公司近期经营危机 - 魔方公寓因拖欠房东租金、多地门店强制清退租客而陷入“爆雷”风波 [2][17] - 清退风波波及上海、广州、武汉、西安等多地门店，有租客被物业断电断水 [4][19] - 公司拖欠租金、水电费金额达数十万至上百万元，且涉及碧桂园旗下物业 [8][23] 租客权益受损情况 - 有租客已预付押金和三个月租金，公司仅承诺“15至30个工作日退款”，未提赔偿方案 [2][17] - 具体案例：一租客多付约5000元房租及2231元押金等，合计约7500元款项在公司处，退款周期长且无赔偿 [6][21] - 租客合同存在权利不对等情况，合同规定租客提前退租需付违约金，但未约定公司单方面违约的责任 [6][21] 门店运营与交接现状 - 广州部分门店（如湖畔空间店）已由新运营方（木棉公寓）接管，租客合同被平移，租金未变 [7][22] - 交接过程中魔方公寓人员全程“失踪”，最后一次出现是在11月底 [8][23] - 另有部分门店（如广纸店）目前经营正常，但租客表示担忧 [8][23] 公司商业模式与历史问题 - 公司采用“包租-转租”的“二房东”模式，赚取租金差和管理费 [11][26] - 行业面临运营周期长、租金回报低、投入成本高的普遍难题 [11][26] - 此次危机并非首次，2024年8月深圳有个别门店因欠租遭断水断电，2017年被并购的微客青年公寓也出现过类似情况 [12][27] 公司扩张与财务状况 - 公司曾在2016至2017年以高租金抢房源，如今资金链紧张导致“高收低租”模式难以为继 [3][18] - 2020年至2022年，公司营业收入从9.5亿元提升至17.1亿元，但增速从55%收窄至16.5% [13][28] - 同期净利润波动剧烈，2021年盈利3.02亿元，2020年和2022年分别亏损2.3亿元和2.47亿元 [13][28] 收购扩张与负债高企 - 收入增长主要源于收购，2021年收购了21家项目公司，2022年又进行多项收购 [14][29] - 在营公寓数量从2020年的3.9万套大幅提升至2022年的7.6万套 [14][29] - 截至2022年末，公司资产负债率高达85%，经营活动现金流净额增速从2021年的59%放缓至2022年的13.3% [14][29] - 债务主要构成：租赁负债占总负债超70%，计息银行及其他借款占超10% [14][29] 融资与上市尝试 - 公司累计获得四轮融资，投资方包括华平投资、德同资本等，C轮后估值超10亿美元，最近一轮融资停留在2019年3月 [13][28] - 为解决资金问题，公司曾于2022年9月和2023年4月两次冲刺港交所IPO，但均以失败告终 [13][28] 行业挑战与反思 - 魔方公寓的困局折射出长租公寓行业在规模扩张与资金链平衡间的长期挑战 [14][29] - 租客与物业方的权益保障、企业高负债模式的可持续性已成为行业亟待正视的命题 [14][29]

