文章核心观点 - 厦门市同安区通过现代化治理变革，将城中村从“脏乱差”的边缘地带转变为产城融合的活力空间，其核心路径包括创新物业管理模式、党建引领及产业赋能 [1][15][18] 物管服务模式创新 - 同安区将完善物业管理服务作为关键抓手，针对公共设施与环境运维痛点，探索“自治型物业”与“1+2+3”治理路径，即以合资公司为平台，聚焦两大业务板块，凝聚街道、社区、国企三方合力 [4] - 梧侣社区在2024年率先尝试“大物业”管理模式，由社区自主开办的厦门梧侣佳园置业有限公司作为管理主体，并引入厦门同安工业园区运营服务有限公司联合管理，依托国企的管养技术和运营经验组建专业队伍，开展环境卫生、绿化养护、管网运维等常态化作业 [6] - 治理后，梧侣社区800多米长的街道沿线聚集上百家商铺与摊规点，夜晚灯火通明、人流如织、整齐有序，从“脏乱差”蜕变为安全舒适的宜居空间 [6] 党建引领与产业赋能 - 后田社区以党建引领为核心动力，坚持“党建+艺术+产业”发展思路，在保护与传承中推动渔村转型 [9] - 社区以“渔村文化”为抓手建立完整海鲜产业链，拥有各类商户数十家，年营业额近2.5亿元，其中重点打造的“海鲜卷”单品产值已突破千万元 [9] - 社区成立专属物业公司，对村内古厝进行统一收储与专业化运营，并引入高校实践基地、研学机构及艺术创作力量，将13800多平米的72栋古厝修缮转型为文创工作室、研学课堂与公共文化空间，带来年均数万的稳定人流量，并反哺本土海鲜产业向品牌化、电商化升级 [11] - 通过打造渔村生活节、滨海休闲线、“诚信商圈”等项目，形成艺术与海味交织的滨海旅游新体验，目前已有52家非遗及艺术创作机构及多所高校实践基地落地 [13] 治理成效与经济效益 - 同安区的治理实践使52万余居民生活发生巨变，并催生出一批样板示范村，如西湖社区的“山坪里集装箱项目”、丙洲社区的海鲜农贸市场、凤岗社区的朱子良库和古山夜市等 [16] - 这些项目累计每年可为村集体增加收入约2600万元，并带动近千名村民就业或创业 [16] 治理经验与未来规划 - 同安区探索形成“决策共谋、发展共建、安全共防、社会共治、成果共享”的“五共”治理经验，实现共建共治共享 [18] - 未来将继续固化治理机制，坚持以党建引领为核心，健全物业提升长效机制，重点提炼梧侣社区“大物业”等先进管理模式经验，提升管理专业化、规范化水平 [18] - 将继续立足各城中村资源禀赋培育特色产业，以产业提质带动产城人融合发展，并聚焦同翔高新城、同安滨海新城等重点区域，优化周边生活服务配套 [19] - 坚持文明培育与村庄特色结合，挖掘传承独特文化根脉，鼓励新老居民共同参与，营造共建共治共享氛围 [19] - 2026年是厦门市城中村现代化治理的“巩固提升年”，同安区将紧扣“大党建、大产业、大物业、大文明”四大支撑，深化巩固“五共”治理经验，持续提升治理水平 [19]

公司股价与交易表现 - 12月19日盘中股价上涨2.08%至11.29元/股，总市值118.96亿元，成交额3900.41万元，换手率0.33% [1] - 当日主力资金净流出332.52万元，其中大单买入194.21万元占比4.98%，卖出526.73万元占比13.50% [1] - 今年以来股价累计上涨9.29%，近5个交易日上涨2.45%，但近20日下跌1.22%，近60日下跌3.50% [2] 公司基本概况与业务构成 - 公司全称为招商局积余产业运营服务股份有限公司，成立于1985年5月29日，于1994年9月28日上市，总部位于深圳 [2] - 主营业务为物业资产管理，收入具体构成为：物业管理35.11%，基础物业管理27.33%，其中非住宅占19.61%、住宅占7.71%，专业增值服务占6.88%，资产管理占1.22%，平台增值服务占0.91%，持有物业出租及经营占0.85%，商业运营占0.37% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括央企改革、中盘、养老金概念、融资融券、基金重仓等 [2] 股东结构与财务业绩 - 截至12月10日，股东户数为2.06万户，较上期减少0.35%，人均流通股为51193股，较上期减少0.28% [3] - 2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%，实现归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [3] - A股上市后累计派现9.12亿元，近三年累计派现5.62亿元 [4] 机构持仓变动 - 截至2025年9月30日，工银价值精选混合A为新进第四大流通股东，持股1919.01万股 [4] - 香港中央结算有限公司为第五大流通股东，持股1793.36万股，较上期增加191.49万股 [4] - 中欧养老混合A为第六大流通股东，持股1308.75万股，较上期减少623.35万股；中欧睿见混合A为第七大流通股东，持股1114.54万股，较上期减少71.02万股 [4] - 天弘永利债券A为新进第八大流通股东，持股1112.02万股，国富中小盘股票A退出十大流通股东之列 [4]

