上海二手房市场表现 - 上海二手房市场在没有新政刺激的情况下，已经连续三个月成交量突破2.2万套 [1][2] - 1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上年1月上涨25% [2] - 二手房成交价已出现“止跌”信号，连续2个月止住下跌趋势，市场成交不再单纯依靠“以价换量” [2] 保障性租赁住房新路径 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，首批签约活动已举行 [1] - 收购的二手住房将用于满足新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求 [1] - 浦东新区、静安区和徐汇区三个区将率先成为试点，已各自形成工作方案 [1] 政策举措的预期影响 - 通过存量房源收购，可有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给，推动住房保障体系更加完善 [2] - 此举对二手房市场整体流动性有积极影响，二手房业主的房源被收购后，会进入改善型住房市场，促进市场整体流动性保持活力 [2][3] - 市场刚性需求持续释放，中环内“老小”优势凸显，成交占比攀升，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱 [2] 相关机构与市场观点 - 中国建设银行上海市分行将定制专项方案，提供全周期、多层次的金融服务支持 [2] - 上海中原地产资深分析师认为，该举措能促进住房购买力的持续释放 [2][3] - 上海链家研究院负责人指出，市场已现“企稳”信号 [2]

贝壳找房重申“中性市场观”核心举措 - 公司于2026年1月在全平台启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观理念 [1] - 行动要求包括“三必做”：必须提供诚信专业服务、确保房源信息真实、提供全面客观信息 [1] - 行动禁止包括“六禁止”：严禁唱衰市场、歪曲政策、发布虚假信息、引导或强迫抬价降价、飞单跳单返佣欺诈、夸大服务效果 [1] - 公司推出平台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，已有超过8万名经纪人签署 [1] - 公司对违背原则的行为进行严厉处罚，例如杭州站涉及诱导压价的活动被立即叫停，相关城市及平台运营负责人受到留岗察看、一年内不得晋升、取消评优资格等处罚 [1] 公司内部规范与长期理念 - 2025年年底，公司内部发布《贝壳集团公共渠道行为管理规范》，指引员工及经纪人在社交媒体等公共渠道遵守公司价值观、践行中性市场观 [2] - 规范明确对发布虚假信息、恶意唱衰楼市、恶意泛化炒作等行为实行零容忍，违规将依据《职业道德行为守则》处罚 [2] - 公司董事长兼CEO彭永东早在2021年8月即提出，供需平衡的中性市场是公司长期发展的基础 [2] - 2023年3月，彭永东进一步表示，公司及合作经纪人应坚持做追涨杀跌的反作用力，客观理性评价市场，不放大焦虑 [2] 重申理念的背景与行业必要性 - 近五年房地产市场环境发生很大变化，公司认为进一步重申中性市场观理念十分必要和重要 [3] - 公司通过内部防范、巡查和处罚等组合拳升级长效机制，以更稳健合规姿态参与市场良性回暖进程 [3] - 行业部分参与者依赖制造焦虑、夸大预期或操控信息促成交易，被视为短期套利行为，损害各方利益 [5] - 中介机构和平台的“内耗”会传递恐慌情绪，导致市场“实际温度”和“体感温度”严重脱节 [5] - 在社交媒体极端言论背景下，普通买卖双方难以明辨是非，容易形成“双向吃亏” [6] 政策环境与市场支持 - 2025年10月，《“十五五”规划建议》明确要推动房地产高质量发展，从制度建设、住房供给、房屋品质、风险防控等多维度推动行业向以“人民为中心”的新阶段迈进 [3] - 2025年12月中央经济工作会议指出，要因城施策控增量、去库存、优供给，强调“着力稳定房地产市场” [3] - 房地产业仍是国民经济重要支柱产业，发展方向和模式正在深入调整，目标是加快构建房地产发展新模式，支持居民刚性和改善性住房需求 [5] - 住房和城乡建设部表示将发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [5] - 各地正探索拓宽住房公积金使用渠道，以“唤醒”这块多达10万亿元的资金宝库 [5] 公司举措的行业意义与角色 - 公司提倡中性市场理念和签订承诺书，旨在发挥“稳定器”和“助力器”作用 [6] - “稳定器”作用包括促进平台企业自身稳定，以及促进公众对房地产市场健康发展信心的稳定 [6] - 长期来看，以诚信为基石、以专业为核心的服务体系，将成为市场稳定与消费者信心的关键支撑 [7] - 公司在该理念的实践中扮演重要角色，其探索走在了行业前列 [6][7] - 中性市场观强调客观、理性、透明，既不唱高调也不泼冷水，与国家加快构建房地产发展新模式的目标相契合 [6]

