核心观点 - 政策端持续发力，资产价格逐步寻底，后续或存在资产价格修复空间，维持"增持"评级 [1] - 公司2025-2027年EPS预测为-0.23/-0.08/0.01元，采用PB估值更符合当前市场变化，2025年每股净资产预测为12.84元，目标价5.78元 [2] 财务表现 - 2025年1-3月营业收入59.66亿元，同比-14.32%，归母净利润-6.58亿元，同比-138.34%，毛利率12.51%，较2024年同期下降2.41个百分点 [2] - 截至2025年一季度末，总资产2888.12亿元，较24年末下降1.7%，资产负债率64.82%，较24年末上升0.03个百分点，经营活动现金流量净额-10.68亿元 [2] 销售与运营 - 2025年1-3月签约面积54.0万平方米，同比-45.18%，签约金额81.5亿元，同比-51.31% [3] - 2025年第一季度新开工面积28.1万平方米，竣工面积55.9万平方米，租金收入75281万元，写字楼与商业出租率分别为78%和79%，较2024年同期有所提升 [3] 债务情况 - 2025年与2026年尚未兑付境内公开债面值分别为0.59亿元和5.01亿元 [3] - 截至2024年末有息负债余额同比下降20%至735亿元，综合融资成本4.05%，扣预负债率与净负债率优化至59.7%和49.1% [3]

业绩说明会概况 - 2024年度网上业绩说明会于2025年05月09日举行 董事长戚金兴、财务总监沈伟东等高管出席 [1] - 投资者提问85个 公司回复69个 答复率81.18% 实现良好互动 [1] 财务与经营数据 - 2024年营业总收入691.52亿元 同比下降1.83% 但净利润37.91亿元 同比增长32.94% 归母净利润25.46亿元 同比增长0.66% [17] - 2024年经营活动现金流净额76.68亿元 持续保持净流入 主要通过抓销售去化、降低有息负债及优化融资结构实现 [7] - 2024年资产减值11亿元 较2023年43亿大幅下降 2025年预计减值将进一步减少 [9][21] - 2025年一季度结算225亿元 利润增幅60% 全年预计结算约700亿元 [6] - 已售未结算预售资金1254亿元 平均权益占比约50% [16][23] 土地储备与开发 - 2025年1-4月杭州权益拿地占全市宅地出让金35% 新增项目权益比例约40% [17][27] - 杭州土拍采取分期支付 公司根据开发需要择时提前支付 [33] - 自持房产增加7万平米 租金增加0.6亿元 但账目价值仅增加11亿元 单价1.57万元/平米 显著低于市场价 [2] - 已完工产品329亿元创历史新高 部分因一季度高峰交房未及时确认收入 [3] 项目进展与销售 - 三大战役去库存2023-2024年完成三分之二 2025年目标达到80%以上 [6] - 湘湖里自持部分正全面装修 预计下半年推向市场 [9] - 南京项目预计下半年推出 深圳项目争取转回部分减值 [21] - 大平层销售良好 去化率正常 利润率略高于同地段住宅 榄奥望座和潮起项目预计下半年推出 [20] 战略与规划 - 坚持深耕杭州 聚焦浙江 辐射长三角 暂无进军工业地产计划 [10][14] - 2025年继续跟踪上海等核心城市 已在金华获取4个合作项目 [14] - 保持开发主业优势 同时探索写字楼租赁、长租公寓等经营服务业务 长租公寓出租率达90%以上 [23] 市场与行业 - 杭州新房库存各区县差异大 公司项目位于核心区域 去化周期较短 [9] - 杭州土地市场竞争激烈 但公司通过管理、品牌、成本控制等优势保持一定利润水平 [8][17] - 预计杭州全年土地出让总量将超过去年 优质土地会随城市发展不断涌现 [7][30] 股东回报与市值 - 行业不确定性下保持一定分红比例 暂无提高分红率计划 [9][21][32] - 股价偏离企业价值时会考虑增持 目前暂无回购计划 [22][26] - 通过做优做强企业促进价值提升 2025年盈利预计进一步增长 [21][31]

文章核心观点 - 2024年越秀地产销售、拿地、盈利等方面有不同表现，2025年有销售、拿地等目标，财务结构稳健，“商住并举”业务发展良好 [3][4][5] 销售 - 2024年合同销售额1145.4亿元，同比减少19.4%，完成全年目标77.9%，位列行业全口径金额榜第八名 [3][10] - 2025年销售目标1205亿元，同比增长5.2%，可售资源2354亿元，预计去化率达51%，1 - 3月已实现销售额308.1亿元，同比增长42%，完成目标25.6% [1][10] - 2024年大湾区销售额488.4亿元占比42.6%，广州贡献433.7亿元；华东地区销售额331.4亿元占比28.9%，杭州贡献221亿元；北京贡献87.3亿元，三城市销售累计742.2亿元，占整体销售额64.8% [11] 拿地 - 2024年新增24宗地块，计容总建面约271.2万平，同比减少44.8%，权益投资额294.6亿元，同比减少16.1%，新增土储聚焦核心一二线城市 [4][13] - 2025年计划投资规模权益金额300亿元，会根据市场情况动态调整 [4][14] - 截至2024年底，总土储建面1970.7万平，95.6%分布在一线城市和重点二线城市，总货值约3600亿元，可支撑未来两三年发展 [4][16] 盈利 - 2024年营业总收入864亿元，同比增长7.7%，物业销售结转收入806.2亿元，同比增长7.2% [17] - 期末已售未入账销售额1700亿元，同比减少14.7%，合同负债同比减少4.3%至838.4亿元，已售未结资源充裕可保障后续结转收入稳定 [17] - 毛利润同比减少26.1%至90.5亿元，毛利率10.5%，同比降低4.8个百分点，预计2025年触底，近期项目毛利率15 - 20%左右 [18] - 2024年计提约22.7亿元存货减值，净利润同比减少68%至14.7亿元，净利率1.7%，归母净利润10.4亿元，归母净利率1.2%，核心盈利能力待改善 [18] 融资 - 2024年完成新融资约416.9亿元，境内融资约305亿元，境外融资约111.9亿元，加权平均融资成本同比降低0.33个百分点至3.49% [19] - 总有息负债1039亿元，同比减少0.5%，短期有息负债232.7亿元，占比22.4%，与上年基本持平 [19] - 2024年经营性现金流净流入217.3亿元，持有现金同比增加8.6%至500.5亿元，现金短债比2.15；非受限现金297.3亿元，同比增加1.6%，非受限现金短债比1.28，同比提高0.01 [19] - 扣预资产负债率68.1%、净资产负债率51.7%，三条红线处于绿档，财务稳健 [6][19] 多元化 - 2024年直接持有商业租赁收入6.68亿元，同比提升37.1%；越秀房托营收20.32亿元，同比下降2.7%；越秀服务营收约38.68亿元，同比上升20.0%；越秀康养营收同比上升23.8%至5.2亿元 [7][22] - 年底在租商业物业面积92.4万平米，出租率80%，在建物业面积32.68万方、未建物业面积56.35万方，商业储备资源丰富 [23] - 越秀服务总合约面积和在管面积同比增长6.3%，但毛利率同比下降3.3个百分点至23.3% [25] - 越秀康养进驻3个省份7个城市，项目总数23个，在营床位数7265张，入住率同比提升7个百分点至71%，有先发优势 [25]