核心业绩预告与亏损原因 - 公司发布2025年度业绩预告，预计全年归母净利润亏损52亿元至100亿元 [1] - 业绩预亏主要源于非现金性损益影响，核心业务供应链运营持续稳健盈利 [1] - 亏损主要系子公司联发集团存货跌价准备计提增加，以及美凯龙投资性房地产公允价值变动损失及资产减值准备增加所致 [2] 亏损事项的具体分析与影响 - 美凯龙相关减值及公允价值变动的影响在收购交易对价中已充分考量，2023年收购报价约210亿元，对应美凯龙归母净资产约528亿元，折扣金额约318亿元，公司在2023年合并报表层面确认了约96亿元的一次性重组收益 [2] - 结合业绩预告推算，2025年底美凯龙净资产账面价值仍高于公司当时的收购价格，美凯龙当前并未导致公司产生实质性损失 [2] - 地产子公司存货减值、美凯龙相关减值及投房公允价值变动主要为非现金性损益，对公司当期经营性现金流影响较小 [2] - 2025年前三季度，公司经营活动现金流净额为66.86亿元，现金流状况保持稳健 [2] 核心业务表现与战略规划 - 公司核心业务供应链运营板块延续稳健盈利表现，业绩“压舱石”作用凸显 [4] - 公司发布了供应链运营板块2026年—2030年战略发展规划，提出高质量发展要求 [4] - 未来公司将深化“中国式商社 全球化建发”的品牌定位，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标前行 [4] - “国际化战略”已成为公司三大战略目标之一，未来五年要加快国际化布局，深耕本土化运营 [4] - 公司未来将围绕“在海外再造一个建发”的长期战略，分区域、分阶段推进海外布局与风控体系建设 [4] 海外业务进展与成果 - 2025年，公司海外业务规模达140亿美元，折算人民币口径已逼近千亿元，同比增速达37% [4] - 2025年1—11月，建发钢铁国际贸易量超570万吨，同比增长18% [5] - 公司旗下消费品集团积极拥抱中国汽车产业出海潮，与国内多家主机厂达成合作，致力于为中国汽车品牌出海搭建国际供应链通道 [5] 行业观点与未来展望 - 业内人士认为，随着地产板块战略聚焦与去化加速，公司有望逐步改善盈利结构 [3] - 总体来看，公司2025年业绩预亏系行业周期波动下的表观影响，核心经营质地未发生根本变化 [6] - 供应链业务的稳健盈利、全球化布局的持续深化为公司长期发展奠定了坚实基础 [6] - 未来，随着新五年战略的落地实施，公司有望实现高质量发展，重回增长轨道 [6]

公司战略与投资动向 - 公司通过下属全资子公司建发生活资材作为有限合伙人，签署合伙协议，拟出资1800万元认购启承基金份额 [1] - 该投资旨在与餐饮、食品、家电等消费领域的新一代国民品牌和全国连锁渠道的潜在优秀企业在供应链等业务方向开展合作 [1] - 此举旨在促进公司供应链运营业务的发展 [1] 基金与投资标的详情 - 基金名称为张家港启承和光股权投资基金合伙企业（有限合伙），由承启投资作为普通合伙人发起 [1] - 基金的投资方向为在中国设立或运营的、或与中国有重要关联的消费行业企业 [1]

文章核心观点 - 建发股份通过其全资子公司出资参与设立消费行业投资基金 旨在与消费领域的新一代国民品牌和全国连锁渠道的潜在优秀企业开展供应链等业务合作 以促进公司供应链运营业务的发展 [1] 公司投资与业务发展 - 公司下属全资子公司建发生活资材作为有限合伙人 拟出资人民币1,800万元 认购启承基金份额 [1] - 该投资由建发生活资材与承启投资于2026年2月9日签署合伙协议 [1] - 投资基金名称为张家港启承和光股权投资基金合伙企业（有限合伙） 承启投资作为普通合伙人发起 [1] 基金投资方向与战略目标 - 基金的投资方向为在中国设立或运营的 或与中国有重要关联的消费行业企业 [1] - 投资旨在与餐饮、食品、家电等消费领域的新一代国民品牌和全国连锁渠道的潜在优秀企业开展合作 [1] - 合作重点方向包括供应链等业务 目的是促进公司供应链运营业务的发展 [1]