公司股权变动 - 2024年12月18日，力高健康生活股东将市值6375万港元的股票由渣打银行(香港)转入星展银行，此次转仓股份占公司总股份的75% [1] 公司财务表现 - 公司发布截至2025年6月30日止六个月的中期业绩，收益为2.09亿元人民币，较上年同期减少1.47% [1] - 公司股东应占亏损为574.2万元人民币，而上年同期为盈利107.3万元人民币，业绩由盈转亏 [1] - 公司每股基本亏损为2.87分人民币 [1]

公司股权变动 - 2024年12月18日，公司股东将股票由渣打银行(香港)转入星展银行，此次转仓涉及市值6375万港元，占公司股份的75% [1] 公司财务表现 - 公司发布截至2025年6月30日止六个月的中期业绩，收益为2.09亿元人民币，较上年同期减少1.47% [1] - 报告期内股东应占亏损574.2万元人民币，而上年同期为股东应占溢利107.3万元人民币，同比由盈转亏 [1] - 报告期内每股基本亏损为2.87分人民币 [1]

政策落地与项目规模 - 惠城区利用超长期特别国债资金推动老旧电梯更新改造 目前已有59个小区404台老旧电梯申请国债补贴并通过审核[2] - 江北街道金世界花园小区率先完成全部24台电梯的更换工作 成为利用国债资金推动城市更新的先行案例[2] 基层组织与协调机制 - 小区党支部牵头实施民生工程 将党建优势转化为治理效能 在社区治理中发挥“红色引擎”作用[2] - 党支部联合物业组建“政策宣讲党员先锋队” 通过线上推送与线下座谈将专业政策转化为易懂语言 明确电梯使用超15年且投资额达标即可享受补贴 详解申请流程与每台电梯15万元定额补贴及居民分摊方案[3] - 针对业主需求不一的问题 党支部牵头组建“电梯更新项目临时协调小组” 召开多轮协商会[4] - 针对费用分摊问题 敲定“中间楼层基准、顶楼适当增加、一楼象征性分担”的差异化方案[5] - 针对电梯品牌及施工单位选择 推动建立“透明比选”机制 公开候选单位资质、报价等信息[5] 项目执行与过程监督 - 党支部全程扎根一线 联合业委会、物业及业主代表制定“每日巡查、每周小结、关键节点专项检查”机制 监督施工安全、材料质量与工程进度[6] - 针对施工带来的干扰 党支部提前研判并协同物业制定分时段施工方案 并对特殊群体主动上门沟通协调 减少施工干扰[6] 长效维护与成果巩固 - 项目启动之初便将签订长期规范的维保合同列为核心条款 作为选择供应商的重要依据 审阅合同时重点聚焦维保响应时间、定期检修项目、主要部件保修年限及故障处理流程[7] - 新电梯投用后 党支部联合物业建立“双线监督”机制 督促物业将电梯日常巡查纳入标准化服务并公示维保记录 同时鼓励党员及热心业主担任“电梯运行观察员”反馈运行细节问题[7]

