内引入55家首店，北京中关村ART PARK大融城东区引入75家首店，深圳怀德万象汇区域餐饮首店占比超50% [1][45] - **情感链接与心智占领**：领先商场运营重点转向培育消费者认同与忠诚，例如上海龙之梦城市生活中心在20周年庆中设置“凭2005年小票享免单”环节唤起集体记忆，成都凯德广场·金牛借明星演唱会打造粉丝主场 [2][44] - **场景营造与活动引流**：购物中心通过高传播性主题场景成为城市节日打卡地，例如上海新天地石库门街区植入极光飘雪，西安大融城通过“奇游方寸・绮梦天马”主题布景构建沉浸式庆典，有效吸引全城人潮 [3][62] 重点城市与标杆项目分析 - **上海市场**：上海龙之梦城市生活中心2025年全年8次登顶超大型项目TOP1，日均客流超20万人次，商业体量22万㎡，聚集超600家品牌，年均品牌迭代率30%，出租率常年稳定在98%以上，2025年销售额达135亿元 [12][15] - **上海市场**：上海五角场合生汇跻身超大型项目前三，2025年销售额突破66亿元，同比增长4%，年客流达3900万人次，同比增长5%，年内引入近100家新店（其中55家为首店），并举办逾200场营销活动 [17][19] - **北京市场**：北京中关村ART PARK大融城东区于12月开业，开业三日客流突破50万人次，销售额超3500万元，项目以12万㎡商业体量、引入超300个全新品牌（其中东区首店至少75家），刷新区域商业体验 [42] - **深圳市场**：深圳怀德万象汇于11月底开业，为华润万象生活上市后首个签约的轻资产项目，总体量18万㎡，引进近400个品牌，其中区域级以上餐饮首店占比超50% [45] - **广深蓉市场**：深圳领展中心城通过引入迪卡侬等新店及举办明星应援等活动提升吸引力；成都凯德广场·金牛借张靓颖演唱会推出官方快闪等活动，排名提升4名首次进入成都超大型项目三甲 [44] - **其他重点城市**：广州万博四海城首次上榜，以高频高质主题营销活动建立认知；西安大融城以30%的年均品牌焕新率及超200场大型主题营销活动，排名跻身西安大型项目TOP3 [47][62] 榜单排名与城市格局 - **TOP50阵营（上海）**：上海有46个项目蝉联上榜，龙之梦城市生活中心、五角场合生汇、环贸iapm、前滩太古里、兴业太古汇、国金中心IFC等位列各细分体量榜单前列 [4][6][8] - **TOP30阵营（北京、深圳、广州、成都）**：四大城市12个人气TOP1项目中仅2个有变，北京中关村ART PARK大融城拿下大型项目TOP1，深圳领展中心城重回中小型项目榜首，深圳壹方天地、前海壹方城、广州正佳广场、成都IFS等位列各城市超大型项目榜首 [24][30][38][39] - **TOP20阵营（杭、宁、苏、汉、渝、西）**：六城18个TOP1项目中仅2个变动，杭州嘉里中心重回中小型项目榜首，西安西咸万象城升至大型项目TOP1，南京德基广场、苏州中心商场、武汉武商梦时代、龙湖重庆时代天街、西安赛格国际购物中心等位列各城市超大型项目榜首 [49][51][55][57][58][61] - **TOP10阵营（其他12城）**：天津天河城、长沙IFS、昆明顺城购物中心上升1名斩获城市榜首，青岛万象城、宁波天一广场、东莞民盈·国贸城、南宁万象城、SM厦门、贵阳万象城、乌鲁木齐CCMALL时代广场、福州万科烟台山商业漫步街区、石家庄万象城等位列各城市榜首 [66][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79] 新上榜与排名跃升项目亮点 - **新上榜项目**：2025年12月全国新上榜项目包括北京中关村ART PARK大融城、深圳万象前海、深圳怀德万象汇、成都锦城万达广场、广州万博四海城、慈溪吾悦广场、福州苏宁广场等 [44][83] - **排名显著提升项目**：宁波阪急百货凭借金色主题圣诞美陈及新开多家首店，排名提升3名；青岛丽达茂排名提升4名；砂之船（南京江宁）奥莱通过跨年大促及引入多家奥莱首店吸引客流 [64][82] - **其他亮点项目**：杭州滨江宝龙城通过9周年庆引入多家重磅首店，年内焕新超百家品牌；昆明顺城购物中心全年9次登顶，年末引入多家云南首店并举办多元营销活动 [64][81]

