业绩说明会安排 - 会议将于2025年5月28日10:00-11:00通过价值在线平台以网络文字互动方式召开 [1][2][3] - 投资者可在2025年5月27日前通过指定网址或微信小程序提交问题 [1][4] - 公司总经理、副总经理、独立董事及董事会秘书将参与交流 [3] 投资者参与方式 - 实时互动需在会议时段访问https://eseb.cn/1ogPKKQ3zW0或扫描微信小程序码 [4] - 会后可通过价值在线或易董app查看说明会内容记录 [5] 信息披露背景 - 公司2024年年度报告已于2025年4月1日发布于《中国证券报》《上海证券报》及上交所官网 [2] - 说明会旨在解读2024年度经营成果与财务状况 [2] 联系方式 - 董事会办公室联系电话(010)65052288-8542 邮箱dongmi@cwtc.com [4][5]

核心事件 - URF盈展集团创始人司徒文聪因旗下子公司拖欠商铺租金及违约金累计近150万元被法院限制消费[1][2][5] - 关联公司上海盈展商务管理有限公司因项目"严重亏损"无力继续承租，反映现金情况不乐观[5] - 司徒文聪名下北京盈通祥业商业管理有限公司有两起被执行案件，执行标的逾7000万元[6] 商业运营模式 - 采用家族团队分工模式：司徒文聪负责拿地与拓展，其弟负责运营，其妹负责投资与品牌孵化[8] - 通过关联公司入股运营项目（如TX淮海、THE BOX朝外）以获取业主信任和更高经济回报[8] - 将家族投资或运营品牌引入自营商业体，以优惠租金获取运营空间[8] 项目运营情况 - 主导的重庆小时代项目因亏损严重，业主方将其从"二房东"转为服务运营商以减少亏损[11] - TX淮海因低租金水平、小体量高投入模式面临商业可持续性挑战，2024年4月被百联股份全资收购[11][12] - THE BOX朝外仍由盈展集团运营，但定位新型"非标"商业导致盈利周期长、运营门槛高[11] 行业影响 - 运营的非标商业项目在业态策划上突出先锋属性，易获关注但盈利困难[11] - 非标商业体需要长周期培育，往往依赖业主运营补贴维持[11] - 在非标商业领域的前瞻性和资源运作能力对行业具有启发性，但模式本身存在高风险[12]

广佛商业市场概况 - 广佛商业市场竞争加剧，多个新项目亮相，包括广州首个年轻力商业空间晟潮C-Wave、广州第二座万象商业、华南最大奥莱文旅商业综合体砂之船超级奥莱等 [1] - 存量项目积极调改，如广州天河领展广场、丽影广场、东方宝泰等均进行大规模升级 [1] 广州天河领展广场 - 2023年投入超3亿元进行一期东翼改造，引入100+新品牌，更新品牌数超50%，包括6家全国首店、10+城市及区域首店等 [2] - 一期改造后年度销售同比提升31%，客流同比提升37% [2] - 二期西翼改造投入1亿元，深化主题楼层改造，B1层打造"平川好味"复合型美食空间，L3层引入儿童业态，L6-L8层聚焦首店及人气餐饮品牌 [4][5] - 升级"平川夜巷"夜经济品牌，引入全国首家四斤二两浙云贵Bistro等，打造24小时休闲社交场景 [6] - 2025年计划升级"平川好市"市集IP，打造宠物乐园、智能猫咪领养站等 [8] 广州丽影广场 - 2025年对东区（B区）进行焕新升级，强化自有IP"影后Lily"及"嘟嘟"的互动设计 [9][11] - 引入永辉品牌胖东来爆改店海珠区首店，以及潮流生活集合店、科技及二次元品牌等 [12] 广州PO PARK东方宝泰 - 2024年焕新51家品牌，其中首店、旗舰店等特色门店15家，占比近三成 [14] - B1层引入迪卡侬广东新标首店、番茄口袋旗舰店等，打造零售主题新区 [15] - 更新流量型餐饮品牌矩阵，如爷爷不泡茶广州首店等 [18] - 试水快闪店模式，提升体验丰富度 [19] 广州百信广场 - 2024年品牌焕新超过170家，其中首店39家，占比超20% [24][27] - 引入永旺超市、VeRyland奇境乐园全国首店等大型主力店 [26][27] - 打造"必吃榜"餐厅矩阵，超80家点评榜单上榜餐厅 [28] - 引入X11白云首店、卡游等次元文化业态 [30] 广州美林M•LIVE天地 - 2024年餐饮业态调整面积达6400㎡，引入30家头部品牌，一半以上为广州东部首店 [35][37] - 新入驻餐饮店铺业绩较原店铺平均增长59%，2024年销售千万元级餐饮品牌超25家 [39] - 开辟户外经济、夜经济新场景，如NBA HOOP PARK篮球公园等 [40] 广州时尚天河 - 加码二次元业态，引入PPPICS华南首店、三月兽广州首店等 [42] - 打造运动主题街区"型动街区"，引入play day韩礼臣运动街区等 [42][44] - 腾出逾2000㎡场地联动艺术家进行艺术展陈，打造差异化策展艺术氛围 [45] 广州保利广场 - 硬件改造包括外广场、卫生间、停车场等，新增女性友好卫生间 [48][49][51] - 品牌焕新超30个，引入全国&华南首店，如得吃唐记全国首店等 [52] - 2024年客流&销售同比增长超15%，招调区域坪效提升超5倍 [52] 佛山南海万科广场 - 升级E233街区，引入佛山首座NBA篮球公园，打造"公园+"商业氛围 [54] - 2024年新签品牌55个，其中佛山/南海首进品牌27个 [57] - 保持98%出租率，首店占比达25% [58]

