报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2025年公募REITs业绩增速边际改善，但产业园板块尚待筑底，全年可供分配金额较预期完成率为83% [3] - 险资持仓总量下滑，消费和产业园获增配，交通、仓储和保租房遭减配 [3] - 京东仓储续租落地，4月解禁规模相对较小，3月大宗交易总额创半年新高 [3] - 2026年3月REITs市场全线回调，仓储领跌，建议提前布局一季报结构性行情 [3] - 东方红隧道REIT和北京昌保REIT网下询价发行，昌保REIT网下认购倍数创历史新高 [85][94] - 基础设施REITs和商业不动产REITs有望陆续启动发行，多个项目在审 [85][120][124] 根据相关目录分别进行总结 25年业绩边际改善，全年可供完成率83% - 整体增速边际改善，产业园尚待筑底：2025年72%的个券基金收入同比下滑，平均下滑幅度为5.1%，较2024年有所收窄；交通REITs整体收入降幅收窄，保租房和公用事业板块收入同比上升，能源类和仓储物流板块收入下滑，产业园板块尚未筑底 [6][8] - 2024年上市REITs的可供分配金额完成率83%：24只REITs的整体完成率为83%，消费、能源、保租房、公用事业全部完成预测目标，产业园、仓储物流、交通的完成率在70%-80% [13][14] - 南京高速IRR同比降4个点，沪杭甬低于中债估值6个点：2025年华夏越秀高速和平安广州广河IRR提高，华夏南京交通高速IRR下滑超4个百分点；浙商沪杭甬REIT披露IRR低于中债IRR超6个百分点 [17][18] 险资持仓总量下滑，产园消费增配交通减 - 券商/险资份额环比降约4个点，原始权益人份额占比提升：根据2025年报，券商、险资、公募持仓比例环比下降，原始权益人持仓比例上升，信托和私募环比小幅提高 [25] - 10家券商退出前十大，保险大出大进且总量下滑：2025年末，10家券商退出前十大持有人，平安基金大举增持，信达澳亚和中银基金新进；险资持仓总量下滑，大家保险增持，新华保险减持 [29] - 交通/仓储/保租房均遭减配，产园/消费则获增配：2025H2，各类机构对公用事业和IDC配置比例变动不大，交通、仓储物流和保租房以减配为主，产业园和消费以增配为主 [33] 京东仓储续租落地，4月解禁规模相对小 - 多只触发20%临时公告，京东仓储物流续签落地：4只REITs因实际经营结果与预测差异超过20%触发临时公告，嘉实京东仓储REIT廊坊项目续租，新签租金高于周边市场均值 [35][38] - 4月解禁规模较Q1单月下降，京东仓储拟二次扩募：3月底部分REITs首发战略配售解禁，4月解禁规模约11亿元，小于2026Q1单月平均水平；嘉实京东仓储REIT宣布拟二次扩募，中金厦门安居REIT将对2025年第一次扩募召开持有人大会 [42] 全线回调仓储领跌，大宗交易创半年新高 - 量价齐跌延续，建议关注一季报结构性机会：2026年3月，中证REITs全收益指数下跌2.2%，呈现量价齐跌，跌幅介于沪深300和中证红利之间；REITs二级市场对长债走势钝化，建议提前布局一季报结构性行情 [47] - 各板块全部回调，产权类跌幅显著大于经营权类：26年3月，各类REITs指数全线回调，产权类跌幅大于经营权类，仓储板块领跌，交通和能源跌幅较浅 [51] - 部分仓储REITs深跌，交通部分映射2月路况数据：2026年3月，REITs个券涨、跌数量占比为15%、85%，交通和能源类个券涨跌各半，仓储物流和产业园个券跌幅较大 [56] - 市场流动性下探边际收窄，保租房换手率提高较多：2026年3月，沪深REITs日均换手率为0.34%，环比下降0.04pcts，边际降幅收窄；保租房REITs日均换手率环比提升0.09pcts [61] - 大宗交易：单月金额创半年新高，平安宁波交投居首位：2026年3月，大宗交易共114笔，总金额32.93亿元，创近半年新高；易方达深高速成交总额居首，中金普洛斯单笔规模超8000万元 [65] 息差走阔持平红利，产权类估值大幅回落 - 产权类、经营权类最新派息率为4.68%、8.50%：截至2026年3月27日，产权类REITs派息率（TTM）为4.68%，经营权类为8.50%；产权类各板块派息率普遍上行，经营权类公用事业和能源派息率基本持平，交通板块派息率上升 [67][70] - REITs较股债息差走阔，基本与红利股持平：产权类REITs与10年期国债收益率的息差为2.86%，较2月底扩大0.1pcts；与中证红利股息率的息差为-0.01%，二者基本持平，较2月底走阔0.26pcts [73] - 保租房及经营权类估值变化不大，其余资产均明显下滑：产权类P/NAV最新值为1.22X，处于历史62%分位，较2月底估值下降；经营权类P/FFO最新值为13.40X，处于历史53%分位，较2月底估值走高 [74][78] - 