住房租赁市场季节性波动 - 10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，一线城市北京、上海需求降幅超8%，二线城市天津、太原降幅逾25% [3] - 全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45% [4] - 全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10%，房源供给增多导致租金下行 [4] 租赁需求结构变化 - 租房用户群体规模逐渐超过新房找房用户量，租赁市场正在补位购房市场 [1][5] - 三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体规模减少 [3] - 部分城市产业升级下劳动力流动放缓，叠加"职住平衡"政策使本地租房需求趋于稳定 [4] 租赁市场政策导向 - "十五五"时期将规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [1][10] - 《住房租赁条例》正式施行，要求合同备案制度及设立住房租赁资金监管账户 [8][9] - 政策延续"租购并举"方向，推动租赁合同备案与公共服务挂钩，实现租购权益对等 [6][10] 租赁市场供给变化 - 保障性租赁住房上市对周边租金产生直接拉低作用，其品质优化进一步影响市场整体租金水平 [4] - 目前我国住房租赁市场仍以个人房源分散出租为主，规模化的专业住房租赁企业占比较低 [5] - 未来政策有望从财政金融、市场培育等角度加大支持力度，提升住房租赁机构化率 [10] 行业发展趋势展望 - 租赁市场将迈入"高品质发展"阶段，具备标准化运营能力的优质租赁机构将抢占更多市场份额 [11] - 租金水平梯度下降使租售比突破国债收益率，为租赁行业提供利润空间 [5] - 保障性租赁住房在住房保障体系中的兜底作用将更加精准高效 [11]

市场现状与近期表现 - 住房租赁市场进入传统淡季，10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，一线城市北京、上海需求降幅超8%，二线城市天津、太原降幅逾25% [2] - 10月全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45%，跌幅较2024年同期扩大0.38个百分点 [2] - 全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10%，房源供给量增多导致市场竞争加剧 [2] 需求结构性变化 - 在在线找房业务中，租房用户群体规模已逐渐超过新房找房用户量 [1] - 租房需求下降核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体规模减少 [2] - 部分城市产业升级下劳动力流动放缓，叠加"职住平衡"政策，本地租房需求趋于稳定 [2] 政策环境与法规影响 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，是我国首部住房租赁领域的行政法规，标志着市场迈向法治化、规范化新阶段 [6] - "十五五"时期将规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益 [1][7] - 《条例》规定从事转租经营的住房租赁企业应设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，以应对"高进低出""长收短付"带来的资金池风险 [6] 行业挑战与现存问题 - 市场房源分散，租赁关系不稳定，租购权益不对等情况仍然存在，租赁市场各类乱象时有出现 [1] - 目前住房租赁市场仍以个人房源分散出租为主，规模化的专业住房租赁企业占比较低，导致市场参与主体行为不规范 [3] - "重购轻租"思想使得租客在教育、医疗等公共服务上难以享受与购房者同等权益 [5] 未来发展趋势与机遇 - 租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为租赁行业提供了利润空间 [3] - 相比发达国家，中国住房租赁行业机构化率仍较低，长租公寓企业有较大发展空间 [7] - 未来政策有望从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大支持力度，并结合公积金、人才引进等方面优化供需两端政策 [8] - 行业洗牌会加剧，具备标准化运营能力、能提供全周期服务的优质租赁机构将抢占更多市场份额 [8]

