市场表现 - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 截至11月9日，12只消费REITs年内平均涨幅24%，总市值已超过420亿元，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏金茂商业REIT涨幅超过40% [2] - 具体产品年涨跌幅表现分化，例如华夏首创奥莱REIT为37.77%，中金中国绿发商业REIT为-1.92% [3] 发行与认购 - 消费REITs认购火爆，例如华夏中海商业REIT累计认购金额近1600亿元，华夏凯德商业REIT公众投资者有效认购倍数达535.2倍 [4] - 认购火爆反映市场对优质商业资产的认可及外资品牌在公募REITs领域的稀缺性 [4] - 与当前火爆情况对比，首批消费REITs如华夏金茂商业REIT网下认购倍数仅为2.04倍 [4] 经营业绩 - 2025年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健，9只披露业绩的REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元 [5] - 华夏华润商业REIT三季度收入以1.97亿元居首，净利润约2000万元，华夏大悦城商业REIT和中金印力消费REIT收入分别为8546.4万元和8430.2万元 [5] - 产品单季度底层资产可分配收入存在差距，分布在1502万元至9239万元之间 [5] 资产与运营 - 消费REITs底层资产类型多元，包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [3] - 消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80%，其标准化程度低于产业园、仓储物流等传统REITs，对专业运营能力依赖程度较高 [4][5] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力，当前市场租金端仍有压力，但南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市 [5][6]

行业核心观点 - 利率环境已从新加坡房地产投资信托的逆风转为顺风 [1] - 新加坡SORA利率已下降约1.15%，几乎回到2022年加息周期前水平 [1] - 利率下降将显著缓解行业融资成本压力 [1] 行业估值与表现 - 新加坡房地产投资信托板块今年以来已上涨约12.5% [1] - 行业当前市净率约0.9倍，2026财年远期股息收益率约5.7%，估值依然合理 [1] - 星展银行预测2026年行业整体收益率有望增加40个基点，使整体远期收益率回到约6.0%水平 [1] 财务影响预测 - 行业在2026-2027年到期的贷款进行再融资时，有望节省高达200个基点的利息成本 [1] - 利率下降将为行业带来可观的利息节省，并推动每单位派息增长 [1] 市场动态与风险 - 美联储10月底的降息有助于缓解借贷成本，但其鹰派信号可能带来短期波动 [2] 投资策略建议 - 投资策略重申逢低吸纳的观点 [2] - 建议关注阿尔法优选股及对利率敏感的个股，特别是拥有较高浮动利率债务比例的中型股 [2]

公司业务模式演变 - 公司最初作为香港首个房地产投资信托基金上市，商业模式不同于常规地产商，不依赖出售物业获利，而是通过提升现有资产运营效率实现有机增长，以稳定的租金收入和物业价值增长为基金单位持有人带来回报[7] - 公司商业模式持续演变，从单一市场营运单一资产类别的房托基金，成长为多元化的资产管理人，管理和投资跨区域物业资产，以降低特定市场风险并提高组合韧性[7] - 2023年公司提出"领展3.0战略"，从传统房托基金转型为"房托+私募基金管理"双线并行的综合资产管理者，利用外部资本放大资产管理规模，提供"房托+"投资方案[18] 资产规模与地域分布 - 截至2025年3月31日，公司已成长为亚洲领先的房托基金，手握154项资产，物业组合价值达2,260亿港元，足迹遍布全球[6] - 公司资产版图从香港延伸至中国内地、新加坡、澳大利亚和英国，截至2025年3月31日，以资产价值计，香港、中国内地及海外市场在整体物业组合中的比重分别为75%、14%和11%[7] - 公司在内地市场历经十年发展，版图覆盖6个一线城市零售物业、1个办公楼和5个物流物业[26] 资产提升策略与成效 - 公司通过资产提升计划对老旧物业进行整体翻新，乐富街市是代表作之一，通过借鉴国际经验，在照明、通风、摊位布局等细节进行改造，彻底改变生鲜市场形象[3] - 