产品标准发布 - 建信住房租赁私募基金管理有限公司发布《建信长租"好公寓"产品标准》[1] - 标准旨在通过高标准技术要求和管理规范解决长租公寓隔音差、空间局促、配套不完善、安全隐患等行业痛点[3] - 标准以安全、舒适、绿色、智慧为指引，形成覆盖规划设计、施工建造、运营维护全周期的150余项控制点[3] 产品核心特点 - 产品标准以建设要宁静、要从容、要安心、要健康、要质慧的"5要好公寓"为目标[3] - 针对噪音问题，在墙面材料、抹灰厚度、墙体厚度、入户门材料、密封条等多方面进行优化以实现宁静需求[3] - 卫生间设计强调功能独立与空间高效，要求配置独立洗漱台、独立淋浴区、干湿分离马桶空间及具备精细收纳功能的浴室柜[3] - 公寓卫生间设有单独的得房率指标，目标为85%[3] 战略意义与行业影响 - 发布标准是公司以金融力量服务"好房子"建设，提升服务实体经济质效及助力"存量盘活"的创新实践[1] - "好公寓"是"好房子"理念在租赁住房领域的重要实践，旨在回应民生关切，助力加快构建房地产发展新模式[4] - 住房和城乡建设部总经济师肯定公司推动长租公寓品质化发展的努力，认为标准为保障性租赁住房建设提供了可复制、可推广的经验成果[4] - 公司未来将继续以金融"五篇大文章"为指引，发挥专业优势，推动城市高质量发展，助力实现从"住有所居"到"住有优居"的转变[4]

产品标准发布 - 建信住房租赁私募基金管理有限公司发布《建信长租"好公寓"产品标准》 [1] - 标准以安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"为指引 涵盖规划设计、施工建造、运营维护全周期150余项控制点 [1] - 标准旨在解决长租公寓隔音效果差、空间局促、配套不完善、安全管理有隐患等行业痛点 [1] 产品标准目标与内容 - 产品标准以建设要宁静、要从容、要安心、要健康、要质慧的"5要好公寓"为目标 [1] - 通过高标准的技术要求和管理规范提升客户居住品质和生活体验 [1] - 公司将持续深化产品创新 推动标准在投资的长租公寓项目中落地 [1] 合作伙伴与行业影响 - 住房和城乡建设部总经济师表示该标准为保障性租赁住房"好房子"建设提供了可复制推广的经验 [1] - 建设银行表示将以金融"五篇大文章"为指引 助力构建房地产发展新模式 [2] - 中建集团表示将把"好房子"营造体系与"好公寓"标准深度融合 打造租赁住房领域标杆项目 [2] 国际合作与未来举措 - 阿联酋驻华大使馆期待与建行在不动产金融、绿色建筑、长租公寓市场等领域探索创新模式 [2] - 建信住租与中国建筑科学研究院、中国城市科学研究会举行了《宁静公寓评价标准》编制签约仪式 [2]

行业宏观趋势 - 住房租赁市场正经历从增量扩张到存量优化的转变，机构化运营占比不断提升 [1] - 行业发展从纯轻资产运营转向资产管理与个性化服务 [1] - 行业从“野蛮生长”迈入“理性规范”的新阶段 [1] - 租赁住房将朝着机构化、理性化、长期化方向发展，进入赛道的多为险资等寻求长期稳定回报的资金 [3] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》的出台是我国住房租赁市场的基石，主要规范市场化租赁行为，标志着立法进入新阶段 [3] - 政策明晰后，纯粹追求规模扩张的企业将逐步退出，行业更加注重合规经营与长期价值 [3] 市场竞争与产品升级 - 市场自发推动产品迭代，“卷品质”成为竞争核心，健康、环保、舒适、智能的房子是竞争力的关键 [4] - 年轻租客对居住品质要求迅速提升，花2500元租到的房子已配备地暖、新风、智能家居等 [4] - 租赁产品不断升级，“租售同权”的居住体验正在成为现实 [4] 公司战略与运营 - 公司正从纯轻资产运营向资产管理转型，逐步构建“资产—建设—运营”闭环，认为资管才是长期壁垒 [7] - 公司通过收购、定制开发、联合运营等多种方式提升资产价值和运营效率 [7] - 今年上半年公司新增房源5000余间，预计全年新增将突破1万间 [7] 业务创新与拓展 - 公司未来3-5年将继续深耕租赁住房赛道，同时发展商业配套，因有商业配套的项目客户买单意愿更强 [6] - 公司研究养老公寓和适宠公寓等创新业态，在一线城市95后00后租客中养宠物比例高，愿意为宠物支付增值服务费 [6] - 在近期一个收购项目中，公司专门规划了4栋楼作为适宠化公寓 [6] 商业模式探索 - 公司探索“租赁社区”模式，推动长租公寓从“单体楼宇”向“配套完整社区”升级，配备商业、宠物乐园、咖啡厅、滑板公园等 [7] - “租赁社区”模式形成完整租赁生态，提升客户黏性和市场竞争力 [7] - 公司视长租公寓为“慢行业”，注重品牌长期建设，目标为十年二十年后品牌依然被信任和尊重 [7]

