政策核心内容 - 财政部与税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的新公告 [1] - 新政策规定个人销售购买不足2年的住房需按3%的征收率全额缴纳增值税 [1] - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房将免征增值税 [1] 政策执行时间与衔接 - 新公告自2026年1月1日起正式施行 [1] - 届时《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3第五条第1款将同步停止执行 [1] - 2026年1月1日前个人销售住房涉及但尚未申报缴纳的增值税符合新公告规定的可按新规执行 [1]

个人销售业绩 - 山东青岛一位95后置业顾问在2025年累计售出56套房产 [1] - 该置业顾问2025年销售额突破3亿元人民币 [1] - 该置业顾问个人年薪近百万元人民币 [1] 工作投入与服务理念 - 该置业顾问认为卖房子只是第一步，从签订认购起服务才真正开始 [1] - 该置业顾问在一年中休息时间不超过20天，几乎投入全部精力工作 [1]

核心观点 - 美国11月成屋签约销售指数意外跃升 创近三年来新高 主要驱动因素是住房可负担性改善和房源选择增加 [1][2] 行业数据表现 - 美国11月成屋签约销售指数环比上涨3.3% 超出市场预期的上涨1% 前值从上涨1.9%上修至2.4% [1] - 11月成屋签约销售指数同比上涨2.6% [1] - 该指数升至2023年2月以来的最高水平 也是近三年来的最佳表现 [1][2] 驱动因素分析 - 住房可负担性改善是主要驱动力 得益于抵押贷款利率下降以及工资涨幅快于房价上涨 [2] - 市场上相比去年更充足的房源选择 吸引了更多买家进入市场 [2] - 自美联储9月重启降息以来 抵押贷款利率已小幅回落 最新的30年期固定利率抵押贷款利率为6.18% 接近2024年秋季以来的最低水平 [3] 区域市场表现 - 从地区来看 东北部 中西部 南部和西部的购房合同数量均有所上升 [3] 行业动能与前景 - 购房者的动能正在积累 在剔除季节性因素后 数据显示这是今年表现最强的一次 [2] - 未来几个月抵押贷款利率是否还能明显下降仍不确定 因美联储释放出可能暂停进一步降息的信号 [3]

美国房地产市场数据表现 - 美国11月成屋签约销售指数环比增长3.3%，显著高于市场预期的1%和前值的1.9% [1] - 美国11月成屋签约销售指数同比下降0.3%，降幅略大于市场预期的0.1%，但较前值-0.4%有所收窄 [1]

一手大手客成交总量与结构变化 - 今年首11个月香港共录得560宗一手大手客成交 较去年同期534宗上升约4.9% 较未撤辣的2023年同期仅59宗升近8.5倍 [1] - 按涉及单位计算 今年首11个月一手大手客共涉及约1,378个单位 同比增加约1.5% 较2023年同期升近9.3倍 [1] - 一手大手客涉及单位占同期近1.89万宗一手私宅注册量约7% 显示市场以用家主导 [1] 一手大手客的物业偏好与投资策略 - 一手大手客主要吸纳600万港元或以下的中小型单位 今年首11个月共涉及666伙 占同期一手大手客接近一半 [1] - 600万港元或以下单位数量较去年同期523伙升约27.3% 反映投资者锁定中低价物业作长线收租 [1] - 逾600万至1,000万港元及逾1,000万港元的单位伙数则分别同比跌约10.1%及约17.2% [2] - 撤辣后一手大手客入市情况改变 透过“一约多伙”形式购入的单位缩减至约20伙 较去年同期锐减约44.4% [2] 一手大手客青睐中低价物业的原因 - 原因包括“撤辣”以及一百港元印花税门槛升至400万港元以下物业 令购入中低价物业的成本降低 [1] 一手大手客成交的区域分布 - 今年首11个月已知的一手大手客成交中 西贡涉及单位最多 共有212伙 悉数来自SIERRA SEA系列 [2] - 黄竹坑/深湾涉及148伙 滶晨系列为区内最多 录112伙 [2] - 启德以143伙排第三位 以维港.双钻、THE HENLEY、DOUBLE COAST等较多 [2] - 湾仔/铜锣湾、土瓜湾/九龙城则分别录117伙及101伙 成为第四及第五大区 [2]