行业阶段与趋势 - 中国长租公寓行业已历经三个发展阶段：2014年以前的“资本沙漠”期、2014-2021年的“资本入场与退潮”期、以及2021年至今在“保障性租赁住房”政策引领下的规范发展期 [3] - 当前行业已进入“投融建管退”全链条资管能力竞争的新阶段，从“资本驱动”转向“资管能力驱动” [3] - 随着“非居改居”路径明确、REITs退出通道打通，长租公寓已成为存量资产盘活中现金流稳定、政策支持明确、社会效益显著的重要路径 [3] 公司核心商业模式 - 公司探索出“联合投资+保底分润”动态合作机制，核心在于对齐资产方与运营方的长期利益，通过“保底租金+超额收益分成”模式取代传统固定租约，实现风险共担、收益共享 [5] - 该模式已成功运营多个标杆项目，平均出租率稳定在95%以上 [5] - 公司针对不同类型资产提供三类服务模式：轻资产模式（管理输出）、中资产模式（包租+分润）、以及重资产模式（收购/合资）实现全周期管理 [8][9] 项目运营实践与成果 - 通过“联合投资+保底分润”模式成功运营乐乎公寓.清河店、乐乎青年社区.国展店等多个项目 [5] - 乐乎社区.紫锦园集体租赁住房项目包含1837套房源，入驻率达96%，通过数字化平台、标准化服务体系与政企合作模式打造为租赁社区典范 [9] - 公司聚焦北京“产业+地铁”双导向的价值区域，如上地、西二旗、永丰科技园等产业人口密集区，资产筛选标准包括权属清晰、租赁年限不低于10年、靠近地铁站点、物业条件良好 [12] 公司战略定位与服务能力 - 公司是中国领先的住房租赁资产管理平台，以“投、融、建、管、退”全周期资管能力为核心 [16] - 通过“F+EPC+O”模式，为政府、企业等伙伴提供存量资产盘活与租赁社区运营服务，业务深度融入城市产业发展，并借助数字化系统实现精细化运营 [16] - 公司已形成覆盖“市场研究-投资定位-工程管理-招租运营-投后管理”的全链条服务能力，致力于与国资伙伴携手探索存量资产盘活新路径 [14] 行业活动与公司观点 - 公司在“中央企业第十届不动产盘活工作研讨会”上发表主题演讲，线上观看人数突破13万 [1] - 公司认为存量资产盘活不是简单的“换壳”，而是通过精准定位、产品重塑与精细化运营实现资产价值的再生 [12] - 公司的使命是让每一平方米都产生价值，让每一间房成为美好生活的容器，期待与国资伙伴合作，为国有存量资产保值增值贡献专业力量 [14]

公司战略调整 - 万科旗下长租公寓品牌“泊寓”在深圳对部分门店租客进行清退，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等10余家门店 [1] - 公司内部表示此次清退主要针对部分低效或风险较高的存量项目 [1] - 此举属于公司聚焦核心优质资产、提升运营效率的战略调整 [1] - 公司强调此次调整并非长租公寓业务的整体收缩 [1] 行业运营动态 - 清退事件自12月份以来在深圳多个区域陆续发生 [1]

核心观点 - 小米集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓深化合作 将武汉小米青年公寓委托泊寓进行全周期运营管理 这是继北京项目成功运营后的进一步拓展 体现了小米对泊寓运营能力的认可[1] - 泊寓通过科技系统对接、标准化服务、社群运营等定制化方案 为企业客户提供高效员工居住服务解决方案 提升资产运营效率与员工居住体验[1][2][3][5] - 万科泊寓作为行业标杆品牌 在规模、效率、服务品质等关键指标上领先 已实现业务盈利并获超5700家企业客户认可 展现出强劲的行业竞争力[8] 合作项目详情 - **武汉新项目**：合作项目位于武汉市东湖高新区小米科技园二期 共提供990套房源 泊寓将提供全周期运营管理[1] - **北京项目运营成果**：北京小米青年公寓于今年7月开业 已接待超过2000位小米员工入住 在5个月内服务团队收获18面锦旗[2][3] - **合作模式**：小米集团发挥项目资产优势 与泊寓的品牌影响力和运营优势相结合 旨在缓解企业人才安居痛点[1] 运营与服务能力 - **科技系统赋能**：泊寓通过自研租务管理平台（小泊科技）实现数字化运营 与小米内部系统对接 员工可通过泊寓APP完成100%无纸化合同在线签署、一键备案 以及日常账单支付、报修等功能[2][3] - **标准化高效服务**：服务团队提供24小时安保巡逻、智能门禁与安全监控 维修问题遵循“5分钟响应、10分钟上门、30分钟解决小型维修”的标准[3] - **定制化与人性化服务**：从提供“入住锦囊”帮助新员工适应 到雷雨天主动关窗、深夜快速响应报修等应急服务 提升员工居住体验[3] 社群运营与青年治理 - **社群活动丰富**：泊寓每周开展主题社群活动 并推出“电竞季”、“交友季”等年度活动 以增强员工归属感[5] - **租户共建模式**：邀请青年租户共同策划和组织社群活动 探索住户参与社区治理的新模式[5] - **社群规模**：泊寓在全国已衍生出超过800个青年租户自治的兴趣社群[5] 行业地位与业务表现 - **行业标杆**：万科泊寓是国内长租公寓领域的标杆品牌 持续扩大行业领先优势[8] - **关键指标领先**：公司于2023年宣布实现业务盈利 规模、效率、纳保量三项关键指标均位列行业第一[8] - **管理规模与效率**：截至发稿 万科长租公寓业务累计管理规模超28万间 出租率近95% 在大规模经营下保持业内最高运营效率[8] - **企业客户基础**：服务品质已获得超5700家企业客户认可 包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业[8]

