业务规模 - 截至2025年第三季度末，公司在管项目总数达428个，签约建筑面积总计约5,098.53万平方米 [1] - 在管住宅项目143个，建筑面积约2,036.31万平方米 [1] - 在管公建项目252个，建筑面积约2,752.41万平方米 [1] - 在管体育场馆项目33个，建筑面积约309.81万平方米 [1] 业务拓展 - 2025年第三季度，体育场馆业务新增花都区体育中心、花都区体育馆、花都东风体育馆三个项目 [1] - 新增体育场馆建筑面积约5.16万平方米 [1]

公司上市申请与业务概况 - 中国国信服务控股有限公司于2025年9月30日向港交所递交主板上市申请，独家保荐人为复星国际资本 [1][3] - 公司成立于2006年，是深耕广东及湖南省的综合物业管理及代理服务供应商，业务涵盖物业管理服务、物业代理服务以及增值服务 [1] - 公司通过2024年初收购湖南智达物管，成功将业务范围扩展至湖南省 [1] 财务表现 - 营业收入从2022年的8812万元增至2024年的1.96亿元，复合年增长率高达49.1% [1] - 2025年上半年收入同比增长8.6%至8910万元，高增长态势出现明显放缓 [1] - 2025年上半年净利润由2024年同期的1410万元降至1220万元，降幅达13.6%，呈现增收不增利现象 [1] - 毛利率从2023年的44.0%回落至2025年上半年的33.3% [1] - 净利率由2022年的22.9%一路下滑至2025年上半年的13.7%，两年半时间跌去9.2个百分点 [1] 运营能力与财务状况 - 贸易应收账款从2022年的4.3万元猛增至2025年6月的3020万元，增长超过700倍 [2] - 应收账款周转天数从2022年的4天延长至2025年6月的111天 [2] - 应收关联公司款项周转天数从119天增至210天，表明回款能力显著恶化 [2] 业务依赖与集中度 - 来自控股股东国信集团的收入占比极高，2022年至2024年分别为83.6%、83.5%和55.3%，2025年上半年仍高达48.7% [2] - 来自控股股东集团开发物业产生的收入占比，2022年高达100%，2025年上半年仍达68.7% [2] - 业务高度集中于广东和湖南两省，截至2025年6月末，公司所有42个物业管理项目均位于这两个省份 [3] 行业环境 - 中国物业管理行业高度分散，存在超过35万家物业管理服务企业，竞争已陷入红海状态 [2] - 政策层面存在不确定性，如住宅前期物业费实行政府指导价，限制了企业的定价空间 [2] - 作为劳动密集型企业，最低工资连年上调带来的人工成本上升压力持续挤压利润空间 [2] 上市计划与挑战 - 公司计划通过上市募集资金用于市场拓展、业务扩张及潜在收购机会 [3] - 在当前港股市场对物业股审核趋严的背景下，其高度依赖母公司的业务模式、下滑的盈利能力以及恶化的应收账款状况可能成为港交所审核的重点 [3]

上市申请与公司概况 - 公司于9月30日再次向港交所主板递交上市申请，为今年3月首次递表失效后的第二次冲刺 [1] - 公司成立于2006年，总部位于广州，是一家独立的商企和城市空间服务及社区生活服务提供商，业务覆盖中国25个省份 [1] 财务业绩表现 - 营业收入从2022年的3.42亿元增至2024年的4.76亿元，年复合增长率约18% [1] - 净利润从2022年的2740万元升至2024年的4460万元，年复合增长率约27% [1] - 2025年前7个月，公司收入2.93亿元，同比增长7.9%；净利润2730万元，同比增长47.6% [1] 业务结构变化 - 商企和城市空间服务是主要收入来源，但占比从2022年的72.2%降至2025年7月末的59.7% [1] - 社区生活服务收入占比从2022年的27.8%升至2025年7月末的40.3%，成为重要增长点 [1] 经营风险与挑战 - 收入高度依赖广东市场，2025年前7个月来自广东省的收入占比仍达36.5% [2] - 社区生活项目续约率从2022年的90.5%降至2024年的74.7% [2] - 商企和城市空间服务协议续约率波动较大，2024年为43.5% [2] - 经营现金流持续为负，2023年为-970万元，2025年前7个月为-860万元 [2] - 贸易应收款项从2022年末的8100万元飙升至2025年7月末的2.13亿元，两年半增长163% [2] - 贸易应收款项周转天数由54天拉长至142天，截至2024年末该款项占公司资产总额的55.42% [2] - 公司股权高度集中，实控人通过直接或间接方式控制公司约99%的投票权 [5] 行业IPO环境 - 物业企业IPO热潮显著消退，2023年及2024年每年仅各有2家物企成功上市 [3] - 2025年上半年没有物业企业成功上市，且仅有公司一家企业递交招股书 [3] - 港交所显著提高了主板上市的盈利门槛，并加强了对业务独立性和可持续性的审查 [3] - 资本市场评估标准变化，盈利能力与市场化水平成为更关键的考量因素 [3] 未来发展战略 - 公司计划通过收购第三方服务提供商来增加在管项目数量 [4] - 公司需向市场证明其具备业务独立性、可持续的盈利能力和良好的财务健康度以应对当前严格的上市环境 [5]