贝壳找房重申“中性市场观”核心举措 - 公司于2026年1月在全平台启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观理念 [4] - “三必做”核心是提供诚信专业服务、确保房源信息真实、提供全面客观信息以辅助理性决策 [4] - “六禁止”包括严禁唱衰市场、歪曲政策、发布虚假信息、引导或强迫抬价降价、飞单跳单返佣欺诈、夸大服务效果 [4] - 公司针对违背原则的活动（如杭州站诱导压价）立即停止并对相关负责人予以留岗察看、一年内不得晋升、取消评优等处罚 [4] - 活动开展以来，已有近10万名经纪人自愿签署了相关承诺书 [3] 公司内部规范与长期理念 - 2025年底，公司内部发布《贝壳集团公共渠道行为管理规范》，指引员工及经纪人在社交媒体等公共渠道遵守公司价值观、践行中性市场观 [5] - 公司对发布虚假信息、恶意唱衰楼市、恶意泛化炒作等行为实行零容忍 [5] - 公司董事长兼CEO彭永东早在2021年8月就提出供需平衡的中性市场是长期发展的基础 [5] - 2023年3月，彭永东表示合作经纪人应坚持做追涨杀跌的反作用力，客观、理性、多维度评价市场 [6] - 公司认为在房地产市场环境变化下，重申中性市场观十分必要，并升级了内部防范、巡查和处罚等长效机制 [6] 行业政策背景与市场现状 - 2025年10月《“十五五”规划建议》明确要推动房地产高质量发展，从制度建设、住房供给、房屋品质、风险防控等多维度推进 [6] - 2025年12月中央经济工作会议指出要因城施策控增量、去库存、优供给，强调“着力稳定房地产市场” [6] - 住房和城乡建设部表示将发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [7] - 各地正探索拓宽住房公积金使用渠道，以“唤醒”这块多达10万亿的资金宝库 [7] - 当前房地产市场并不缺乏房源和资金，在一定程度上也不缺少消费者 [7] 行业问题与公司角色定位 - 部分行业参与者在新媒体时代唱衰市场是没看清大方向、存在急功近利的短期利益诉求 [7] - 部分地产行业人士依赖制造焦虑、夸大预期或操控信息促成交易，属于短期套利行为，损害各方利益 [7] - 中介机构和平台的“内耗”会传递恐慌情绪，导致市场“实际温度”和“体感温度”严重脱节，造成买卖双方“双向吃亏” [7] - 公司倡导的中性市场观强调客观、理性、透明，既不唱高调也不泼冷水，与国家加快构建房地产发展新模式的目标契合 [8] - 公司通过自身严格规范，正发挥“稳定器”作用，既促进平台企业稳定，也促进公众对房地产市场健康发展的信心稳定 [8]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司预计2025年归属于母公司股东的净亏损为7000万元至9000万元，扣除非经常性损益后的净亏损为3000万元至5000万元 [2] - 这是公司继2022年、2023年亏损后，再次跌入年度亏损区间 [3] - 导致亏损的主要是三项财务因素，合计影响金额约1.2亿元，剥离这些影响后，公司主营业务预计能维持微利，但盈利能力相比2024年大幅下降 [3][4] 2025年亏损原因分析 - **投资性房地产公允价值变动**：受房地产市场整体估值下行影响，公司对自持的昆明及上海地区部分投资性房地产计提公允价值变动及投资损失约5000万元 [3] - **应收账款减值准备计提**：面对新房市场挑战，公司采取更谨慎的应收账款管理，预计计提减值准备约4000万元 [4] - **固定资产折旧增加**：总部大楼于2024年重新装修完工，自2025年起计提折旧，预计全年相关折旧费用约3000万元 [4] - **二手房价格下降**：对经纪业务的交易金额和佣金收入产生了阶段性负面影响 [4] 2025年分季度业绩表现 - 公司2025年前三季度累计实现归属净利润4232万元以上，其中第一季度627.1万元，第二季度3213万元，第三季度392.7万元 [4] - 结合全年预亏7000万至9000万及约1.2亿元的会计处理影响推算，公司第四季度主营业务基本不赚钱 [5] - 2025年前三季度营业总收入同比增速分别为2.54%、-7.40%、-14.94%，显示收入增长压力逐季加大 [5] 近年财务业绩波动情况 - 公司盈利波动剧烈：2020年盈利3.12亿元，2021年缩水至1.66亿元，2022年和2023年连续深度亏损，分别为-3.097亿元和-8.483亿元 [6] - 2024年业绩曾显著反弹，实现归属净利润7341万元，同比增长108.65%，扣非净利润4142万元，扭亏为盈 [6] - 2025年业绩预告从2024年盈利7341万元转为预亏最高9000万元，打破了短暂的乐观预期 [7] 行业环境与公司面临的挑战 - 2025年房地产行业处于深度调整期，调控政策核心目标转向防风险、稳市场、促转型 [8] - 政策“托举”为经纪业务提供了喘息之机，但市场整体深度调整和房价下行限制了收入和利润空间，并放大了资产重估等非经营性因素的冲击 [9] - 公司传统商业模式高度依赖人海战术和线下门店，导致高昂的固定成本和刚性支出，市场转冷时规模成为包袱 [11] - 曾被寄予厚望的新房分销业务，随着开发商流动性危机频发，已从增长引擎转变为风险源头 [12] 未来展望 - 公司未来航程取决于两大变量：中国房地产市场能否成功“软着陆”，以及公司能否将品牌、网络、人才和数字化优势转化为持续的盈利能力和市场份额提升 [13] - 当前亏损是房地产中介行业在历史洪流中的剧烈颠簸，也是传统商业模式在时代转折点经受的严峻压力测试 [14]