文章核心观点 - 宝地资产旗下宝地山西寓舍项目通过全面纳入“友间公寓”品牌体系，以品牌引领、数智驱动和规范管理三大支柱，实现了运营效率、出租率及客户满意度的显著提升，成功从单一住宿转型为品质安居服务，并构建了品牌与区域业务协同发展的新格局 [1][8] 品牌赋能与战略转型 - 项目深度嫁接“友间公寓”的“人才安居”定位与成熟服务体系，完成了从“单一住宿”到“品质安居”的转型跨越 [2][9] - 获得上海友间公寓专业团队全方位支持，包括线上培训、线下参访及驻场指导，快速复制了成熟运营经验与服务标准 [2][9] - 对标优秀门店升级硬件配套，新增健身区、共享厨房等多功能空间，并优化大厅环境与停车管理 [2][9] - 策划了如太钢新员工欢迎会、年度联谊会等6场主题活动，构建有温度的安居社群生态以吸引高素质人才 [2][9] 数字化运营与效率提升 - 项目全面接入友间公寓智能管理系统，实现了房源管理、签约、缴费、报修等全业务流程线上化，迈入数字化运营新阶段 [4][11] - 上海团队提供全流程手把手指导，助力项目团队快速掌握数字化运营方法，实现了降本增效 [4][11] - 智能系统应用使维修工单平均处理时长压缩至4小时以内，响应及时率达98% [4][11] - 历史欠款清收率达到100%，设备故障率降低35% [4][11] 管理优化与运营成果 - 依托友间公寓管理体系，建立了“日巡查、周复盘、月考核”的全闭环管理机制，推行“楼园长负责制+服务标准化”模式 [6][13] - 科技公寓门店出租率从整合初期的61%跃升至2025年初的83%，并创下95%的历史纪录 [6][13] - 迎新街公寓门店出租率长期稳定在90%的高位 [6][13] - 租户满意度从60%大幅提升至90%，收获了众多表扬信与锦旗，良好口碑在社交媒体持续传播 [6][13] 未来发展规划 - 项目将持续深化与“友间公寓”的品牌协同，聚焦运营服务专业化与精细化提升 [6][13] - 旨在进一步放大宝地资产品牌赋能效应，助力“友间公寓”成为山西人才安居服务领域的标杆品牌，为太钢及区域人才引育留用提供保障 [6][13]

公司荣誉与行业认可 - 万科泊寓在“2025长租公寓企业TOP10”和“2025长租公寓指数参编企业TOP20”榜单中斩获双奖 其行业领先的综合实力与创新实践获得认可[1] - 厦门泊寓海湾社区入选住房租赁“好房子”典型案例 这是对其品牌影响力与运营实力的高度认可 也是对其持续参与行业标准建设、推动行业健康发展贡献的充分肯定[1] 标杆项目运营亮点 - 厦门泊寓海湾社区前身为厦门国际健康驿站 创新改造为8000间长租公寓 已成为全国规模最大的保障性租赁住房项目[3] - 项目创新采用全干法装配式装修工艺实现绿色建造 并依托数字化运营平台将管家人房比提升至165间/人[4] - 社区内规划8500㎡商业街区 并免费提供自习室、健身房、图书馆等公共空间 通过开办“青年夜校”、组建近百个兴趣社群 构建了独特的青年社区生态[4] - 该项目是万科泊寓成功运营的29个超1000间大型租赁社区之一 公司长期保持95%以上的高出租率[4] 商业模式与运营能力 - 万科泊寓已跑通将城市存量资产盘活为保障性租赁住房的模式 包括“非居改保”、“由售改租”、TOD租赁社区等多种发展模式[6] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 通过标准化服务体系提升经营效益 并实现了Pre-REIT基金突破 逐步打通资产退出通道[7] - 其大型租赁社区通过商业配套、公共服务、社群活动与集中式管理相结合 成功将大型社区从“居住容器”升级为“微型城市单元” 积累了行业领先的超大型青年社区管理经验[6] 业务规模与市场地位 - 万科泊寓自2016年成立以来 已覆盖全国29个重点城市 于2023年宣布实现业务盈利[6] - 公司规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一[6] - 截至今年7月 万科泊寓全国开业房间数正式突破20万间 其中超13万间房源纳入保障性租赁住房 纳保比例达65% 在市场运营机构中纳保数量位居第一[7]