商业地产转型方向 - 行业需从传统零售向沉浸式体验转型 核心逻辑是从空间提供商转变为内容提供商 通过业态创新和技术赋能实现可持续资产价值 [1][3][6] - 消费新动能重构要素包括：供给端从商品转向服务 功能转向情感 物质占有转向有意义消费 链接端建立新产业链和消费链 [3] - 具体措施包括引入主题街区 艺术展览 亲子娱乐等多元业态 通过场景化设计延长消费者停留时间 提升消费频次 [3] 运营策略创新 - 采用精细化运营 从收租方转向服务方 运用智慧停车 会员系统 内容营销等数字化手段提升用户黏性 [4] - 轻资产扩张模式包括输出品牌管理经验 委托管理 资产证券化 盈利模式多元化发展广告 数据服务等增值收入 [4] - 老旧项目改造需结合城市功能升级需求 通过节能改造 绿色建筑认证提升资产价值 降低运营成本 [3] 项目实操案例 - 粤海天河城改造案例强调空间重塑 消费体验升级 运营方式优化 需实现"换新衣不扰民"的无感改造 [6] - 武汉越秀IFC国金天地定位商务精英 潮流青年 品质家庭 结合夜间经济传统引入相应业态 采用"滚动式"开业策略持续优化业态组合 [7] - 行业面临线上电商 社区商业等同质化竞争 需提供从线上下单到线下体验的一站式解决方案 [7]

极端天气应对措施 - 北京市多处商场地下停车位及桥下空间免费向市民开放以应对极端天气 [1] - 京西大悦城B3、B4两层共约880个停车位几乎已停满 [3] - 下午4时京西大悦城停车场已开始排队，约40辆车在等待停车，30分钟才能放行一辆 [3] 停车场使用情况 - 京西大悦城停车场下午两三点就陆续有车辆前来停放 [3] - 丰台区岳各庄桥桥下空间停放了近40辆车，其中一半为轿车 [5] - 岳各庄桥附近平时轿车停放不多，当前停放主要为躲避冰雹的车辆 [5] 政府协调措施 - 石景山区协调9处停车场提供5000多个车位供市民避风 [5] - 丰台区协调开放岳各庄桥、榴乡桥、北大地方桥等桥下空间免费停车 [5] - 龙湖北京房山天街、首开通州万象汇等多家商场推出免费停车服务 [5] 市民反馈 - 无地下停车场的小区居民将车辆停放在京西大悦城地下停车场 [7] - 市民认为免费停车举措暖心，虽未等来冰雹但解决了停车难题 [7]

