报告行业投资评级 - 中国收费公路行业的展望维持稳定 未来12~18个月该行业总体信用质量不会发生重大变化 [3][32] 报告核心观点 - 2025年收费公路行业总体表现平稳 客运呈现“总量下降、周转略增”特点 货运延续增势 预计公路运输需求整体仍将保持较好韧性 [2][4] - 行业固定资产投资规模延续下降趋势 建设任务主要集中在西部地区 收费公路运营企业整体资本支出压力相对可控 [4][12] - 行业收并购主体趋于集中且模式更趋多元化 在民营企业逐步退出及部分央企剥离非主业资产背景下 行业整合与专业发展仍存在空间 [4][16] - 经营性路产到期压力及养护问题凸显 新《收费公路管理条例》的发布进展需持续关注 [4][20] - 收费公路运营企业整体盈利能力略有回升 财务杠杆水平整体稳健 偿债能力小幅下滑但仍处于较好水平 在行业需求支撑下整体信用水平将维持稳定 [2][22][30] 行业基本面总结 - **需求表现**：2025年公路客运量同比下降2.4%至114.92亿人次 旅客周转量完成4,699.46亿人公里同比略有增长 公路货运量同比增长3.4%至432.88亿吨 货物周转量同比增长3.5%至79,510.73亿吨公里 [6] - **需求展望**：国内旅游消费潜力释放（2025年前三季度国内出游人次49.98亿同比增长18%）及区域交通一体化将支撑客运需求 公路货运在稳增长战略下预计保持韧性 [7] - **运输结构**：公路运输仍是主要形式 2025年公路客、货运输量占比分别为67.11%和73.74% 但周转量占比呈下降趋势 公路旅客周转量占比降至14.35% 公路货物周转量占比降至29.81% [8] - **智慧交通**：“公路自由流收费”技术作为“十五五”期间关键一环将带来新的机遇和挑战 [11] - **投资建设**：国家高速公路网主线基本建成 行业重心转向“优化存量、补充关键增量” 2024年高速公路固定资产投资规模同比下降8.7% 2025年1~10月全国公路固定资产投资同比下降5.9% [12] - **区域差异**：“十五五”期间建设任务主要集中在西部地区 该地区地形复杂、单公里建设成本高 面临更大投资压力 [13] - **竞争格局**：收费公路区域专营现象明显 进入壁垒高 各省份通常有1~2家省级交投主体控股主要路产 [15] - **收并购趋势**：行业从“规模扩张”转向“价值深耕” 2025年以来收购模式从单一项目特许权收购转向对同行业公司的战略性股权投资 跨省收购成为重要趋势 出让方以民营企业为主 [16] - **路产到期**：近年来陆续有高速公路因收费期限届满停止收费 例如2025年长永高速（27.00公里）、成都城北出口高速（10.35公里）等停止收费 预计2026年广三高速等多条高速面临收费权到期问题 [18][19] - **行业政策**：2025年以来交通运输部等多部门直接援引《收费公路管理条例》作为制定多项政策文件的关键依据 新条例预计将在延长经营期限、建立养护收费制度等方面进行修订 [20][21] 行业财务表现总结 - **样本企业**：报告选取了16家债券市场公开发行债券的收费公路运营类企业作为分析样本 [22] - **盈利情况**：2024年样本企业营业总收入同比增长7.41% 但净利润同比下降7.13% 2025年前三季度营业总收入同比下降5.90% 但净利润同比增长4.29% [22] - **杠杆水平**：截至2025年9月末 样本企业总债务较2024年末增长2.97% 总资本化比率中位值为43.96% 财务杠杆延续下降趋势且处于较低水平 其中11家企业总资本化比率低于50% [24] - **债务结构**：样本企业债务以长期债务为主 2025年9月末短期债务/总债务的中位数为15.55% [24] - **现金流**：2024年及2025年前三季度样本企业经营活动净现金流合计分别较上年同期增长10.33%和8.62% 投资活动现金流流出规模相对不大且集中度较高 2024年和2025年前三季度购建长期资产支出分别为400.64亿元和235.04亿元 同比增长28.84%和6.94% [27] - **融资活动**：2024年样本企业债券发行金额589.2亿元同比增长6.26% 2025年前三季度发行474.8亿元同比增长7.08% 发行成本进一步下降 [27] - **偿债能力**：2025年前三季度样本企业的经年化处理的经营活动净现金流/总债务指标中位数为0.18 较上年末小幅下降 但仍处于良好水平 [28]

