报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

转自：贵州日报 小区停车管理，本质是服务，核心在沟通。在当前硬件条件难以迅速改变的情况下，如何让停车更"方 便"，成为化解矛盾的关键。物业方面表示，已注意到业主诉求，目前正与开发商协商后续方案，并承 诺在形成具体措施后征求业主意见。这一回应，让问题的解决迈出了积极一步。 事实上，许多业主期待的是一个系统化的停车方案：是否能在现有空间内优化布局？能否建立清晰的停 车指引与调度机制？收费能否与服务水平提升同步推进？这些都需要物业与业主共同沟通、共同推动。 居民提出疑问：在车位如此紧张的情况下，收费是否能真正缓解停车难题？多数业主表示，并非拒绝缴 费，而是希望物业能先提供一个切实、便捷的停车方案。 此前，物业曾建议将车辆停至约200米外的另一处停车场，但因两个停车场不连通，步行距离较远，尤 其对携带物品、老人或小孩的家庭并不友好，这一建议未能获得业主认可。 停车事小，却关系着日常回家的方便与社区的和谐。从"管理"转向"服务"，从"通知"转向"协商"，或许 正是解开这道难题的起点。目前，物业已暂停车收费计划，双方正朝着"把事办好"的方向继续沟通。 贵阳中铁·尚和锦城小区近日围绕停车收费一事，引发了关注。在3至6栋，2 ...