行业整体规模 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达139.8万间 [1] - 入榜门槛为15004间 [1] 企业类型分布 - 开业榜TOP30中房企系住房租赁企业数量最多，达11家 [1] - 房企系开业规模占比达46%，领先优势突出 [1] - 地方国企系企业数量为10家，开业规模合计占比超20%且持续增长 [1] - 创业系和酒店系企业数量分别为4家和3家，开业规模占比均在10%以上 [1] - 中介系和金融系企业各1家 [1]

险资投资行为转变 - 投资方向从重仓地产股转向青睐收益稳定的租赁型资产，投资类型更加多元 [1] - 上半年中国人寿、太保寿险等险企披露13笔大额不动产投资，涉及6个项目，投资规模较去年同期大幅增长 [1] 租赁型资产吸引力 - 受市场调整影响，核心城市核心地段的优质商业地产估值回落，资产价格不再虚高，性价比优势凸显 [2] - 资产无需承担新建项目周期风险，入手即产生现金流，契合险资求稳求实的投资偏好 [2] - 交易结构中险资在分配收益时享有优先权，为投资增添保护，有望获得租金与增值双重收益 [2] 资产与负债的匹配性 - 险资负债久期长达数十年，租赁型不动产租约通常为3年至5年或更长，能提供持续可预期的现金流，有效对冲短期市场波动 [3] - 优质办公楼金融机构租户及长租公寓稳定客群能形成长期续航的现金流，符合险资熨平周期、稳健增值的需求 [3] 投资退出路径完善 - 公募REITs市场快速发展及资产证券化工具丰富，使险资退出路径日益畅通，可通过战略配售在二级市场退出 [4] - 部分大型险企搭建内部资管平台，实现对不动产投、管、退的全链条管控，形成良性循环 [4] 对市场生态的影响 - 险资注入长期资金推动不动产行业从重开发转向重运营，更关注租户体验与资产增值 [4] - 租赁型资产成为利率下行周期里的收益压舱石，帮助险资分散风险并为投保人利益提供保障 [4] 未来趋势展望 - 随着核心城市优质不动产供给增加及REITs市场成熟，险资将持续深耕租赁型资产赛道 [5]

行业趋势 - 2025年国庆假期国内文旅预订同步增速达73%，旅行消费市场持续增长 [1] - 00后游客占比高达62%，高星酒店订单人次较去年同比增长115% [1] - 长租公寓“短租”服务兴起，长短租边界正在融合 [1] - 保障性租赁住房加速涌入市场，推动集中式公寓市场规模快速增长，加剧市场竞争压力 [6] 公司业务模式 - 万科泊寓自2022年开始探索长短租结合模式，满足年租、月租及短租需求 [3] - 短租业务最初为满足企业高性价比差旅及员工培训需求，后拓展至考研租房和探亲出游 [5] - 公司在全国300多家门店为企业制定个性化短租方案，占开业门店总数（超400家）近8成 [5] - 长短租结合模式实现空间复用，最大化出租率，并通过短租灵活溢价获取多样性市场周期收益最大化 [5] - 该模式能通过短租体验吸引长租客户，约8%的短租客会咨询长租方案 [5] - 结合万科系资源，为租客提供搬家、保洁等增值服务，形成“居住+旅行+办公”的混合业态 [5] 市场表现与运营数据 - 2025年“十一黄金周”开始3天，泊寓短租产品服务超过6500间/夜，预计整个假期将服务超过1.6万间/夜 [1] - 截至发稿前，泊寓的短租服务已累计入住超过50万间夜 [5] - 万科长租公寓业务累计管理规模超27万间，开业规模突破20万间，纳保房源超13万间 [6] - 业务出租率、客户满意度均达95%，累计服务超80万青年群体 [6] - 公司于2023年10月宣布实现业务盈利，业务规模、运营效率、纳保量三项关键指标全行业第一 [6] 产品定位与竞争优势 - 泊寓短租房通常位于市中心或交通便利地段，设施完善且价格适中 [3] - 以深圳泊寓南山云城旗舰店为例，短租价格约240元/天，使用星级酒店同款布草和一次性洗漱用品，而同片区的酒店房源均价约500元/天 [3] - “长租短住”模式性价比优势凸显，对传统酒店和民宿可能形成降维打击 [3][5] - 个性化的短租方案为企业节省大量差旅费用 [5]

