【导读】大悦城地产（0207.HK）拟私有化退市，计划斥资 29.32 亿港元回购股份 中国基金报记者 李智 7 月 31 日晚间，大悦城（股票代码：000031）发布公告称，公司控股子公司大悦城地产有限公司（以下简称 大悦城地产，股票代 码：0207.HK ）拟向除公司和得茂有限公司（以下简称得茂）以外的其他股东提出私有化建议，以协议安排方式回购股份，每股对价 0.62 港元，总金额约 29.32 亿港元。 大悦城地产拟私有化退市 7 月 31 日晚间，大悦城发布公告称，公司控股子公司大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地 位。 交易对方为除大悦城和得茂以外的大悦城地产其他所有股东，每股计划股份换取 0.62 港元现金，总计约 29.32 亿港元。协议安排生效 后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位。 股权结构方面，协议安排生效前大悦城持股 64.18% ，得茂持股 2.58% ，计划股东持股 33.24% 。协议安排生效后，大悦城持股比例 将增至 96.13% ，得茂持股 3.87% 。 | 股东 | 协议安排生效前 | | 协议安排生效后 | | ...

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

股权收购交易 - 德信服务集团间接全资附属公司盛全物业及上海栩全与德清常卓订立2025年股权转让协议，分别收购目标公司德清莫干山瑞璟置业有限公司95%及5%股权 [1] - 总代价分别为人民币7410万元及人民币390万元，合计人民币7800万元 [1] - 目标公司主要资产为该物业 [1] - 交易完成后目标公司将成为德信服务集团间接全资附属公司，其财务业绩将并入公司综合财务报表 [1]

百强房企销售业绩 - 1—7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1—6月扩大1.5个百分点 [1][4][5] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等表现较强 [6] - 保利发展以1632亿元居首，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] 房企销售梯队分化 - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11—30房企均值256.3亿元，降15.2%；TOP31—50房企均值125.2亿元，降7.8%；TOP51—100房企均值60.0亿元，降13.5% [5] - 千亿以上阵营房企5家（同比减少1家），均值1320.1亿元；500—1000亿元阵营6家（持平），均值674.1亿元；300—500亿元阵营4家（减少1家），均值371.8亿元；100—300亿元阵营34家（持平），均值161.8亿元 [5] 上市房企半年度业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [2][8] - 亏损主因包括：开发项目结算规模下降导致毛利率低位、新增资产减值计提、大宗资产及股权交易价格低于账面值、有息负债利息费用化增加、出险房企计提逾期罚息及破产相关损失 [9][10][11][12] 行业趋势研判 - 房地产市场仍处波动调整期，城市分化延续，"好城市+好房子"存在结构性机会 [3][7]

地块成交信息 - 北京新恩祥睿泽置业有限公司以底价13 69亿元摘得昌平区涉宅用地 成交综合楼面价15156元/平方米 [1] - 地块包含R2二类居住用地 A33基础教育用地 B1商业用地 土地面积6 27万平方米 总建筑规模9 03万平方米 [1] - 摘地公司为民营房企 由河北武安市明芳房地产开发有限公司持股99% 实控人为孙赵云 [1] 地块规划与配套 - 地块位于昌平区南邵镇北六环外 距离地铁昌平线北邵洼站约800米 周边2公里有路劲世界广场商业体和清华附中昌平学校 [2] - 地块整合居住 幼儿园及商业多种功能 0033住宅地块容积率2 0 建筑限高36米 适宜打造10-12层改善型产品 [2] - 0036地块规划12班幼儿园 需无偿移交政府 0044商业地块容积率1 0 建筑限高12米 适宜开发低密度商业 [2] 区域市场情况 - 地块所在区域成熟度落后于昌平核心区 周边在售新盘首开·梧桐山语网签去化率约51% [2] - 地块曾包含六幅子地块 地上建筑规模21 9万平方米 起始价31 7亿元 后优化为三幅地块 规模降至9 03万平方米 起始价调整为13 69亿元 [3] 行业趋势 - 该交易体现北京远郊新区开发模式转向 政府通过捆绑配套设施建设义务 促使开发商同步落实教育 能源等公共设施代建 [3] - 龙湖旗下代建品牌龙智造将为该地块提供代销代建服务 [1]

