二季度保租房公募REITs运营业绩 - 基金收入同环比均增长，整体增幅在5%以上，其中华夏北京保障房REIT受扩募影响同环比增幅均超15% [1] - 净利润走势以同环比双增长为主，整体同环比增幅在7%至10%之间，仅红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT同比或环比有所下降 [1] - 可供分配金额整体同环比增幅约5%，其中华夏北京保障房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT增幅明显 [1] 二季度保租房REITs底层资产出租率 - 二季度末各底层资产项目出租率普遍在95%以上 [2] - 市场化机构运营的资产项目出租率回升明显，华夏基金华润有巢REIT和国泰海通城投宽庭保租房REIT平均出租率均居近两年高位 [2] - 招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目经历爬坡阶段后出租率恢复至较高水平，拉动REIT平均出租率回升至95%以上 [2] 三季度保租房公募REITs发行与扩募进展 - 三季度无保租房REITs发行上市，但广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，已启动基金管理人服务招标 [3] - 国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募，计划新购入城投宽庭浦江社区及九星社区两个保租房项目，体量合计3592套 [3] - 三季度租赁住房私募REITs获新进展，建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单，扩募募资规模4.53亿元 [3] 政策支持与行业展望 - 国家发展改革委发布政策，首次将市场化租赁住房明确纳入公募REITs新资产类型并探索发行路径 [4] - 在政策持续推动下，预计后续发行或将加速，更多市场化租赁住房项目将通过公募REITs实现资产退出 [4] - 政策将吸引社会资本加大对住房租赁领域的长期投入，进一步促进行业高质量发展 [4]

政策法规与市场规范 - 我国首部《住房租赁条例》于9月15日正式施行，为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [2][3] - 《条例》针对“甲醛房”、“群租房”、恶意克扣押金等市场乱象，明确了各方主体的行为规范与法律责任，并构建了以信用监管为核心的多部门协同现代化监管体系 [3] - 监管力度同步强化，例如西安构建了“数据端+资金端”的双重监管机制，推动租赁企业进驻市级平台，实现房源核验、合同网签备案等全流程线上办理 [4] 市场供给与租金表现 - 截至2025年三季度末，重点监测的16个城市新增市场供给房源共计约69,365间，环比二季度的78,706间增速有所放缓 [3] - 保障性租赁住房新增供应约48,312间，占比达69.6%，占据市场供给主要地位 [3] - 16城机构化管理项目平均月租金为2,549.45元，环比下跌9.14% [3] - 2025年9月，TOP30企业开业规模榜合计开业房源量达139.8万间，管理规模榜合计管理房源量约198万间 [4] 行业结构性变化与供需分析 - 住房租赁市场发生深刻结构性变化，正式迈入“新租住时代”，租房需求占比自2023年以来上升，买房需求占比下降 [2][5][6] - 行业存在供需错配问题：保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%；个人房源市场呈现“供不应求”与“租金下降”并存现象 [5] - 需求端变化显著：家庭小型化降低对空间要求，生活配套亟待改善，人口结构升级带来长期改善性需求，2030年城镇化率预计提升至70%还将带动四千万人进城 [6] - 租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为行业提供利润空间 [6] 金融支持与资产价值 - 国家发改委9月发布文件，首次将市场化租赁住房明确纳入“新资产类型”推荐发行路径，未来有望借助资产证券化工具引入社会资本，扩大市场供给 [4] - 公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，但土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [8] 企业战略与运营转型 - 行业重构的核心是“以用户为中心”，企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等合规要求，淘汰不规范企业 [7] - 企业正从产品与服务两方面发力升级，注重产品品质与空间设计，并将服务延伸至配套空间与区域整体提升，长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体 [7][8] - 运营理念强调客群细分与社会价值并重，需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者” [8] - 面对利润压力，企业探索通过数字化管理、政策支持、资方合作降低运营与建安成本，并应用节能技术与服务增值进行利润对冲 [8] - 新租住时代的核心关键词是“运营效率”、“用户需求”与“生态共建”，需通过系统化思维与精细化服务实现居住关系重构 [8]

行业政策与市场环境 - 《住房租赁条例》正式施行一月有余，政策红利逐步释放，市场秩序进一步规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [1] - 法规落地后淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理与资金安全监管将更趋规范 [2] - 公募REITs的推出改变了资产估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，但土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [2] 企业运营策略与模式进化 - 企业需更快更敏感地关注用户需求变化，尤其是在租赁方面的变化，以在未来的市场重构中占领先机 [1] - 新租住时代核心关键词是运营效率、用户需求与生态共建，需通过系统化思维与精细化服务实现居住关系重构 [2] - 企业需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，例如满足城市青年交通便利与社群互动需求，以及城市建设者低成本与基础服务保障需求 [1] 产品与服务创新 - 租客需求变化体现在服务升级与产品结构调整两方面，存量项目改造难度大，新增项目需更注重品质与空间设计 [1] - 通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合）为用户提供更全面的生活解决方案 [1] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务载体，从维修服务到社群活动再到精神层面满足是未来竞争关键 [1] 成本控制与盈利能力 - 面对利润压力，企业探索通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本 [2] - 节能技术应用与服务增值是利润对冲的有效途径 [2] - 未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度 [2]