公司在资产提升领域形成独特模式，不仅升级硬件，更结合物业区位和社区特点重新定位，打造"人文生活圈"，例如将商场户外区域变为运动体验场地或水上乐园[9] - 公司已完成100多个资产提升项目，平均投资回报率高达18%，项目不仅提升物业价值，也增强了租户收益和社区活力[17] 内地市场拓展与本地化策略 - 公司于2015年首次进军中国内地市场，收购北京中关村领展广场，将其存量改造经验复制到北上广深，形成"品牌策略+IP化"的双轮驱动模式[19] - 在北京中关村领展广场的改造中，公司围绕"新"关键词，通过分层主题化设计、开放式外摆区等手法，将其打造为年轻白领和学生的"新潮领地"，硬件全面升级[19] - 上海七宝领展广场借助毗邻七宝古镇的优势，通过举办特色文化活动挖掘本地文化资源，为商业空间注入人文内涵[26] - 北京通州领展广场侧重家庭消费，引入"Foodie+"美食街IP，打造集装箱式下沉广场作为本地文化活动载体，改造区域品牌数量同比改造前增加20%[24] - 北京中关村领展广场在15周年店庆期间获得近6,000万的媒体曝光量，商场私域社群同比大增300%[22]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金为1450万美元，即每股和单位1美元，调整后运营资金为1620万美元，即每股和单位1.12美元，每股指标较去年同期均增长4% [10] - 年初至今可分配资金总额为3920万美元，按当前年度股息率计算，派息率为84% [10] - 同店净营业收入增长2.7%，这是公司首次报告此关键指标 [5] - 投资组合95.2%已出租，剩余租期5.3年 [13] - 年初至今资本支出和租赁成本总计970万美元，预计全年将在1200万至1400万美元的指导范围内 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产管理部门表现突出，同店净营业收入增长2.7% [13] - 成功重新出租了位于德克萨斯州博蒙特、此前由Steward Health承租的85000平方英尺设施 [13] - 本季度处置了两项资产，包括位于伊利诺伊州奥罗拉的50000平方英尺独立医疗系统行政设施，处置后，投资组合中专用医疗系统行政空间的敞口降至总基本租金收入的2%以下 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是通过提供内部盈利增长、展示 disciplined 的资本配置和资本市场敏锐度，以及在外部增长机会出现时执行，来推动股东价值 [5] - 投资团队已建立了高度理想的投资机会渠道，规模接近5亿美元，第一年现金回报率在7.5%-8%范围内，但目前执行这些交易将仅限于通过资产循环提供资金 [14] - 公司正在制定一项战略计划，旨在未来几年提供超额的股东回报 [6] - 公司认为其细分市场前景良好，受益于门诊服务需求增加、限制新供应的建筑成本上升以及竞争对手退出或内部事务繁多 [16] - 公司专注于其称为医疗保健基础设施的领域，并探索在更广泛的医疗保健领域建立优势的可能性 [34][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为高质量资产是那些能提供可预测、可靠且增长现金流的资产，公司投资组合符合此标准，95%已出租，剩余加权平均租期超过五年，租约内含2.1%的年递增条款，本季度2.7%的同店增长是可重复的 [8][9] - 高建筑成本限制了新供应，增强了公司在谈判租约续签时的议价能力 [13] - 公司对近期租赁渠道有很强的可见性，预计年底入住率将趋向96% [13] - 公司认为其资产交易价格相对于公允价值有大幅折价 [9] 其他重要信息 - 公司修改了信贷安排，将循环贷款期限延长至2029年10月，并将3.5亿美元的定期贷款A拆分展期为三部分，到期日从2029年10月至2031年4月，加权平均债务期限延长了三年 [6][10] - 修改案还取消了所有信贷安排借款的10个基点SOFR信用利差 [10] - 公司签订了远期起始利率互换，以对冲定期贷款A的SOFR部分，根据当前杠杆水平，这些新互换的加权平均固定利率将导致加权平均有效利率约为4.8% [11] - 公司寻求将债务资本来源多元化，纳入保险公司等长期债务提供者，以提高盈利质量并扩大债务资本获取渠道 [11] - 公司目标是获得投资级信用评级 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于已签署但租金尚未开始的租赁渠道及其基本租金收入数额 - 管理层未提供确切的基本租金收入数字，但鼓励投资者相信投资组合表现将与本季度报告一致，且没有意外情况 [18] 问题: 关于获取保险债务融资的时间框架 - 管理层希望尽快获得此类融资，但这取决于市场对其信用的看法，公司相信交易对手会将其定价为BBB-级信用，若能获得将推进，否则可能考虑转向机构融资 [19] 问题: 第三季度入住率增长的原因以及第四季度运营资金连续增长的主要驱动力 - 入住率增长主要受出售奥罗拉空置设施驱动，第四季度运营资金的连续增长将受益于租赁入住活动、租金增长、成本方面机会以及信贷安排再融资带来的利息节省 [23][24][40][42] 问题: 杠杆率需要降至何种水平公司才会成为净收购者，以及可能的收购规模 - 公司近期目标杠杆率为低于6倍，理想状态是能获得永久资本并搭配长期债务，若有资本渠道，每年可进行2亿至5亿美元的外部增长，但目前主要通过资产循环提供资金 [25] 问题: 考虑出售的资产规模及大致收益率预期 - 近期出售规模可能在5000万至1亿美元之间，不同类型资产收益率可能在低6%至接近7%之间，公司寻求以正利差再投资 [26][30] 问题: 处置资产池中是否有低出租率或低收益资产 - 更可能出售的是出租良好的资产，而非低出租率的资产，出售溢价资产有助于降低杠杆 [33] 问题: 战略计划的核心原则 - 战略计划的核心原则将围绕资本配置和资产负债表管理，以及执行，公司将继续专注于医疗保健基础设施领域 [34] 问题: 第四季度调整后运营资金指导范围的具体驱动因素 - 驱动因素包括租赁入住活动、租金增长、成本方面机会以及信贷安排再融资带来的利息节省 [40][42] 问题: 租户信用观察名单的变化趋势 - 观察名单整体在缩小，主要关注点Steward和Prospect已处理，目前投资组合中没有其他已知问题 [43] 问题: 对优先股的看法及其在资本结构中的角色 - 管理层将优先股视为股权而非债务，在当前股价下，发行优先股可能是一种有吸引力的股权融资方式，会予以考虑 [44] 问题: 年底96%入住率是否假设出售空置物业 - 入住率预测主要基于有明确签约预期的租赁，但一笔小型资产出售可能对入住率影响不大 [49][50] 问题: 第四季度一般行政费用预期 - 现金一般行政费用预计与第三季度持平 [51] 问题: 在当前股价下，公司如何权衡股票回购、偿还债务和收购资产 - 当前股价极具吸引力，隐含资本化率超过9%，股票回购是考虑选项，理想情况是平衡推进：去杠杆、回购股票、收购增值资产 [56] 问题: 未来资产处置是零散进行还是可能大规模打包出售 - 大规模打包出售是可能的，但更复杂，需要精心安排时机 [58] 问题: 长期投资是否会超越传统医疗办公楼的范畴 - 公司长期目标是打造最佳现金流，会审视更广泛的医疗保健领域，寻找可转移其深度尽调优势的机会 [59][60]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为3亿8870万美元 同比增长4% [5] - 调整后EBITDA RE为6290万美元 标准化FFO为970万美元或每股0.04美元 [5] - 第三季度同物业现金基础NOI为6260万美元 同比增长70个基点 但环比下降9.5% [14] - 净债务与调整后EBITDA RE的比率为10倍 若排除510万美元的临时薪酬费用增加 杠杆率将为9.3倍 改善70个基点 [18] - 预计2025年全年调整后EBITDA RE范围为2亿7500万至2亿8500万美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房运营业务线第三季度收入同比增长6.9% 合并SHOP NOI增长7.8%至2960万美元 [8] - SHOP入住率同比增长210个基点至81.5% 为连续第四个季度增长 RevPOR增长5.3% [8] - 排除与AlerisLife管理合同过渡相关的510万美元临时薪酬费用 调整后SHOP NOI本应为3480万美元 SHOP NOI利润率本应为10.4% 比报告的8.9%高出150个基点 [15] - 医疗办公室和生命科学投资组合完成约86,000平方英尺的租赁 加权平均租金比先前租金高9% 平均租期近七年 合并入住率环比增长370个基点至86.6% [10] - 医疗办公室和生命科学投资组合的同物业现金基础NOI同比增长1.6% 利润率提高100个基点至58.9% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房运营业务线入住率持续改善 同物业入住率同比增长140个基点 环比增长100个基点 [14] - 同物业SHOP平均月费率同比增长5.3% 环比增长60个基点 推动同物业SHOP收入同比增长6.6% [14] - 医疗办公室和生命科学投资组合中1.5%的年化收入计划在2025年底前到期 