个人信用白鹭分四大新应用场景上线 - 个人信用白鹭分近期在全国率先推出“信用就医住院场景”、创新推出“商保赔付”场景、正式上线信用停车管理平台以及“厦房超市”四大信用应用场景 [1] - 个人信用白鹭分作为城市信用基础设施已形成品牌价值，成为城市信用工作主要抓手，其信用借阅、信用停车等高频使用场景提升了社会运行效率与用户体验，信用就医场景获全国表彰并向全国推广 [1] - 截至目前，个人信用白鹭分累计上线128个信用便民惠民场景，累计注册用户突破363万人，用信次数突破1.29亿次，累计产生超245亿元的经济效益 [1] - 展望未来，厦门市计划在政务、民生方面继续积极拓展信用应用场景，提升市民守信获得感，为社会信用体系建设贡献更多“厦门经验” [1] 信用就医住院场景 - 信用就医模式从门急诊拓展至住院场景，旨在解决市民住院“办事环节多、资金周转难”问题，简化手续并缓解预缴费压力 [2] - 该场景在厦门大学附属第一医院率先落地，目前累计有超6万人开通信用就医住院服务 [2] - 场景亮点一：简化住院申请核验流程，建立“门急诊信用—住院信用”无缝衔接机制，市民无需重复提交材料或额外信用评估，系统自动同步信息并匹配额度，实现“一次授信、全诊疗周期通用” [3] - 场景亮点二：设定并提升住院场景专属信用额度至2万元，以覆盖床位费、检查费、药品费等核心项目预缴费，市民可凭信用额度直接抵扣部分费用，减轻资金负担 [3] - 场景亮点三：打通住院“申请—缴费—治疗—结算”全流程服务链条，系统实时同步费用明细，出院时直接对接信用结算与医保报销，实现全流程“少跑腿、少排队、少垫资” [3] 商保赔付场景 - 个人信用白鹭分推出“商保赔付”场景，实现医疗商业保险理赔“零单证、零跑腿”，理赔到账时长从7—15天缩短至1—3天 [4] - 该场景通过建设信用就医商保平台，接入多家主流商业保险公司，打造“互联网＋医疗＋保险＋信用就医”一体化服务平台，并建立医疗数据与保险数据实时共享机制 [4] - 通过患者信用授权，平台自动向保险公司同步医疗费用明细、住院结算单等理赔材料，保险公司无需人工核验即可完成定损与核算，实现“诊疗结束、理赔同步启动” [4] - 平台开发商保理赔线上申请通道，患者出院后仅需在线确认理赔信息，无需提交纸质材料，理赔进度通过平台推送，优化办理体验 [4][5] - 目前该场景已接入厦门大学附属中山医院、厦门市中医院等10家医院，以及中国平安、泰康人寿等10家保险公司，累计提供线上理赔服务超2万人次 [5] 信用停车管理平台 - 为提升停车离场通行速度并减轻管理负担，个人信用白鹭分持续探索信用停车模式，采用免密支付、信用额度等方式提供“先离场后付费”服务 [6] - 由厦门市发改委等多部门共同打造的市级信用停车平台——厦门信用停车管理平台正式上线运行 [6] - 目前首批接入该平台的180余个停车场已正式开放，个人信用白鹭分650分及以上的用户可享受“先离场后付费”服务 [6] - 该平台致力于解决“缴费繁、出场慢”等停车痛点，通过整合全市公共停车资源，打造“一码通停、信用畅行”的智慧停车新体验 [6] 厦房超市平台 - 个人信用白鹭分正式上线由厦门市住建局指导、国企承建的房屋综合性平台“厦房超市”，旨在为用户提供权威、便捷的购房信息服务 [7] - 平台汇聚全市主流在售新楼盘，用户可便捷获取楼盘动态、项目基础信息、楼栋户型分布、一房一价及销售情况等核心数据 [7] - 平台创新“看点”功能，通过图文、视频形式让用户“云参观”项目公共区域和样板间，提升看房效率 [7] - 多家主流媒体和行业达人入驻平台，未来平台将持续升级，即将推出“数据微顾问”服务，帮助购房者便捷查询新房成交参考价，缩小信息差，使房产交易更加公开透明 [7]

市场表现与前景 - 美股在周五上涨 为2025年最后一个完整交易周画上句号 但三大指数全周表现分化 以科技股为主的纳斯达克综合指数全周上涨约0.4% 蓝筹股道琼斯工业平均指数下跌约0.7% 基准标普500指数则基本持平 [1] - 三大主要指数在进入2025年最后七个交易日时 均位于其历史高点3%的范围内 [1] - 未来一周 市场关注点将转向“圣诞老人行情”的前景 同时周二将公布一些因政府停摆而延迟的经济数据 [2] 消费者情绪与经济状况 - 美国消费者进入假日季的情绪较去年有所减弱 密歇根大学12月消费者信心指数为52.9 较去年12月的读数下降了28.5% [4] - 调查显示 消费者普遍认为经济前景自年初以来已明显恶化 [5] - 美国经济呈现“K型”分化 高收入家庭（收入排名前三分之一）贡献了超过一半的消费支出 而约四分之一的家庭过着月光族的生活 [6] - 经济学家指出 富裕阶层状况良好甚至蓬勃发展 而低收入家庭则在高租金、拖欠债务增加和工作不确定性中挣扎 [7] 关键经济数据与政策影响 - 11月成屋销售连续第三个月小幅上升 但2025年全年销售额预计将创下25年来的新低 [5] - 美国劳工统计局公布的11月通胀数据显著低于预期 过去12个月整体物价涨幅为2.7% [8] - 经济学家认为 该通胀数据增强了美联储的信心 使其能够在2025年已累计降息75个基点的基础上 于明年再次降息 [8] 假日交易安排 - 美国市场将在周三开放半天 并于周四因圣诞节休市 许多国际市场周五也将继续休市 [3]

