原文链接：叶牛平主持召开市政府常务会议 分析上半年经济形势 安排下半年重点工作 会议强调，要把习近平总书记对城市工作的新论断新理念新要求贯彻到经济建设各领域全过程，主 动适应城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段特征，加快转变发展方式，增强城市核 心功能，大力提升西安经济综合实力和竞争力。 会议要求，要在促进投入和产出良性循环上下功夫，增强财政收支管理效益，增强惠企政策实施效 果，增强项目投资建设效率，增强资源盘活利用效能。要在促进需求和供给精准匹配上下功夫，积极构 建制造业和生产性服务业融合共生的良好生态，探索建立符合文化旅游大市特点的提振消费政策体系， 聚焦企业现实需求提升政府服务能力。要在促进科技与产业深度融合上下功夫，有组织、有机制推动产 业链内协同和链间联动，清单化、项目化推动重点工作落地见效，营造开放型、紧密型的产业发展生 态。要在促进投资和消费联动互促上下功夫，更加注重投资于人，更加注重投资于治，更加注重投资于 环境，以美好生活新空间塑造新的消费增长极。要在促进发展和安全内在统一上下功夫，积极防范化解 债务风险，做实做细城市运行保障工作，深化安全生产治本攻坚成效，打好防汛减灾工作主动 ...

社区闲置资源盘活模式 - 琴川街道成立常熟市琴优社区服务有限公司(街道国企)专门盘活20处闲置社区用房[2][3] - 闲置社区用房按新建小区每百户40平方米标准配备[3] - 采用"街道统筹管理+社区参与"模式确保公益属性优先[3] 商业化运营机制 - 琴川书房307平方米空间以年租金7.74万元定向招租改造咖啡服务[2] - 租金收入抵充运营管理费并创造集体收入[2] - 推行"强社合伙人"机制引入烘焙坊/咖啡店/便利店等嵌入式服务业态[3] 村社抱团合作案例 - 石墩村股份经济合作社运营竞文社区闲置用房实现15分钟便民生活圈[4] - 3个社区空置用房委托村级合作社运营15年总金额650万元(首笔190万元已支付)[4] 公益与商业融合实践 - 衡山社区将日间照料中心改造为残疾人烘焙坊年租金仅1万元(原租金50%以下)[5] - 烘焙坊需提供价值1.8万元社区服务并反哺10%商业收益给治理基金[5] 未来发展规划 - 推进前港社区"一页鲜鸣"/琴川公园解忧蔬果铺等项目[6] - 通过"社区主理人+幸福合伙人"扩大嵌入式服务覆盖[6]

7月3日，万科A公告称，公司向第一大股东深圳市地铁集团有限公司（简称"深铁集团"）申请不超过 62.49亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息，借款期限不超过3年，利率为每笔借款提款 日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）减66个基点。同时，公 司同意为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押。此外，深铁集团同意对公司8.9亿元已有借款展期至 2025年12月31日。这些交易构成关联交易，已获公司董事会审议通过。 自2月10日以来，万科A已经多次向公司第一大股东深铁集团"借钱"，累计借款近120亿元。 2月10日，万科A公告称，深铁集团拟向公司提供金额为28亿元的股东借款，专项用于偿还万科在公开 市场发行的到期债券本金与利息。 2月21日，万科A公告称，深铁集团拟向公司提供借款，借款金额为42亿元，用于偿还公司在公开市场 发行的债券的本金与利息。 4月29日，万科A公告称，深铁集团拟向公司提供借款，借款金额为33亿元，用于偿还公司在公开市场 发行的债券的本金与利息，借款期限36个月。 5月14日，万科A公告称，深铁集团拟向公司提供借款，借款金额不超过15.52亿元，用 ...