其中22,000平方英尺预计将空置 [11] - 活跃租赁管道总计717,000平方英尺 包括约103,000平方英尺的新吸收 平均租期7.6年 GAAP租金利差平均超过8% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过将116个AlerisLife社区过渡给七个新运营商来重新定位老年住房运营组合 其中21个社区在季度末已完成过渡 截至电话会议日共85个社区已完成过渡 [6][7] - 新的运营协议包括10年期限 并采用基于绩效的激励和终止结构 以增强问责制并使运营商利益与公司目标保持一致 [8] - 公司战略旨在建立更高效、地理分布更集中的运营模式 符合行业倾向于区域密集化的趋势 [7] - 通过非核心资产销售改善资产负债表 年初至今已出售44处房产 价值3亿9600万美元 另有38处房产已达成意向书 价值2亿3700万美元 [12] - Seaport Innovation合资公司完成了波士顿Vertex Pharmaceuticals总部的10亿美元再融资 公司获得2800万美元现金分配 反映其10%的份额 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 老年住房运营组合的过渡导致临时劳动力成本增加 薪酬支出占收入比例比组合前期平均水平高出约240个基点 本季度增量成本约为510万美元 [6] - 这些高昂的劳动力成本主要由运营支持方面的必要投资驱动 包括用于物业巡视、社区审查、培训和入职的薪酬分配 以及终止前满足必要通知期的临时员工重叠 [6] - 新的运营商的初步反馈令人鼓舞 包括引入额外护理级别以提高收入 通过调整餐饮服务、设备租赁和采购经常性服务来减少支出 以及通过整合运营商更广泛的CRM工具来提高潜在客户到入住的转化率 [9] - 公司预计这些举措将在未来几个季度对业绩产生补充作用 [9] - 基于年初至今的表现和当前趋势 维持全年SHOP NOI指导范围1亿3200万至1亿4200万美元 [9][20] - 随着SHOP运营稳定和杠杆率下降 预计调整后EBITDA RE将改善 并向正现金流趋势发展 [19] 其他重要信息 - 第三季度G&A费用包括570万美元的业务管理激励费 这部分是由于公司股价年初至今上涨约90%所驱动 任何激励管理费将到2026年1月才需支付 [15] - 排除激励管理费的影响 本季度G&A费用本应为710万美元 [15] - 第三季度投资约4300万美元资本支出 其中3500万美元用于SHOP社区 700万美元用于医疗办公室和生命科学投资组合 [16] - 与翻新前NOI相比 本季度实现了280万美元的增量NOI 投资回报率符合中双位数ROI的预期 [16] - 重申2025年资本支出指导范围为1亿4000万至1亿6000万美元 [16] - 季度末流动性约为3亿5100万美元 包括2亿1000万美元的无限制现金和1亿5000万美元的未提取循环信贷额度 [17] - 9月发行了3亿7500万美元的五年期有担保债券 固定票面利率7.25% 用于提前偿还2026年1月到期的零息债券 [17] - 预计最早在第四季度偿还剩余的2026年零息债券票据 之后在2028年前无债务到期 [12][18] - 偿还2026年债券后 剩余债务的加权平均利率预计约为5.7% [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度运营商过渡运营支出成本的预期影响 - 第三季度约有510万美元成本与过渡相关 由于大多数社区已完成过渡 预计第四季度影响约为150万至200万美元 [22] - 预计入住率将持续增长 费用将减少 主要是公用事业费用 因此全年NOI指导保持不变 [22] 问题: 关于10.1%利润率数字的统计口径 - 排除过渡劳动力薪酬费用后的10.1%利润率是合并数据 [23] 问题: 关于运营商过渡成本的预期及过渡时机 - 最初发布指导时未具体量化AlerisLife管理合同的中断成本 但理解会有一些可变的中断 [24] - 过渡时机是AlerisLife基于其业务需求的决策 考虑到其为DHC带来的多元化运营、简化故事以及为2026年及以后提升业绩的战略定位 [25][26] 问题: 关于年底入住率预期及过渡对收入的潜在影响 - 确认年底SHOP入住率仍预期在82%-83%范围内 [27] - 难以量化过渡对收入的干扰 但业绩显示顶线表现趋势良好 主要影响在支出方面 预计11月中旬过渡完成后干扰将消除 [28] 问题: 关于SHOP运营支出的其他驱动因素 - 主要驱动因素是510万美元的高昂薪酬成本 另外公用事业费用环比增加了250万美元 这是预期之中的 [29] 问题: 关于处置活动管线的细节及关闭时间 - 预计约2亿美元的交易将在本季度关闭 主要是MOB和部分SHOP资产 少量约13个SHOP社区的交易将推迟至2026年第一季度关闭 目前风险极小 [30] 问题: 关于处置所得超出2026年债务偿还部分的使用计划 - 超出部分将作为储备留在资产负债表上 因为下一笔2028年到期的债务利率为4.75% 保留该债务并增加现金状况更为有利 [32]