项目开业与规模 - 柬埔寨金边市目前规模最大的华人商超于当地时间1月25日正式开业 [1] - 开业的“优品购物中心”占地面积约1.6万平方米 [3] 项目定位与功能 - 商超旨在为金边居民及世界各地游客打造集购物、运动、美食与休闲于一体的“生活质感中心” [3] - 商超汇集柬埔寨本土最优质特色产品并支持本地产业发展，同时引进中国、韩国高品质产品 [3] 官方评价与支持 - 金边市市长坤盛指出，该商超的成功运营可满足首都居民日益增长的物质需求，同时有助于鼓励和吸引更多国际游客和投资者 [1] - 金边市市长坤盛表示，市政府致力于为各国投资者及各种合法商业活动提供优质服务，特别是贸易合作，并全力促进支持私营部门投资发展 [3] - 柬埔寨投资者商会联盟主席李坤泰表示，该商业场所为当地零售市场注入全新活力，将推动金边商业繁荣，为柬埔寨经济发展作出贡献 [3] 活动与影响 - 柬埔寨王室成员诺罗敦·珍娜公主受邀出席开业活动并表演节目 [3] - 该商超被视作展现多元文化交融、提升生活品质的优质空间 [3]

项目开业与改造 - 印力集团旗下南京江北印象汇于1月25日焕新揭幕，德国硬折扣超市奥乐齐的江北印象汇店同步开业 [1] - 项目改造自2025年10月启动，历时3个月完成升级 [1] 项目定位与招商 - 焕新后的江北印象汇以“公园式商业”为核心，打造融合“烟火气+娱乐+运动”的多元场景 [1] - 项目引入了9家南京首店及多家区域首店 [1] 项目影响 - 项目填补了桥北商圈的消费空白 [1]

北京高端商业格局演变 - 爱马仕、路易威登、迪奥和蒂芙尼等顶级奢侈品牌以独立建筑形态入驻三里屯太古里北区，爱马仕计划2026年春季开业，标志着北京继SKP与国贸商城后，高奢商业版图迎来第三位重量级玩家[1] - 三里屯太古里正从年轻潮流定位，向融合顶级奢侈品矩阵的复杂业态演变，整体对标伦敦国王十字街区、东京表参道等世界级文化创意区域[1] - 项目由南区（先锋区）、西区及北区（高端商业旗舰）组成，中间隔着包含3.3大厦、三联书店等在内的跨界文化社区，运营需前瞻性定位、招商及区域统筹能力以实现客流自然流动[1][2] 北区高端化升级的驱动因素 - 北区升级是时间沉淀与市场演进汇合的结果，其独栋、低密度的建筑形态曾因与品牌拓展策略（偏好开设一二百平方米精品店）不匹配而遇冷，部分空间曾被分割用于餐饮或配套[3] - 近年来中国奢侈品消费群体快速扩大且需求多元化，从皮具、成衣扩展至鞋履、配饰、家居、宠物用品等，品牌核心任务转向讲述美学故事与构建深度客户关系，需要更具表现力的物理空间[3] - 品牌为此次升级花费数年打磨外立面形态、材质和光影效果，项目运营方与政府基于城市更新及建设国际消费中心城市的目标密切配合，获得了充分的空间与支持[4] 商业生态的层次构建与运营策略 - 项目通过餐饮作为基础纽带，并在北区地下一层引入诺乐、Naza、45R、梵几、富华斋饽饽铺等具有故事性、设计感且价格区间更广的品牌，以缓冲高奢区域的质感，并与南区潮流消费形成平滑过渡[5] - 运营团队对“首店”标签保持清醒，侧重考察品牌内核坚实度、商业模式可持续性及独特人文或设计价值，例如引入诺乐也关注其代表的藏区文化与手工艺传承[5][6] - 项目旨在构建多元生活方式体验，希望消费者感受到的不仅是国际大牌，小型店铺更新周期更快，能为街区持续注入新鲜感并保留探索性与闲适感[5] 大三里屯的宏观定位与协同发展 - 北区升级是大三里屯发展构想的一环，该构想是北京建设国际消费中心城市、朝阳区作为主承载区的区域规划组成部分，目标是构建一个包容性的城市客厅，涵盖文化展览、艺术活动或公共休憩空间[6] - 运营方希望周边商业项目找到差异化竞争优势，共同提升整个商圈热度，对品牌自称“三里屯太古里店”持接受甚至欢迎态度，旨在构建一片“商业雨林”而非独自成为“一棵大树”[6][7] - 借鉴日本表参道、韩国清潭洞等国际案例，商业魅力在于由独栋旗舰店、城市综合体及背街小巷里的设计师品牌、咖啡馆、画廊等共同构成的充满发现乐趣的生态，南区与北区的物理分散为业态丰富度创造了更多可能[7]