核心观点 - 服务业与科技深度融合，已孕育出大量实力强劲的顶级上市公司，成为全球资本市场的核心投资领域之一 [1][10] - 各国服务业发展路径各异，均立足自身禀赋，在金融科技、医疗健康、工业设计等细分领域培育出具备全球竞争力的巨头 [2][10] - 中国服务业发展以“扩能提质、高水平开放”为核心导向，国家与地方层面已形成多层次、差异化的政策支持体系 [2][39][42][44] - 中国服务业投资可聚焦三大方向：以“两业融合”为核心引擎的生产性服务业、指向民生改善与消费升级的生活性服务业、以及蕴含新质生产力的新兴服务业 [2][3][4][45] 全球服务业发展模式与案例 - **美国模式**：创新驱动与规则主导，通过研发税收抵免（企业研发费用享受20%可退还抵免）、高技术移民政策和完善的VC/PE生态，培育出CVS Health、Cintas等巨头 [11][13][14] - **Cintas**：北美工作服租赁龙头，市场份额约25%，服务约50万客户，通过复用配送网络拓展一站式设施服务，2024年营收达96亿美元 [15] - **CVS Health**：美国药品零售与健康服务超级网络，拥有超9000家直营零售药店，占据美国药品零售市场超25%份额，2024年营收近3728亿美元 [18] - **德国模式**：制造与服务深度融合，以“工业4.0”战略为核心（对数字化服务转型项目提供最高50%补贴），培育出兼具技术实力与全球服务能力的企业 [11][21] - **DEKRA**：全球最大的独立非上市检验检测认证机构，2024年营业总额达43亿欧元，业务遍布60多个国家和地区 [22] - **DHL**：全球物流巨头，提供一体化供应链服务，2024年收入达842亿欧元，同比增长3.0% [27] - **SAP**：全球工业软件领导者，受益于“工业4.0”战略的研发补贴与联盟支持 [30] - **印度模式**：依托人才红利与政策优惠（如软件技术园区企业享受10年所得税豁免），聚焦服务外包，培育出TCS、Infosys等全球IT服务巨头 [11][33][35][38] 中国服务业政策支持体系 - **国家层面**：以“扩能提质、高水平开放”为核心，密集出台行业开放、消费激活与区域布局政策 [2][39] - 2025年4月，商务部发布《关于扩大服务消费的若干政策措施》，通过155项具体任务，全面放开电信、医疗、交通等重点领域服务业准入限制 [2][39] - 2025年9月，商务部联合九部门加码政策，明确“服务消费是民生改善的重要支撑、消费转型升级的重要方向” [2][39] - **区域层面**：形成差异化政策布局 [2][42] - **广东、山东**：推动生产性服务业与制造业协同升级，重点发展科技服务、现代物流等领域 [2][42] - **湖北、上海、重庆**：聚焦知识密集型服务业与数字化转型 [2][42] - **浙江、海南、广东横琴等地**：着力发展跨境服务与数字贸易 [2][42] 重点投资方向：生产性服务业（聚焦“两业融合”） - **检验检测**：行业属性使其能广泛融合于各行业，政策支持力度大（如纳入大规模设备更新支持范围），2024年行业营业收入达4875.97亿元，同比增长4.41%，2012-2024年复合增速约6.0%，规模以上机构（营收超千万元）虽仅占机构总量的15.03%，却贡献了全行业81.24%的营业收入 [2][46] - **工业软件**：已成为“两业融合”重要工具，在“人工智能+制造”专项行动推动下，AI与工业软件深度融合，正重构研发设计、生产控制等环节，2025年政策明确将工业软件列为智能制造关键标准方向 [2][47][48] - **会展服务**：具有“一带九”联动效应，能带动交通、酒店、旅游等周边产业发展，海外自办展是制造业出海的重要支撑，欧美市场成熟，亚太及中东非地区增长潜力突出 [2][51] - **人力资源服务**：受益于稳就业政策与数字化转型，广东等地推动跨境人才服务创新，行业规模与业态成熟度持续提升 [2][57][60][62] - **金融服务**：数字人民币跨境应用与境内场景拓展同步推进，上海设立国际运营中心并参与多边央行数字货币桥（mBridge）项目，雄安、青岛等地推动数字人民币与民生服务融合 [2][63][65] 重点投资方向：生活性服务业（民生导向与消费升级） - **游戏/短视频/潮玩**：已成为中国文化出海名片 [2][66] - **游戏**：2025年国产游戏版号供给充裕，1-10月月均达135个，创监管常态化后新高，全球渠道变革（如苹果、谷歌开放第三方支付）优化盈利空间 [66] - **短视频**：AI技术推动内容生产效率提升，大幅压缩制作周期和成本，是漫剧市场爆发的重要原因 [72][75] - **潮玩**：泡泡玛特等企业海外业务爆发式增长，完成从“中国制造”到“中国创造”的转型 [77] - **航空**：供需格局持续优化，2025年暑运飞机利用率达10小时历史新高，客座率突破87%，供给约束（全球飞机制造链困境导致订单积压超1.5万架、飞机老龄化）叠加需求增长推动行业收益提升 [3][78][81][85] - **旅游/酒店/免税**：需求持续复苏，入境游回暖成为新增量 [3][91][95] - **酒店**：中高端化趋势明确，2024年中高端酒店客房占比达38%，连锁化率持续提升，下沉市场成为新增长极 [3][91] - **文旅**：2024年入境游客已恢复至2019年水平的97.2%，2025年4月上海市外国人入境人数达67.09万人次，同比2019年增长5% [95][100] - **免税**：海南封关政策落地推动免税消费回流，离岛免税购物额度提至每人每年10万元 [3][101] - **医美**：凭借技术与资质壁垒保持高毛利，国产企业在玻尿酸、肉毒素等领域逐步实现进口替代 [3] - **教育**：民办高校迎来发展机遇，2025年高考报名人数增至1335万人，成为承接高教增量需求的核心力量 [3] - **物业管理**：在“好房子”政策加持下，是房地产行业新时期的关注点，优质物企有望受益集中度提升 [3] 重点投资方向：新兴服务业（蕴含新质生产力） - **AI大模型/AI编程**：中美大模型差距持续缩小，AI编程应用爆发式增长，Cursor年化收入突破10亿美元，智能预测补全、自然语言交互等功能重构软件开发流程 [4] - **创新药/医疗服务**：创新药是医药服务领域核心动能，中国企业全球影响力提升，2020年中国企业开展的创新药临床试验首次超过欧洲药企，2023年超过美国跃居全球第一，银发经济、适老化医疗、养老护理等需求旺盛 [4] - **数字贸易/跨境电商**：成为外贸增长新动能，依托中国供应链优势，商业模式从B2B向B2C及自营模式拓展，政策支持与物流链优化进一步降低成本，行业高质量、数智化发展趋势明确 [4]

公司战略与资本运作 - 中奥到家宣布成立一家合营公司，并计划根据特别授权发行非上市认股权证 [1] - 合营公司由中奥到家全资附属公司广东迅华与东宇科技有限公司共同成立，注册资本为人民币100,000元 [1] - 广东迅华在合营公司中出资51%，东宇科技出资49% [1] 合营公司业务与治理 - 合营公司将从事AI驱动的物业管理、楼宇服务营运、保养及维修服务业务 [1] - 东宇承诺负责向合营公司注入全部营运资金、人员及技术，并负责执行日常业务营运 [1] - 东宇承诺无偿向合营公司转让其业务营运所需的相关专利或技术 [1] - 东宇将负责建立及管理合营公司的营运团队，并确保该团队与合营公司订立为期至少两年的服务协议 [1] - 合营公司的营运团队将由严浙恒先生及刘宇峰先生领导及管理 [1]

