行业投资评级 - 报告维持对房地产及物业管理行业的“看好”评级 [4] 核心观点 - “好房子”政策被视为行业破局关键，有望推动核心城市出现五重利好共振，并引领市场领先筑底回升 [4] - 该政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式从金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破 [4] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产的价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比大幅上升166% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交241.7万平米，环比上升170.2%；三四线城市成交18.6万平米，环比上升119.5% [5] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比下跌24%，较9月同期环比下跌22% [4][8] - 其中，一二线成交同比下跌22%，三四线同比下跌43% [4][8][9] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交121.9万平米，环比上升152% [4][14] - 10月截至上周累计成交同比下跌21%，较9月同期环比下跌34% [4][14] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [4][23] - 最近三个月（7月-9月）的成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [4][23] - 截至上周末（10/17），15城合计住宅可售面积为9,009.5万平米，环比微降0.2% [23] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%，同比下降25个基点 [4][31][32] - 自然资源部发布13项行业标准，指导城市存量空间盘活，推动低效空间功能转换与土地混合开发 [4][31][34] 地方政策与市场动态 - 北京：2026年起已备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4% [4][31][34] - 重庆：推广房票安置并推出城市更新三年行动计划，计划推进150个城中村改造项目，鼓励房票安置比例提升至60%以上 [31][34] - 上海：启动“两旧一村”改造，推动商务楼宇功能升级 [31][34] - 香港证监会推出“房地产基金专线”，助力REITs市场发展 [31][34] - 南京：优化公积金政策，将单缴存人最高贷款额度提高至80万元，多子女家庭等可上浮至144万元 [4][31][34] - 土地市场：南京建邺区宅地以13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，总成交额超25亿元 [4][31][34] 公司动态跟踪 房企销售业绩 - 1-9月累计销售面积及金额同比：中国金茂表现亮眼，面积同比+6.0%至367.5万平米，金额同比+27.3%至806.9亿元；其他主要房企如保利发展、华润置地、金地集团、新城控股均录得不同程度下滑 [4][36] - 9月单月销售面积及金额同比：中国金茂面积同比+26.3%，金额同比+39.9%；华润置地金额同比+4.2%；其他房企单月销售多为负增长 [4][36] 融资与公司行动 - 华发股份发行可转债48亿元，票面利率2.7% [4][36] - 中国金茂拟派发中期股息每股0.03港元 [4][36][39] 物管公司动态 - 贝壳-W于10月10日至17日期间多次回购股份，总耗资约2,700万美元 [41][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [4][43][46] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6倍和14.5倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [4][48] - 板块平均2025/2026年PE分别为13.5倍和12.1倍 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐关注四类标的：1）“好房子”房企，如建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企，如新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理公司，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等 [4]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，引领市场领先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业，实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比上升166%，其中一二线城市环比上升170%，三四线城市环比上升120% [3] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%，其中一二线同比-22%，三四线同比-43% [3] - 上周34城新房成交较2024年周均（291.7万平米）下降10.7%，但较2025年周均（231万平米）上升12.7% [4] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升152% [3] - 10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34% [3] - 年初至今累计成交4679万平米，同比上升4% [13] 库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [3] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9010万平米，环比-0.2% [3] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [3] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活 [3][32] - 因城施策：北京住房租赁企业税收优惠落地（2026年起增值税由5%降至1.5%，房产税由12%降至4%）；成都优化商转公贷款政策；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划；上海启动“两旧一村”改造；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；南京优化公积金政策，贷款额度提至80万元 [3][32] - 土地市场：南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元 [3][32] 公司动态总结 - 1-9月累计销售：中国金茂表现亮眼，销售面积367.5万平米（+6.0%），金额806.9亿元（+27.3%）；其他主要房企如金地集团、华润置地、保利发展、新城控股销售面积和金额同比均为负增长 [3][36] - 9月单月销售：中国金茂销售面积49.3万平米（+26.3%），金额98.0亿元（+39.9%）；华润置地金额176.0亿元（+4.2%）；保利发展金额205.3亿元（-1.8%） [3][36] - 融资与担保：华发股份发行可转债48亿元（利率2.7%）；招商蛇口为子公司提供1.9亿元贷款担保 [3][36] - 股份回购：贝壳-W在10月10日-17日期间耗资约2700万美元回购约446万股 [42][43] 板块行情回顾 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [3][44] - 物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [3][51] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6/14.5倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [3]