公司业绩与财务预测 - 公司预计2025年度实现归母净利润为-100亿元到-52亿元，预计实现扣非归母净利润为-65亿元到-33亿元，同比转亏 [1] - 美凯龙及联发集团预计归母净利润为负，影响公司全年业绩 [1] 供应链运营业务表现 - 2025年公司大宗商品业务核心品类的经营总货量继续保持增长 [1] - 消费品业务与行业头部企业深化合作，业务规模稳步提升 [1] - 公司非中国大陆的海外业务规模约140亿美元，同比增长37% [1] 未来战略规划 - 公司2026-2030年供应链运营业务战略规划将围绕“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标发展供应链业务 [1]

公司评级与核心观点 - 开源证券给予建发股份"买入"评级 [1] 公司业绩影响因素 - 美凯龙及联发集团预计归母净利润为负 影响公司全年业绩 [1] - 供应链运营业务稳健盈利 [1] - 供应链运营海外业务规模同比增长 [1] - 房产销售数据有所下降 [1]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4] 核心观点 - 公司2025年全年业绩短暂承压下滑，主要受子公司美凯龙业绩下降及存货计提减值影响，导致归母净利润预计转亏，区间为-100亿元至-52亿元 [4] - 供应链运营业务保持稳健盈利，是公司基本盘，2025年前三季度实现归母净利润23.39亿元，同比增长4.21% [4][5] - 尽管短期业绩承压，但看好公司后续业绩企稳修复，主要基于供应链业务的稳定性和海外业务的增长 [4] 业绩与财务预测 - 根据业绩预告，公司预计2025年度实现归母净利润为-100亿元到-52亿元，扣非归母净利润为-65亿元到-33亿元，同比转亏 [4] - 分析师下调盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-55.0亿元、22.1亿元、36.5亿元，原预测值为40.1亿元、45.1亿元、50.5亿元 [4] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为-1.90元、0.76元、1.26元 [4] - 当前股价9.39元对应2026-2027年市盈率（PE）分别为12.3倍和7.5倍 [4] - 财务预测显示，公司营业收入在2025-2027年预计将实现小幅增长，同比增速分别为0.8%、1.8%、2.8% [8] 业绩下滑原因分析 - 子公司联发集团预计归母净利润为负，主要因房地产结转规模下降、高价地集中结转影响，以及在销售收缩和房价下行压力下计提减值规模预计大幅增加 [5] - 子公司美凯龙预计归母净利润为负，主要因房地产市场低迷导致下游家装需求减弱、租金收入下降，以及对投资性房地产价值调整和资产计提减值 [5] - 2025年前三季度，房地产业务归母净利润为-2.26亿元，同比减少6.07亿元；美凯龙归母净利润为-33亿元，为建发股份贡献归母净利润-9.64亿元 [5] 供应链运营业务表现 - 2025年前三季度，供应链运营业务实现归母净利润23.39亿元，同比增长4.21% [5] - 2025年，公司大宗商品业务核心品类的经营总货量继续保持增长；消费品业务与行业头部企业深化合作，业务规模稳步提升 [6] - 公司非中国大陆的海外业务规模约140亿美元，同比增长37% [6] - 公司2026-2030年供应链运营业务战略规划将围绕“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大目标发展 [6] 房地产业务销售情况 - 子公司建发国际集团2025年全年实现权益销售金额909.3亿元，权益销售面积365.3万平方米，同比分别下降12.0%和27.6% [7] - 根据克尔瑞数据，建发房产和联发集团2025年实现全口径销售金额分别为1220.8亿元和266.9亿元，同比分别下降9%和15%，分别排名全口径销售榜单的第7和第28位 [7] 关键财务数据与估值 - 公司当前总市值为272.27亿元，总股本和流通股本均为29.00亿股 [1] - 近3个月换手率为59.21% [1] - 财务预测摘要显示，公司2025年预计毛利率为4.6%，净利率为-0.8%，预计在2026-2027年将恢复至正数，分别为0.3%和0.5% [8] - 预计2025年净资产收益率（ROE）为-5.1%，2026-2027年将回升至1.7%和2.7% [8] - 市净率（P/B）维持在0.5倍 [8]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4] 核心观点 - 报告认为公司全年业绩短暂承压下滑，但供应链运营业务稳健盈利，看好后续业绩企稳修复 [1][4] - 公司预计2025年度归母净利润为-100亿元到-52亿元，扣非归母净利润为-65亿元到-33亿元，同比转亏 [4] - 业绩转亏主要受子公司美凯龙业绩下降及存货计提减值影响，因此下调盈利预测 [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为-55.0亿元、22.1亿元、36.5亿元，原预测值为40.1亿元、45.1亿元、50.5亿元 [4] - 预计2025-2027年EPS分别为-1.90元、0.76元、1.26元，当前股价对应2026-2027年PE为12.3倍、7.5倍 [4] 业绩下滑原因分析 - 子公司联发集团预计归母净利润为负，主要因全年结转规模下降，叠加高价地集中结转影响，同时因销售收缩、房价下行压力，计提减值规模预计大幅增加 [5] - 子公司美凯龙预计归母净利润为负，主要因房地产市场低迷导致下游家装需求减弱、租金收入下降，以及对未来租金预期收益进行调整导致投资性房地产价值下降，并对各类资产可回收金额计提减值 [5] - 2025年前三季度，供应链运营业务实现归母净利润23.39亿元，同比增长4.21%；房地产业务归母净利润为-2.26亿元，同比减少6.07亿元；美凯龙归母净利润为-33亿元，为建发股份贡献归母净利润-9.64亿元 [5] 供应链运营业务表现 - 2025年，公司大宗商品业务核心品类的经营总货量继续保持增长 [6] - 消费品业务与行业头部企业深化合作，业务规模稳步提升 [6] - 公司非中国大陆的海外业务规模约140亿美元，同比增长37% [6] - 公司2026-2030年供应链运营业务战略规划将围绕“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标发展 [6] 房地产业务表现 - 子公司建发国际集团2025年全年实现权益销售金额909.3亿元，同比下降12.0%；权益销售面积365.3万方，同比下降27.6% [7] - 根据克尔瑞数据，建发房产2025年实现销售金额1220.8亿元，同比下降9%，排名全口径销售榜单第7位 [7] - 联发集团2025年实现销售金额266.9亿元，同比下降15%，排名全口径销售榜单第28位 [7] 财务预测摘要 - 预计2025-2027年营业收入分别为7067.29亿元、7195.36亿元、7396.70亿元，同比增速分别为0.8%、1.8%、2.8% [8] - 预计2025-2027年归母净利润分别为-55.04亿元、22.08亿元、36.50亿元，同比增速分别为-286.8%、140.1%、65.3% [8] - 预计2025-2027年毛利率分别为4.6%、4.8%、5.0% [8] - 预计2025-2027年净利率分别为-0.8%、0.3%、0.5% [8] - 预计2025-2027年ROE分别为-5.1%、1.7%、2.7% [8] - 预计2025-2027年每股净资产分别为17.31元、17.48元、18.13元 [10] - 预计2025-2027年每股经营现金流分别为3.11元、2.43元、1.40元 [10]

