核心财务表现 - 2020年上半年物业投资业务不含税租金收入33.6亿元 同比增长30.4% [1] - 租金收入结构：商场占比77.4% 租赁住房占比21.8% 其他收入占比0.8% [1] 商场业务运营 - 南京龙湾天街开业出租率达99% 开业3天总客流46万人次 总销售额3510万元 [1] - 商业项目进入全国25座城市 累计开业商场达40座 [1] - 已开业商场建筑面积387万平方米（含车位总建筑面积504万平方米） 整体出租率94.7% [1] - 创新发展线上直播、室外经营、夜经济等消费新场景 助力疫情后客流与营收恢复 [1] 租赁住房业务发展 - 冠寓业务覆盖全国30余个高能级城市 [2] - 推出"住梦计划"提供工作实习机会及六大租房福利权益 [2] - 累计开业房间数量达7.9万间 开业超六个月房源出租率88.6% [2] - 位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3 [2] 战略方向 - 坚持稳步投资持有物业战略 扎实推进天街、冠寓等物业投资业务 [1] - 持续挖掘空间与时间维度新价值点 探索实体经济消费新场景 [1] - 在空间营造与服务中不断打磨 打造人与空间更美好的连接 [2]

行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]

文章核心观点 - 龙湖集团2024年度业绩发布，运营及服务业务表现亮眼，财务状况稳健，公司有能力履行债务兑付，未来将聚焦重点城市，优化业务结构并提升各业务竞争力 [1][4][5] 业绩概况 - 2024年全年实现营业收入1274.7亿元，净利润104亿元 [1] - 运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%，毛利润约占总毛利70% [1] - 净负债率降至51.7%，在手现金494.2亿元，期末现金短债倍数为1.63倍 [1] - 2024年合同销售额1011.2亿元，销售总建筑面积712.4万平方米，并表回款率超100%，开发业务销售额在19个城市入围当地前十 [4] 股息派发 - 董事会建议派发末期股息每股0.1元，全年合计派发股息每股0.32元，派息率约30% [3] 业务规划 - 计划到2028年实现开发业务、运营及服务收入各占一半的收入结构，未来仍聚焦重点一二线城市 [4] - 2025年准备超1600亿可售货源，超80%布局在一二线城市，攻坚存货去化，优化存储结构，择优拿地，弹性供货 [5] 土地储备 - 2024年新增收购土地储备总建筑面积83万平方米，权益面积39万平方米，平均权益收购成本每平方米13285元 [6] - 西部地区、长三角地区、环渤海地区、华南地区及华中地区新增面积分别占比39.4%、34.7%、13.7%、8.8%及3.4% [6] 运营业务 整体情况 - 2024年运营业务不含税租金收入135.2亿元，较上年增长4.5%，商场、长租公寓、其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [8] - 运营及服务业务经营性收入总额267.1亿元，覆盖股息和利息倍数提升到2.39倍，运营毛利率75.0% [9] 商业 - 2024年商业租金收入109.8亿元，同比增长7%，营业额超730亿元，同比增长16%，日均客流超320万人次/天，同比增长25% [10] - 已开项目覆盖23个重点城市，2024年末出租率97%，2025年计划新增开业11个全新购物中心 [11] - 预计今年收入增长10%以上 [12] 资管 - 2024年龙智资管收入31.8亿元，利润约7.7亿元，连续两年经营性现金流为正 [13] - 冠寓租金收入同比增长4%至26.5亿，已开业房源规模12.4万间，期末出租率95.3% [14] - 构建全周期、全业态资产管理能力，资产管理规模近300亿元 [14] 物业管理 - 2024年龙湖智创生活收入114.2亿元，同比增长8%，毛利率保持30%以上，服务超325万户业主，在管项目超2200个，在管面积超4亿平方米 [15] - 看好物业管理赛道，信心来自大客户战略和“一个龙湖”战略，考虑跟随大客户出海，在管面积外拓占比超60% [16][18] 智慧营造 - 2024年龙湖龙智造业务营收12.1亿元，盈利3亿以上，代建项目全年销售达106亿元 [19] - 应对行业低增长和价格战，通过能力形成差异化竞争力，与长租等业务形成一体化服务能力 [20] - 新签代建项目中非住宅业态占比达50%，新增央国企及政府类代建项目建筑面积555万平方米，占比新拓项目69.4%，累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，位居行业TOP10 [20] 商业运营策略 - 推动商业战略落地，实行一店一策、高能级项目头部引领战略，与合作品牌推出业绩倍增计划 [22] - 推动项目招商调整和改造升级，投入资源改造存量项目 [22] - 做精细化运营管理，生产“好内容”，增强商场与消费者粘性 [22] - 高质量兑现新项目开业，2024年新增开业11座天街，践行网格化布局 [22] 债务结构调整 - 2024年经营性物业贷净增299亿，总量达约800亿元，预计2025年达900亿元，减少信用债占比 [23] - 2024年底综合借贷1763.2亿元，比高峰期降低超300亿元，经营性物业贷和长租贷占比接近50%，公开市场直接融资占比降至17% [23] - 2024年压降有息负债约163亿，平均融资成本降至年利率4%，平均合同借贷年期为10.27年，安全渡过偿债高峰，2025年后境内信用债和境外美元债占比将进一步下降 [23]