产权类、经营权类IRR分别为4.2%、5.3%：产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类为5.3%，两大类资产IRR均较2月底提高；产权类产业园和仓储物流IRR提升，经营权类交通IRR提升较多 [83] 昌保申购热度新高，百亿文旅综合体登场 - 东方红隧道REIT、北京昌保REIT网下询价发行：2026年3月，东方红隧道REIT和北京昌保REIT网下询价发行，发行规模分别为46.80亿元、9.27亿元 [85] - 昌保REIT网下认购倍数创历史新高，东方红隧道REIT低于25H2大部分项目：东方红隧道REIT网下认购倍数为187倍，低于2025H2大部分项目；北京昌保REIT网下认购倍数为435倍，创历史新高 [94] - 机构报价集中于上限附近：东方红隧道REIT和北京昌保REIT询价区间内，大部分机构和产品按询价上限申购 [97][101] - 东方红隧道REIT、北京昌保REIT分别于询价区间97.1%、99.8%分位定价，让利空间基本消失：东方红隧道REIT最终定价处于询价区间的97.1%分位，北京昌保REIT处于99.8%分位，基本无让利空间 [104] - 入围率均提高，东方红隧道REIT网下中签率0.58%，北京昌保REIT为0.23%，后者创历史新低：东方红隧道REIT和北京昌保REIT网下产品入围率提高，网下配售比例分别为0.58%、0.23%，北京昌保REIT创下历史新低 [107] - 东方红隧道IRR低于可比交通类项目均值，中航昌保26年派息率高于可比项目均值：东方红隧道REIT 2026E派息率为15.47%，IRR低于可比REITs中债估值IRR均值；中航北京昌保REIT 2026E派息率为3.71%，高出可比保租房REITs平均值 [111] - 2026年网下累计申购收益率0.08%：2026年至今，仅华夏中核清洁能源REIT上市，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08% [116] - 基础设施：多个项目回复问询函，厦门安居扩募待表决：截至3月30日，基础设施REITs在审项目12单，注册通过3单，多个项目已回复问询函，中金厦门安居REIT扩募待持有人大会表决 [120] - 商业不动产：首单文旅综合体项目申报，募资139亿元：截至3月30日，商业不动产REITs在审项目17单，国联安复星REIT拟募资139亿元，是首单文旅综合体REITs项目 [124] - 招投标：长春供热项目流标，九华山文旅项目公布候选人：2026年3月下半月，长春市供热项目流标，安徽九华山文旅项目公布前三名中标候选人，多个项目处于公开招标阶段 [128]

招聘活动概况 - 海南省2026年春节返乡人才对接会于2月27日在海口举办，是海南全岛封关运作后的首场省级大型招才引智活动[1][3] - 招聘会人气火爆，线上线下共有500多家用人单位参会，提供超1万个岗位[1] - 活动共吸引8000余名求职者现场求职，线上线下共收到简历1.5万份[8] 产业与人才需求 - 招聘岗位涵盖高新技术、现代服务、生物医药、商业航天、热带特色高效农业等海南“45432”现代化产业体系[3] - 求职者热情高涨，尤其关注海南自贸港政策和产业发展机遇[5] - 大咖国际食品(海南)有限公司（蜜雪冰城关联公司）现场与5名求职者达成录用意向并签约，主要为公司海外供应链布局寻觅仓储、物流等专业人才[7] 招聘形式与服务创新 - 活动现场创新设置咨询服务区，提供就业创业政策、公务员招考、事业单位招考等专项咨询，打造一站式人才服务平台[5] - 首次创新设置“BOSS直通车”专区，在半封闭面试空间内进行深度交流，优秀候选人可现场获得录用通知，实现快速精准锁才[7] - 现场设置职业指导区域和成果展示区，展示椰雕、美容美发、鳄鱼产业衍生产品、“琼海杂粮师傅”小吃等海南特色劳务品牌和技能[7] 企业与求职者反馈 - 海南飞行者科技有限公司在对接会上共收到50多份简历，其中有不少经验丰富的应聘者[5] - 海南师范大学美术设计专业大四学生表示计划在海南就业，认为海南航天产业发展迅速，航天文旅前景广阔[3]

政策信号与部署 - 财政端个人消费贷款单笔贴息上限从500元大幅提升至3000元，并首次纳入信用卡分期[1][9] - 服务消费企业单户贴息贷款额度从100万元提升至1000万元，贴息限额增至10万元[1][9] - 央行将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点[1][9] - 央行将科技创新和技术改造再贷款额度增加4000亿元，总额度达到1.2万亿元[2][10] - 央行单设1万亿元民营企业再贷款，并增加支农支小再贷款额度5000亿元[2][12] 针对的经济问题 - 2025年居民新增信贷仅3600亿元，较2024年减少22910亿元，拖累全年信贷增速降至6.4%，其中1.0个百分点降幅由居民信贷下滑贡献[2][14] - 2025年固定资产投资同比下降3.8%，但设备工器具购置投资同比增速达11.8%，成为主要拉动项[2][16] - 民间投资与整体固定资产投资增速差从2024年的-3.3个百分点收窄至2025年的-2.6个百分点[3][20] 预期效果与机制 - 财政贴息有助于在商业银行净息差仅1.4%的背景下，突破其“扩规模”与“稳经营”的权衡约束[3][23] - 2025年商业银行月均贷款核销规模达1226亿元[3][23] - 2019年至2025年11月，广义基建中新基建核心领域（电力热力、互联网软件、仓储物流）投资占比分别提升10.4、5.0、4.1个百分点[4][28]