公司背景与业务结构 - 公司实控人为深圳市国资委，是直属深圳市国资委的交运资产管理平台，掌握湾区优质资产 [1] - 公司业务线主要包括物流业务分部以及收费公路+大环保业务分部 [1] 物流业务分析 - 公司物流业务以物流园资产为核心载体，截至2025年上半年，在粤港澳大湾区、长三角等经济发达区域运营物流园面积达671万平方米 [1] - 截至2025年上半年，公司已有5个物流园项目完成REITs出表，合计贡献归母净利润14.2亿港元 [1] - 截至2025年上半年，公司物流园转型升级业务共涉及3个项目（梅林关项目、前海项目、华南物流园项目） [1] - 据测算，华南物流园项目的土地增值收益加后续售房收益有望为公司带来税后收益136.5亿元 [1] 路港业务分析 - 公司收费公路及港口业务主要由深高速、南京西坝码头等港口公司负责运营 [1] - 该业务利润较为稳定，是公司盈利的基本盘，对公司利润贡献中枢约为11亿港元 [1] 财务预测与估值 - 预计公司2025-2027年实现营业收入分别为170.63亿港元、176.14亿港元、187.45亿港元 [2] - 预计公司2025-2027年实现归母净利润分别为31.68亿港元、34.70亿港元、35.34亿港元 [2] - 对应2025-2027年预测市盈率分别为6.6倍、6.0倍、5.9倍 [2]

投资评级与核心观点 - 投资评级：首次覆盖，给予“买入”评级 [2][100] - 核心观点：公司掌握核心优质资产，持续稳定高股息，业绩稳增确定性强，估值优势凸显投资价值 [8][100] - 盈利预测：预计公司2025-2027年实现营业收入170.63/176.14/187.45亿港元，归母净利润31.68/34.70/35.34亿港元，对应PE分别为6.6/6.0/5.9倍 [6][8][100] 公司概况与股权结构 - 公司实控人为深圳市国资委，是深圳市国资委旗下唯一整体境外上市的国有骨干产业集团，定位于“城市配套开发运营国企力量” [8][13] - 公司已形成物流园、深高速、内河港口以及国货航、深圳航空为核心的资产布局，业务线分为物流业务分部及收费公路及大环保业务分部 [14][17] 物流主业：基本盘与利润弹性 - **物流园规模与布局**：截至2025年上半年，公司在全国41个城市完成53个国际物流港的布局，总运营面积达671万平方米，已获取经营权土地面积约836万平方米，重点聚焦粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济发达区域 [8][23] - **运营效率**：公司在高标仓仓储、规模化物流处理方面具备效率与成本优势，成熟项目综合出租率约90%，2024年运营成熟的物流园区出租率达91% [26][28] - **利润弹性来源一：REITs出表**：公司实施“投建融管”小闭环商业模式，通过物流园资产REITs出表提前兑现资产增值收益；截至2025年上半年，已有5个项目完成REITs出表，合计贡献归母净利润14.2亿港元 [8][37][38] - **利润弹性来源二：物流园转型升级**：公司凭借土地功能优化契机，通过物流园项目转型升级高效兑现土地价值；截至2025年上半年，涉及梅林关、前海及华南物流园3个项目；其中，前海项目已贡献利润超140亿元 [8][45][48] - **华南物流园项目潜力**：该项目位于深圳北站附近，区位优势明显；根据测算，其土地增值收益加后续售房收益有望为公司带来税后收益136.5亿元；2024年已确认04地块土地增值收益23.67亿港元 [8][51][56][62] 路港业务：业绩基本盘与增长看点 - **稳定贡献**：公司收费公路及港口业务利润较为稳定，是盈利的基本盘，对公司利润贡献中枢约为11亿港元 [8][18][65] - **收费公路业务**：该业务由持股约47.30%的深高速统筹经营；截至2025年上半年，深高速共运营和投资16个公路项目，总收费里程（按权益比例折算）达613公里，主要位于大湾区 [66][68] - **增长驱动力**：深高速路费收入增长受益于深圳区域路网变化带来的交叉引流效应，如深中通道开通带动沿江高速车流；2025年上半年，深高速路费收入24.5亿元，同口径下同比增长4.3% [70][72] - **政策利好**：2024版《基础设施和公用事业特许经营管理办法》将特许经营期限上限提升至40年，并允许适当延长，高速公路作为典型项目，其收费期限存在延长可能性，有利于公司优质路产 [72][73] - **港口业务**：公司已形成“2个枢纽港+3个配套港”的产业布局，构建起港口营运产业链；截至2025年上半年，已投产港口泊位22个，设计年吞吐量逾亿吨；2025年上半年，南京西坝港和江苏靖江港吞吐量均突破1000万吨 [74][78][79] 航空业务影响与未来布局 - **深航亏损影响消退**：由于深圳航空净资产于2022年末转负，公司于深航的权益已减至0，自2023年上半年起不再确认其进一步亏损，预计中短期内深航不再对公司利润造成负面影响 [8][19][82] - **国货航战略布局**：公司于2021年入股中国国际货运航空股份有限公司（国货航），成为其战略股东；截至2025年上半年，持有国货航总股本约8.76%；国货航机队规模23架且均为宽体机，具备较强的远程货运能力 [90][91] - **合作潜力**：公司与国货航存在深化战略合作的潜力，可共同推动航空物流类项目合作，打造集航空物流、高标仓储及冷链物流于一体的综合型物流体系 [92] 股东回报与估值比较 - **高比例分红**：公司承诺每年核心业务利润分派比例不低于30%，但实际分红比例常年维持在50%左右；2018-2024年公司共计派息117.8亿港元 [8][93][94] - **估值优势**：与港股可比交运基础设施公司（四川成渝高速公路、江苏宁沪高速公路、安徽皖通高速公路）相比，公司2025-2027年预测PE（6.6/6.0/5.9倍）低于可比公司PE均值（9.1/8.7/8.6倍），估值优势凸显 [98][99]

投资评级与核心观点 - 投资评级：首次覆盖，给予“买入”评级 [2][100] - 核心观点：公司掌握核心优质资产，持续稳定高股息，业绩稳增确定性强，估值优势凸显投资价值 [5][8][100] - 盈利预测：预计公司2025-2027年实现营业收入170.63/176.14/187.45亿港元，归母净利润31.68/34.70/35.34亿港元，对应PE分别为6.6/6.0/5.9倍 [6][8][100] 公司概况与股权结构 - 公司实控人为深圳市国资委，是深圳市国资委旗下唯一整体境外上市的国有骨干产业集团，定位于“城市配套开发运营国企力量” [8][13] - 公司已形成物流园、深高速、内河港口以及国货航、深圳航空为核心的资产布局 [14] 物流业务：基本盘与利润弹性 - **物流园规模与布局**：截至2025年上半年，公司在全国41个城市完成53个国际物流港的布局，总运营面积达671万平方米，已获取经营权土地面积约836万平方米，重点聚焦粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济发达区域 [8][23][31] - **运营效率**：公司在高标仓仓储、规模化物流处理方面具备效率与成本优势，成熟项目综合出租率约90%，2024年运营成熟的物流园区出租率达91% [8][26][28] - **利润弹性来源一：REITs出表**：公司实施“投建融管”小闭环商业模式，通过物流园资产REITs出表提前兑现资产增值收益；截至2025年上半年，已有5个项目完成REITs出表，合计贡献归母净利润14.2亿港元 [8][37][38] - **利润弹性来源二：物流园转型升级**：公司凭借土地功能优化契机，通过物流园项目转型升级高效兑现土地价值；截至2025年上半年，共涉及梅林关、前海及华南物流园3个项目 [8][45] - **前海项目**：截至2025年上半年，合计贡献土地增值收益83.7亿元，开发收益63.4亿元 [48] - **华南物流园项目**：该项目位于深圳北站附近，区位优势明显；2024年公司已确认04地块土地增值收益，录得归母净利润23.67亿港元；根据测算，该项目的土地增值收益加后续售房收益有望为公司带来税后收益136.5亿元 [8][51][56][62] 路港业务：业绩基本盘与未来看点 - **稳定贡献**：公司收费公路及港口业务利润较为稳定，是公司盈利的基本盘，对公司利润贡献中枢约为11亿港元；2025年上半年，高速及港口业务合计贡献归母净利润为4.9亿港元 [8][65][67] - **收费公路业务**：主要由持股约47.30%的深高速经营，其路产布局以大湾区为主；截至2025年上半年，深高速共运营和投资公路项目16个，总权益收费里程达613公里 [66][69] - **增长动力**：深中通道等区域路网变化促进了公司路产车流增长；2025年上半年，深高速路费收入同比增长4.3%（同口径），日均车流量同比增长5.4%（剔除益常项目） [70] - **政策利好**：2024版《基础设施和公用事业特许经营管理办法》将特许经营期限上限提升至40年，并允许适当延长，高速公路作为典型项目，收费期限存在延长可能性 [72][73] - **港口业务**：是公司“水陆空铁”战略的重要一环，已形成“2个枢纽港+3个配套港”的产业布局；截至2025年上半年，已投产港口泊位22个，设计年吞吐量逾亿吨 [74][77] - **运营数据**：2025年上半年，南京西坝港完成吞吐量约1086万吨，江苏靖江港完成吞吐量约1077万吨 [78] 航空业务影响与布局 - **深圳航空亏损影响消退**：由于深航净资产于2022年末转负，公司于深航的权益已减至0，自2023年上半年起不再确认其进一步亏损，预计中短期内将不再对公司利润造成负面影响 [8][19][82] - **国货航战略布局**：公司于2021年入股中国国际货运航空股份有限公司（国货航），成为其战略股东；截至2025年上半年，持有国货航总股本约8.76%；国货航机队全部由23架宽体机组成，具备较强的远程货运能力 [90][91] 股东回报与估值比较 - **高比例分红**：公司承诺每年核心业务利润分派比例不低于30%，但实际分红比例常年维持在50%左右；2018-2024年公司共计派息117.8亿港元 [8][93] - **估值优势**：与四川成渝高速公路、江苏宁沪高速公路、安徽皖通高速公路等港股可比公司相比，公司2025-2027年预测PE分别为6.6/6.0/5.9倍，低于可比公司PE均值（9.1/8.7/8.6倍），估值优势凸显 [98][99]

公司概况与市场地位 - 公司是1997年成为国内第一支在香港上市的公路红筹股，是万亿国企越秀集团旗下四大核心产业之一 [1][3] - 公司是国内公路上市公司中少有的非交投背景企业，控股、参股、代管的高速公路、桥梁、码头项目共18个，总里程约1039.54公里 [3] - 西南证券看好公司成为国内领先的交通基建资产管理公司，首次覆盖并给予“买入”评级，目标价为5.73港元 [1] 财务表现与股东回报 - 2025年上半年，公司整体收入增长14.9%至20.99亿元人民币，归母净利润同比增长14.9%至3.61亿元人民币 [2][3] - 收入增长得益于平临高速于2024年11月入表 [2] - 公司自2010年以来维持稳定及可持续的派息，每年股息总额约占股东应占盈利的50%到60% [2] 资产运营与战略布局 - 公司通过持续进行资产优化，不断做强做大收费公路主营业务 [2] - 2025年12月31日，公司与越秀集团订立的秦滨高速项目85%股权转让协议已获股东特别大会通过 [2] - 公司已形成独有的资产布局，路产所在地区位优势明显，营运效率良好 [5] - 近五年来，越秀集团代为孵化的公路资产规模近250亿元人民币 [5] 行业现状与发展趋势 - 我国公路行业已进入成熟期，已完成超七成《国家综合立体交通网规划纲要》中提出的里程目标 [4] - 行业整体收入在疫情后稳步恢复，但新造公路成本攀升，未来或仍面临收支缺口 [4] - 新版收费公路管理条例或在不久后出台，打破原有收费期限已成趋势 [4] - 未来我国收费公路企业将积极参与改扩建、并购优质的成熟路产和在原有主业的基础上推进业务多元化 [4] 融资模式与资本结构 - 2021年，公司成功搭建REITs平台，标志着公司“孵化平台、上市公司、公募REITs”三平台架构基本成型 [5] - 依托三平台良性互动，公司可以运用多元融资工具，多渠道筹集资金，完善“投、融、建、管、退”全链条的金融化发展模式 [5] - 该模式有助于降低上市公司的资产负债率，优化公司的资产结构 [5] 估值依据 - 西南证券选用PB对公司进行相对估值，通过对标公司的估值和业务布局，给予公司2026年0.7倍PB，对应目标价5.21元人民币 [5] - 按照2025年12月人民币对港元的汇率约1:1.1计算，目标价为5.73港元 [5]

公司重大合同公告 - 湾区发展旗下广深珠公司通过公开招标程序，选定保利长大工程有限公司为萝岗立交改造工程TJ1标段的中标单位，并于2025年12月29日交易时段后与其订立施工合同 [1] - 根据合同，保利长大将承接萝岗立交改造工程TJ1标段的施工，签约合同价为人民币7.75亿元 [1] - 合同标的路段总长约2.456公里，工程内容包括道路路基、路面、桥梁、隧道、上盖结构桩基及承台、交通安全设施及管线迁改工程 [1] 项目背景与战略意义 - 萝岗立交改造工程已于2022年3月9日获得广东省发展和改革委员会批准，本次合同是该工程的一部分 [1] - 萝岗立交是京港澳高速公路广州至深圳段沿线的关键立交接点 [1] - 实施该改造工程旨在提升京港澳高速公路广州至深圳段的通行能力和服务水平 [1] - 该项目符合公司的发展战略，有助于壮大公司在收费公路行业的核心竞争力 [1] 公司主营业务 - 高速公路的投资、建设、营运和维护是湾区发展集团的主要业务之一 [1]