交易核心概览 - 长江投资以现金2,218.50万元收购其间接控股股东长三角投资公司持有的长三角和合企业发展（上海）有限公司51%股权，交易构成关联交易 [2][3] - 本次交易旨在满足公司融入长三角一体化示范区、实现业务协同并提升抗风险能力的综合需求，通过收购获得在长三角区域的业务平台，切入园区服务核心赛道 [5] - 交易已经公司董事会及下设相关委员会审议通过，无需提交股东会审议，但尚需按国资监管要求报上级单位批准 [4][8] 交易标的与定价 - 标的公司和合公司成立于2023年12月，主营业务为物业服务，并涵盖企业管理咨询、物业管理、市政设施管理、住房租赁、工程管理服务等多元化业务 [12] - 以2025年9月30日为评估基准日，标的公司股东全部权益账面价值为2,771.37万元，经收益法评估价值为4,350万元，评估增值56.96%，双方据此协商确定51%股权的交易价格为2,218.50万元 [6][14] - 评估采用了资产基础法和收益法，最终选取收益法结果作为评估结论，因其更能反映企业不可确指的无形资产（如商誉、市场渠道等）的内在价值，资产基础法评估值为3,007.41万元，收益法评估值为4,350.00万元 [20][21][30][31] 交易协议与履约安排 - 转让价款支付方式为一次性付款，公司应在合同生效次日起10个工作日内支付全部款项2,218.50万元 [34][35] - 产权交易评估基准日为2025年9月30日，双方约定于2026年1月4日完成股权交割，过渡期内产生的收益由公司享有，亏损由转让方补足 [35] - 转让方（长三角投资公司）承诺标的公司在2026年至2028年业绩对赌期内累计净利润不低于860万元，其中2026年、2027年、2028年分别不低于270万元、290万元、300万元，若累计未达标，转让方需向公司支付现金补偿 [35][36] 交易对上市公司的影响 - 交易完成后，公司将借助和合公司的园区运营能力和属地服务经验，承接长三角投资公司所属园区的配套服务需求，将战略规划转化为实体业务 [5][40] - 交易将形成新增关联交易，因和合公司营业收入中的物业费主要来自关联方（如绿洲智谷项目），公司表示将依法履行决策和审批程序 [41] - 交易不会导致实质同业竞争，因和合公司住宅项目位于南京，而关联方长江联合置地有限公司的物业公司业务仅在上海且规模较小（2024年营收296.12万元），双方区域和业态有明显区分 [42] 标的公司财务与资产状况 - 截至2025年9月30日，标的公司总资产为7,510.58万元，负债为4,739.21万元，所有者权益为2,771.37万元 [33] - 标的公司股权权属清晰，无抵押、质押等限制转让情况，也不涉及诉讼、仲裁或查封冻结措施 [11] - 截至2025年9月30日，标的公司不存在对外担保事项，持有结构性存款余额100万元 [44] 交易审议程序 - 本次交易已先后经公司第九届董事会战略委员会、投资决策委员会、独立董事专门会议审议通过 [45][46][47] - 公司第九届董事会第八次会议于2025年12月18日审议通过该议案，表决结果为6票同意、0票反对、0票弃权，关联董事鲁国锋回避表决 [48]

随着国家"安全、舒适、绿色、智慧"住宅标准发布与住建部提出"好房子"需要好服务，房地产行业正从空间销售向全 周期资产运营与人文关怀转型。其中，物业服务角色和价值发生重要转变，从幕后"维护者"升级为资产"价值放大 器"与生活"场景创造者"，并以优质多元的服务提升居住体验、推动行业高质量发展。 这一转型趋势，真切来源于市场需求端。中指等平台调研报告显示，目前购房者核心需求已从"有房住"跃迁至"住得 好"的复合体验。他们渴望的不仅是安全整洁的居住环境，更是全龄精细化服务、智慧生态、归属感社区文化等居住 的"质感"。 作为融创TOP级产品系壹号院的代表，天津梅江壹号院聚焦160㎡以上大平层纯改善圈层，实现高达60%的老业主复购 率，并于11月取得天津市200㎡、总价800万以上高端市场销售额第一的成绩，持续赢得天津高净值客群的青睐。 这一系列市场表现的背后，正是源于"壹号院"系将核心地段与定制级产品力、定制服务力的深度结合，构筑了不可复 制的资产价值闭环。 天津梅江壹号院坐落于老梅江稀缺地段，是该板块唯一在售的低密新房，享有成熟配套与便捷交通。产品层面，项目 通过零漆陶板幕墙、禅意园林，以及与地面齐平的全景落地窗、L ...

公司股份回购 - 公司于2025年12月18日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为190.6万港元 [1] - 公司共回购42.4万股股份 [1] - 每股回购价格区间为4.47港元至4.52港元 [1]