项目核心与模式 - 公益项目“融佑未来”进入第五年 致力于通过“平安社区公益共建计划”构建社区安全韧性 [1] - 项目模式从传统应急响应升级为构建内生、自驱的安全体系 核心是“授居民以渔”实现从被动保护到主动赋能 [4] - 以安全为平台构建多元参与的社区共建生态 通过共同行动编织紧密邻里关系 将安全内化为共同责任 [7] 家庭安全能力建设 - 设计“平安家庭大闯关”活动 包含九个情景式关卡 通过家长与孩子协同挑战将安全意识从知识转化为能力 [1] - 采用“大研学+小研学”双模式 “小研学”组织业主家庭走进消防队进行实操 将理论转化为家庭掌握的技能 [1] 社区安全体系升维 - 持续拓展“融佑驿站”网络以扩大应急物资保障覆盖面 [4] - 推动一线物业人员从应急救援员升级为安全传播者 并通过社区课堂提升居民急救能力 [4] - 组织部分员工考取美国心脏协会证书 将国际标准急救能力补充进社区 [4] 社区共建与公共精神 - “融光志愿队”自2023年成立以来已凝聚近千名志愿者 [7] - 联动街道、居委会及社会机构开展行动 例如组织居民参与城市环境保卫行动和为困难家庭儿童送爱心文具及反霸凌课堂 [7] - 通过善意行动培育社区公益氛围 在高信任度、高互动的社区中使安全成为内化的共同责任 [7] 未来展望 - 公司将持续携手各方深化多元共治模式 以更开放平台汇聚力量筑牢防线 [9] - 目标是让安全融入日常、意识成为习惯 使温暖社区成为幸福恒久的风景 [9]

政策核心内容 - 住建部等9部门联合发布《贯彻落实〈关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年）》[1] 车路协同与智能交通 - 推进车路协同设施建设 结合“车路云一体化”应用试点 以需求为导向推动道路基础设施智能感知系统和城市云平台建设[1] - 以智慧多功能杆为主要载体 支撑智能网联汽车应用 改善城市出行环境 提升城市数字化治理水平[1] 物流配送与应急保障 - 加强智能化物流配送设施改造、建设和管理 提高住宅小区和楼宇等末端配送服务能力[1] - 加快完善应急物流体系 加强城市应急物资中转设施建设 提升应急状况下城市物资快速保障能力[1] 智慧停车发展 - 推进城市停车设施智能化改造和建设 探索推动公共设施和建筑智能感知设施配置[1] - 鼓励地方建设城市智慧停车服务管理平台 完善信息查询、车位预约和共享、路线导航、无感支付等功能 提高停车资源使用效率[1] 住区智慧化建设 - 支持有条件的住区结合完整社区建设 实施公共设施数字化、网络化、智能化改造与管理[2] - 推动智慧物业建设 鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务系统 加强对出入住区人员、车辆的智能服务和秩序维护 发展线上线下生活服务[2]

