新项目开业与开业计划 - 南京尚悦天地于1月24日开业，是中信泰富地产在南京的首个商业项目，定位“城市生活新载体”，引入超40%区域首店品牌 [1][7] - 南京江北印象汇于1月24日焕新开业，项目斥资3300万元进行全面翻新，引入德国奥乐齐（ALDI）南京首店、XBOOM攀岩南京首店等多个首店 [3][5] - 济南海那城百联奥莱二期于1月23日正式开业，项目二期与一期衔接后总体量扩大至15万平方米，引入SALOMON、HONMA等山东奥莱首店，试营业期间客流提升两倍、销售翻番 [6][9] - 深圳大中华茂业天地-罗湖口岸店于1月18日开业，商场面积约3.8万平方米，涵盖深港生活美食集、新潮科技空间等多种业态 [11] - 邯郸东悦荟City于1月16日开业，总建筑面积约8万平方米，引进110个国内外品牌，其中13个为邯郸或河北省首店 [13][15] - 武汉甘露山嘉佑城市奥莱计划于2026年2月11日开业，建筑面积超1万平方米，是武汉首家全自营模式的奥特莱斯 [16][17] - 云南楚雄壹然广场预计2026年10月建成开业，总投资近10亿元，将构建一站式消费生活矩阵 [29][31] 重大项目规划与进展 - 深圳后海M80项目预计2026年底建成，总建筑面积达22.8万平方米，可能引入杭州“天目里”运营团队，并已确定引入太古集团旗下的居舍系列酒店 [18][20][21] - 杭州新世界城市艺术中心预计于2027年逐步开业，总建筑面积约74万平方米，总投资230亿元，汇聚K11购物艺术中心等五大业态 [22][24] - 上海佳通广场GT SQUARE计划于2026年下半年投入运营，总体量达19万平方米，首批签约品牌包括“三号黄浦会临佳宴”等 [25][26] - 南通海安上湖新天地商业综合体于1月20日正式开工，总投资2亿元，总建筑面积近5万平方米，定位“城市微度假商业街区” [28] - 广州马场一期地块于1月23日正式挂牌出让，起拍总价高达186亿元，总建筑面积近56.7万平方米，规划引入顶级商业SKP [35][36] 存量项目升级与战略发布 - 三里屯太古里焕新升级达成重要里程碑，北区近一半商业空间完成焕新，吸引迪奥、爱马仕、路易威登等国际顶级品牌旗舰店入驻，累计引入171个高质量品牌首店 [32][34] - 新城控股在2026年度经营会议中披露，2025年商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%，全国在营吾悦广场达178座 [38] - 龙湖商业发布“天街2026”战略，将通过存量焕新与增量拓展双轮驱动，2025年新开13座商场，2026年计划新开多座天街 [39] - 旭辉商业在2026年度工作会议中回顾，2025年成功签约7个委托管理及6个管理咨询项目 [40] - 百联奥莱设定2030年管理门店数增至15家的目标，并披露郑州、西安新项目规划，其中郑州中原奥特莱斯计划于2026年9月开业 [41] 资本市场与资产交易动态 - 博裕资本收购华联旗下北京八达岭奥莱75%股权，交易后瑞得时尚间接持有目标公司75%股权 [42] - 茂业商业公告拟以成都茂业中心部分楼宇作为底层资产，开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [43] - 中金唯品会奥莱REIT 2025年第四季度实现收入8705.49万元，其底层宁波杉井奥特莱斯项目出租率达100%，租金单价为439.53元/平方米/月 [44] - 华安百联消费REIT 2025年第四季度收入约6483.15万元，项目整体出租率95.55%，报告期内客流量559.89万人次 [45] - 中金印力消费REIT 2025年第四季度收入约8820.03万元，期末出租率98.40%，报告期内客流同比增长10.72% [46][47] - 华夏首创奥莱REIT 2025年第四季度收入约7296.5万元，济南项目期末出租率达99.04%，武汉项目达98.89% [48] - 华夏华润商业REIT 2025年第四季度收入约1.9789亿元，底层青岛万象城出租率99.09%，会员总人数达177万，同比增长22% [49] - 华夏金茂商业REIT 2025年第四季度收入约2653.29万元，底层长沙览秀城项目出租率为99.20% [50] - 华夏中海商业REIT 2025年第四季度收入约3135.62万元，底层佛山映月湖环宇城出租率99.27% [51] - 华夏大悦城商业REIT 2025年第四季度收入约8918.04万元，底层成都大悦城项目报告期末出租率98.10% [52] 公司高层人事变动 - 豫园股份选举黄震为董事长、石琨为联席董事长、朱立新为副董事长，并聘任陈毅杭为公司总裁 [53]