消费REITs市场概况 - 消费基础设施REITs市场已初具规模，截至2025年10月24日，已上市11只，市值达395亿元，约占中国公募REITs市场的18% [2] - 政策密集出台支持消费REITs发展，2025年3月和9月均有相关政策强化投资对消费的支撑作用，并优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [7] - 与海外市场对比，中国目前均为"纯零售"REITs，而海外则以多元业态REITs为主，其底层资产包含零售、办公等多类型资产 [7][9] 消费REITs基础要素 - 已上市消费REITs共有租赁、经销、联营三种运营模式，其中租赁模式以固定租金收入为主，占比平均约40% [9] - 底层资产分为购物中心、社区商业、农贸市场、奥特莱斯四种类型，购物中心REITs数量最多（共7单），奥特莱斯以联营为主，联营收入占比分别达69%和76% [10] - 消费REITs收入主要由租金构成（占比约65%-80%），其次为物业管理费收入（占比约15%-20%），此外还包括推广费、广告、停车场等收入 [38][40][41] 消费REITs基本面分析：宏观维度 - "以旧换新"消费补贴政策已接近尾声，截至2025年9月中旬全国已核销补贴约2,310亿元，达预算比例近80%，其对消费的拉动边际效应或有所递减 [14] - 2025年1-8月全国社零累计同比增长4.6%，消费者信心指数环比改善0.2至89.2，但各品类零售额表现分化，部分可选消费出现环比改善，而政策相关品类增速放缓 [15] - 展望2026年，促内需仍是政策主线之一，潜在发力方向包括将补贴政策扩展至服务消费、发挥地方政府积极性、鼓励新消费业态及与其他政策联动等 [15] 消费REITs基本面分析：市场供需 - 零售地产供给正逐步退潮，2025年1-5月全国新开业3万方以上零售商业项目共89个，总建筑面积约700万平方米，同比分别减少9个及下降17% [19] - 需求端修复缓慢，一二线城市分化，2025年1-8月消费REITs所在城市社零累计同比数据显示，福州（6.5%）、武汉（6.1%）等二线城市表现优于北京（-5.1%） [24] - 全国零售物业空置率维持历史高位（10.5%），租金持续下探（1H25跌幅约5%），但结构性分化，南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市 [31] 消费REITs基本面分析：财务表现 - 消费REITs财务表现整体稳健，3Q25收入同比+3.4%，环比+2.8%，EBITDA利润率平均为61%，环比基本持平 [3][47] - 运营成本结构复杂，运营管理费用及其他必要运营成本分别约占营业总收入的16%及26%，EBITDA利润率是观测盈利能力的便捷指标 [37][42][43] - 已披露2025年预测值的4单消费REITs，其2025年1-3季度累计收入完成度平均为102%，在当前宏观环境下体现出一定韧性 [47] 消费REITs估值分析 - 已上市消费REITs分派率区间为3.5%-4.9%，隐含资本化率3.4%-5.2%，与10年期国债收益率利差约150-300bp，估值高于全市场平均水平 [4][50][51] - 一二级市场价差明显，一级市场零售物业资本化率平均为5.7%，而二级市场REITs隐含资本化率收窄至3.4%-5.2%，低于一级市场约100-200bp [53] - 价差源于REITs的流动性溢价、已上市资产稀缺性及投资者结构，中长期伴随REITs上市资产数量增加，一二级价差有望收敛并稳定在新的中枢 [4][54][55]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 聚焦消费 REITs，以凯德商业 REIT 和中海商业 REIT 为样本搭建定价模型并预测价格 [1][10] - 定价关键在于获得合理准确的可供分配现金流，考虑市场情绪预估个券价格区间，并持续跟踪项目经营情况 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 1. 定价关键：获得合理准确的可供分配现金流 - 收益法估值是定价起点，按政策要求以收益法测算项目估值，其运营净收益 NOI 是定价关键数据 [13] - 参照《可供分配金额测算报告》的可供分配转换率，将运营净收益转为可供分配金额，折现获 REITs 价格中枢 [16][17] 2. 