2025年中期利润分配方案核心内容 - 公司发布2025年中期利润分配方案，向全体股东每10股派发现金红利2元，折合每股0.2元，共计派发现金红利5.80亿元 [1] - 本次中期分红是公司兑现2025年每股现金分红不低于0.7元承诺的重要组成部分 [1] - 本次中期派息占公司2025年前三季度归母净利润的50.49%，分红比例高 [1] - 方案依据2024年度股东会授权制定，无需再提交股东会审议，预计现金红利将在春节前完成派发 [1] 股东回报政策与历史 - 公司自上市以来始终重视股东回报，现金分红政策的连续性与稳定性备受市场认可 [2] - 根据2024年底通过的股东大会决议，公司2024年和2025年计划每年现金分红比例不低于30%，且每年每股分红不低于0.7元 [2] - 公司形成了“中期分红+年度分红”的灵活股东回馈机制 [2] - 2025年在宏观经济承压和行业周期性波动的背景下，公司仍坚守高比例现金分红的承诺 [2] 股息率与市场表现 - 以2026年1月23日公司收盘价9.39元/股计算，按全年每股0.7元的最低分红承诺测算，全年股息率约为7.45% [2] - 该股息率在A股市场尤其是同类上市公司中处于领先水平 [2] 公司经营理念与未来展望 - 高比例现金分红体现了公司与股东共享发展成果的核心理念 [1] - 坚守分红承诺既体现了对股东的责任与诚意，更传递出管理层对公司当前经营基本面的坚定信心 [2] - 未来公司将继续坚守合规经营、稳健发展原则，在巩固核心业务竞争力的同时，结合盈利情况持续优化股东回报机制 [2]