大宗交易情况 - 7月31日发生2笔大宗交易，合计成交量822.17万股，成交金额4949.46万元，成交价均为6.02元，相对当日收盘价溢价3.26% [2] - 近3个月内累计发生4笔大宗交易，合计成交金额1.49亿元 [2] - 两笔交易买方均为长城证券北京望京西路营业部，卖方均为华创证券上海肇嘉浜路营业部 [2] 股价表现 - 7月31日收盘价5.83元，下跌3.16% [2] - 日换手率2.10%，成交额8334.23万元 [2] - 近5日累计下跌4.58%，但资金净流入812.65万元 [2] 资金流向 - 7月31日主力资金净流入549.96万元 [2] - 融资余额最新为2.80亿元，近5日减少880.76万元，降幅3.05% [2]

担保情况 - 公司对子公司及子公司之间担保的已审批额度为38 2亿元 [2] - 实际担保余额为11 91亿元 [2] - 实际担保余额占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净资产总额的12 65% [2] - 公司及控股子公司不存在逾期担保的情形 [2]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-7月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1632亿元）、中海地产（1319.5亿元）、华润置地（1236亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（1286.1亿元）、中海地产（1213.9亿元）、辛海置地（849.2亿元）[2] - 全口径销售金额TOP10门槛为615.6亿元（滨江集团），权益金额TOP10门槛为344.9亿元（华发股份）[2][4] 市场整体表现 - 2025年7月百强房企销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩回落至历史较低水平[12][14] - 前7月累计销售操盘金额18638.4亿元，与去年同期基本持平[11][14] - 30个重点城市7月新房成交规模836万平方米，累计成交同比持平[11][23] 梯队分化特征 - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小[21] - 各梯队房企7月销售操盘金额门槛均有所降低[18] 区域与产品趋势 - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线（天津/武汉/南京）有望复苏[23] - 高得房率新规住宅、四代宅产品集中入市带动结构性机会[23] - 单城市内核心区域配套优质项目保持高热，分化持续加剧[23] 数据口径说明 - 全口径金额包含合营联营公司全部业绩，权益金额按股权占比计算[8][9] - 统计时间均为2025年1月1日至7月31日，数据来源为合同签约[8][9]

多地支持多子女家庭购房政策 - 北京提出加大对多子女家庭购房支持力度，包括提高公积金贷款额度、优先配租公租房等 [1][2] - 湖南浏阳针对二孩及以上家庭购房实行套数认定核减一套政策，公积金贷款额度最高提升30% [1][4][5] - 中指研究院统计显示，2023年各地优化公积金政策约180次，其中80地针对多子女家庭，深圳贷款额度上限最高上浮50% [1] 北京公积金政策优化 - 北京拟提高多子女家庭公积金贷款额度，当前首套/二套贷款上限可上浮40万元至160万元/100万元 [2][3] - 多子女家庭租房可全额提取公积金，不受月缴存额限制 [2] - 北京同步研究公积金贷款"带押过户"政策，支持提取公积金支付首付 [2] 浏阳房地产新政细则 - 取消普通/非普通住宅契税差异，首套140㎡以下契税降至1%，二套140㎡以上契税2% [4] - 2025年8-11月购房可获契税金额60%补贴 [4] - 青年人才（35岁以下本科）首套房公积金贷款额度可提至现行1.5倍，不与账户余额挂钩 [5] 以旧换新支持政策 - 浏阳对2024-2025年"卖旧买新"家庭退还个人所得税，新购房金额≥旧房转让额可全额退税 [6] - 鼓励房企参与以旧换新活动 [6]

证券研究报告 | 行业点评 gszqdatemark 2025 07 31 年 月 日 宏观政策坚持稳中求进的基调，整体保持定力，但也未排除因应环境变化的增 量政策。本次会议在宏观政策上继续强调"稳"，我们认为下半年宏观政策取 向可能并非强刺激，但会议提出""增强活性预见性预"""时加力力"指向向 果情况恶化，可能会有进一步积极的动作。具体来看，会议提出"要落实落细 更力积极的财政政策和时度宽松的货币政策，充分释放政策效应"，表述从此 前"用足用好"改为"落实落细"，可能向向政策更侧重"提质"。虽然没有直 接提到降准降息，但提到"促进社会综合融资成本下行"，我们认为下半年引 导 LPR 小幅下降仍可期待。 房地产相关表述有所精简，并不代表房地产不重要，未来仍有待提升政策支持 力度。相较 2024 年数次政治局会议，本次会议关于房地产相关表述有所精简， 省略了 4 月会议诸 稳地产"房地产收储等相关表述。 但我们认为这并不代 表房地产不重要。2025 年以来，新房销售延续负增，量能处于近年最低水平， 不论是量"价均难言已实现稳地产的目标。低迷的市场持续影响房企拿地"开 工"施工等向标，对房地产开发投资乃至于经济 ...