管理层表态与信心 - 万科新管理团队首次公开亮相，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等管理层出席2024年股东大会[2] - 管理层承认2024年经营困难，但通过充实管理团队已共同应对风险和挑战[4] - 管理层信心来自政策端持续发力托举市场，1-5月完成超2.6万套房交付，多地项目热销[4] - 团队获得地方政府及合作伙伴认可支持，产品研发迭代形成竞争力[4] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下，公司将把握政策机遇化解风险[4] 债务与经营策略 - 管理层有信心通过多方支持应对到期债务挑战[6] - 将通过加速销售回款、动态管控开发节奏保持经营性现金流为正[7] - 采用市场化转让、资产证券化等策略补充流动性[7] - 存量资源盘活取得显著突破，形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环[7] - 经营服务业务1-5月收入287亿元同比增长7.8%，物业等赛道已建立领先优势[7] 经营服务业务规划 - 四方面推进经营服务业务：提升客户黏性、建设资产退出渠道、推动业务协同、发展复合业态[8] - 重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道[8] - 市值管理核心是长期稳定增长的经营净现金流，将做好战略管理、经营创新和客户服务[8] 行业前景判断 - 在政策引导下相信房地产市场将回归稳定健康发展轨道[10] - 土地市场呈现核心区位优质地块供应占比提升、非住类用地规划调整加快等变化[10] - 需求回升基础良好，各地因城施策调减限制性措施巩固回升基础[10] - 2025年土地和商品房盘活力度加大将增强行业造血能力[10] - 新房供给多元化品质化趋势加强，产品领先性可对冲二手市场分流[11]

农产品加工与出口 - 盛安食品构建了从田间到餐桌的完整产业链，涵盖果蔬罐头、果冻/果杯、果泥、果蔬浆汁、保鲜冷冻5大核心系列200余个细分品种，产品出口至全球42个国家和地区 [3] - 盛安食品在日本市场占有率较高，每10罐水果罐头中就有1罐来自该公司，并与15家国际零售巨头深度合作，2024年线上出口额占比提升至20% [3] - 公司采用"展会+定制+线上"模式拓展国际市场，近期获得日本500箱儿童果泥订单和迪拜清真认证椰果杯定制需求 [3] 闲置资源盘活与产业升级 - 蒋峪镇通过"一企一议""一地一策"政策，累计盘活闲置资源63处、总面积2660亩，产生经济效益6800余万元 [5] - 捷熙力工具利用闲置老旧小学改造为现代化厂房，具备年生产汽车工具2500万套、手工具3500万件、套筒扳手9000万件的能力，产品出口全球多个国家和地区 [4] - 捷熙力工具产品精度要求严格，德国客商要求误差不超过头发丝的三分之一 [4] 高端食品加工与出口 - 春冠食品建立了500亩现代化养殖基地和23座高标准车间，联合6家养殖场、78家家庭农场，形成全程可控的产业链，年加工朗德鹅265万只、生产鹅肥肝1650吨 [7] - 公司2024年实现营业收入3.64亿元、税收1057万元，研发预制菜8大类、60种产品，并计划建设符合出口标准的屠宰生产线车间 [7] - 春冠食品积极参与国际展览会，与香港公司达成合作，产品进入港澳米其林餐厅，未来计划通过粤港澳大湾区拓展国际市场 [7][8] 区域经济发展 - 蒋峪镇通过农产品加工、工具制造和高端食品产业实现经济转型，产品出口至日本、德国、港澳等地区，形成"蒋峪制造"品牌 [2][8] - 当地产业链完善，从农产品种植到加工出口形成闭环，如盛安食品的罐头从沂蒙山麓销往全球42个国家和地区 [3] - 区域物流网络发达，集装箱卡车频繁往来青岛港和连云港，为产品出口提供便利 [8]