美国11月成屋销售数据 - 11月成屋销售总数年化为413万户，不及预期的415万户，前值为410万户 [1] - 11月成屋销售环比上涨0.5%，低于预期的1.2%，同比则下降1% [1] 市场供需与库存状况 - 截至11月底，待售房屋数量为143万套，较10月下降5.9%，但同比增长7.5% [3] - 按当前销售速度计算，库存相当于4.2个月的供应量，低于通常认为的买卖双方均衡的6个月水平 [3] - 库存增长开始停滞，房主在冬季不急于挂牌出售，且卖家下架房源的比例高于往常 [3] 房价与可负担性 - 11月成交的成屋住宅中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月最高纪录 [4] - 工资增速快于房价涨幅，在一定程度上改善了住房可负担性，但未来若供应无法跟上需求，可负担性仍可能受制约 [3] - 高端市场表现好于低端市场，价格在10万至25万美元区间的住宅销量同比下降近8%，而售价超过100万美元的住宅销量则同比增长1.4% [6] 购房者结构与市场动态 - 首次购房者占成交量的30%，与一年前持平，但低于历史通常的40%水平 [6] - 投资客占交易量的18%，显著高于2023年11月的13% [6] - 11月房屋在市场上的平均挂牌时间延长至36天，高于去年11月的32天 [6] - 高企的房价、居高不下的按揭贷款利率以及房源供应减少，对潜在购房者形成压力 [3]

美国成屋销售市场环境 - 潜在购房者面临房价高企、按揭利率长期维持高位以及房源供应再度趋紧的多重压力，购房环境更为严峻，二手房市场复苏动能有限 [1] - 11月美国成屋销售量环比仅增长0.5%，但同比仍下降1%，经季节调整后的年化销售量为413万套 [1] - 成屋销售数据主要反映了今年9月和10月签署的购房合同，当时按揭利率一度小幅回落，但随后在相对狭窄区间内维持高位 [1] 市场供应状况 - 截至11月底待售房源为143万套，环比下降5.9%，但同比仍增长7.5% [1] - 按当前销售速度计算，库存对应的供应周期约为4.2个月，明显低于被视为供需均衡水平的6个月 [1] - 房源增长正开始停滞，房主在冬季并不急于挂牌出售房屋 [1] - 挂牌出售的房屋出现了更高比例的撤牌现象，今年冬季这一趋势明显更为强烈 [1] 房价表现与市场结构 - 11月成屋销售中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，并创下历年11月新高 [2] - 市场呈现明显分化：售价在10万至25万美元区间的房屋销量同比下降近8%，而售价超过100万美元的房屋销量则同比增长1.4% [2] - 工资增速目前快于房价涨幅，有助于改善住房可负担性，但若住房供应无法跟上需求增长，未来住房可负担性仍可能面临新的压力 [2] 市场参与方与流动性 - 房屋在市场上的平均挂牌时间已延长至36天，高于去年同期的32天 [2] - 首次购房者占成交比例为30%，与去年持平，但仍明显低于历史平均约40%的水平 [2] - 投资者重新回流市场，占交易比重升至18%，高于去年同期的13% [2]

核心观点 - 高房价、高抵押贷款利率及收紧的房源供应共同抑制了潜在购房者的入市意愿，导致成屋销售增长乏力，库存水平紧张，房价获得支撑，市场结构呈现分化 [3][7] 市场销售与需求状况 - 11月成屋销售量环比仅增长0.5%，同比下滑1%，折合年销量为413万套 [3][7] - 销售数据反映的是9月和10月签订的合同，当时抵押贷款利率在短暂小幅回落后陷入窄幅波动 [3][7] - 售价在10万至25万美元区间的低端房屋销量同比下滑近8%，而百万美元以上的高端房屋销量同比上涨1.4%，显示高端市场表现远好于低端市场 [4][8] - 首次购房者的成交占比为30%，与去年同期持平，但低于历史正常水平约40% [4][9] 房源供应与库存水平 - 截至11月末，市场待售房屋数量为143万套，环比减少5.9%，但同比仍增长7.5% [3][7] - 按照当前销售速度，库存量仅能满足4.2个月的市场需求，远低于被视为供需平衡点的6个月水平 [3][7] - 库存增长陷入停滞，房主因法拍房交易量历史低位、住房资产价值创新高而不急于在冬季挂牌出售 [3][7] - 市场上的挂牌卖家撤牌比例高于往常水平，今年冬季前下架未售房源的趋势尤为明显 [3][7] 房价与市场指标 - 11月房屋销售中位价达到40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月的最高纪录 [4][8] - 房屋在市场上的挂牌周期从去年11月的32天延长至36天 [4][8][9] - 投资者重新回流市场，交易占比从2024年11月的13%提升至18% [5][9] 行业评论与前景 - 当前薪资增速已超过房价涨幅，住房可负担性有所改善 [4][8] - 如果未来住房供应增速无法跟上需求增长步伐，住房可负担性或将再度承压 [4][8]