文章核心观点 - 镇江市退役军人事务系统为2025年秋季自主就业退役士兵实施了一系列全链条、全方位的服务举措，旨在通过热情欢迎、高效报到、适应性培训和专场招聘会等方式，帮助其顺利完成角色转换并实现高质量就业 [1][7][9] 热情欢迎与高效报到 - 从9月1日起，在高铁站、汽车站出口悬挂欢迎横幅，组织工作人员、家属和老兵代表组成“迎亲团”迎接退役士兵，并为其披绶带、献鲜花、送上包含就业创业政策等资料的“大礼包” [2] - 各地退役军人服务中心设立“一站式”服务窗口，提供报到预登记、信息采集、社保接续等全方位服务，将过去需耗时数日、跑多个部门的手续压缩至一次办结，例如有士兵在20分钟内完成全部报到流程 [3] 适应性培训赋能 - 市退役军人事务局于9月19日在镇江市戎耀双拥学校举行返乡欢迎暨适应性培训开班仪式，丹阳市、句容市也同步开展培训，该培训体系自2023年建立，包含6个教学项目共25门课程 [4] - 本次适应性培训为期10天，实行全封闭集中管理，课程涵盖思想政治引导、职业规划、法律法规、心理调适、就业创业政策等模块，并组织实地考察企业、开设无人机操作等特色技能课程 [5] - 培训帮助士兵夯实思想根基、提升综合素养，有参训士兵表示培训解答了疑惑，使其对融入社会和找到工作更有信心 [6] 专场招聘促进就业 - 9月26日和27日，丹阳市、句容市、丹徒区等地举办退役军人专场招聘会，提供涵盖多个领域的大量岗位，部分士兵当场签署就业意向 [7] - 9月25日，市退役军人事务局联合省退役军人就业创业服务中心举办专场招聘暨就业指导活动，通过提前向100多名士兵发放就业意向问卷摸排情况，并归集了中江物业、金帆酒店、京东五星电器等企业的岗位资源 [8] - 活动现场有企业负责人进行岗位推介，2名资深人力资源导师提供简历优化和面试指导，并设有AI面试区、综合测评区等特色服务区域，士兵反馈政府服务周到 [8]

行业与公司 * 纪要涉及的公司为招商积余，所属行业为物业管理服务行业[1] 核心财务表现 * 2025年上半年公司实现收入91亿元，同比增长16.17%，利润达到4.74亿元，同比增长8.9%[4] * 截至2025年6月末，公司应收账款余额为37.53亿元，同比下降10.13%[2][4] * 公司债务规模从去年末的8.33亿元降至6.91亿元，资产负债率下降0.55个百分点[2][9] 市场拓展与业务亮点 * 住宅市场化拓展取得突破，新签年度合同额达到2.08亿元，同比增长23%[2][6] * 专业增值服务收入增长显著，主要得益于母公司在房地产前阶服务方面的大力支持，例如一手盘委托代理业务[2][14] * 收入增长主要来源于一手盘项目销售转移至招商置业、二手房业务和新房装修业务的提升[15] * 公司在飞书项目拓展上具备先发优势、全业态管理经验、覆盖162个城市的广泛分支机构以及多个专业子公司[3][16][17] * 成功拿下招商银行全球总行等标杆项目[3][17] 毛利率与成本管控 * 公司通过集中采购、内部管控和削减管理费用等措施保障毛利率平稳甚至提升[2][7] * 预计全年住宅业务毛利率将进一步提升，但非住宅业务由于下半年高能耗投入可能导致毛利率略低于上半年[2][7] * 办公类业态拥有最高的毛利率，学校类项目次之，城市空间类项目相对较低[8] * 成本管控措施包括集中采购、节能改造、投入清洁和巡检机器人替代人工、优化人员配置和组织架构[13] 应收账款管理 * 住宅业务通过精细化常态化管理、培训提升一线人员能力、客户标签精细化管理来改善催缴[5] * 非住宅业务从项目招投标开始严控准入审核，重视客户信用评估，并在过程管理中强化责任落实和催收机制[5] 物业费与定价策略 * 住宅业态物业费调整非常困难，几乎没有变化，公司高端盘定位未受降价政策影响[10] * 非住宅领域续约时存在降价和提价情况，降价往往通过减少服务内容实现，目前市场降价压力更大[10] * 公司尚未提供弹性定价模式，主要根据非住宅客户的明确需求制定策划案[11] 第三方项目选取与收并购 * 选取第三方住宅项目标准包括区域人口及收缴能力、开发商遗留问题评估、当地拓展和服务能力[12] * 公司有部门关注收并购项目，但当前环境下达成难度大，更关注内生式管理而非单一扩规模[12] 其他重要内容 * 公司计划继续通过提升收益来降低负债，优化财务结构[2][9] * 账上约11亿元存货中，9亿元为开发成本，2亿元为开发产品，主要涉及衡阳地区一块历史遗留地块问题[18]