内地购物中心运营数据 - 上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升10 1%、6%、1 5% [1] - 成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降2 9%、2 5%、0 4%，降幅较24年明显收窄 [1] - 内地6座购物中心占24年公司应占租金的35%，一季度零售额增速较24年整体好转 [1] - 兴业太古汇Q1零售额增速转正，得益于25年初调改后引入更多奢侈品牌 [1] - 三里屯太古里Q1出租率较24年底提升1pct至99%，零售额同比上升6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [1] - 内地购物中心经营改善因项目为城市头部玩家，具备网络效应及强大招商调改能力，预计25年应占租金保持增长 [1] 香港购物中心及写字楼运营数据 - 香港太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额增速同比+2 9%、-5%、-5 8%，出租率连续5季度达100% [2] - 香港写字楼整体出租率保持89%，租金与24年底持平，新签约租金调幅环比收窄，预计25年应占租金小幅承压 [2] - 广州太古汇、北京颐堤港写字楼出租率均上升1pct至91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降2pct至94% [2] 投资建议与财务预测 - 公司通过持有护城河资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期 [3] - 预计25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红保持年5%增速 [3] - DDM模型测算每股净现值为21 55港元，对应2025年股息率为6 9% [3]

市场表现与挑战 - 2024年1-4月约四成商业零售企业面临营收增长考验，市场承压明显[1] - 上海和成都空置率突出，分别达8.5%和8.3%，北京上海租金最高（32.3元/㎡/天和31.3元/㎡/天），杭州二线领先（21元/㎡/天）[1] - 样本企业中六成收入同比增但幅度多低于10%，四成录得下滑，华润万象生活增速30%至42.09亿元表现最佳[2][4] 企业收入数据 - 龙湖集团零售商业收入109.76亿元（同比+6.8%），新城控股128亿元（+13.1%）[4] - 港资企业如恒隆地产内地商场收入48.05亿元（-3%），九龙仓集团45.71亿港元（-4%）[4] - 太古地产内地零售物业收入52.25亿港元（+2%），新鸿基地产内地投资物业28.47亿元（半年数据，-2%）[4] 政策与行业趋势 - 2025政府工作报告强调促消费政策，通过税改、市场开放等五维组合拳刺激内需[5] - 载体经济成为消费提振基础，需结合县域商业下沉与数字消费（如5G、消费券）[5] - 行业需重构需求/供给/连接/价值四核心，通过产业融合盘活存量资产[6] 运营策略创新 - 消费者转向为精准需求支付溢价，品质服务替代档次追求[1][7] - 粤海天河城案例显示需重塑空间体验+数字驱动，破解同质化竞争[6] - 华侨城主张多业态融合（文化+旅游+商业），强化场景体验[8] - 佛山顺德万象汇通过本土文化叙事解决餐饮招商难题[8] 竞争格局 - 高端商业港资企业进入瓶颈期，但优质资产组合支撑基本盘稳定[4] - 线上电商、社区商业等同质化竞争加剧，需一站式解决方案[6]

中关村大融城开业及业态布局 - 中关村大融城总建筑面积约19.3万平方米，是北京四环内最大城市更新体之一，定位为海淀区培育国际消费中心城市的核心载体[1][3] - 项目引入超过2万平方米城市屋顶公园，打造"公园式商业新标杆"，融合科技美学、活力绿谷、社交空间、文化沉浸四大主题[1][3][5] - 通过城市更新模式改造10.5万平方米区域，保留双螺旋雕塑、古树等历史元素，实现现代商业与文化遗产融合[5][6] 首店品牌及商业业态 - 引入北京首店6家、海淀首店15家，包括有雲、山夏间等商务宴请品牌，SHAKESHACK、寿司郎等时尚轻餐及烘焙品牌[5][6] - 生活配套涵盖新氧青春诊所、魅+KTV等多元业态，西区102个品牌签约率达100%，东区计划年末亮相[6] - 规划未来举办艺术展览、科技展示等首展首秀活动，强化"休闲娱乐+生态体验+文化共鸣"三位一体模式[6] 海淀区促消费活动 - "2025北京消费季·悦动海淀"联动中关村大融城、西三旗万象汇等商圈，推出全业态满返、餐饮团券等优惠[1][10] - 重点商圈开展北京国际电影节联动活动，五棵松商圈推出电影美食节，嘻番里举办潮趣市集[7][8] - 创新科技应用包括美团"AI问问"导购系统、支付宝"碰一下"支付终端，滴滴发放商圈专属打折券包[10] 特色场景及文化融合 - 五棵松万达举办中医药文旅市集，融合中医义诊、非遗展演，凤凰岭景区推出国潮非遗表演[8][10] - 翠微百货联合黑珍珠餐厅直播探店，开展"进百家店尝百家味"厨艺比拼活动[10] - 家电"以旧换新"活动覆盖四季青镇等社区，构建"一刻钟便民生活圈"[10]