文章核心观点 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围 [1][2] - 清单旨在发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用，服务实体经济发展 [2] - 各省级发展改革部门及中央企业需坚持“优中选优”，严格把关项目质量，高质量做好项目申报工作 [2] 能源基础设施REITs范围 - 包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目 [1][3] - 涵盖储能设施项目以及清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目 [1][3] - 包含特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目 [1][3] - 燃煤发电项目需满足特定条件，如纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下，或掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料且热量比例不低于10%，或配备大规模碳捕集利用与封存设备 [3] 其他基础设施REITs范围 - 交通基础设施包括收费公路、铁路、机场、港口项目 [3] - 市政基础设施包括城镇供水、供气、供热项目以及停车场项目 [3] - 生态环保基础设施包括城镇污水垃圾处理、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用设施项目 [3] - 仓储物流基础设施包括面向社会提供储存服务的通用仓库及冷库等专业仓库项目 [3] - 园区基础设施涵盖自由贸易试验区、国家级新区、开发区等内的研发平台、工业厂房、创业孵化器等项目 [3][4] - 新型基础设施包括数据中心、人工智能基础设施、5G、物联网、工业互联网及智能交通、智慧能源、智慧城市项目 [4] - 租赁住房包括保障性租赁住房、公共租赁住房及市场化租赁住房项目 [4] - 水利设施包括具有供水、发电等功能的水利设施项目 [4] - 文化旅游基础设施包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目 [5] - 消费基础设施包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场、体育场馆等城乡商业网点项目 [5]

政策导向与支持措施 - 积极推动新资产类型项目推荐发行 包括研究探索尚无推荐发行案例的新资产类型项目发行路径[1] - 支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目[1] - 建立健全民间投资项目发行REITs专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列[3] - 支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台[3] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高项目优先推荐[3] 资产类型拓展方向 - 加快成熟资产类型项目常态化申报 包括收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房[1] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度[1] - 研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型[2] - 新资产类型项目与国家经济增长和社会发展战略方向一致 可推动行业形成"募投管退"闭环[2] 市场发展与资金循环 - 坚持优中选优严格把关项目质量 优先申报对国家重大战略、重大规划、重大政策有推动作用的优质基础设施项目[1] - 鼓励申报发售基金规模较大、对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目[1] - 用足用好REITs产品可有效盘活存量资产 筹集更多建设资金形成存量资产和新增投资良性循环[4] - 提供低成本、长周期、稳定性高融资渠道 形成"建设－运营－证券化－再投资"良性循环[4]