住房租赁市场现状 - 10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，一线城市北京、上海需求降幅超8%，二线城市天津、太原降幅逾25% [3] - 10月全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45% [3] - 全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10% [4] - 租房需求下降核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体规模减少 [3] 租金下行驱动因素 - 租赁房源供给量增多，大量房源集中入市加剧竞争，部分房东为避免空置主动降价 [4] - 保障性租赁住房上市，其租金一般低于市场化租金，且部分品质更优，拉低市场整体租金水平 [4] - 租金水平梯度下降，租售比突破国债收益率，为租赁行业提供利润空间 [4] 市场结构特征 - 在找房需求中，租房用户群体规模逐渐超过新房找房用户量 [2] - 住房租赁市场仍以个人房源分散出租为主，规模化的专业住房租赁企业占比较低 [5] - 相比发达国家，目前住房租赁行业机构化率仍较低，长租公寓企业有较大发展空间 [8] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》正式施行，是我国首部住房租赁领域的行政法规，明确各方权责、强化市场监管 [5][6] - 条例规定出租人应使用实名签订合同并通过平台向房产管理部门备案，从事转租经营的企业应设立资金监管账户 [6] - “十五五”时期将规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [2][8] - 政策有望从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大支持力度，并结合公积金、人才引进等优化供需政策 [8] 行业发展趋势 - 租赁市场将全面迈入“高品质发展”深水区，行业洗牌加剧，具备标准化运营能力的优质机构将抢占更多市场份额 [9] - 保障性租赁住房在住房保障体系中的兜底作用不会弱化，将更加精准高效 [9] - 推动专业住房租赁企业发展有助于提升产品品质及服务质量，促进市场高质量发展 [8]

住房租赁市场现状与痛点 - 一线城市租房人口规模庞大，北京、上海、广州、深圳四大一线城市租房人口近4000万，占常住人口总数近50% [3] - 市场存在押金难退、隔断房风险、"二房东"套路等多重乱象，困扰年轻租客 [1][2][3] - 房屋租赁合同纠纷案件诉讼请求集中在租金、押金、违约金、合同解除等方面，并趋于多元化、复杂化 [4] 市场主要参与者行为分析 - "二房东"运作模式存在风险，常见做法是以每月7000元承租两室一厅，通过将客厅隔成单间使总租价更高，例如改造后以每月8500元转租 [7] - 部分"二房东"采用"向租客按年收取租金，向房东按月支付费用"的模式，存在资金链断裂和卷款跑路风险 [6][7] - 中介公司在托管租赁的案件中，涉及甲醛房认定、群租房认定、租金标准认定等多方面问题 [4] 行业监管政策与影响 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，共包含50条 [1][8] - 北京于2022年9月1日实施《北京市住房租赁条例》，将"个人二房东"纳入监管，并实施"押金托管"和"租金监管"制度 [8] - 调查显示，67.7%的受访者认为《条例》施行会提升租房安全感，88.9%的受访者期待更多住房保障举措 [8] 政策实施后的市场反应 - 随着《条例》实施，各地加大监管力度，市场秩序得到进一步规范，中介公司态度更积极并开始按新规处理纠纷 [9] - 行业专业人士认为，《条例》清晰界定了租赁双方权利和义务，能使租赁关系更稳定，中介服务更加踏实 [9] - 法规的施行被期待能有效帮助年轻人避开租房陷阱，让租赁产品更好地发挥供给功能 [9]

保租房REITs市场加速发展 - 保租房REITs市场正式进入“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容新周期[2] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前还有3家REITs在扩募进程中[2] - 在2.6亿租赁人口市场基本盘支撑下，叠加保租房项目价格和区位优势，项目运营保持稳健，为后续新发REITs提供充足资产储备[2] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT[2][4] - 华润有巢REIT扩募拟发售金额不高于11.4亿元且不低于9.915亿元，扩募可配售份额数量不超过5.5亿份[5] - 拟购入底层资产有巢马桥项目拥有1600套租赁住房，截至2025年6月末出租率为96.1%[5] - 华夏北京保障房REIT于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目[5] 扩募的战略意义与市场反应 - 扩募能为底层资产增加活力，让资产维系收益率良好状态[6] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最好时进行扩募[6] - 华润有巢REIT扩募前2025年和2026年净现金流分派率预测值为2.95%，新项目预测值分别为3.50%和3.61%，预计将整体分派率提高到3.17%和3.22%[7] - 受扩募影响，租赁住房REITs板块曾出现整体1.43%涨幅，其中华润有巢等扩募概念REITs涨幅在2.33%至4.32%之间[7] 市场基本面与需求支撑 - 中国拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人[9] - 受晚婚晚育与家庭小型化影响，租房周期显著拉长，部分群体租房时长超10年[9] - 2025年第二季度，各保租房REITs项目平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于行业5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位[9] 二级市场表现与行业前景 - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位[10] - 8只保租房公募REITs平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9%[10] - 《住房租赁条例》正式施行统一行业规则，稳定市场预期，为资本进入和资产扩募奠定基础[10] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动市场规模扩张，在低利率和“资产荒”环境下，作为优质配置型资产将持续受青睐[2][12]