行业困境与生存逻辑 - 房地产行业近年陷入普遍困境，其本质与一条隐形的“斩杀线”相似，企业从风光状态骤然跌落[1] - 市场转冷导致地价房价回调，此前高价拿地的企业陷入“面粉比面包贵”的尴尬局面，销售即亏损，不销售则缺乏现金流，进退两难[1] - 无论企业规模大小，只要采用高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式，且缺乏金融机构的强力支持，都难以跨越这条“斩杀线”[1] 产品力是核心生存能力 - 房地产行业存在天然缺陷，即无法进行订单式生产，必须先投入巨额资金买地建房，项目风险在销售阶段才会暴露[3] - 项目成本极高，拿地成本从数亿到数十亿人民币不等，建造成本从每平方米约3000元人民币到上万元人民币[3] - 目前成功存活的房企，尤其是民营企业，普遍具备犯错少和积累了优质产品两个前提[3] - 这些企业拥有在行业下行期“把房子卖出去换成现金”的硬实力，例如千亿级别的华润、保利、中海等国央企，以及第二梯队的龙湖、滨江、合生等民企[3] - 具体案例显示强大产品力：麓湖项目销售近15年几乎不受市场波动影响，2025年开盘销售额超80亿人民币[3]；合生缦云上海项目自2023年入市，单盘销售额已超261亿人民币，占据上海2000万人民币以上新房市场25%的份额[4]；杭州海威的安铂中心项目成为行业标杆[4] - 因此，房企的“救命钱”并非存在于银行，而是存在于产品端[3] 优质产品的多重价值 - 优质产品的价值不仅在于能卖高价、销售快，还能帮助企业节省成本[4] - 销售速度的差异直接影响融资成本，项目半年清盘与一年清盘，仅利息支出就可能相差数千万人民币[5] - 优质产品能减少企业在其他方面的花费，例如合生缦系、滨江项目已成为客户衡量其他项目性价比的标尺[6] - 能够穿越5年以上周期并被市场持续认可的产品线，已成为企业的核心资产和品牌门面，例如麓湖和合生的缦品牌[6] - 具体销售数据印证产品力：缦云上海开盘认购率连续超过100%，缦合北京近三年平均年销售额超50亿人民币，最新一期成交均价环比上涨6.1%[4] 成功房企的共同特征与战略选择 - 成功躲过行业“斩杀线”的房企（除特殊情况的央国企巨头）具有共同特点：在行业高速增长期不盲目跟风[7] - 行业下半场，仅依赖开发销售现金流存在风险，因销售波动与刚性负债还款难以匹配，需准备“第二保险”[8] - 主要战略有两种：一是拉长借款期限，平滑还款压力；二是打造“第二曲线”，通过商业运营、代建等轻资产业务创造稳定现金流[8] - 龙湖是典型案例，提前布局商业地产，“天街”系成为全国知名商业IP，并将代建、数字科技业务推向市场商业化[8] - 合生早在8年前布局“合生汇”商业IP，北京朝阳合生汇单项目年销售额超85亿人民币，北京、上海、成都三地合生汇年总销售额达220亿人民币[9] - 2025年上半年，合生创展商业地产收入达22.15亿港元，占总收入的34%，提供了稳定的租金和运营收入[9] - 合生汇已成为强大线下流量入口，朝阳合生汇烤匠北京首店开业3个月排队超2000桌，小米汽车发售1小时订出超500台，去年总客流量超2亿人次[9] - 合生的轻资产业务同样出色，2025年前11个月代建业务规模已近50亿人民币，增长迅猛[10] - 多元现金流支撑合生在2021年后累计压降负债超450亿人民币（削减近一半负债），同时保障所有项目交付[11] - 滨江集团除代建和持有物业外，还布局康养赛道，其首个社区康养项目建筑面积约5700平方米，设65间房、103张床位及认知症照护专区[11] - 小企业如新天地，通过聚焦核心商业业务也稳住了现金流[12] - 这些企业在下行期果断砍掉不赚钱业务，聚焦有利润和健康现金流的核心业务，证明了规模并非“大而不倒”的保障，适应新“活法”和追求持久生存更为关键[12] 行业下半场的生存法则 - 行业规模已达“天花板”，所有企业需在缩小的市场内进行更激烈、更直接的竞争[12] - 企业手中“王牌”业务、IP或项目所带来的持续生存能力变得至关重要，成为企业的核心底气[12] - 投资界与地产界观点认为，部分企业困境源于“不够本分”[13] - 房企最大的本分在于守住投资红线和做好产品[14] - 具体生存法则可归纳为四点：把财务纪律当铁律，对负债保持警惕；死磕产品，打造市场认可度高、现金流强的产品线；业务聚焦深耕，确保每条业务线贡献健康现金流；具备强大战略定力，不盲目追求规模与增速[15]