政策与市场变革 - 《住房租赁条例》正式施行“满月”，政策红利释放，市场秩序规范，租赁行业迎来新一轮发展契机 [3] - 保障性租赁住房在“质”与“量”上提供更大发展空间，更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大 [6] - 《住房租赁条例》实施为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [6] - 2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年官方数据多出1.4亿人，这一群体成为租赁市场的“隐形需求” [6] - 保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85% [6] - 2023年以来租房需求占比上升，买房需求占比下降，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率 [6] - 2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城 [6] 用户需求与行业重构 - 家庭小型化趋势使得对居住空间的要求降低，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题 [6] - 租客需求变化体现在服务升级和产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计 [10] - 长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体，从维修服务到社群活动都是未来竞争的关键 [10] - 城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障，服务细节体现温度 [10] - 产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求 [6] 企业运营与资产价值 - 企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等合规要求，法规落地淘汰不规范企业，倒逼企业合规升级 [7] - 通过精细化产品设计与组合式资产运营，为用户提供更全面的生活解决方案 [10] - 新租住时代的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者” [10] - 公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标，土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈 [11] - 企业通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本，并通过节能技术应用与服务增值对冲利润压力 [11] - 未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度 [11] 行业核心趋势 - 新租住时代的核心关键词是“运营效率”、“用户需求”与“生态共建” [13] - 租赁行业正迎来结构性发展机遇，推动行业从“规模扩张”向“品质运营”跃迁 [6] - 租赁不再是过渡选择，而是生活方式的重要组成 [13]

行业政策与市场环境 - 《住房租赁条例》正式施行满月，政策红利逐步释放，推动行业秩序规范并带来新一轮发展契机 [1] - 条例实施为市场化租赁领域带来系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [2] - 法规落地淘汰不规范企业，倒逼企业合规升级，未来行业在房源真实性管理、资金安全监管方面将更趋规范 [3] 市场需求与结构性变化 - 租赁需求呈现多元化，源于居住观念转变、家庭小型化趋势及人口结构升级 [2] - 全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题，存在长期改善性需求 [2] - 产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员将释放巨大租赁需求，2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城 [2] - 品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，供需相对平衡，但个人房源市场呈现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象 [2] 企业运营策略与模式创新 - 行业核心趋势是从“规模扩张”向“品质运营”跃迁，重构住房消费逻辑 [2] - 企业需通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合）提供全面生活解决方案 [3] - 租客需求变化体现在服务升级与产品结构调整，新增项目需更注重品质与空间设计，广义服务还包括配套空间与区域整体提升 [3] - 企业探索通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本，并应用节能技术与服务增值作为利润对冲的有效途径 [4] 资产价值与金融创新 - 公募REITs的推出改变估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标 [4] - 当前主要瓶颈是土地期限与续期政策的不确定性，未来需通过提升运营效率与服务增值来增强资产退出时的市场认可度 [4] 客群细分与社会价值 - 运营理念需客群细分与社会价值并重，例如城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者（如外卖小哥）则需要低成本与基础服务保障（如电动车充电、早餐供应） [3] - 住房租赁企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者” [3]

行业政策环境 - 《住房租赁条例》实施为行业带来新一轮发展契机，政策红利逐步释放，市场秩序有望进一步规范 [1] - 条例倒逼企业合规升级，企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求，未来行业将更趋规范 [2] - 条例的实施为市场化租赁领域带来了系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变 [4] 市场需求与结构性变化 - 全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题，人口结构升级带来长期改善性需求 [3] - 产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求，2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城 [3] - 2023年以来租房需求占比上升，买房需求占比下降，租赁市场正在补位，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳 [4] - 供需错配问题依然突出，品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，而个人房源市场呈现"供不应求"与"租金下降"并存 [2][3] 行业发展趋势 - 租售比逐渐均衡给住房租赁市场带来发展前景，租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间 [2][4] - 随着居住观念转变，租赁行业正迎来结构性发展机遇，推动行业从'规模扩张'向'品质运营'跃迁 [3] - 新租住时代的核心在于"人"，用户需求的变化驱动行业从产品到服务的全面重构 [3] 企业战略与运营重点 - 住房租赁企业需从"房东"转变为"微型城市运营者"，平衡"经济账"与"社会价值账"，注重客群细分 [3] - 运营核心关键词为"运营效率"、"用户需求"与"生态共建" [3] - 企业需更敏锐地捕捉用户需求，推动供给端优化与升级，具体体现在服务升级和产品结构调整两方面 [4] - 面对利润压力，企业探索通过数字化管理、政策支持与资方合作降低运营与建安成本，并应用节能技术与服务增值对冲利润压力 [4]