行业投资评级 - 信用展望为稳定 [58] 核心观点 - 随着路网不断完善，高速公路投资带来的通行费收入增长边际递减，2024年投资增速降至历史新低，预计未来行业在供给端将呈现低速增长态势 [6] - 需求端公路客货运输主体地位未变，但客运受高铁与民航挤压，货运受“公转铁、公转水”政策影响，占比可能受到一定冲击 [6] - 行业路产效益区域分化显著，债务规模继续攀升，但企业经营获现能力强，叠加政府支持与良好再融资能力，偿债风险总体可控 [6] - 在《交通强国建设纲要》及《关于“人工智能+交通运输”的实施意见》等顶层设计引领下，行业正向智能化发展新阶段探索迈进 [6][58] 行业政策 - 2024年以来政策围绕优化收费模式、提高公路利用率、规范企业融资、激发民营资本活力及明确“人工智能+交通运输”发展路径展开 [7] - 2024年11月《有效降低全社会物流成本行动方案》明确提出优化收费公路政策，深化实施高速公路差异化收费，提高收费公路利用率 [7] - 2025年4月《收费公路政府和社会资本合作新机制操作指南》出台，要求项目经营收入覆盖建设投资和运营成本，鼓励民营企业参与，并限制地方本级国企参与本级项目，以激发民营资本活力 [8] - 2025年5月，收费公路管理条例修订工作被列为立法任务，有望明确高速公路收费期满后的关键问题，解决“统借统还”等争议 [9] - 2025年9月七部门联合发布《关于“人工智能+交通运输”的实施意见》，提出到2027年人工智能在交通运输典型场景广泛应用，到2030年总体水平居世界前列 [9] 行业运行情况：供给与投资 - 2024年全国高速公路固定资产投资增速进一步下探至-12.2%，为历史新低 [13] - 截至2024年底，我国高速公路通车里程达19.07万公里，同比增长3.9%，增速自2020年起明显下滑 [14] - 2024年全国高速公路通车里程增加7032公里，超三分之二的省份实现县县通高速 [14] - 分区域看，中、西部地区高速公路建设呈现“中部提质、西部补网”的差异化格局，新疆、贵州及湖北等省份已提前完成“十四五”规划目标，而广西、云南、河南等省份仍面临较重的建设任务及投资压力 [17] 行业运行情况：运输需求 - 近十年来公路客运量及在旅客运输总量中的占比均呈下降态势，受高速铁路和民用航空分流影响 [20] - 公路货运量在货物运输总量中占比保持高位，但自2018年“公转铁、公转水”政策提出后，占比由2019年的74.3%下降至2024年的73.6% [21] - 未来公路货运量占比可能继续受冲击，但对大批量、低时效要求的货物运输冲击明显，对高附加值货物短途集散运输冲击相对有限 [21] - 公路货运周转量主要集中在河北、山东等东部地区以及江西、安徽等中部地区，西部地区相对较低 [24] - 云南、贵州、四川等省份高速公路通车里程排名靠前，但公路货物运输周转量排名靠后，公路利用效率有待提升 [25] 行业运行情况：区域特征 - 高速公路行业呈现显著的区域发展不均衡，东部沿海地区路网密度远高于西部地区 [28] - 东部地区省份路网密度较高且单公里汽车保有量处于较高水平；贵州、广西等地区面临单公里汽车保有量相对路网密度较少的情况 [28] 收费公路发债企业分析：经营状况 - 纳入样本分析的省属收费公路企业共25家，在各省交通基础设施投资建设和运营管理中处于主导地位，控股路产里程占全省比重绝大多数超过60% [30][31] - 2024年大部分收费公路企业通行费收入规模小幅下降，降幅均不超过5%，但上海市、四川省、贵州省、云南省企业通行费收入增幅均超过5% [31][32] - 路产效益区域分化显著：2024年上海收费公路企业单公里通行费收入最高，超过1000万元；北京接近950万元；江苏、浙江和广东均超650万元 [32] - 东部地区单公里造价较高，北京、江苏、浙江和广东均超过2.50亿元 [32] - 受限于较低的单公里通行费收入及偏高的单公里造价，广西、吉林和云南高速公路项目的投资回收周期长，湖北和福建次之 [32] - 为应对路产到期压力及提高抗风险能力，收费公路企业多进行路产收并购或拓展多元化业务 [33] - 跨区域收并购主体（如招商局公路、越秀交通基建）旨在实现全国化经营网络布局；同区域内收并购多表现为子公司对母公司优质路产的收购 [34] - 多元化业务拓展方面，多数企业已开展工程施工及贸易业务；近半数企业参与房地产开发、服务区运营及金融服务；少数企业开展智慧交通业务 [38] 收费公路发债企业分析：智能化发展 - 