公司业绩预告 - 建发股份发布2025年度业绩预告，预计净亏损52亿元至100亿元 [1] - 预计扣除非经常性损益的净亏损为33亿元至65亿元 [1]

公司业绩与市场反应 - 公司发布2025年度归母净利润预亏公告，打破了其上市以来从未出现年度亏损的稳健经营记录，引发市场剧烈震动 [2] - 公告披露后，公司股价短期大幅下探，盘中最低触及8.68元，创下去年四季度以来的新低，表现显著弱于同期地产板块 [2] - 预亏核心原因主要源于地产业务与家居运营业务的阶段性承压，而供应链运营业务仍保持稳健盈利 [2] 地产业务表现 - 2025年房地产市场呈现“高开低走”态势，一季度短暂回暖后，市场动能自4月起持续衰减，全年陷入“惯性下行”通道 [3] - 2025年1-11月全国房地产开发投资同比下降15.9%，降幅持续扩大 [3] - 公司旗下主要地产业务平台建发房产2025年销售目标为1500亿元，但全年仅完成1221亿元，较目标差额近300亿元，且较上年出现超百亿的同比下滑 [3] - 公司另一地产平台联发集团持续亏损是此次首亏的关键，其盈利状况自2021年起逐年恶化 [3] - 联发集团2025年亏损进一步扩大，原因包括地产项目结转收入同比下降、前期高地价项目集中结算，以及为加速去化加大促销导致存货跌价准备计提大幅增加 [4] - 联发集团销售规模远低于建发房产，2023年其销售额仅403.45亿元，不足建发房产同年1891亿元销售额的四分之一，且近五年销售额最高未突破500亿元 [4] 供应链业务表现 - 供应链业务作为公司核心压舱石，收入占比长期稳定在75%以上，2024年前三季度攀升至82% [2] - 2025年供应链运营业务仍保持稳健盈利，其中海外业务规模达140亿美元，同比增长37% [5] 家居业务（红星美凯龙）表现 - 子公司红星美凯龙2025年基于行业环境进行资产减值测试并计提相应准备，叠加公允价值变动影响，全年归母净利润出现阶段性负值，对公司合并报表形成短期拖累 [5] - 2023年公司与联发共同出资62.86亿元收购红星美凯龙29.95%股权，旨在搭建“地产+家居+供应链”的协同生态 [5] - 2025年受房地产市场低迷传导，家居零售行业整体需求承压，全年规模以上建材家居卖场销售额同比下跌3.33%，美凯龙租赁及管理收入出现阶段性波动 [5] - 协同效应正逐步显现，公司为美凯龙提供了国资信用背书与供应链资源支持，助力其优化融资结构、降低资金成本 [5] - 美凯龙财务状况稳步改善，2025年上半年经营现金流净额同比转正至2.02亿元，三季度进一步提升至6.43亿元 [5] 公司其他背景与行业展望 - 公司过往业绩稳健，2022年至2024年归母净利润分别达112.59亿元、168.50亿元、58.20亿元 [2] - 公司凭借强劲的供应链实力，连续多年跻身房地产开发企业综合实力TOP20，2024年位列第8名，并常年保持联合资信AAA主体长期信用等级 [2] - 公司住宅客户满意度多次位居行业榜首 [2] - 2026年中央经济工作会议明确“控增量、去库存、优供给”的协同部署，以及“好房子”建设与房地产发展新模式的推进，行业将逐步迈向高质量发展阶段，核心城市优质资产仍有价值重估空间 [6] - 公司拥有高端产品力带来的核心城市资产韧性，以及国企背景的资源优势，为其风险出清后轻装上阵提供了支撑 [5]