活动概况 - 苏州市城管局与物业协会于10月17日组织近30家在苏物业服务企业负责人开展垃圾分类观察行活动 [1] - 活动内容包括参观苏州市垃圾分类宣教体验中心、苏州高新区棠悦湾小区及光大生活垃圾焚烧发电厂 [1] 行业角色与认知 - 物业管理在垃圾分类工作中被定位为社区服务的“大管家”角色 [1] - 物业企业通过活动学习垃圾分类先进经验并认识其对城市生态文明建设的重要意义 [1] 活动目的与意义 - 活动旨在让更多物业企业和居民认识垃圾分类重要性并将其内化为日常生活习惯 [1] - 垃圾分类被定义为一项需要社会各界共同努力的长期系统工程 [1]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司全面聚焦物业管理主营赛道，增长动能强劲，物业管理服务营收占比升至71.4%，毛利润占比升至56.3% [8][17] - 园区服务及咨询服务进行产品聚焦与转型升级，业绩增长保持韧性 [8] - 财务层面成长与弹性并存，2024年及2025年上半年归母净利润增速分别为29.7%、21.4%，在可比公司中最快；2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [8][42][44][45] - 公司重视股东回报，2023-2024年分红比例均为70%以上，并自2022年开始持续回购股份，累计回购比例约2.9% [8][58][60] - 预计公司2025-2027年归母净利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE为14.0、12.0、10.4倍 [8] 公司概况 - 公司是高端物业服务领先企业，提供物业管理服务近三十载 [12] - 股权结构清晰，四位创始股东合共持股46.61%，公众股东合共持股53.39%，关联开发商绿城中国并非大股东，保障经营独立性 [13] 物业管理服务 - 公司正逐步回归物业管理主营赛道，该业务营收占比由2020年的63.6%升至2025年上半年的71.4%，毛利润占比由42.7%升至56.3% [17] - 市场拓展保持行业第一梯队，2021-2024年基本保持每年40亿元的新拓项目年饱和营收，2025年上半年非住新签营收占比提升至52.5%，并聚焦核心城市（占比94.5%）和优质大客户 [18][19] - 管理面积持续扩张，截至2025年上半年在管面积5.4亿平方米，合约面积8.8亿平方米，覆盖倍数1.65倍 [22] - 平均物业费维持高位，2025年上半年新拓平均物业费达3.71元/平方米/月 [24] - 在管面积结构持续优化，非住宅占比呈上升趋势，截至2025年上半年达21.5%；第三方占比维持高位，达82.5% [27] - 经营指标表现较好，续约率维持90%以上，外拓住宅中标率上升，收缴率维持90%以上，具备一定的提价能力 [29][32] 园区服务与咨询服务 - 园区服务业务进行调整，聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务，淡化居家生活服务及文化教育服务 [33] - 咨询服务在地产波动背景下业绩保持相对韧性，2024年收入同比增长5.1%，2025年上半年同比增长0.6%；2025年上半年将科技服务归入管理咨询服务，收入占比快速提升 [36] 财务分析 - 在可比公司（保利物业、中海物业、万物云、招商积余）中，公司的归母净利润增速最快，2025年上半年达21.4% [42] - 公司利润率正在上升，2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [44][45] - 公司销管费率呈下降趋势，2025年上半年为7.9%，但对比同业仍较高，存在压降空间 [47] - 公司应收账款规模上升，截至2025年中期贸易应收账款账面价值为62.5亿元，较期初增长29.1%，其中一年内应收账款占比72%；应收账款周转天数为107天 [48][53] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2020-2024年期间始终维持在1倍以上 [57] 股东回报 - 公司维持高分红比例，2023-2024年分红比例连续两年在70%以上 [58] - 公司连续四年进行股份回购，截至2025年10月17日累计回购金额约2.74亿元人民币，累计回购股份占比约2.9% [60][62] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年总营收分别为194.4亿元、208.7亿元、222.4亿元，同比增速分别为8.6%、7.4%、6.6% [64] - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.35亿元、10.93亿元、12.62亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.30元、0.35元、0.40元 [7] - 基于2025年10月17日收盘价，对应2025-2027年市盈率（PE）分别为14.05倍、12.02倍、10.41倍 [7] - 可比公司2025年PE平均值为14.1倍 [68]

公司股份回购 - 公司于2025年10月17日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为100万股 [1] - 回购金额为618.6万港元 [1]

公司股价表现 - 港股恒大物业股价于10月17日尾盘下跌超过5%，截至发稿时跌幅为5.36% [1] - 公司股价报1.06港元，成交额为4552.08万港元 [1]