高速公路行业正从传统模式向智能化发展新阶段迈进 [40] - 根据交通运输部数据，示范区域已完成超过500公里干线通道智慧扩容，助推实现示范通道通行效率提升20%左右、突发事件应急响应效率提升30%左右的目标 [40] - 实践案例：江苏交通控股建设“云网数图”数字底座，直接经济效益超10亿元，间接效益超60亿元；沪宁高速无锡段实施“智慧扩容”，通行流量提升12%，通行速度提高19%，事故率下降29.6%，平均拥堵时间减少48.7% [41] - 广西南宁高速公路引入无人机智能巡检技术，效率提升超75% [41] - 四川巴万高速特长隧道智慧系统在演练中实现事故处置时间缩短60% [41] 收费公路发债企业分析：财务表现 - 2023年至2025年6月底，收费公路企业全部债务规模不断攀升，全部债务资本化比率小幅波动上升 [42] - 截至2025年6月底，24家省属收费企业全部债务合计约91520.30亿元，全部债务资本化比率约为64.33% [42] - 分地区看，西部地区债务负担最重，中部地区次之，东部地区最轻 [42] - 2024年以来短期债务规模保持增长，现金类资产对短期债务的覆盖程度波动下降，但企业经营获现能力强，加之授信充足及政府支持力度大，短期偿债压力总体可控 [42] - 融资渠道仍以银行借款为主，多数企业债券融资占比在10%左右，非标融资占比基本在5%以内 [46] - 2025年受宏观市场环境影响，交通基础设施类REITs发行节奏较以前年度有所放缓，截至2025年11月23日仅两只高速公路REITs产品处于审核阶段 [46] - 受益于融资成本下降，2024年收费公路企业通行费收入对利息支出的覆盖倍数整体有所上升 [49] - 分地区看，东部和中部地区企业基本能实现通行费收入对利息支出的充分覆盖，部分西部地区和东北地区企业的利息偿付尚需依靠其他业务回款或政府支持 [51] - 2024年各地区省属收费公路企业获得的政府补助款合计超过250亿元，西部和东北部城市企业对政府支持的依赖程度普遍较高 [52] 行业展望 - 供给端：预计未来高速公路里程仍将维持低速增长，部分中、西部地区省份未来投资压力较大 [56] - 需求端：公路运输主体地位未变，客运分流加剧，货运占比受冲击但保持韧性，冲击影响呈现分化 [56] - 企业层面：路产到期压力显现，经营性高速占比较高的企业面临的行业政策性风险值得关注；企业通过收并购或多元化拓展提高抗风险能力 [57] - 财务风险：企业高负债情况未变，但经营获现能力强、授信充足、政府支持力度大，偿债风险总体可控 [57] - 发展前景：在系列顶层设计引领下，行业向智能化发展阶段迈进，整体稳健经营，行业发展前景向好 [58]

行业范围重大突破 - 基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围[1] - 资产图谱正系统性地丰富完善，标志着中国REITs对消费基础设施的理解已从单纯的商品购买场所升级至提供高品质生活与服务体验的空间[2] - 此次扩围体现了经济转型升级的内在需求，随着资产类型多元化、市场机制成熟化，公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破[1] 市场持续扩围扩容历程 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 工作初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域[2] 消费基础设施内涵拓展 - 《行业范围清单（2025年版）》在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目，旨在从供给侧深度激发消费潜力[2] - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身国家战略，拓展体育消费新空间[3] - 商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将多要素深度融合打造多维互动场景，满足人民群众对高品质、多样化生活服务的新期待[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表纳入REITs资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效[3] 商业办公设施与国际接轨 - 首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 