政策核心与目标 - 深圳市住建局与规自局联合印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，旨在规范改建行为并增加保障性租赁住房供给，以缓解新市民、青年人等群体的住房困难 [1] - 该政策自印发之日起施行，有效期为5年 [1] - “非居改保”被定义为一种存量改造新模式，鼓励将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等非居住房进行改建，以拓展供应渠道并提升闲置资产使用效率 [2] 适用范围与基本原则 - 改建范围涵盖闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，但需在保障产业发展需求的前提下进行 [3] - 政策明确划定改建禁区，包括对居住和公共环境有严重干扰、污染或存在安全隐患的工业用地房屋，以及存放易燃易爆等危险品的仓储用地房屋不得改建 [3] - 确立三大基本原则：“合理选址、供需匹配”、“市场运作、政策支持”、“市级统筹、区级实施” [3] - 改建项目需满足权属清晰、已通过竣工验收、无查封或违法建设、未纳入城市更新或征收计划等条件，单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米 [3] 项目资格与潜在优势 - 除已取得不动产权证的房屋外，具有证明权属清晰的相关主管部门文件的符合条件的房屋也可按规定改建，此举旨在让一些在建项目纳入改造范围 [4] - 专家分析指出，由于非住宅市场萧条、去化周期长，不少在建非住宅项目出地面后停滞，此类项目改造成本更低，有助于激发改造动力并盘活在建项目及问题楼盘 [4] 改建程序与权限下放 - 项目实施需经过“认定申请-项目认定-项目实施-竣工联合验收”四大环节，申请人可为房屋权利人或受委托的专业化住房租赁企业 [5] - 区政府组织多部门及市政公用服务企业联审后，出具有效期原则上不少于六年的项目认定书 [5] - 项目认定权限已下放至区政府，由区住房建设部门受理申请，经区政府组织联合审核通过后出具认定书，此举被视为提高基层能动性和实操性的关键安排 [5] 运营监管与配套政策 - 改建后的住房不得上市销售或变相销售，不得擅自改变用途，转让需整体进行并重新签订监管协议 [6] - 运营期间可享受居民水电气价格政策，出租人需履行告知义务 [6] - 项目有效期届满可申请续期，未续期或失效的需恢复房屋原用途，违规行为将面临撤销认定书、信用惩戒等处罚 [6]