事件概述 - 近期魔方公寓位于上海、杭州、南京、深圳、广州等地的部分门店出现闭店情况，引发租户关于“暴雷”、“强制退租”及违约金支付的质疑 [2] - 公司运营主体魔方生活服务集团否认“暴雷”猜测，解释闭店原因为物业租约到期及项目优化，属于正常经营调整，不影响公司整体运营 [2][3] - 公司强调经营正常，仍在积极拓展新项目，近期在长三角及大湾区将有新门店开业 [3][16] 公司业务与运营模式 - 公司创立于2009年，旗下拥有“魔方公寓”、“9号楼公寓”、“魔尔公寓”等品牌，进驻全国20余个城市，运营房源超8万套，在住租户突破10万人，全国节点出租率在90%以上 [2] - 截至2025年10月，公司开业规模达8.43万间，在TOP30集中式长租公寓企业中排名第四，全国运营门店超280家 [2] - 运营模式主要包括直营模式以及加盟管理和第三方托管模式 [3] - 2020至2022年，来自直营模式的收入分别为9.13亿元、13.9亿元和16.26亿元，占同期总收入的96.2%、94.5%及94.9% [17] - 截至2022年12月末，直营公寓共5.1万套，加盟管理和第三方托管的公寓共2.5万套 [17] 具体闭店案例（上海西藏南路店） - 该门店提供203套一居室房源，面积12.11平米至44.81平米，月租金从3600元到6410元不等 [4] - 项目属于“民企纳管”类型，即公司承租房源改造后纳入政府保租房监管体系 [4] - 闭店原因为业主决定租约到期不再续约，托管协议期限自2019年11月1日至2025年12月31日止 [4][5] - 公司于11月15日向租户发出《停运告知书》，要求最晚于2025年12月31日前完成搬迁，并承诺足额退还剩余租金与押金，同时提供转租至其他魔方门店或周边友商的选择 [8][9] - 公司依据合同条款，认为提前一个月通知（11月25日通知12月31日前搬迁）已履行义务，无需支付违约金 [14] 战略调整与市场背景 - 多地门店闭店被公司解释为受住房租赁市场调整影响，部分门店前期投入成本过高、财务数据不及预期，属于“战略层面的主动战线收缩” [15] - 例如上海火车站店已于2025年10月31日提前关闭，原租约明年到期，公司安排住户直接与业主重新签约以继续居住 [15] - 公司同时在进行新店拓展，近期筹备开业的新门店包括上海小木桥店、中山北路地铁站店、徐汇华发路店，以及广东珠海南屏科技园商都店等 [16] - 珠海南屏科技园商都店总建筑面积3805.38平米，涵盖70间公寓、8间商铺及46个停车位 [16] 资本运作情况 - 公司曾于2022年启动资本上市，2023年8月境外上市备案获证监会确认，但此后上市步伐暂停 [16] - 据内部人士透露，目前上市相关事宜仍在推进中 [17]