公司业绩 - 2024年度公司完成营业收入17.01亿元，利润总额2.81亿元，归属于上市公司股东的净利润2.10亿元，扣非净利润1.66亿元 [5][9] - 2025年一季度主营收入3.39亿元(同比下降39.08%)，归母净利润5795.46万元(同比下降14.34%)，扣非净利润4853.69万元(同比下降13.89%)，毛利率30.33% [11] 业务结构 - 水泥板块2024年营收9.5亿元，占总营收55.89%，但利润贡献不足 [2] - 商业地产板块2024年利润总额2.80亿元(占公司利润总额99.69%)，净利润2.12亿元(占归母净利润101.17%) [6] 战略转型 - 终止收购晶鑫材料因交易双方未就最终方案达成一致 [2] - 聚焦新材料、新能源、新智造等战略性新兴产业，寻求打造"第二成长曲线" [3][7] - 水泥业务暂不考虑置换，将继续通过节能降耗、延伸产业链提升贡献度 [2][6] 行业动态 - 商业地产：2024年全国商业营业用房开发投资额6944亿元(同比下降13.9%)，新开工面积4980万平米(同比下降23.3%)，租金收入普遍下跌 [8] - 水泥行业：2024年价格跌至成本线，下半年盈利改善，全年呈"前低后高"走势，2025年预计通过产能置换、环保政策等淘汰落后产能 [8][10] 市值管理 - 公司暂无回购计划，未收到大股东增持计划 [4] - 连续多年实施高比例分红方案 [4] 管理层表态 - 新管理层将以积极主动态度推进新兴产业探索和研究 [9] - 商业地产未来需融合消费社交属性创新场景，水泥行业需通过资源整合优化竞争环境 [10]

跨界并购终止案例 - 宁波富达终止收购晶鑫材料不少于45%股权及6%表决权委托的交易，双方历时四个月协商未达成最终方案 [2][3] - 公司主营业务为商业零售地产和水泥建材，跨界并购需更谨慎，但未能实现产业转型目标 [2][5] - 收购初衷为通过控股晶鑫材料进入光伏银粉电子材料领域，协同原有资源提升产业能级 [3][5] 并购背景与标的分析 - 晶鑫材料专注太阳能光伏电子材料研发，核心产品为太阳能电池用正面电极银粉，属光伏产业链中上游关键材料 [5] - 宁波富达近年业绩持续下滑，拟通过并购切入新能源材料领域以突破转型 [5][6] - 公司强调标的科技属性及国产替代潜力，未来仍将聚焦新材料、新能源等战略新兴产业 [6] 市场反应与行业动态 - 宁波富达股价在2024年12月16日至18日大涨，但公司此前否认存在重大资产重组计划 [4] - 年内多起跨界并购终止，包括万通发展终止收购索尔思光电60.16%股权（光芯片领域）、慈星股份终止收购武汉敏声（射频滤波器领域） [7][8] - 行业专家指出跨界并购难点包括行业认知差异、文化冲突及政策变化，核心矛盾常涉及价格、控制权及战略方向 [7] 并购失败共性原因 - 交易各方普遍因最终交易条件未达成一致而终止，如宁波富达与晶鑫材料、慈星股份与武汉敏声 [3][8] - 跨界并购需深度尽调目标行业业务模式及协同效应，但整合难度较高 [7]