潜在交易状态 - 潜在交易目前仍处于初步阶段 [1] - 清盘人仍在考虑已收到的非约束性意向要约 [1] - 清盘人将考虑日后可能收到的任何非约束性意向要约 [1] 决策与程序进展 - 目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定 [1] - 提交最终建议的时间仍在确定中 [1] 与潜在投标人的互动 - 清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商 [1] - 清盘人尚未就潜在交易形成任何意见 [1] - 清盘人尚未就潜在交易达成任何正式或具有法律约束力的协议 [1]

板块市场表现 - 申万房地产指数本周下跌0.82%，表现弱于沪深300指数（下跌0.51%），相对收益为-0.3% [1] 行业基本面：新房市场 - 跟踪的38个重点城市一手房合计成交7696套，同比大幅下降40.6%，环比大幅下降72.6% [2] - 一手房合计成交面积为73.5万平方米，同比下降40.2%，环比下降75.8% [2] 行业基本面：二手房市场 - 跟踪的16个重点城市二手房合计成交3762套，同比大幅下降47.1%，环比大幅下降71.7% [3] - 二手房合计成交面积为35.3万平方米，同比下降45.9%，环比下降72.2% [3] 行业基本面：库存与土地市场 - 跟踪的17个重点城市商品房库存面积为18956.1万平方米，环比微降0.1%，去化周期为193.7周 [4] - 土地供应面积4778万平方米，同比增长36.3%，供应均价为1726元/平方米，同比上涨9% [4] - 土地成交面积1108.9万平方米，同比大幅下降71.1%，土地成交金额333亿元，同比下降42.7%，成交楼面价为3003元/平方米，溢价率为4.8% [4] 行业基本面：企业融资 - 房地产企业本周合计发行信用债4亿元，环比大幅下降80.66% [5] - 本月至今房地产企业合计发行信用债4亿元，环比大幅下降96.1% [5] 投资观点与建议 - 多地发布新政推动"好房子"建设，但受国庆假期及去年高基数影响，本周销售数据同环比均大幅下降 [6] - 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国 [6] - 建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务，预期其将受益于市场需求回升带来的业绩和估值修复 [6]

政策导向与行业角色转变 - 城市发展核心命题从“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新进入大规模落地实施阶段 [1][3] - 中央层面自7月城市工作会议后，住建部、国资委、央行等密集表态落实会议精神，地方如上海、厦门等发布6次相关稳市场政策 [2] - 物业管理行业角色被重构，从提供基础服务的“社区管家”向“社区综合价值运营商”和“城市价值合伙人”转型 [3][20] 城市更新的硬件机遇与市场规模 - 各省市设定了明确的量化更新目标，例如四川省计划改造城中村10万户、老旧小区4000个以上，湖北省年度城市更新项目投资达8000亿元以上 [5] - 电梯更新市场进入成熟存量替换阶段，2020至2024年年度电梯更新量五年均值达19.3万台，形成巨大且持续的市场 [6][7] - 全国车位总缺口到2025年将达1.2亿个，对应一个年复合增长率13.9%、总规模2500亿元的市场 [10] - 充电桩领域存在巨大缺口，全国整体车桩比约2.45:1，老旧小区充电桩覆盖率不足30%，物业公司凭借掌握车位及电力容量资源成为核心玩家 [13][16] 社区空间运营与增值服务拓展 - 社区运营核心是将公共空间从静态设施转变为动态流量入口，通过打造全龄友好共享空间、便民商业等提升坪效 [17] - 社区托育市场存在结构性不足，到2030年全国托位数缺口将达900万个，推动早教托育服务市场以20%年复合增长，2025年社区托育市场规模预计达1500亿元 [18] - “银发浪潮”催生蓝海市场，“十四五”时期60岁及以上老年人口将突破3亿，90%老人居家养老，物业可定位为“社区养老服务资源整合者”切入万亿级市场 [19][20] 具体商业模式与盈利路径 - 在电梯更新中，物业可扮演“一站式服务商”，通过掌握维保选择权和轿厢广告等衍生资源经营权，将成本中心升级为价值单元 [7] - 各地出台电梯补贴政策，单台补贴最高可达15万元，上海允许提取公积金并叠加使用维修资金，降低企业风险 [8][9] - 停车业务通过“统建统管、收益分成”模式，整合低效资源成为优质现金流资产 [10] - 充电桩业务允许物业以低资本投入切入年均新增约千万台的市场，获得稳定现金流并升级为能源服务业务 [16] - 在养老和托育服务中，物业收入结构可从“物业费”升级为“服务费+平台收益” [19][20]