党建引领的基层治理机制创新 - 青海省黄南藏族自治州同仁市创新实施以党建引领为核心的“145”基层治理工作机制 该机制以“物业公司、社区党组织、网格员、业主委员会”四方联动为基础 以“组织联动、阵地联建、活动联办、服务联享、问题联解”五联共融为路径 旨在打通服务居民的“最后一公里”[1] - 该市率先在青海景源物业管理有限公司黄南分公司成立党支部 实现了全市物业服务企业党组织零的突破 此举旨在解决以往物业服务企业党组织覆盖空白、管理缺位、服务滞后等突出问题[1] - “145”机制强化了社区党组织对物业服务企业的政治引领和日常监督 并有机联结多方治理力量 构建起职责清晰、协同发力、运转高效的基层治理共同体 有效破解了以往治理中力量分散、“单打独斗”的困境[1] 物业服务的具体模式与举措 - 为提升服务精准度 物业党支部整合资源打造了“四色服务队” 集维修（蓝色）、保洁（绿色）、巡逻（橙色）、消防（红色）功能于一体 服务模式从被动应答转变为主动出击 以快速响应居民需求[2] - “四色服务队”模式以“小切口”撬动“大服务” 赢得了居民广泛认可 居民反馈生活中的许多“小难题”能够快速得到解决 便捷度大大提升[2] - 为畅通民意表达 同仁市打造了“三色议事厅”协商平台 建立直接高效的诉求响应与解决机制 社区党组织、物业党支部、业委会代表定期与居民面对面 共商共议小区道路破损、墙皮脱落、安全隐患等急难愁盼问题[2] - “三色议事厅”平台坚持“有访必接、有接必果”原则 对能立即解决的问题当场办结 对复杂问题承诺时限并跟踪督办 居民反馈问题解决速度快 小区环境得到改善[2] 治理成效与未来规划 - 同仁市共有8个社区、147个居民住宅小区 历史遗留问题较多 市委市政府以“功能多聚焦、服务多下沉、群众少跑路”为思路 将解决群众身边的“关键小事”作为提升基层治理能力的“大工程”来抓[3] - 当地政府表示将持续深化“145”机制 推动物业服务质效全面提升 并特别强调将助力老旧小区实现治理“蝶变” 努力营造更优美、更幸福、更和谐的居住环境[3]

行业整体表现 - 截至2025年12月19日收盘，63家上市物企总市值达到2674.16亿元，环比增加约2382.34亿元，涨幅高达816.37% [1] - 在63家上市物企中，57家市值持平，占比90% [1] - 有4家物企市值上涨，合计增加136.41亿元 [1] - 有2家物企市值下跌 [1] 个股表现：涨幅领先 - 中天服务以35.82%的涨幅位列市值涨幅榜首，市值增加6.44亿元，总市值达到24.43亿元 [1] - 市值涨幅排名前十的物企依次为：中天服务、珠江股份、新大正、招商积余、特发服务、南都物业、润华服务、领悦服务集团、苏新服务和力高健康生活 [1] 个股表现：跌幅居前 - 碧桂园服务以0%的跌幅位列市值跌幅榜首，市值缩水0亿元，总市值为190.24亿元 [1] - 市值跌幅排名前十的物企依次为：碧桂园服务、绿城服务、彩生活、中海物业、雅生活服务、保利物业、中奥到家、祈福生活服务、浦江中国和兴业物联 [1]

公司行动 - 永升服务于2025年12月22日执行股份回购操作 [1] - 公司此次回购股份数量为20万股 [1] - 公司此次回购股份斥资总额为34.64万港元 [1]

股东持股变动 - 2025年12月19日，永升服务股东将股票由海通国际证券转入香港上海汇丰银行，涉及转仓市值达7.06亿港元，占公司股份比例为23.61% [1] 公司股份回购 - 2025年12月19日，公司斥资34.88万港元回购20万股股份 [1] - 2025年12月18日，公司斥资34.67万港元回购20万股股份 [1] - 2025年12月17日，公司斥资34.1万港元回购20万股股份 [1] - 2025年12月16日，公司斥资33.4万港元回购20万股股份 [1] - 2025年12月15日，公司斥资27.21万港元回购16.2万股股份 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