深圳闲置土地盘活政策 - 中共中央办公厅和国务院办公厅发布《意见》，提出改革闲置土地处置和收回机制，完善土地闲置费收取标准与闲置时长挂钩政策，创新土地盘活利用方式，并加强重大产业项目用地保障 [1] - 闲置土地定义包括超过约定动工日期满一年未动工开发，或已动工但开发面积不足1/3或投资额不足25%且中止开发满一年的国有建设用地 [1] - 深圳市规划和自然资源委员会2022年6月数据显示，深圳市存在近100宗闲置土地 [1] 闲置土地成因分析 - 产业转型升级快导致第二产业用地低效但难以退出，产业地块利用周期(40-50年)与产业更迭周期(20年左右)不匹配 [2] - 深圳有大量已批未建、未开发、低效闲置的二三产业用地，盘活这些土地是突破发展空间约束的关键 [2] - 自然资源部和财政部2023年3月通知要求优先将处置存量闲置土地纳入土地储备计划，截至5月底各地拟使用专项债收购存量闲置土地金额已超4300亿元 [2] 深圳土地盘活措施 - 深圳市政府2023年2月规划提出全面梳理批而未供和闲置土地，完善闲置土地使用权收回机制，支持企业利用闲置产业用地提升效率 [3] - 深圳正探索细化土地闲置费收取标准，可能针对不同闲置时长实行梯级收费，以激励土地开发利用并减少资源浪费 [3] - 深圳已开展多项闲置土地盘活项目，许多优质区域地块被政府或AMC机构盘活 [3]

土地资源盘活与利用 - "十四五"以来累计节约集约用地7155亩用于油田勘探开发建设，利用存量土地1.01万亩建成光伏发电装机460兆瓦 [1] - 2024年累计盘活土地5269亩，通过低效、无效、负效三级评估动态生成整治清单 [2] - 建立临时用地与新增用地一体化运行机制，推动井场标准化建设，土地利用率提升近3倍 [3] 管理制度与效率提升 - 修订《胜利油田土地管理办法》等制度，实现土地管理全生命周期表单化、模板化操作 [2] - 实施用地手续"六要素办理法"和设施迁建"四步推进法"，东营原油商业储备库项目土地手续仅用时两个月完成 [2] - 统一平台与标准实现每亩土地精准匹配需求，工作效率显著提升 [2] 新能源与产业融合 - 利用2700亩"边角料"土地建成106兆瓦光伏，年上网电量1.45亿千瓦时，相当于2300台抽油机年用电量 [3] - 垦东600兆瓦光储一体化项目盘活超万亩土地，推动新能源产业集群发展 [6] - 预留1200余宗土地用于页岩油勘探开发，保障主业发展空间 [3] 区域资源优化与创效 - 现河采油厂乐安片区拆除闲置建筑物释放土地481亩，年节约运行费用超百万元 [5] - 完成57个片区改造提升，释放土地超3000亩，实现工作环境与管理水平双提升 [5] - 通过土地租赁和公开挂牌转让模式，实现多元化经营创效 [5] 农业用地与综合开发 - "十四五"实施5个土地整治项目新增耕地1601亩，垦东盐碱地项目粮食产能超94万公斤 [4] - 统筹开发闲置农业用地，推动油地农业联合发展 [4]

城市更新与历史文化资源盘活 - 天津通过改造原开滦矿务局大楼、五大道废弃大院及梁启超等名人故居，加速盘活历史文化资源，推动城市更新 [1] - 多地以盘活文化资源存量为手段推动高质量发展，因地制宜利用小洋楼等资源为经济注入新动能 [1] 小洋楼活化案例 - 天津意式风情区的曹锟旧居主楼改造为"津派国际"文化交流中心，融合中国传统文化、红色文化及津派书画展 [2][4][5] - 建筑保留原有石柱与风格，通过"历史文化+国际交流"模式打造文旅融合标杆，吸引市民互动体验 [5][6] - 意式风情区管委会强调"修旧如旧"与创新活化结合，提升游客体验 [7] "洋楼+"业态创新 - 天津市877幢历史风貌建筑中，部分通过"洋楼+"模式发展新业态，如曹禺剧院恢复演出功能，民主剧场引入德云社带动流量 [8][9] - 和平区法国公议局旧址转型天津数字艺术博物馆，运用AR/VR/AI技术举办敦煌特展等主题展，实现古典建筑与数字艺术融合 [10][14] - 专家指出需结合建筑文化底蕴与市场需求，推进文旅产品、场景、业态三重融合 [12] 可持续盘活路径 - 安里甘艺术中心历经6年修缮，定位为音乐演出场所，强调持续性保护利用与常态化运营 [13][16] - 天津对小洋楼实施分级保护，需科学论证、严格施工及招商审核，避免"盘而不活" [13][15] - 福州、武汉、哈尔滨等地通过政策创新（如古厝"身份证"、三级保护体系、特色业态规划）系统性激活历史建筑 [15] - 地方政府需打通政策堵点，政企协同挖掘资源价值，为经济提供持续动力 [15]