行业风险出清与债务重组进展 - 2025年是房地产行业风险化解进入实质性落地阶段的关键年份，多家出险房企债务重组取得进展，化债总规模约1.2万亿元[2] - 2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企的债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成[2] - 部分企业已完成境内外债务整体重组，例如金科股份通过重整计划化解债务约1470亿元，规模为行业迄今最大[2] 龙湖集团的财务韧性与债务管理 - 龙湖集团在行业调整期保持了公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段[2] - 公司于2025年12月初提前结清92.27亿港元银团贷款，如期完成2025年全部公开市场债务兑付[5] - 2026年1月5日，公司如期完成“21龙湖02”债券兑付，涉及总金额约10.38亿元[5] - 自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，并计划自2026年起每年净减少有息负债约100亿元[5] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期规模小且时间分散，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元[5] 业务转型与收入结构多元化 - 龙湖集团较早从“开发主导”转向“开发+运营+服务”三大业务板块，自2011年起坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务[4] - 2025年上半年，公司经营性业务收入达133亿元，占总营收的22.6%，且该部分毛利率超过50%，成为稳定的利润和现金流来源[5] - 2025年1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税），其中运营收入约138.5亿元，服务收入约121.8亿元[11] - 华润置地与龙湖集团是转型代表，2025年上半年两者持有物业和运营服务收入占比均超过20%，且非开发业务对利润贡献突出[10] - 华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务，龙湖集团的投资性物业租金、物业管理、商业运营等非开发业务也成为其利润的稳定贡献源[10] 现金流与内生造血能力 - 龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便包含资本性支出，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入[11] - 公司依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，现金流能够覆盖债务偿付并为审慎扩张提供动力[12] - 行业共识认为，增强内生动力和自身造血能力是应对市场深度调整的关键，外部助力如融资、化债和政策支持并非长久之计[7] 行业转型趋势与未来方向 - 2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资60432亿元，下降15.0%，表明房地产正从增量市场转向存量市场[6] - 行业转型呈现分化态势，仅部分头部企业如华润、龙湖凭借前瞻布局，在经营性业务领域建立了成熟的能力体系与收入规模[8] - 除华润与龙湖外，保利发展、招商蛇口等央企也在商业、产业园、养老等持有型物业运营上拓展，部分房企开始开拓代建、物业管理等轻资产业务[12] - 龙湖集团正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，于2025年初推出集成各航道产品及服务的“龙湖”APP，试图打通千万级会员体系[12] - 行业长期发展的关键在于恢复并提升可持续经营能力，从高速扩张转向可持续经营[15][16]