深圳房地产市场活跃度攀升 - 深圳二手房市场活跃度攀升，二手房录得量已连续3周保持上升趋势 [1] - 2026年春节前市场与往年不同，二手房带看量和成交活跃度均有明显提升 [1] - 某中介门店负责人表示，带看量环比上个月多了30%，成交量多了20%多，门店每周平均带看约120组 [2] 政策利好成为市场重要推动力 - 2025年12月29日财政部、税务总局发布公告，自2026年1月1日起深圳二手房交易增值税实行新标准：房屋满2年免征；未满2年税率由5%降至3% [2] - 税费下调降低了购房成本，例如一套200万元的房子，未满两年出售的税费从近10万元降至6万元，对市场有较大刺激 [2] - 央行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，较以往普遍执行的50%大幅降低 [4] 二手房市场成交数据增长显著 - 据深圳贝壳研究院统计，1月1日至1月25日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较上月同期增长26% [3] - 二手成交主流区域呈现全线增长，福田、南山、龙岗增幅排名前三，分别增长46%、34%、25% [3] - 改善型需求积极入市，一买一卖的客户成交率较高，占到30%以上 [3] 商业用房市场活跃度明显增加 - 商业用房购房门槛降低后，市场活跃度明显增加 [4] - 以深圳南山蛇口一在售公寓项目为例，营销中心来访量自政策实施后大幅跃升 [6] - 该项目销售经理表示，周来访量从60批左右升至180批，成交转化率从5%提升至10%~12% [7] 新房市场整体呈现回暖趋势 - 深圳市房地产信息平台数据显示，1月第3周全市新房成交1051套，环比增长14.5% [7] - 其中商办类产品成交471套，环比大幅增长69.4%，成为拉动新房交易的重要动力 [7] - 首付降低促使部分投资者做出购房决定 [7]

行业前景 - 香港住宅市场正触底回升，需求全面回暖 [1] - 新楼供应预计从2024年或2025年起逐步减少 [1] - 在供需前景改善下，住宅市场复苏势头有望持续 [1] 市场预测 - 预测2024年香港住宅楼价将上升5%至10% [1] - 预测2024年一手市场成交量将增长5% [1] - 预测2024年二手市场成交量将增长8% [1] 公司影响 - 市场复苏对美联集团构成利好 [1] - 预测的楼价与成交量增长应能推动美联集团盈利，并带动股价上升 [1] - 将美联集团2025至2026年盈利预测分别上调29%及22% [1] - 予美联集团"买入"评级，目标价上调至3.61港元 [1]

文章核心观点 - 贵阳市持续推进商品住房“以旧换新”活动，通过扩大参与房企和楼盘项目覆盖范围、构建多方参与的服务网络、提供一站式便利服务及优惠中介费率，旨在刺激住房置换需求，加速存量房流通，并降低市民换房成本与风险 [1][2] 政策推进与覆盖范围 - 贵阳市公布第二批参与“以旧换新”活动的房企及项目名单，新增5个楼盘项目，活动秉持企业自愿参与原则 [1] - 新增项目进一步覆盖了贵阳不同区域和需求群体，扩大了市民选择范围 [1] - 目前参与活动的楼盘总数达到21个，与7家商业银行、2家规模化房地产中介机构共同构成完整服务网络 [1] 服务模式与操作流程 - 市民通过“贵阳市住房租赁（存量房交易）平台”微信小程序在线登记旧房与意向新房信息 [1] - 由行业协会组织匹配的经纪机构、开发商和银行主动对接，提供从旧房销售到新房选购、贷款办理的一站式服务 [1] - 参与活动的中介机构承诺中介服务费不超过旧房成交总价的2.5%，低于市场常见的3%收费标准 [1] 市场反应与市民需求 - 自2026年1月初政策启动以来，全市已有34位市民希望“以小换大、以旧换新” [2] - 市民置换需求包括为养老置换带大露台的三居室、为改善父母居住条件、以及因家庭人口增长而产生的分房需求 [2] - 市民关注政策能否真正降低换房成本、提高旧房去化效率，并对售房资金保障存在顾虑 [2] 行业参与与规范 - 参与活动的中介机构均已按规定办理机构备案及从业人员执业信息卡，以提供规范、优质服务，避免交易风险 [1] - 参与项目的房地产中介机构通过分层培训、制作政策手册等方式，确保一线人员能准确解读政策、精准提供服务 [2]