政策导向与资产类型拓展 - 积极推动尚无推荐发行案例的新资产类型项目发行 包括铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等[1][2] - 加快成熟资产类型项目常态化申报 优先支持收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房项目[1] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度[1] 市场扩容与项目申报 - 鼓励申报发售基金规模较大 对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目[1] - 优先申报对实现国家重大战略 重大规划 重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目[1] - 支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目[1][3] 民间投资与专项服务 - 建立健全民间投资项目发行REITs专项协调服务机制 实行靠前服务 主动协调 申报单列[3] - 积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市 帮助完善投资管理合规手续[3] - 支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产 做大做强REITs产品[3] 资金循环与审核效率 - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐[3] - 加快成熟资产类型项目常态化申报 进一步提高审核效率[1][2] - 形成"建设－运营－证券化－再投资"的良性循环 促进稳投资稳增长[4]

政策导向与资产类型拓展 - 积极推动尚无推荐发行案例的新资产类型项目发行 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场及养老设施等领域 [2] - 加快成熟资产类型项目常态化申报 优先支持收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产申报 并加大供热、水利、数据中心等潜在空间较大资产的组织力度 [1] - 新资产类型项目与国家经济增长和社会发展战略方向一致 为投资规模大、回报周期长的行业提供金融创新样本 推动形成"募投管退"闭环 [2] 市场扩容与审核机制优化 - 坚持优中选优原则 严格把关项目质量 优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策具有推动作用的优质基础设施项目 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大项目 对市场扩围扩容具有重要作用 在满足发行要求和风险防范前提下提高审核效率 [1][3] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列 支持更多符合条件的民间投资项目发行上市 [2] 扩募机制与资金循环管理 - 支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 新购入项目与首次发行项目原则上应同属所有权类或经营收益权类 [3] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 并持续跟踪已上市项目回收资金使用情况 [3] - 通过跨区域扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 形成"建设-运营-证券化-再投资"良性循环 [3][4] 市场现状与发展成效 - 基础设施REITs常态化推荐发行以来 制度规则进一步健全 项目申报推荐有序开展 发行规模稳步增长 资产类型不断丰富 [3] - 市场表现稳中向好 畅通投资循环、扩大有效投资的作用逐步显现 需质效并重开展项目申报推荐 [3] - REITs产品可有效盘活存量资产 筹集更多建设资金 形成存量资产和新增投资的良性循环 促进稳投资稳增长 [4]