项目开业与定位 - 济南先投雅遇公寓（起步区）于9月25日正式开业，由先投集团建设开发、新加坡雅诗阁公司运营管理 [1] - 项目是济南起步区重点民生工程，也是山东省首个由国际旅宿管理公司运营的保障性租赁住房项目 [3] - 项目以“河韵新章，寓见未来”为主题，推动中端长租标准化运营与本地居住需求深度融合 [3] 项目规模与设施 - 公寓坐落于济南起步区核心地带，规划有2052套精装单元，包括单房公寓、一房及两房户型 [5] - 房间均配备品牌家电和智能家居系统，提供“拎包入住+灵活租期”的便利 [5] - 项目打造3500平方米“雅遇·共享家”综合体，融合商业零售、健身休闲、共享办公等多元业态 [5] 市场表现与未来规划 - 公寓2024年12月首期开放即告满租，迄今累计推出超过500套房源，出租率突破90% [7] - 项目计划至2027年底，14栋楼宇将全部投入运营 [7] - 公司未来将深化与济南合作，更多布局契合青年安居需求的中端长租产品，完善区域内产品矩阵 [9] 行业认可与战略意义 - 公寓先后斩获“2024年度住房租赁MBI标杆服务项目奖”、“2025中国好租住·标杆租住社区奖”等行业权威奖项 [7] - 项目旨在打造汇聚人才、激发创新的高位平台，成为起步区对外开放与城市形象展示的亮丽名片 [7] - 项目将为吸引高端人才、优化营商环境提供支撑，助力黄河流域高质量发展核心增长极建设 [9]

行业规模与成长空间 - TOP30集中式长租公寓品牌累计管理房源近200万间 [1] - 中国租赁住房机构化率约为10% 相比海外发达国家50%水平存在数倍成长空间 [1] 政策环境与行业影响 - 国务院2025年7月发布《住房租赁条例》明确鼓励长租企业发展 [1] - 机构租赁住房服务发展能提高市场标准化程度并提升社会整体福利 [1] 行业发展驱动因素 - 租金回报率大幅低于无风险利率的历史因素已消失 [1] - 业主租金上涨预期高于实际涨幅的矛盾有所缓解 [1] - 行业普遍缺乏供应链管理能力导致企业阶段性放弃装修+长租业务模型 [1] 市场竞争格局演变 - 新进入长租领域企业数量明显减少 内卷式竞争逐渐结束 [1] - 企业和业主对长租合同定价明显回归理性 [1] - 具备强供应链管理能力的企业下场前 服务品质差异较小 [3] 企业核心竞争力 - 社区连接与规模壁垒成为优秀企业成长重要抓手 [3] - 长租业务不仅受益于经纪服务公司的业主连接 更可能反哺房源 [3] 市场参与者作用 - 买入住宅并持有出租的市场主体成为助力止跌回稳的正能量 [1]

租赁住房行业机构化率 - 当前中国租赁住房机构化率约为10% 相比海外发达国家50%左右的水平存在数倍成长空间 [1] 影响长租企业发展的历史因素变化 - 租金回报率大幅低于无风险利率的情况已经消失 [1] - 业主对租金上涨预期高于实际上涨可能的情况有所缓解 [1] - 行业普遍缺乏供应链管理能力的问题被阶段性回避 企业阶段性选择放弃装修加长租业务模型 [1] 机构投资者对房地产市场的作用 - 能够买入住宅并用以出租的机构可能成为房价止跌回稳的正能量 [1] 企业发展机会与路径 - 分散式长租公寓龙头有较大发展机会 [1] - 重资产企业有借鉴海外公司GreyStar和EQR发展路径的可能 [1]

项目市场表现 - 叮咚泊寓鲍山地铁站店第二批租赁房源于9月20日上线当日迅速实现满租 [1] - 该项目首批房源于8月23日推出即实现开放即满租 延续了首次推出的市场热度 [1] 项目基本情况 - 项目由济南城投与万科泊寓联手打造 总建筑面积约20万平方米 共提供2252套租赁住房 [1] - 项目提供多样化户型 涵盖36平方米阳光单间 60平方米两室一厅及90平方米两室两厅等多种类型 [1] 项目区位与服务优势 - 项目距地铁2号线鲍山站仅500米 步行约10分钟 多路公交接驳 租户可快速通达主城核心区域 [3] - 项目推出多项人性化服务 包括使用民水民电 覆盖独立网络 配备24小时安防系统与智能门禁 并实现零中介费 [3] - 社区内规划超过300平方米的多功能公共区域 提供免费健身房 阅读区 影音室 桌游区等设施 并定期组织社群活动 [4] 行业意义与模式 - 项目连续满租反映出市场对规范化 品质化长租公寓的迫切需求 [5] - 项目体现出国有平台与社会资本合作模式在解决新市民 青年人住房问题上的显著成效 [5]