行业政策影响 - 我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行，新规落地已满月[1] - 《条例》针对隔断房、虚假房源、房屋设施陈旧及环境不达标等市场乱象提出了治理要求[7] - 市场认为新规有效遏制了群租房和二房东等市场乱象，增强了市场规范性[9] 市场秩序变化 - 新规正逐步推动住房租赁市场发生积极变化，市场秩序得到进一步规范[1] - 押金难退问题得到精准治理，《条例》要求合同必须明确押金数额、返还时间及扣减情形[7] - 租赁市场的规范性进一步增强，发挥了更好的租赁产品和服务供给功能[9] 租赁服务优化 - 各地住房租赁服务持续优化，实现线上线下都能办、房东租客都能办、企业机构批量办、合同网签自动办[5] - 成都住房租赁交易服务平台推出“承租人单方备案”和“企业批量备案”等创新功能，解决合同备案便捷性问题[5] 消费者信心提升 - 租房客户普遍表示《住房租赁条例》的实施大幅提升了租房的安全感[3]

政策适用范围 - 政策适用于以自有住房或依法取得经营权的他人住房开展租赁业务且经营范围包含"住房租赁"的企业 [1] - 享受优惠的企业需已按规定向区住房城乡建设部门备案或报送开业信息 [1] - 住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5% [1] - 企事业单位等向专业化规模化住房租赁企业出租住房的房产税税率由12%降至4% [1] 企业认定标准调整 - 北京市专业化规模化住房租赁企业标准从原1000套或建筑面积3万平方米下调50% [2] - 新标准为持有或经营租赁住房500套或建筑面积1.5万平方米及以上 [2] - 标准下调旨在扩大税收优惠覆盖面 [2] 认定程序简化 - 北京市房屋租赁管理服务平台每月自动统计企业合同备案及房源信息 [2] - 对符合标准的企业自动认定为专业化规模化住房租赁企业并公布 [2] - 运营保障性租赁住房的企业直接按项目认定书进行认定 实现"免申即享" [2]

政策适用范围与标准 - 税收优惠政策适用于在北京持有或经营租赁住房500套及以上或建筑面积1.5万平方米及以上的住房租赁企业[1][2] - 企业需满足经营范围包含"住房租赁"相关字样且已按规定向主管部门备案或报送开业信息[2] - 北京的专业化规模化住房租赁企业标准从全国标准的1000套或3万平方米下调了50%[2] 税收优惠具体内容 - 住房租赁企业可享受增值税优惠，征收率由5%降至1.5%[2] - 企事业单位等向专业化规模化住房租赁企业出租住房可享受房产税优惠，税率由12%降至4%[2] 市场参与主体结构 - 专业化规模化住房租赁企业主要包括自持自营的企业化房东和转租经营的"机构化二房东"[3] - 转租经营的企业目前占据市场份额的90%以上[3] 政策出台背景与目的 - 新政旨在贯彻落实住房租赁条例相关规定，深化规范发展住房租赁市场[4] - 政策目的是抓住培育规模化住房租赁企业做优做强的"牛鼻子"，促进租购并举的住房制度[4] - 政策通过降低企业经营成本，鼓励企业做大做强，激发市场活力[5] 政策实施机制与影响 - 企业认定程序大大简化，住房租赁企业备案后可根据平台数据自动认定，例如备案超500个租赁合同可被自动认定为规模化企业[4] - 此次政策扩大了税收优惠覆盖面，主要惠及中等规模的住房租赁企业[4] - 低效利用的厂房改建为租赁住房并由住房租赁企业经营，也可享受优惠政策[4] 对行业发展的预期影响 - 发展规模化住房租赁企业有利于租赁市场集中管理，减少租赁纠纷，促进市场高质量发展[4] - 政策可降低租赁住房成本，提高住房租赁质量，为居民提供更好的租赁服务[4] - 推动北京租赁市场从以分散的个人房东为主向机构化、专业化方向发展[4]

政策核心内容 - 北京市出台新规明确住房租赁企业税收优惠政策适用标准，自明年1月1日起实施 [1] - 住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5% [1] - 向专业化规模化住房租赁企业出租住房的房产税税率由12%降至4% [1] 企业资格标准调整 - 北京市专业化规模化住房租赁企业标准下调50%，从原标准的1000套或3万平方米降至500套或1.5万平方米 [2] - 标准下调旨在扩大税收优惠覆盖面 [2] - 专业化规模化企业认定通过平台自动统计实现“免申即享” [2] 行业影响分析 - 增值税优惠将直接减少企业税务支出，增加利润空间 [2] - 房产税优惠能有效降低专业化规模化企业的运营成本，增强其市场竞争优势 [2] - 税费负担减轻有助于提升企业资金周转效率和现金流稳定性 [3] 市场预期效果 - 企业可能将节省的成本部分让利给租客，对租金价格起到稳定作用 [3] - 更多企业达到标准后市场竞争加剧，企业为吸引租客将进行合理租金定价 [3] - 政策为专业化规模化租赁企业创造更有利发展环境，推动行业高质量发展 [3]