股价表现 - 恒大物业尾盘股价下跌超过5%，截至发稿时下跌5.36%，报1.06港元 [1] - 成交额为4552.08万港元 [1] 潜在交易进展 - 公司获清盘人告知，潜在交易仍处于初步阶段，清盘人仍在考虑收到的非约束性意向要约 [1] - 目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定，提交最终建议的时间仍在确定中 [1] - 清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商 [1] 交易背景信息 - 公司于9月10日收到控股股东中国恒大及CEG Holdings清盘人接洽函，指已就潜在出售公司股份与相关有意方订立保密协议 [1] - 已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约 [1]

股价表现 - 恒大物业尾盘股价下跌5.36%，报收1.06港元 [1] - 成交额为4552.08万港元 [1] 潜在交易进展 - 公司获清盘人告知，潜在交易仍处于初步阶段，清盘人仍在考虑收到的非约束性意向要约 [1] - 目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定，提交最终建议的时间仍在确定中 [1] - 清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商 [1] 交易背景信息 - 公司于9月10日收到控股股东中国恒大及CEG Holdings清盘人接洽函，指已就潜在出售公司股份与相关有意方订立保密协议 [1] - 已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约 [1]

高股息资产板块表现 - 农业银行股价上涨1.34%，创历史新高，日线11连阳，最新市值达2.66万亿元 [1] - 煤炭开采加工板块上涨0.81%，安泰集团、大有能源涨停，宝泰隆上涨6.08% [5][6] - 燃气、港口航运等高股息资产板块同步走强 [1] 煤炭行业分析 - 煤炭板块受三因素催化：红利策略受关注、三季报修复预期、旺季因素 [7] - 2025年上半年煤炭行业利润总额1492亿元，同比下降52.9%，其中二季度利润688亿元，同比下降58.1% [7] - 中信证券测算显示，2025年前三季度煤炭样本上市公司净利润同比降幅约27%，但三季度单季盈利环比增长约18% [8] - 信达证券认为未来3-5年煤炭供需偏紧格局难改，优质煤企具高壁垒、高现金、高分红属性 [8] 地产链板块表现 - 地产链盘中冲高，房地产开发、物业管理等板块活跃，深振业A、上实发展、合肥城建涨停 [9][11] - 成都公积金政策扩大受益范围、延长有效期至5年 [11] - 南京提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由50万元提高至80万元 [12] - 国金证券建议逢低配置地产股，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企 [13] 市场指数与科技板块 - 上证指数下跌1%，深证成指下跌1.99%，创业板指下跌2.37% [3] - 科技股、新能源、国防军工等板块下跌，仕佳光子因三季报不及预期下跌18.22% [3]

政府监管动态 - 郑州市房管局召开专项约谈会，针对媒体持续曝光的住宅小区公共收益问题，对16个区县物业管理部门及21家物业企业进行督导[1] - 会议详细解读了新出台的《郑州市住宅小区公共收益管理办法(试行)》，明确了管理方、收益内容及公示要求等市民关注的共性问题[1] 政策核心内容 - 《办法》将公共收益定义为利用住宅小区共有部分经营产生的收入扣除合理成本后的收益[2] - 公共收益来源包括共有停车场、场地、绿地的经营收入，电梯、楼道等区域的广告收入，以及公共服务用房的租赁或引入自助售卖机、快递柜的经营收入等[2] - 管理原则为公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督，禁止任何组织或个人擅自挪用、侵占[2] 涉及企业及整改情况 - 郑东新区海马公园、高新区万华城珑府、经开区万锦嘉园、中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑、二七区海豫花园、金水区正弘蓝堡湾、管城区鸿福苑等8家被曝光小区的物业服务企业代表参会[2] - 企业代表发言介绍问题整改情况，并承诺将加快学习政策，严格落实《办法》，公示公共收益并提升服务质量[2] 行业问题与监管要求 - 官方指出媒体曝光问题主要集中在公共收益不透明、服务标准不达标，这些问题侵害业主利益并拉低物业行业整体公信力[3] - 监管部门要求各物业服务企业高度重视，全面梳理公共收益收支情况并主动公开，确保内容真实、准确、完整，保障业主知情权和监督权[3] 政策执行进展 - 《办法》出台后，相关工作已取得进展，截至目前郑州市已有3400余个小区的公共收益在智慧物业管理平台公示[3] - 已公示的规范资金规模达7400余万元[3] - 下一步将加大政策宣传培训，督导物业服务企业落实新规，确保公共收益在阳光下运行[3]