事件概述 - 云南保利物业服务管理有限公司因未落实电梯安全管理责任，被昆明市官渡区市场监督管理局处以10万元罚款 [1] - 处罚直接源于2025年8月14日昆明保利城3期喻云园小区发生的一起电梯困人事故，祖孙三人被困轿厢近4小时 [1][3] 事故详情 - 事故发生于2025年8月14日下午，住户杨女士带两名孙子从14楼乘梯下行，电梯在12楼突发故障悬停 [3][7] - 被困人员立即按下紧急呼叫按钮并对监控呼救，但始终无人应答，导致被困时间长达3小时45分钟，直至当晚18时51分才获救 [5][7] - 被困期间，一名儿童正在发烧，情况紧急 [5] - 小区业主反映，近两年来已多次就电梯故障问题向物业反馈，但物业常以“维保单位技术不到位”为由回应 [7] 处罚依据与过程 - 监管部门认定，该事件符合《特种设备安全监察条例》中“电梯轿厢滞留人员2小时以上”的一般事故规定 [7] - 处罚最初基于该条例，公司于2025年10月10日申请减轻处罚 [8] - 经复核，监管部门考虑到公司事后主动消除危害后果、配合调查、提供证据并开展安全宣传，最终决定罚款10万元 [8] - 行政处罚决定书文号为“云市监昆官处罚〔2025〕516号”，处罚决定日期为2025年11月13日 [9] 公司历史合规记录 - 公开资料显示，云南保利物业服务管理有限公司成立于2008年，系保利置业集团成员 [9] - 公司此前曾多次因消防问题被处罚，例如在2024年6月21日因消防从业人员不符合规定被罚款5000元，在2023年12月19日因不履行消防安全管理职责被罚款3000元 [9]

转自：北京日报客户端 根据《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》规定，北京市住建部门将依据考评结 果，把北京市住宅项目物业服务企业从高到低分为四个等级，有侧重地加强对服务质量欠佳企业的整改 监督。同时，通过加强对物业服务的事中事后监管，进一步规范物业服务行为，促进行业健康发展。 《办法》提出的评价体系包括物业企业基础经营情况、"接诉即办"、行政处罚、参与社区治理情况等数 十项内容。如物业企业存在挪用住宅专项维修资金、未对公共收益单独列账等管理问题，或多次被业主 投诉的，将被直接扣分。 北京市住房和城乡建设委员会物业处处长 刘琳：扣分项23项，我们聚焦老百姓的诉求，比如说反映的 物业阻挠成立业委会、物业不配合装充电桩，街道会根据反映情况给物业做扣分处理。 《办法》提出，将通过多维度指标体系对物业企业进行综合评价。根据评价结果，对参与北京市住宅物 业项目管理的物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。评价每半年开展一次，评价结果将通 过住建部门的官方网站、京通小程序等渠道公布。 北京市住房和城乡建设委员会物业处处长 刘琳：北京市有10000多个小区，7亿多平方米住宅。想通过 综合评价规范物业服 ...

政策发布与实施时间 - 北京市将于2026年1月1日开始试行《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》[1] - 首次试评价结果将在2026年上半年评价周期结束后发布[1] 评价体系与监管机制 - 评价体系采用多维度指标体系对物业服务企业进行综合评价[1] - 将根据评价结果对物业服务企业实施分类监管[1] - 将建立针对物业服务企业的激励和惩戒制度[1] 评价周期与信息公开 - 综合评价每半年开展一次[1] - 评价结果将通过北京市住建部门的官方网站、京通小程序等渠道公布[1]

公司动态与荣誉 - 湖州城市集团下属湖州中房置业有限公司的《“红色管家”解锁基层治理“幸福密码”》案例，从全国近800个申报案例中脱颖而出，入选2025年城乡社区高质量发展典型案例名单 [1] - 该案例以党建为引领，通过“红色管家”模式从“微实事”入手，旨在构建“人人有责、人人尽责、人人享有”的基层治理新格局 [1] 业务模式与战略 - 公司通过“红色管家”模式，致力于解决社区治理资源分散、服务精细度不足等问题，让物业服务更有温度 [1] - 该模式为全国基层治理提供了国企参与的湖州范例 [1] - 公司计划持续优化物业板块，聚焦社区服务提升关键领域，进一步深化“红色管家”内涵 [1] 未来发展规划 - 公司计划通过“微改造、精提升”，对老旧小区进行智慧化、适老化改造 [1] - 公司将布局多元化便民业态，努力构建集生活服务、社交互动、文化体验于一体的新型社区生态 [1]

政策发布与实施时间 - 北京市住建委等部门联合印发《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》[1] - 该《办法》将于2026年1月1日起试行[1] - 首次评价计划于2026年上半年开展[1] 政策目标与覆盖范围 - 政策旨在规范市场秩序，加强行业监管，全面提升物业服务水平[1] - 评价范围拟覆盖全市近3000家住宅物业服务企业[1] 评价机制与等级划分 - 评价依托全市统一的物业服务系统平台进行，每半年为一个完整的评价周期，周期结束后分数重置[1] - 企业成绩按记分排名，并依固定比例划为A、B、C、D四级[1] - 排名前10%（含）为A级，10%至50%（含）为B级，50%至90%（含）为C级，后10%为D级[1] - 这种“比例划线”的方式有利于建立持续的动态竞争机制[1] 评价方法与计分规则 - 《办法》采用综合加权计分[2] - 一个企业若管理多个住宅项目，其最终得分将是所有项目综合得分的加权平均[2] 评价指标维度 - 考评指标涵盖企业的公共信用信息评分、接管项目、获得荣誉、物业收费、党建融合、“接诉即办”、行政处罚、参与社区治理情况等多个维度[2] 评价结果应用 - 评价结果将向社会公开[1][2] - 评价结果将成为业主选聘物业、部门实施监管的重要依据[1] - 评价结果为业主大会选聘物业服务企业提供参考[2]