政策核心内容 - 国家发展改革委印发通知推动基建REITs高质量发展 旨在盘活存量资产和扩大有效投资 [2] 市场扩围扩容 - 优先申报对国家重大战略具有推动作用的优质基础设施项目 鼓励发售基金规模较大的项目 [4] - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [4] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目组织力度 [4] - 积极探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新领域发行路径 [4] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行申报单列 支持符合条件的民间投资项目发行上市 [4] - 建立项目台账动态推进机制 对有收益前景好的基建项目提前培育 [5] 流程简化与资产整合 - 已上市REITs首次发行满6个月后即可申报新购入项目 国家发展改革委直接受理优先评估 [7] - 支持REITs新购入行业内同类项目及关联性不同行业领域项目 [7] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 打造资本运作平台 [7] 合规性与资金效益 - 要求项目满足权属清晰 资产完整 运营稳定 收益良好等基本条件 [9] - 项目需符合国家重大战略和产业政策 相关参与方信用状况良好 [9] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 [9] - 要求省级发改委跟踪已上市项目回收资金使用情况 确保资金用于扩大有效投资 [9]

政策框架 - 国家发改委发布基础设施REITs常态化申报推荐工作通知 涵盖市场扩围扩容 扩募新购项目 项目把关和组织保障四大方面 [2] - 高度重视基础设施REITs申报工作 加快成熟资产类型项目常态化申报 [2] - 简化新购入项目申报流程 允许REITs上市满6个月后通过省级发改委或央企申报新购资产 [2] 资产类型拓展 - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [2] - 积极研究探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径 [2] 扩募机制创新 - 支持已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 包括行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 [2][3] - 新购项目与首次发行项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类 [3] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 [3]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《通知》进一步细化基础设施REITs常态化申报推荐工作 从扩围扩容、支持扩募、高效审核、组织保障等多维度推动市场持续健康发展 对促进资本与实体资产深度融合具有重要意义 [1] 多方向拓展市场规模与资产类型 - 鼓励大体量项目发行 大型交通枢纽和跨区域能源基地等优质资产具有现金流稳定、运营周期长、抗风险能力强特点 有利于吸引保险、社保、公募基金等长期机构投资者 形成"大型项目引领、中小项目跟进"格局 [2] - 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 从稳供给、强信心、优结构三个层面筑牢市场发展根基 [3] - 加大供热、水利、数据中心等潜在资产类型项目发行力度 供热水利等基础设施资产规模庞大但证券化率较低 数据中心作为新型基础设施随5G、人工智能、云计算技术发展需求呈爆发式增长 [3] - 探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔以及文化旅游、养老设施等新资产类型发行路径 大幅丰富市场资产类型 解决资产供给瓶颈问题 形成多资产类型、多收益层级、多风险维度的多元化发展格局 [4] 支持扩募助力规模化发展 - 符合条件的新购入项目直接受理优先评估 通过前端把关+后端提速组合模式为扩募项目打通绿色通道 省级发展改革部门和中央企业提前筛选项目合规性、资产质量和收益稳定性 [5] - 扩募机制优化体现在降成本、提时效、强保障三个层面：降低项目申报沟通与时间成本 缩短从申报到获批周期 提升资产配置及时性与精准性 前端筛选保质量后端提速促落地 [5][6] - 支持跨行业跨地区新购入资产 突破同类资产扩募局限 通过关联性资产组合实现风险分散与收益互补 构建抗风险能力更强、收益结构更优的资产组合 [7] - 跨行业跨地区配置意义体现在分散风险、提升收益弹性、挖掘协同价值三方面：有效对冲单一行业区域波动风险 带来稳健收益+成长收益双重回报 形成资源互补业务联动的协同效应 [7] 提升基础设施REITs服务水平 - 建立健全民间投资项目发行REITs专项协调服务机制 通过靠前服务、主动协调、申报单列精准举措为民间投资项目搭建绿色通道 申报单列意味着分开审核单独统计 [8] - 上线基础设施REITs项目信息系统 实现全流程标准化信息化管理 结合进度可查询、流程可追溯功能设计 实现申报环节标准化、审核依据透明化 [9] - 建立工作台账 优先推荐净回收资金占发售基金总额比例较高项目 对工作表现突出地方通报表扬 完善常态化沟通机制 为市场健康稳定发展营造良好环境 [9]