合作事件概览 - 康桥悦生活于2025年12月15日与美国人工智能房屋诊断公司Askitect签署合作备忘录 [1] - 此次合作是公司深化全球布局、推动国外先进技术本土化的重要实践 [1] - 合作旨在探索物业管理及房地产关联服务领域的融合创新 [1] 合作战略意义 - 合作是康桥悦生活从“传统物业服务企业”向“美好生活与智慧城市服务商”转型升级的关键举措 [4] - 旨在共同打造面向中美市场的地产/物业AI垂直解决方案与数据资产平台 [4] - 合作响应了国家“前瞻布局未来产业”的政策导向，为行业智能化、全球化转型提供示范 [9] - 合作将进一步强化公司在物联网、大数据和人工智能等领域的布局 [9] 合作基础与互补性 - 康桥悦生活在中国物业管理领域具备规模化场景、长期运营能力和深厚的数据沉淀基础 [4] - Askitect在AI房屋诊断领域拥有成熟的技术体系、真实商业化落地经验及专业团队资源 [4] - 双方在房地产/物业/房屋健康AI方向具备高度互补的战略价值 [4] 具体合作维度 - **Askitect团队与能力深度接入**：成立联合工作机制，Askitect核心团队参与康桥悦生活在中国市场的产品定义与方案设计 [6] - **中国市场的垂直应用共建**：康桥悦生活提供规模化应用场景，双方重点共建物业巡检AI化、业主端房屋健康诊断、存量住宅风险评估等方向 [7] - **数据、模型与House VIN协同**：中美市场数据结构、诊断逻辑与模型框架将保持高度统一，房屋健康档案(House VIN)被确认为长期核心数据资产方向 [8] 资本合作安排 - 双方拟以换股为主的资本合作安排，实现康桥悦生活对Askitect公司的控股及合并报表 [9] - 在支持Askitect独立运营和成长的基础上，择机推动其独立在美国资本市场实现IPO [9] 公司近期战略动作 - 此前康桥悦生活已与全球领先的物联网解决方案提供商海康威视达成战略合作并取得不错成果 [9] - 公司此前已宣布计划在北美设立子公司 [1]

核心观点 - 康桥悦生活与美国AI房屋诊断公司Askitect签署合作备忘录，旨在深化全球布局，推动国外先进技术本土化，并共同探索物业管理及房地产关联服务领域的融合创新 [1] 合作背景与战略意义 - 合作是康桥悦生活深化全球布局、推动国外先进技术与成熟经验本土化的重要实践 [1] - 双方合作是物业管理及房地产关联服务领域携手探索、融合创新的重要里程碑 [1] - 康桥悦生活在中国物业管理及房地产关联服务领域具备规模化场景、长期运营能力和深厚的数据沉淀基础 [4] - 公司看中Askitect在AI房屋诊断领域的三大核心优势：成熟的技术体系、真实商业化落地经验及专业团队资源 [4] - 双方在房地产/物业/房屋健康AI方向具备高度互补的战略价值 [4] - 合作旨在助力康桥悦生活从“传统物业服务企业”向“美好生活与智慧城市服务商”转型升级 [4] - 合作响应了国家“前瞻布局未来产业”的政策导向，以“服务+科技”双轮驱动构建业务新格局 [10] - 此次合作是公司物业服务向房地产关联服务领域AI赛道延伸的重要一步，此前已与海康威视达成战略合作并取得不错成果 [10] 合作具体内容 - 双方将成立联合业务与产品工作机制，由Askitect核心团队参与康桥悦生活在中国市场的产品定义、能力迁移与关键方案设计 [7] - Askitect将向康桥悦生活开放其在美国的核心业务能力与专业团队资源，包括AI房屋照片/视频诊断引擎及技术架构、房屋诊断知识体系与标准化方法论、房屋健康档案(House VIN)体系设计、以及美国房地产、金融、保险等相关行业的落地经验 [7] - 康桥悦生活负责提供真实、持续、规模化的中国地产与物业应用场景，并开放物业巡检、报修、业主服务等核心业务流程，作为属地化AI能力落地与训练的真实环境 [8] - 双方重点共建中国垂直应用方向包括：物业巡检与风险判断的AI化、业主端房屋健康诊断与决策支持服务、存量住宅及老旧小区的结构风险评估、面向资产运营与金融风控的房屋状态数据能力 [8] - 双方确认，在合法合规前提下，中美市场形成的数据结构、诊断逻辑与模型框架将保持高度统一，房屋健康档案(House VIN)被共同确认为长期核心数据资产方向 [9] 合作目标与未来规划 - 推动Askitect公司成熟团队、先进技术与行业经验在中国市场的系统性落地 [4] - 共同打造面向中美市场的地产/物业AI垂直解决方案与数据资产平台 [4] - 通过技术创新驱动服务升级，为客户创造更加智能、高效、舒适的居住体验 [4] - 双方拟以换股为主的资本合作安排，实现康桥悦生活对Askitect公司的控股及合并报表 [10] - 在充分支持Askitect独立运营和高速成长的基础上，择机推动其独立在美国资本市场实现IPO [10] - 本次签署的备忘录仅为双方初步合作意向的表达，旨在为后续合作提供框架性指引，具体合作内容以双方后续签署的正式协议为准 [10]