运营净收益 NOI：关注量价假设合理性 - 消费 REITs 收入端主要是租金和物业管理收入，租金占比 60 - 70%，物业管理费占比约 20 - 25% [21] - 租金收入分固定和提成部分，测算时分别假设，主力店和专门店固定租金单价参照周边项目预测，考虑层差系数 [22][23] - 物业管理收入按签约单价和面积收取，各 REITs 专门店收费标准 50 - 90 元/平方米/月，收入增长率 2 - 4% [32] - 其他收入占比不大，推广费按面积收，多经收入按 3 - 4%增长 [35][36] - NOI 成本端有运营成本、税金与附加、资本性支出，跟随收入假设，部分项目对外借款还本付息占用可供分配金额 [37][38][42] 3. 结合市场情绪预估个券价格区间 - 实际定价需考虑一二级市场交投情绪，一级市场打新情绪浓，REITs 上市首日涨幅大；二级市场交易情绪冷淡，新券上涨空间小 [3][44] - 根据同类 REITs 上市表现及行业估值推算个券价格，预计华夏中海商业 REIT 上市首日涨幅 13 - 27%，收盘价 5.968 - 6.707 元/份，打新效应退去后平均定价中枢 5.43 元/份 [3][56][57] 4. 持续跟踪项目经营情况，留意未来增长空间 - 消费 REITs 需主动管理，调改影响定价假设，持续跟踪保证定价合理，留意业绩提升可能 [4][65] - 中海商业 REIT 留意新能源汽车租户稳定性，关注续约情况和招租计划 [66][68][70] - 凯德商业 REIT 长沙、广州项目主力店面积差异影响现金流估算，可借鉴长沙览秀城提升收益 [72][73][74]

机构持股概况 - 截至2025年10月28日，共有10个机构投资者持有公司A股股份，合计持股量达7935.56万股，占公司总股本的52.51% [1] - 前十大机构投资者合计持股比例达52.51%，与机构投资者整体持股比例一致 [1] - 相较于上一季度，前十大机构持股比例合计下跌了1.62个百分点 [1] 前十大机构投资者名单 - 前十大机构投资者包括上海中微子投资管理有限公司、上海弦乾企业管理咨询合伙企业(有限合伙)、长兴乾悦企业服务合伙企业(有限合伙)等 [1] - 名单中包含阳光财产保险股份有限公司-自有资金及中国工商银行股份有限公司-南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金等机构 [1] 公募基金持仓变动 - 本期较上一期持股增加的公募基金共计1个，为南方中证全指房地产ETF，其持股增加占比小幅上涨 [2] - 本期较上一季未再披露的公募基金共计5个，包括华夏中证全指房地产ETF、南方中证2000ETF、平安中证2000增强策略ETF等 [2]

财务业绩 - 第三季度每股运营资金为33美分 超出分析师普遍预期的32美分 [1] - 第三季度销售额为4830.8万美元 超出分析师普遍预期的4622.3万美元 [1] - 公司确认2025财年每股运营资金指引为1.29美元至1.31美元 [1] 管理层评论与运营亮点 - 第三季度执行强劲 创下投资总额纪录 得益于资本成本改善及近期筹集超过6.9亿美元资本 [2] - 通过持续增值资产处置 已大幅提前完成年终多元化目标 [2] - 资产负债表杠杆率低 可用流动性超过11亿美元 为增加投资和长期每股调整后运营资金增长奠定基础 [2] 股价表现与分析师行动 - 财报公布后股价下跌3.4%至18.88美元 [2] - Baird分析师将目标价从20美元上调至21美元 维持优于大市评级 [5] - Stifel分析师将目标价从20美元上调至21美元 维持买入评级 [5]

核心运营表现 - 基础设施资产出租率高达99.25%，自基金成立以来持续保持在99%以上 [1] - 租金收缴率保持100%，租金水平稳中有升，在租租约平均单价为34.74元/平方米/月，较去年同期增长2.33% [1] - 第三季度基础设施资产实现租金收入1942万元，同比增长2.14%，前三季度租金收入同比增长2.92% [1] 财务业绩 - 2025年第三季度公司实现总收入2041万元，同比增长2.01% [1] - 2025年前三季度累计总收入同比增长2.69% [1] - 2025年第三季度实现可供分配金额1524万元，前三季度累计可供分配金额同比增长2.67% [1] 租户结构与投资者回报 - 租户结构合理分散，个人租户占比94.29%，企业租户占比5.71% [1] - 自成立以来已累计完成6次分红，合计分红金额超过1.6亿元，持续回报投资者 [1]