行业整体趋势 - 行业处于高质量转型关键时期，各指标出现阶段性调整[5] - 新房成交绝对量延续低位波动，城市间及项目间分化持续加剧[7] - 10月法拍房成交规模维持年内高位，成交率回升至20%以上[12] - 10月法拍房溢价成交房源占比为66%，创年内新低[12] 房企动态 - 龙头房企债务重组模式发生根本性转变，从展期转向深度重组[6] - 融创与碧桂园债务重组取得进展[6] - 龙湖积极转型经营性业务，接手世贸天阶项目寻求突破[8] 产品与市场表现 - 2025年10月全国优秀项目聚焦高端改善客群，强调创新设计、大型会所及艺术园林[10] - 优秀项目去化率均超过80%，部分项目实现当日售罄[10] - 10月“好房子”去化表现领先但加速分化[7] 土地市场 - 第45周土地供应建筑面积1441万平方米，环比大幅上涨291%[13] - 第45周土地成交建筑面积401万平方米，环比下降52%[13] - 第45周土地溢价率达11.88%，创8月以来新高[13] - 义乌一宗商办地块以32亿元总价出让，溢价率高达159%[13] 政策动向 - 湖南平江县全面推行现房销售[14] - 福州出台两项新政严控房屋销售流程风险[14] - 中央六部委意见提出将符合条件的青年教师纳入城镇住房保障范围[14]

文章核心观点 - 龙湖集团在开发业务持续下行的背景下，正积极发展经营性业务作为第二增长曲线，其经营性收入占比已显著提升[2][3] - 公司通过接手北京世贸天阶项目，意图向高端商业转型以提升品牌溢价和盈利能力，但面临资金、租金收入不确定性和缺乏老旧项目改造经验等挑战[9][10][16] 经营性业务发展现状 - 2025年前10月，龙湖集团实现经营性收入约人民币221.6亿元，占同期合同销售额的39.7%[2] - 2025年上半年，公司经常性业务营业收入占总收入的比重达到22.6%[7] - 然而，2025年上半年公司毛利率为12.6%，与华润置地24%的毛利率存在较大差距，反映出其经营性业务盈利能力相对较弱[7] - 公司与华润的盈利能力差异部分源于商业板块定位不同：龙湖天街面向中等收入家庭，而华润万象城定位高端[8] 世贸天阶项目机遇 - 世贸天阶是北京CBD核心区地标项目，总建筑面积达8万平方米，拥有250米长标志性天幕，具有高辨识度和商业价值[10][12] - 成功盘活该项目有望显著提升龙湖在北京高端商业市场的品牌能见度和影响力，并辐射全国[12] - 项目定位转型符合北京市2025年商业地产新政导向，有望获得最高500万元的品质提升项目补贴和100万元的智慧商圈奖励[14] - 项目已被朝阳区政府指定为CBD内的旗舰商业区，政府背书将为改造和运营提供便利[14] 世贸天阶项目挑战 - 项目天幕及建筑设施已运营近20年，技术设备需升级，向"商业美学地标"转型的创新投入需要大量资金[16] - 龙湖集团货币资金自2021年以来持续减少，现金流吃紧，若转型升级资金超出预算可能影响公司正常运营[16] - 项目当前空置率达40%-50%，改造后需重新定位租户结构，并面临周边项目竞争，租金收入存在不确定性[16] - 公司此前主要以新建天街为主，缺乏大型老旧商业体改造经验，首次接手CBD高端项目将带来挑战[16]

总体开业概况 - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业总体量约693万平方米 [2] - 9月为开业最高峰，共59个项目开业，占三季度总量的66%，商业体量497万平方米 [2] - 存量改造开业项目共15个，商业体量约137万平方米 [2] 区域分布特征 - 华东区开业量占比32%，位居第一，其中浙江、江苏、上海分别贡献10个、9个、5个项目，占全区超八成 [5] - 华中区与华南区分列第二、三位，开业量仅差一个；华南区广东开业14个，广西1个；华中区湖北开业8个，河南5个 [5] - 西南区占比15%，重庆开业6个项目，四川3个；西北、华北、东北区开业量居末位 [5] 城市线级与市场表现 - 商业高线级城市（商业一线、准一线、二线）新开项目占比超七成 [7] - 商业低线级城市中，商业四线城市占比最大，三线与五线城市开业量相近 [7] - 下沉市场县域商业活跃，黄梅、灵山、咸阳、拉萨、新和等地均有新项目，佛山顺德出现镇街商业 [9] 重点城市开业动态 - 杭州开业量居首，共8个项目，体量47万平方米，其中萧山区占5个 [9][11] - 重庆与武汉各开业6个项目，重庆体量居第一，有4个项目体量超10万平方米，其中龙湖重庆江岸天街达18万平方米 [9][11] - 北京、上海、深圳均开业5个项目，北京城市更新项目集中，上海浦东新增两座商场，深圳新开项目能级高 [9][12] 头部企业项目布局 - 华润万象生活开出6座项目，包括3座万象城、2座万象天地及南京金陵天地，产品线下沉至呼和浩特、淮安等三四线城市 [13] - 龙湖开业5个项目，包括4座天街和1座欢肆，分布于重庆、武汉、杭州、烟台 [13] - 珠海万达商管开业4个万达广场，均位于赣州、周口等下沉市场；印力、吾悦等企业均开出2个项目 [13] 存量改造项目特点 - 存量改造项目体量较大，近一半体量在10万平方米以上，涉及烂尾项目改造、物业转型等多种类型 [14] - 改造项目质量提升，如呼和浩特万象城（15.7万平方米）由烂尾项目改造，开业单日客流突破20万 [14][25] 高能级项目亮点 - 上海新天地东台里以"新天地3.0版"亮相，商业体量8.8万平方米，打造"街区+盒子"开放格局 [15][16] - 深圳湾万象城二期体量7万平方米，与一期共同组成500+品牌矩阵，新增超6万平方米文化业态 [18] - 深圳大悦城体量25万平方米，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元，首店及定制店占比超50% [19] - 广州汉溪K11 Select为大湾区首座，商业建筑面积8.1万平方米，打造全国首个HERITAGE by K11岭南文化区 [19]

项目亮点与设计创新 - 全国首座住建部认证"好房子"项目龙湖·观萃开放超3万平方米实景示范区 实现从图纸到实景的跨越 [1][3] - 设计近千米风雨连廊连接主入口 景观区与三大架空层泛会所 形成全天候社区生活网络 [3] - 架空层设置约1000平方米泛会所空间 涵盖运动健身 邻里欢聚等六大功能板块满足全龄需求 [3] - 采用第四代住宅设计 配备挑高超6米 进深1.5米的奇偶阳台 塑造城市建筑天际线并保障视野私密性 [3] - 创新LDKBG一体化设计（客厅 餐厅 厨房 阳台 花园）通过落地窗实现室内外自然过渡 [4] - 首创"SPACE+"收纳体系 通过超20组隐藏柜体实现超20000升收纳容量 较常规住宅提升约30%收纳率 [5] 企业战略与业务协同 - 公司依托地产开发 商业投资 资产管理 物业管理 智慧营造五大航道协同发展 [6] - 智慧营造平台龙湖龙智造实现"三盘联动"：昌平龙湖恩祥·凌雲颂开放展厅 顺义龙湖·宸翰首日劲销8.6亿元 新签约顺义东风商场代建代销项目 [6] - 物业管理航道通过"善居计划"覆盖北京19个项目 提供社区焕新服务 并通过"龙民节"连接30余个社区营造节日氛围 [7] - 商业投资航道以"天街"为核心升级消费体验：长楹天街推进硬件改造 房山天街打造3000平方米天台向日葵花海场景 [7] - 资产管理航道通过冠寓业务盘活闲置资产 熙悦天街·熙悦荟项目获2024北京城市更新最佳实践奖 新开业长租公寓服务城市青年群体 [8] 行业趋势与城市发展 - "好房子"概念体现居住需求升级与城市发展方式转型 需融入城市发展新空间 [1] - 项目通过政策导向 客户需求与企业营造能力三者结合 推动北京人居品质升级 [5] - 企业以多航道协同生态将"好房子"延伸至"好生活"场景 通过商业 租赁住房 城市更新等业务赋能区域发展 形成从建房子到造生态的可持续发展路径 [8]

核心财务表现 - 2020年上半年物业投资业务不含税租金收入33.6亿元 同比增长30.4% [1] - 租金收入结构：商场占比77.4% 租赁住房占比21.8% 其他收入占比0.8% [1] 商场业务运营 - 南京龙湾天街开业出租率达99% 开业3天总客流46万人次 总销售额3510万元 [1] - 商业项目进入全国25座城市 累计开业商场达40座 [1] - 已开业商场建筑面积387万平方米（含车位总建筑面积504万平方米） 整体出租率94.7% [1] - 创新发展线上直播、室外经营、夜经济等消费新场景 助力疫情后客流与营收恢复 [1] 租赁住房业务发展 - 冠寓业务覆盖全国30余个高能级城市 [2] - 推出"住梦计划"提供工作实习机会及六大租房福利权益 [2] - 累计开业房间数量达7.9万间 开业超六个月房源出租率88.6% [2] - 位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3 [2] 战略方向 - 坚持稳步投资持有物业战略 扎实推进天街、冠寓等物业投资业务 [1] - 持续挖掘空间与时间维度新价值点 探索实体经济消费新场景 [1] - 在空间营造与服务中不断打磨 打造人与空间更美好的连接 [2]