报告公司投资评级 - 维持“强烈推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 2024年公司归母净利润50亿元，同比下降58.6%，后续营收增速或承压，结算毛利率或逐步筑底；销售排名保持行业第一，新增投资聚焦；多措并举盘活存量资源，土储结构优化；融资成本下降，直融占比提升，可转债获批复；资产经营稳步发展，物业服务规模扩大；预计2025 - 2027年EPS分别为0.43、0.44和0.55元，公司具备穿越周期能力，若行业右侧出现仍是核心受益标的，盘活存量资源或缓释市场对减值压力的担忧 [1][8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 2023 - 2027年营业总收入分别为3468.94亿、3116.66亿、2805亿、2580.6亿、2593.5亿元，同比增长23%、 - 10%、 - 10%、 - 8%、0%；营业利润分别为243.18亿、151.41亿、139.26亿、132.02亿、147.83亿元，同比增长 - 30%、 - 38%、 - 8%、 - 5%、12%；归母净利润分别为120.67亿、50.01亿、50.98亿、51.83亿、65.2亿元，同比增长 - 34%、 - 59%、2%、2%、26%；每股收益分别为1.01、0.42、0.43、0.44、0.55元；PE分别为8.2、19.7、19.3、19.0、15.1；PB均为0.5 [2] 基础数据 - 总股本11970百万股，已上市流通股11970百万股，总市值994亿元，流通市值994亿元，每股净资产16.7元，ROE（TTM）为2.4，资产负债率74.1%，主要股东为保利南方集团有限公司，持股比例37.69% [3] 股价表现 - 1个月、6个月、12个月绝对表现分别为 - 3%、 - 29%、 - 4%，相对表现分别为 - 7%、 - 23%、 - 8% [5] 公司经营情况 - 销售方面，2024年销售签约面积1797万平方米，同比降24.7%，签约金额3230亿元，同比降23.5%；存量项目签约面积1078万平方米，推动存量项目面积降超20%，增量项目销售金额近2000亿元，占六成；38个核心城市销售占比90%，同比升2PCT，市占率7.1%，同比升0.3PCT；2024 - 2025年1 - 4月销售金额居行业第一 [7] - 土地拓展方面，2024年新拓展总地价683亿元，同比降58.1%，全口径投资力度21.1%，较2023年降17.5PCT；38城拓展金额占比99%，74%投资金额位于北上广核心区域；当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超9% [7] - 盘活存量资源方面，推进存量土地“调转换退”，盘活约270万方存量未开工土地资源，盘活资金超百亿；2024年末土地储备计容建面约6258万平方米，可覆盖约3.5年；增量项目约1000万平方米，集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初降20% [7] - 融资方面，2024年末有息负债规模3488亿元，较上年末降54亿元；综合融资成本3.1%，同比降46BP，新增有息负债综合成本2.92%，同比降22BP；直接融资占比20.03%，同比升3.72PCT；三年以上到期债务1381亿元，占比39.6%，同比升8PCT；回笼金额3277亿元，签约回笼率超100%；定向可转换公司债券获批复，计划融资85亿元 [7] - 资产经营与物业方面，2024年末商业经营类资产项目累计开业534万方，收入约40亿元；规划34个可售项目转经营，融资37亿元；租赁住房规模超4.5万间，在营超2.2万间；保利物业合同管理及在管面积分别约9.9亿、8.0亿平方米，同比增0.7亿、0.8亿平方米；物业管理服务收入116.7亿元，同比增15.0%，毛利16.7亿元，毛利率14.3%，同比持平；第三方物业管理服务收入约49.87亿元，同比增19.6% [7] 