合营协议与公司设立 - 公司全资附属公司广东迅华与东宇科技等方订立合营协议，于中国共同成立一家新合营公司 [1] - 合营公司成立后，广东迅华与东宇科技将分别持有其51%及49%的权益 [1] - 合营公司将从事AI驱动的物业管理、楼宇服务运营、保养及维修服务业务 [1] - 李立新、彭真及严浙恒作为担保人，共同及个别地向广东迅华担保东宇履行协议责任 [1] 认股权证发行安排 - 作为东宇履行责任及担保人履行担保责任的代价，公司同意向三位担保人发行合共8545.5万份认股权证 [2] - 具体分配为：向李立新发行1239.1万份、向彭真发行3033.65万份、向严浙恒发行4272.75万份 [2] - 每份认股权证的象征式代价为1.00港元，行使价为每股0.42港元 [2] - 认股权证股份将根据特别授权发行，公司将在股东特别大会上寻求批准 [2] - 发行认股权证旨在作为对负责管理合营公司业务运营的东宇的绩效激励 [3] 战略动机与业务协同 - 集团拟通过合营公司开展AI业务，预期将为集团带来更多营运收入及溢利，提升盈利能力 [3] - 成立合营公司有助于集团开拓AI领域的业务发展、合作与投资机会 [3] - 目标是将传统劳力密集型运营升级为科技驱动的生态系统，创造全面协同效应 [3] - AI部门将作为中央智能枢纽，通过智慧调度与预测性维护实现工作流程自动化，大幅降低对人力的依赖及运营成本 [3] - 将运用社区数据推动精准营销，提升房地产代理业务的销售转化率 [3] 财务与战略影响 - 此次整合旨在提升所有附属公司的利润率及服务品质 [3] - 推动公司由标准服务供应商转型为高价值物业科技平台，实现战略性重新定位 [3] - 发行认股权证可扩大公司股东基础及资本基础，巩固财务状况，使集团具备更佳财务灵活性以发展业务 [3] - 发行认股权证不会对现有股东的持股比例造成任何即时摊薄效应 [3]

合营协议与公司设立 - 中奥到家的全资附属公司广东迅华与东宇科技等方订立合营协议，将于中国共同成立一间新合营公司 [1] - 合营公司成立后，将分别由广东迅华及东宇科技拥有51%及49%的权益 [1] - 合营公司将从事AI驱动的物业管理、楼宇服务营运、保养及维修服务业务 [1] - 李立新、彭真及严浙恒作为担保人，共同及个别地向广东迅华承诺促使东宇履行协议责任并提供弥偿担保 [1] 认股权证发行安排 - 作为东宇履行责任及担保人履行担保责任的代价，广东迅华有条件同意促使公司向三位担保人发行合共8545.5万份认股权证 [2] - 认股权证发行详情为：向李立新发行1239.1万份、向彭真发行3033.65万份、向严浙恒发行4272.75万份，象征式代价为1.00港元 [2] - 每份认股权证赋予持有人按行使价每股0.42港元认购一股股份的权利 [2] - 认股权证股份将根据特别授权发行，公司将在股东特别大会上寻求批准 [2] - 发行认股权证将作为对负责管理合营公司业务营运的东宇的绩效激励 [3] - 此举旨在扩大公司股东及资本基础，巩固财务状况，提供更佳财务灵活性以发展业务 [3] - 发行认股权证不会对现有股东的持股比例造成任何即时摊薄效应 [3] 新业务战略与预期效益 - 集团计划透过合营公司开展AI业务，预期将为集团带来更多营运收入及溢利，提升持续盈利能力 [3] - 成立合营公司有助于集团开拓AI领域的业务发展、合作与投资机会 [3] - 战略目标是将传统劳力密集型营运升级为科技驱动的生态系统，创造全面协同效应 [3] - AI部门将作为中央智能枢纽，通过智慧调度与预测性维护实现物业管理及清洁工作流程自动化，大幅降低对人工的依赖并降低营运成本 [3] - AI业务将运用专属社区数据推动精准行销，以提升房地产代理业务的销售转化率 [3] - 此整合旨在提升所有附属公司的利润率及服务品质，并使公司由标准服务供应商转型为高价值物业科技平台，实现策略性重新定位 [3]