行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]

文章核心观点 - 龙湖集团2024年度业绩发布，运营及服务业务表现亮眼，财务状况稳健，公司有能力履行债务兑付，未来将聚焦重点城市，优化业务结构并提升各业务竞争力 [1][4][5] 业绩概况 - 2024年全年实现营业收入1274.7亿元，净利润104亿元 [1] - 运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%，毛利润约占总毛利70% [1] - 净负债率降至51.7%，在手现金494.2亿元，期末现金短债倍数为1.63倍 [1] - 2024年合同销售额1011.2亿元，销售总建筑面积712.4万平方米，并表回款率超100%，开发业务销售额在19个城市入围当地前十 [4] 股息派发 - 董事会建议派发末期股息每股0.1元，全年合计派发股息每股0.32元，派息率约30% [3] 业务规划 - 计划到2028年实现开发业务、运营及服务收入各占一半的收入结构，未来仍聚焦重点一二线城市 [4] - 2025年准备超1600亿可售货源，超80%布局在一二线城市，攻坚存货去化，优化存储结构，择优拿地，弹性供货 [5] 土地储备 - 2024年新增收购土地储备总建筑面积83万平方米，权益面积39万平方米，平均权益收购成本每平方米13285元 [6] - 西部地区、长三角地区、环渤海地区、华南地区及华中地区新增面积分别占比39.4%、34.7%、13.7%、8.8%及3.4% [6] 运营业务 整体情况 - 2024年运营业务不含税租金收入135.2亿元，较上年增长4.5%，商场、长租公寓、其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [8] - 运营及服务业务经营性收入总额267.1亿元，覆盖股息和利息倍数提升到2.39倍，运营毛利率75.0% [9] 商业 - 2024年商业租金收入109.8亿元，同比增长7%，营业额超730亿元，同比增长16%，日均客流超320万人次/天，同比增长25% [10] - 已开项目覆盖23个重点城市，2024年末出租率97%，2025年计划新增开业11个全新购物中心 [11] - 预计今年收入增长10%以上 [12] 资管 - 2024年龙智资管收入31.8亿元，利润约7.7亿元，连续两年经营性现金流为正 [13] - 冠寓租金收入同比增长4%至26.5亿，已开业房源规模12.4万间，期末出租率95.3% [14] - 构建全周期、全业态资产管理能力，资产管理规模近300亿元 [14] 物业管理 - 2024年龙湖智创生活收入114.2亿元，同比增长8%，毛利率保持30%以上，服务超325万户业主，在管项目超2200个，在管面积超4亿平方米 [15] - 看好物业管理赛道，信心来自大客户战略和“一个龙湖”战略，考虑跟随大客户出海，在管面积外拓占比超60% [16][18] 智慧营造 - 2024年龙湖龙智造业务营收12.1亿元，盈利3亿以上，代建项目全年销售达106亿元 [19] - 应对行业低增长和价格战，通过能力形成差异化竞争力，与长租等业务形成一体化服务能力 [20] - 新签代建项目中非住宅业态占比达50%，新增央国企及政府类代建项目建筑面积555万平方米，占比新拓项目69.4%，累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，位居行业TOP10 [20] 商业运营策略 - 推动商业战略落地，实行一店一策、高能级项目头部引领战略，与合作品牌推出业绩倍增计划 [22] - 推动项目招商调整和改造升级，投入资源改造存量项目 [22] - 做精细化运营管理，生产“好内容”，增强商场与消费者粘性 [22] - 高质量兑现新项目开业，2024年新增开业11座天街，践行网格化布局 [22] 债务结构调整 - 2024年经营性物业贷净增299亿，总量达约800亿元，预计2025年达900亿元，减少信用债占比 [23] - 2024年底综合借贷1763.2亿元，比高峰期降低超300亿元，经营性物业贷和长租贷占比接近50%，公开市场直接融资占比降至17% [23] - 2024年压降有息负债约163亿，平均融资成本降至年利率4%，平均合同借贷年期为10.27年，安全渡过偿债高峰，2025年后境内信用债和境外美元债占比将进一步下降 [23]