国内政策与市场动态 - 国家发改委发布2025版REITs项目行业范围清单，首次纳入商业办公和城市更新设施，截至2025年11月底已上市77只产品，总市值约2200亿元，预计带动新项目总投资超1万亿元[1][8][9] - 五部门联合发文加强数据要素学科和数字人才建设，2024年底数字经济人才总量3286万人，需求约6500万人，缺口超3200万人，2024年数据交易总额超220亿元，同比增长80%[1][10][11] - 文旅部与民航局印发融合行动方案，目标到2027年深化航旅融合，2023年旅游业增加值达4.99万亿元，占GDP的4.24%，银发旅游消费年均增速23%，预计2028年市场规模达2.7万亿元[1][12][13] - 国务院专题学习强调新型城镇化是扩大内需关键支撑，2024年末城镇化率达67%，目标未来五年提升至近70%，2013-2023年全国“千亿县”数量从9个增至59个[1][14][15] 海外经济与市场事件 - 日本央行行长植田和男暗示可能在12月加息，讲话后日本20年期国债收益率上涨5.5个基点至2.88%，为1999年6月以来最高[2][16][17] - 美国11月ADP就业数据显示私营企业减少3.2万个工作岗位，为2023年3月以来最大降幅，远低于市场预期的增加4万个，其中员工少于50人的小型企业合计减少12万个岗位[2][20][21] - 市场预测哈塞特出任下届美联储主席概率超80%，若当选可能支持美联储加快降息[2][18][19] - 欧盟拟对汽车等关键产品设定70%的“欧洲制造”本地含量标准，该政策可能使欧盟公司每年增加超100亿欧元成本，11月欧元区制造业PMI初值录得49.7，低于前值50[2][22][23] 高频数据概览 - 上游原材料价格周环比多数上涨：布伦特原油涨0.69%，铁矿石涨0.48%，阴极铜涨3.15%[4][24] - 中游产品价格分化：螺纹钢价格周环比上升1.10%，水泥价格微升0.05%，动力煤价格下降2.68%[4][30] - 下游房地产销售周环比大幅下降24.29%，其中一线城市降25.61%，二线城市降30.47%，三线城市升2.6%；11月第四周乘用车日均零售12.6万辆，同比增长2%[4][40]

政策动态与市场扩围 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，并在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，规划中的商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [1] - 截至2025年11月底，中国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元 [1] 扩围的战略意义与影响 - 扩围将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店纳入，有助于激励运营者在供给端提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，并引导投资主体从重开发向重运营转变 [2] - 扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] 对商业不动产与房企的影响 - 商业不动产投资规模大、回收期长，部分房企过度依赖债务融资，目前超万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内 [3] - 部分房企面临债务集中到期、现金流紧张，流动性缺口显现，商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于盘活存量资产、降低负债率，优化资本结构 [3] - 商业物业尚待建立标准化退出渠道，REITs的推出有助于盘活巨量存量资产，改善资源配置 [1][3] 市场特征与资金供需 - 从存量REITs市场看，长三角、粤港澳大湾区等经济发达地区因其底层资产运营能力强、现金流稳定以及未来增值潜力较高，更容易受到资金青睐 [3] - 一些经济或产业相对不发达的地区，由于市场对其收益的稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区也恰恰需要资金盘活资产 [3] - 由于当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因其强制高比例分红而吸引力增加，市场上对具有稳定现金流与收益的增量资产需求大，但对供给质量有要求，这是制约REITs大规模发行的结构性因素 [3] 未来发展方向与要求 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 需要实现从“重开发”转向“精运营”，从“资产持有”到“资产运营+资本运作”的业务模式转型，以提高供给质量，吸引更多社会资本，做大市场规模 [4]

政策发布与核心导向 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》[1] - 新版清单将消费与服务型基础设施作为重点纳入范围，包括体育场馆、四星级及以上酒店、养老设施等消费载体，以响应《提振消费专项行动方案》并契合居民消费升级与民生保障需求[1] - 清单将数据中心、人工智能基础设施、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、智能交通、智慧能源、智慧城市等项目纳入范畴，与国务院部署的"人工智能+"行动形成呼应[1] 政策影响与战略意义 - 将人工智能等纳入基础设施REITs发行范围，可为"人工智能+"行动提供支撑保障，加速数字经济与实体经济融合[1] - 此举与国家发展改革委近期提出的从技术攻关、场景开放、算力支持三方面推动智能终端与智能体应用普及的方向相协同[1] 市场现状与发展前景 - 截至目前，我国基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[1] - 根据市场公开数据统计，全市场共有77单产品上市，发行规模2070亿元(含扩募)，总市值约2200亿元[2] - 随着2025年版《清单》的落地实施，REITs市场规模有望进一步扩大，可为稳定宏观经济大盘提供更有力的支撑[2]

政策导向与资产类型拓展 - 积极推动尚无推荐发行案例的新资产类型项目发行 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场及养老设施等领域 [2] - 加快成熟资产类型项目常态化申报 优先支持收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产申报 并加大供热、水利、数据中心等潜在空间较大资产的组织力度 [1] - 新资产类型项目与国家经济增长和社会发展战略方向一致 为投资规模大、回报周期长的行业提供金融创新样本 推动形成"募投管退"闭环 [2] 市场扩容与审核机制优化 - 坚持优中选优原则 严格把关项目质量 优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策具有推动作用的优质基础设施项目 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大项目 对市场扩围扩容具有重要作用 在满足发行要求和风险防范前提下提高审核效率 [1][3] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列 支持更多符合条件的民间投资项目发行上市 [2] 扩募机制与资金循环管理 - 支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 新购入项目与首次发行项目原则上应同属所有权类或经营收益权类 [3] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 并持续跟踪已上市项目回收资金使用情况 [3] - 通过跨区域扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 形成"建设-运营-证券化-再投资"良性循环 [3][4] 市场现状与发展成效 - 基础设施REITs常态化推荐发行以来 制度规则进一步健全 项目申报推荐有序开展 发行规模稳步增长 资产类型不断丰富 [3] - 市场表现稳中向好 畅通投资循环、扩大有效投资的作用逐步显现 需质效并重开展项目申报推荐 [3] - REITs产品可有效盘活存量资产 筹集更多建设资金 形成存量资产和新增投资的良性循环 促进稳投资稳增长 [4]