财务预测表 资产负债表 - 2023 - 2027年流动资产分别为12685.39亿、11670.68亿、11389.52亿、11351.26亿、11762.58亿元；非流动资产分别为1683.73亿、1680.4亿、1663.31亿、1698.46亿、1766.16亿元；资产总计分别为14369.12亿、13351.08亿、13052.84亿、13049.72亿、13528.73亿元；流动负债分别为8137.31亿、7225.99亿、6812.46亿、6671.74亿、7016.67亿元；长期负债分别为2861.54亿、2699.8亿、2742.56亿、2809.81亿、2859.64亿元；负债合计分别为10998.85亿、9925.78亿、9555.02亿、9481.55亿、9876.31亿元；归属于母公司所有者权益分别为1985.43亿、1975.96亿、2006.77亿、2038.02亿、2082.31亿元 [13] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营活动现金流分别为139.3亿、62.57亿、41.23亿、56.2亿、105.7亿元；投资活动现金流分别为72.66亿、 - 13.31亿、25.03亿、 - 27.85亿、 - 58.95亿元；筹资活动现金流分别为 - 499.62亿、 - 189.9亿、 - 117.18亿、 - 9.93亿、 - 0.28亿元；现金净增加额分别为 - 287.66亿、 - 140.63亿、 - 50.92亿、18.41亿、46.47亿元 [14] 利润表 - 2023 - 2027年营业总收入分别为3468.94亿、3116.66亿、2805亿、2580.6亿、2593.5亿元；营业成本分别为2913.08亿、2682.6亿、2420.71亿、2219.31亿、2225.22亿元；营业利润分别为243.18亿、151.41亿、139.26亿、132.02亿、147.83亿元；利润总额分别为246.26亿、155.81亿、143.75亿、136.6亿、152.5亿元；归属于母公司净利润分别为120.67亿、50.01亿、50.98亿、51.83亿、65.2亿元 [15] - 年成长率方面，营业总收入同比增长23%、 - 10%、 - 10%、 - 8%、0%；营业利润同比增长 - 30%、 - 38%、 - 8%、 - 5%、12%；归母净利润同比增长 - 34%、 - 59%、2%、2%、26% [15] - 获利能力方面，毛利率分别为16.0%、13.9%、13.7%、14.0%、14.2%；净利率分别为3.5%、1.6%、1.8%、2.0%、2.5%；ROE分别为6.1%、2.5%、2.6%、2.6%、3.2%；ROIC分别为3.1%、1.8%、1.7%、1.7%、1.9% [15] - 偿债能力方面，资产负债率分别为76.5%、74.3%、73.2%、72.7%、73.0%；净负债比率分别为21.5%、21.9%、21.1%、21.1%、20.5%；流动比率均为1.6、1.6、1.7、1.7、1.7；速动比率均为0.5 [15] - 营运能力方面，总资产周转率均为0.2；存货周转率均为0.3；应收账款周转率分别为88.1、71.0、59.6、60.3、63.1；应付账款周转率分别为1.7、1.7、1.7、1.7、1.8 [15] - 每股资料方面，EPS分别为1.01、0.42、0.43、0.44、0.55元；每股经营净现金分别为1.16、0.53、0.35、0.47、0.89元；每股净资产分别为16.59、16.51、16.91、17.18、17.55元；每股股利分别为0.41、0.17、0.17、0.17、0.22元 [15] - 估值比率方面，PE分别为8.2、19.7、19.3、19.0、15.1；PB均为0.5；EV/EBITDA分别为35.5、50.3、57.5、60.2、55.4 [15]