行业核心观点 - 长租公寓行业正加速从“规模扩张”转向“品质竞争”，并呈现明显的“酒店化”趋势 [1] 产品设计升级 - 大堂和过道设计注重美学与文化植入，如采用酒店式大堂、融入岭南或海派元素、打造园林廊道式沉浸体验 [2][3] - 户内配置强调品质与舒适，采用100%全空间定制设计，并打造涵盖光、质、声、储、变的立体人居系统 [4] - 功能配置向高端化与智能化发展，配备自助餐厅、泳池、健身房、瑜伽房及全屋智能客控系统等多样化设施 [4] 经营策略调整 - 为应对市场竞争，长租公寓将租赁期限缩短至周租或日租，与保租房形成差异化竞争 [5] - 短租模式租金溢价空间可观，例如在旅游或会展旺季，短租房价可达长租的2.5倍 [6] - 短租模式可降低空置率并提升资产利用率，如有公寓通过可拆卸隔墙灵活调整房间布局以适应不同客群 [6] 服务模式优化 - 将服务响应速度纳入员工考核，例如要求安全服务电话24小时接通，对客户需求需在5分钟内响应 [8][9] - 提供个性化与高端定制服务，如代泊车、私宴上门、跨境差旅定制、宠物托管及深度清洁搬家等增值服务 [10]

公司近期运营动态 - 魔方公寓位于上海市西藏南路门店因业主方不再续租而将停止运营[1] - 公司在杭州的门店在今年11月中旬也出现了因业主不再续约而闭店的类似情况[1] - 公司回应称近期少量早期项目因业主不再续约正在进行房源结构战略性优化涉及闭店安排[1] - 公司表示目前经营正常部分门店闭店不影响整体运营同时还在积极拓展新项目有几家新门店即将开业[1] - 公司对退租安排引发的关注深表歉意并承诺按合同约定将剩余租金和押金足额返还提供其他门店备选并给予折扣和搬家服务[1] 公司财务与上市情况 - 公司在2020年至2022年的收入分别为9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元[2] - 公司在2020年至2022年的年度净利润分别为-2.30亿元、3.02亿元、-2.47亿元[2] - 公司在2022年至2023年曾两度向港交所递表IPO在招股书第二次失效后IPO暂无新进展[2] 公司市场地位与规模 - 魔方公寓创立于2009年截至2022年12月31日已进入全国25个城市[1] - 根据中指研究院统计2025年10月魔方生活服务集团的开业规模为8.43万间在TOP30集中式长租公寓企业中排名第4位[1] - 截至今年11月25日在上海市的保障性租赁住房项目中有15个为魔方公寓提供的常态配租项目[2] 行业发展趋势 - 保障性租赁住房正逐渐成为住房租赁市场主力[2] - 根据ICCRA报告2025年10月全国集中式租赁住房市场新增项目25个累计释放房源11649间[2] - 2025年10月新增保障性租赁住房房源11528间占总供应量的98.9%[2]

公司运营调整 - 旗下上海西藏南路店、上海火车站店、杭州华丰路店、杭州钱江世纪城店以及深圳银田站店等多地门店因运营调整或退出市场，出现强制清退租客或运营主体变更的情况 [1][3] - 公司回应调整仅涉及少数早期项目，主要原因为物业业主决定不再续约，属于正常物业租约到期及项目优化范畴，不涉及整体经营状况 [3][4] - 公司强调经营正常有序，仍在积极拓展新项目，近期上海徐家汇店、新江湾店及无锡东锡东运河湾店等多家新门店即将开业 [3] 租客权益与处理方案 - 对于租约未到期的租客，公司提供无责退租或推荐周边房源的选择，并按合同足额退还押金及未使用租金、水电费，但不涉及违约金 [3] - 部分门店运营主体变更过程复杂，如上海火车站店租客被要求先与原运营方解约退款，再与新运营方重新签约，引发租客对权益受损的担忧 [4] - 在杭州华丰路店案例中，因运营方拖欠业主租金超百万元，业主委托第三方公司接管，要求租客限期解约或重签，退租租客仅获押金和剩余房租，未获额外补偿 [4] 公司规模与行业背景 - 魔方生活服务集团为国内长租公寓老牌企业，截至2025年10月开业规模达8.43万间，位列集中式长租公寓企业第四位 [5] - 公司曾于2022年至2023年两度递交港交所招股书均未成功，上市计划搁置，目前暂无明确时间表 [5] - 行业面临租金下行压力，2025年10月机构化运营项目平均月租金为2585.41元，较当年第一季度末下降253.79元 [5] - 保障性租赁住房成为新增供给核心力量，2025年10月新增保障性租赁住房房源占总供应量的98.9% [5]