此举是对国际REITs市场发展规律的尊重，办公楼、购物中心、酒店等是境外成熟REITs市场中最常见、规模最大的资产类别[4] - 有利于显著扩大资产规模，吸引更广泛的投资者参与，标志着中国REITs在资产类型上正逐步与国际主流市场接轨[4] - 支持超大特大城市通过公募REITs盘活商务楼宇资产，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，服务国家城市群发展战略[4] 城市更新设施金融创新 - 城市更新设施作为独立类别纳入REITs底层资产是一大创举，涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及多类型的城市更新综合设施[5] - 为城市更新国家战略行动提供强有力的金融支持，破解其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[5] - 引入“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式，增强社会资本参与意愿，推动项目从“重开发”转向“重运营”[5] - 通过市场化估值机制充分发现并兑现融合资产的整体价值，提升运营可持续性[5]

基础设施REITs行业范围正式扩围 - 国家发展改革委正式印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，标志着基础设施REITs扩围正式落地 [1] - 发行范围从原有基础扩大至15大行业，新增纳入城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1][2] 扩围后的具体行业范围 - 2025年版清单涵盖的15大行业包括：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，以及符合国家重大战略要求的其他基础设施项目 [1] - 对部分新增资产类型进行了明确界定：商业办公设施指超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；养老设施指依法登记并备案的养老项目；城市更新设施指老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目 [2] 基础设施REITs市场发展历程与现状 - 基础设施REITs工作自2020年启动，发行范围从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，逐步扩增至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [2] - 扩围前，基础设施REITs项目发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [2] - 截至目前，国家发展改革委累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市，发售基金总额共2070亿元 [3] - 已发行的项目预计可带动新项目总投资超1万亿元 [3] 后续政策与市场发展导向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [3] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [3] - 相关部门将抓紧推动新资产类型项目实现首单上市 [3]

政策动态 - 国家发展改革委正推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域 [1] - 基础设施REITs工作开展初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等资产 [4] - 后续逐步增加清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型 [4] 市场表现与趋势 - 消费者基础设施REITs成为市场热点 截至2025年10月15日 11只上市产品均录得强劲增长 [1] - 随着政府持续刺激消费以及消费者导向的REITs扩张 零售资产应吸引日益增长的投资者兴趣 [4] - 市场持续推动品牌重塑及对新消费群体和需求来源的探索 [4] 宏观投资方向 - 过去几十年中国在基础设施、房地产和制造业设备等实物资产投资上取得成功 [1] - 未来政策将转向解决教育、社保、就业、医疗和住房等公众关切领域 [1]