行业规模与集中度 - 2025年10月，TOP30住房租赁企业合计开业房源量增长至140.7万间，较9月增加0.9万间，合计管理房源量增长至197.7万间，较9月增加0.7万间 [1][7] - 万科泊寓在开业规模榜和管理规模榜上均位居首位，开业房源205,728间，管理房源280,800间，龙湖冠寓分别以127,000间和164,000间位列第二 [2][5] - 行业集中度较高，开业规模榜前五名企业（万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团、乐乎集团）合计开业房源量超过60万间 [2][3] 企业动态与项目拓展 - 2025年10月，多家企业有新项目集中上市，包括保租房、人才公寓和市场化长租房项目，例如华润有巢在大连、成都的新店开业，分别提供318间和952套房源 [9] - 万科泊寓与深铁集团合作的首个公寓项目落地前海，引入高端品牌“富瑞斯”，提供373套高品质租赁住房 [11] - 多家企业进行业务模式创新和品牌拓展，如雅阁酒店集团采用“酒店+公寓”双品牌模式签约广东河源项目，雅诗阁中国首次进入福州市场 [10][11] 政策环境与支持 - 中央层面持续强调优化保障性住房供给，规范发展租赁市场，建立多层次住房保障体系 [16] - 地方政策聚焦存量房收储、非居改保、人才住房及公积金支持，如深圳支持非居住存量房屋改建为保租房，南京提高多子女家庭公积金租房提取限额 [17][19] - 部分省市公布保障性住房建设成果，例如重庆已建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套；宁夏过去五年累计筹集建设保租房3万套 [21][23] 市场租金表现 - 2025年10月，重点50城住宅平均租金为34.57元/平方米/月，环比下跌0.49%，同比下跌3.63%，行业进入传统淡季，租金环比跌幅较9月扩大0.10个百分点 [1][25] - 50个城市中，仅2个城市（北海、三亚）住宅平均租金环比上涨，上涨幅度分别为0.83%和0.36%，其余48个城市租金环比下跌 [26] - 西安、温州等城市租金环比跌幅超过1.0%，北京、厦门等15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [26] 土地市场与供应 - 2025年10月，重点22城共成交129宗涉宅用地，总体规划建筑面积约802万平方米，重庆成交规模最大，达103.6万平方米 [29][31] - 当月共成交3宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计5,555平方米（约0.6万平方米），均来自上海土拍，并要求配建5%的保租房 [29][31] - 上海嘉定区在“十四五”期间已推出34个人才公寓项目，提供超16,000套房源 [24]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇“泊寓院儿旧宫芯社区”保障性租赁住房项目于2025年11月正式开业 [1][3] - 项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，分南、北两个地块共8栋楼，提供1505套保障性租赁住房 [4] - 项目位于北京市大兴区旧宫镇，毗邻南五环，距离地铁亦庄线旧宫站直线距离约1.5公里 [4] 项目模式与意义 - 项目作为集体经营性用地入市盘活为保障性租赁住房的试点，打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环 [1] - 项目价格定为周边同地段、同类型房源租金的九折 [3] - 集体用地建设保障性租赁住房能响应“租购并举”住房制度，增加供给，同时盘活农村“沉睡”资产，促进土地资源合理配置 [3] - 该项目为地方探索集体土地住房租赁入市跑通了实施路径 [1] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，配备健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 家具家电配备齐全，为租户提供一站式休闲生活服务 [6] 公司业务与行业地位 - 万科泊寓是全国最大的集中式公寓提供商，共运营管理租赁住房28万间，累计开业突破20万间，出租率接近95% [8] - 公司于2023年10月宣布租赁住宅业务实现了成本法的整体盈利 [8] - 万科长租业务率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破，跑通“由售改租”、“非居改保”等多种模式 [8] - 公司在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [8] 商业模式与核心突破 - 公司核心突破在于构建“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 [9] - 通过创新路径高效盘活城市存量资源，并推出标准化服务体系与智慧化管理方案提升体验 [9] - 公司探索资产证券化等金融工具，通过REITs、Pre-REITs基金贡献现金流，推动行业可持续发展 [9] - 公司业务模式清晰，有望赢得更广阔的发展空间 [3]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

行业发展趋势 - 中国长租行业在2011至2021年间经历了蓬勃发展的十年 [2] - 中国居住市场已全面进入存量时代，全国存量住房超过3.5亿套，其中房龄30年以上的房源占比超过27%且持续上升 [2] - 专业化住房租赁持续获得政策与市场的双重支持，超过60%的城市业主与租客首选以自如为代表的专业租赁平台 [6] 公司商业模式演进 - 公司于2011年首创C2B2C长租模式，通过产品、服务、科技一体化解决传统租赁市场的三大错配问题 [2] - 2021年公司全面推进从“省心租”向“增益租”的战略转型，为业主提供无差价、无空置期、按管理收益收费的专业资产管理模式 [2] - 增益租模式计划在2025年实现70%的规模占比 [2] 公司运营成果与能力 - 截至2021年10月，公司全国房源管理规模突破百万间，跻身世界前列 [2] - 公司业务遍及全球超5个国家、30余座城市、1300多个商圈及2.3万多个楼盘，服务近百万业主和超500万租客 [6] - 公司构建了覆盖全矩阵的品质居住产品体系、全周期租住服务能力、全面数智化的科技运营平台及万人团队作战机制 [6] 模式价值与行业影响 - 增益租模式帮助公司在规模、密度与质量三大维度上建立综合领先优势，成为实现行业可持续发展的核心 [3] - 该模式已成为清华经管学院、长江商学院及巴黎HEC商学院的课堂案例，标志着其成为中国机构化租赁的成功范式 [3] - 增益租模式被定义为行业应对存量周期、实现业主、租客、从业者三方共赢的有效路径 [6]