公司战略合作与股权结构 - 公司全资附属公司广东迅华与东宇科技、李立新、彭真及严浙恒订立合营协议，将于中国共同成立一间新合营公司 [1] - 合营公司成立后，广东迅华与东宇科技的持股比例分别为51%及49% [1] - 作为东宇科技履行责任及相关人士提供担保的代价，公司同意向李立新、彭真及严浙恒发行合共85,455,000份认股权证，象征式代价为1.00港元 [1] - 每份认股权证的行使价为0.42港元，可认购一股认股权证股份，公司将寻求股东特别大会批准发行认股权证及授出特别授权 [1] 新业务拓展与战略转型 - 集团计划透过新成立的合营公司开展AI业务，预期将为集团带来更多营运收入及溢利，提升盈利能力 [2] - 成立合营公司旨在开拓AI领域的业务发展、合作与投资机会，并将传统劳力密集型营运升级为科技驱动的生态系统 [2] - AI部门将作为中央智能枢纽，通过智慧调度与预测性维护将物业管理及清洁工作流程自动化，以降低对人工的依赖并降低营运成本 [2] - 新业务将运用专属社区数据推动精准行销，以提升房地产代理业务的销售转化率 [2] - 此次整合旨在提升所有附属公司的利润率及服务品质，使公司由标准服务供应商转型为高价值物业科技平台，实现策略性重新定位 [2] 公司现有主营业务 - 公司为投资控股公司，其附属公司主要于中国从事提供物业管理服务、协销服务、提供清洁及绿化服务及房地产代理服务 [2]

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 1月9日，特发服务收涨0.46%，收盘价为41.14元，发生5笔大宗交易，合计成交量54万股，成交金额 1999.63万元。 第1笔成交价格为37.03元，成交5.50万股，成交金额203.67万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为华泰 证券股份有限公司北京分公司，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京基一百证券营 业部。 第3笔成交价格为37.03元，成交5.60万股，成交金额207.37万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为中信 建投证券股份有限公司北京望京证券营业部，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京 基一百证券营业部。 第4笔成交价格为37.03元，成交13.00万股，成交金额481.39万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京基一百证券营业部。 第5笔成交价格为37.03元，成交13.60万股，成交金额503.61万元，溢价率为-9.99%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为国泰海通证券股份有限公司深圳深南大道京基一百证券营业部。 ...

永升服务(01995)发布公告，于2026年1月9日斥资36.88万港元回购20万股。 ...

文章核心观点 - 2026年国家大规模设备更新及消费品“以旧换新”政策将老旧小区加装电梯纳入国家补贴范围 通过按电梯层（站）数分档补贴、提供强劲资金保障等方式 有效破解了长期存在的资金与协调难题 推动了老旧小区电梯加装与更新进程 并预计将激活电梯全产业链发展 [1][3] 政策内容与突破 - 补贴范围扩大：2026年新政将补贴从“旧梯更新”延伸至“新梯加装” 覆盖需求更全面 [3] - 补贴模式优化：从“定额补贴”（如长沙此前每台10万元）转向按电梯层（站）数分档精准补贴 楼层越高补贴越多 [3] - 资金保障增强：国家已提前下达第一批625亿元超长期特别国债资金专项保障项目推进 [3] 市场现状与需求 - 长沙老旧小区存量巨大且老龄化程度高 “十四五”以来累计改造城镇老旧小区2336个 惠及居民36.41万户 完成既有多层住宅加装电梯4000余台 但仍有大量小区加装进程滞后 [2] - 老旧电梯安全隐患突出：2023年特种设备事故中电梯事故占比达19.72% 很大比例为老旧电梯所致 使用年限超过15年的电梯故障率显著高于新电梯 [2] - 历史痛点：单台加装费用达几十万元 居民分摊压力大 且低楼层业主对采光、噪音有顾虑 协商困难 曾有单元沟通达29轮 [2] 政策影响与积极效果 - 降低居民负担：补贴资金有效降低了居民分摊压力 提升了生活幸福感 [3] - 促进社区协商：资金压力缓解使邻里协商更顺畅 “党建引领+居民自治”议事模式成效凸显 通过居民议事会快速达成共识 邻里关系更和谐 [3] - 激活产业链：政策红利将激活电梯制造、安装、维保全产业链 吸引更多企业参与 [3] - 提供成功案例：如雨花区书香名邸小区借助“国债资金+维修基金”“国债资金+公共收益”等组合方案 成功破解35台老旧电梯更新的资金困局 [2] 未来发展趋势 - 规模化推进：随着国补资金到位和审批流程优化 更多符合条件的小区将纳入加装计划 形成“应装尽装”态势 [4] - 模式多元化：除“政府补贴+居民分摊”基础模式外 杭州“托管式加梯”、余姚“共享电梯”等创新模式有望推广 进一步降低居民一次性出资压力 [4]