北京二手房市场近期动态与核心观点 - 核心观点：随着2025年底北京楼市新政显效，二手房市场出现积极变化，挂牌量显著回落，成交量显著提升，市场筑底信号初显，预计春节后将呈现温和复苏态势，2026年整体市场将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [1][5][10] 二手房挂牌量变化 - 近期北京二手房挂牌量明显回落，近一个月（截至2026年1月28日）减少了6000多套，较2025年12月的14.6万套减少6000多套，较2025年8月的15.5万套减少1.5万套，相比2024年4月的市场最高点（约16万套）减少超过2万套 [1][4] - 根据头部中介数据，新政后（2025.12.25—2026.1.26）北京二手房日均新增挂牌442套，较新政前3个月（10.1—12.24）日均下降17.7%；截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平 [4] - 挂牌量回落原因包括：政策托底、成交回暖消化优质房源、业主心态从“降价抛售”转向“分化”、中介压价行为缓解、新盘供应减少增加二手房吸引力，以及市场“小阳春”预期临近 [3][5] 新政后市场成交量与活跃度 - 2025年12月24日北京出台楼市新政，包括降低非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭多购一套房、统一商贷利率、降低公积金贷款首付比例等 [7] - 新政实施一个月后（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至12月23日）增长33%；同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [7] - 2025年12月北京二手房成交量为全年第二高，最后一周单周成交量超4000套；2026年1月以来近两周成交量环比连续增长，超过2025年周均水平 [8] - 市场转暖原因：新政带动市场预期转好（房源调涨比例提升）、政策加速客户交易进程集中签约、季节性规律及本年度春节偏晚使交易高峰前置 [8] 市场结构特征与后市展望 - 当前市场交易更偏向入门级刚需住房，尤其是平原多点及副中心范围内的2居住房，其热度存在季节性提升；依据经验，春节后交易热度仍偏向此类住房，二季度后热度将逐步向改善型、中心城区住房延伸 [8] - 春节后北京二手房市场或出现温和复苏，因政策作用“缓释”（提升潜在客户规模及购买力，但交易周期长），且本年度春节较晚导致交易前置，热点城市节后市场通常需要2—3周逐步启动 [10] - 短期2月份受春节假期影响成交节奏或将放缓，但随着2025年出让优质地块逐渐入市，“小阳春”行情预期仍在，预计2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [10]

公司业绩与财务表现 - 截至2025年11月30日止的11个月，公司未经审核的除所得税前溢利约为港币4.6亿元 [1][5] - 上述11个月的税前溢利，较2024年全年税前溢利约港币3.71亿元，超出多于20% [1][5] - 公司预期截至2025年12月31日止年度将取得显著的盈利上升 [1][5] 业务表现与增长驱动因素 - 公司盈利上升主要基于截至2025年11月30日止11个月期间，旗下所有业务单位的亮丽表现，尤其是“美联物业”及“香港置业” [1][5] - 业绩增长源于在住宅市场持续复苏期间，公司通过一系列管理措施成功实现业务增长 [1][5] - 业绩增长源于公司提升了一手及二手住宅市场的市场占有率 [1][5] - 业绩增长源于公司持续提升营运效率，专注于保留及吸引顶尖人才，为客户提供优质服务 [1][5] 市场反应 - 公司股票早盘股价上涨9.85%，报2.90港元 [1][5] - 公司股票早盘成交额为698.78万港元 [1][5]

公司股价与交易表现 - 美联集团股价大幅上涨，截至发稿涨7.2%，报2.83港元，成交额300.26万港元 [1] 公司财务业绩预期 - 公司预期截至2025年12月31日止年度将取得显著的盈利上升 [1] - 截至2025年11月30日止11个月，公司未经审核综合管理账目取得除所得税前溢利约港币4.6亿元 [1] - 该11个月的除所得税前溢利较截至2024年12月31日止全年度的约港币3.71亿元超出多于20% [1] 公司业务表现与增长驱动因素 - 预期盈利上升主要基于截至2025年11月30日止11个月期间，公司旗下所有业务单位的亮丽表现，尤其是“美联物业”及“香港置业” [1] - 业绩上升源于在住宅市场持续复苏期间，公司致力透过一系列管理措施成功实现业务增长 [1] - 业绩上升源于公司提升于一手及二手住宅市场的市场占有率 [1] - 业绩上升源于公司持续致力提升营运效率，专注于保留及吸引顶尖人才，为客户提供优质服务 [1] 行业市场环境 - 公司业绩增长发生在住宅市场持续复苏期间 [1]