报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前，易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报 [1] 目录总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 24 日，中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，整周涨跌幅 +0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅 +3.4%，低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][11] - REITs 总市值 10 月 24 日升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2][11] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.1%、+0.7%；周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [1][3] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT(434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值 [28] - 不同项目类型 REITs 估值指标不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 等 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1][31] 行业要闻 - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人为广西北部湾投资集团有限公司，管理人为易方达基金管理有限公司，这是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [4][33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [1] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，涨跌幅+0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅+3.4%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300>中证转债>中证 REITs>中证全债 [2] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 10 月 24 日 REITs 总市值升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2] 板块表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [3][20] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT（732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT（434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人是广西北部湾投资集团有限公司，管理人是易方达基金管理有限公司 [4][33] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [28] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [31]

公募REITs市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众发售部分有效认购份额为97.71亿份，为初始发售份额的361.9倍，比例配售前募集规模约为516亿元 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT公众投资者有效认购基金份额数量为668168.481971万份，配售比例为0.40408970%，比例配售前募集金额约为444.34亿元 [2] - 多只公募REITs产品出现“一日售罄”并提前结束募集的情况，显示市场认购热情高涨 [1][2] 公募REITs项目进展 - 易方达广西北投高速公路REIT正式申报，成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [2] - 华夏华润商业REIT二次扩募申请获证监会和深交所受理，计划购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇和淄博万象汇三个项目 [3] - 行业积极支持通过扩募方式新购入项目，简化申报流程并拓宽资产范围 [4] 公募REITs投资价值与政策支持 - 公募REITs投资于运营成熟的基础设施项目，按规定需将每年90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，适合长期持有 [3] - 政策端持续发力，国家发改委发布通知要求进一步做好REITs常态化申报推荐工作 [4] - 扩募机制提效有助于为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的金融产品，并推动基础设施REITs通过跨地区、跨行业扩募实现规模突破 [4]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周（2025 年 10 月 13 - 17 日）中证 REITs 全收益指数周度下跌 1.44%，二级市场行情冷淡，但一级打新热度不减 [1][7] - 各板块表现分化，租赁住房跌幅最大，产业园区、消费设施等多数板块收跌，仅新型设施收涨，部分板块性价比显现可关注 [1][2] - 成交活跃度边际有所修复但整体仍较低，可关注债市企稳后租赁住房等板块机会 [2][29] - 一级市场首发火热，新申报项目增加，扩募方面部分项目有进展，还需关注相关项目后续表现 [2][51][53] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周 REITs 继续走弱，除新型设施外其他七类资产均收跌，租赁住房跌幅最大达 2.19%，收涨个券仅 7 只 [14] - 租赁住房回调后性价比提升，分派率提至 3.23%，扩募概念及未披露扩募计划项目可关注 [17] - 产业园区本周下跌 1.47%，下半年仅 3 只收红，可关注设置收益分配调节机制项目 [20] - 消费设施板块仅新上市的凯德商业 REIT 收涨，嘉实物美抗跌，华安百联消费分派率高性价比显现 [24] 流动性 - 本周 REITs 成交活跃度边际修复但整体仍低，日均成交额 4.14 亿元、日均成交量 0.93 亿份、日均换手率 0.39% [29] - 分板块看，新型设施、租赁住房和市政环保日均换手率靠前，仓储物流靠后，关注债市企稳后租赁住房板块机会 [32] 估值 - 仓储物流、交通设施和产业园区估值收益率靠前，产权类项目中产业园区、消费设施和仓储物流分派率较高 [40] - 市场震荡偏弱，优先选择设置“业绩兜底条款”的经济发达区域项目 [40] 一级市场 首发 - 9 月 22 日三单 REITs 首发获批，10 月 13 日两单发售均提前结束募集，认购情绪火爆 [46] - 10 月 17 日，易方达广西北投高速公路 REIT 已申报至上交所，为广西首单 [51] - 截至 2025 年 10 月 17 日，年内剩余潜在发行项目 4 - 5 单左右 [52] 扩募 - 10 月 13 日，深交所已受理华夏华润商业 REIT 的扩募申请，拟购入苏州昆山万象汇项目 [53] - 10 月 14 日，华润有巢租赁住房 REIT 反馈扩募审核意见，拟购入有巢马桥保障性租赁住房项目 [56] 本周其他要闻 - 中航京能光伏 REIT 2025 年第 3 季度主营业务收入同比降低 10.37%，受结算电量和均价下降影响 [59] - 中信建投明阳智能新能源 REIT 2025 年 1 - 9 月发电量等增加，但第 3 季度因风资源下降同比变动为负 [60] - 中航首钢绿能 REIT 2025 年第 3 季度生活垃圾处理量等多项指标有变化，主营业务收入同比增加 12.00% [62] - 博时蛇口产园 REIT 拟对外部借款进行等额置换 [62] - 招商科创 REIT 拟于 2025 年 10 月 30 日举办投资者开放日活动 [63]

新产品申报与进展 - 易方达广西北投高速公路REIT于10月17日正式申报 成为广西首单申报至交易所的公募REITs项目 [1][3] - 项目发起人广西北投集团是广西大型国有企业 在高速公路领域承担了广西70%的勘察设计业务和30%的施工业务 投资建设总里程3226公里 总投资4429亿元 [3] - 华夏华润商业REITs二次扩募于10月13日获受理 为市场中第二单拟二次扩募项目及首单消费REITs二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇等三个项目 [4] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态于10月14日更新为"已反馈" 底层资产为上海闵行区的有巢马桥项目 [5] 市场发行与认购情况 - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 累计认购金额近1600亿元 [5] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购"吸金"超444亿元 再现千亿元资金"抢筹"现象 [5] 二级市场表现 - 本周（10月13日—17日）中证REITs全收益指数下跌1.44% 收于1043.46点 周五（10月17日）单日下跌0.41% [1][7] - 本周77只已上市公募REITs中仅7只录得环比上涨 下跌产品占比九成 其中2只产品跌幅超过4% [1][7] - 周涨幅居前的REITs多为交通、能源、仓储类 其中国泰君安济南能源供热REIT周涨幅达1.65% 位列第一 [7] - REITs二级市场成交活跃度降低 10月市场日均换手率为0.45% 较9月的0.9%显著下降 [7] 年内业绩与市场观点 - 截至10月16日 中证REITs全收益指数年涨幅为8.26% 超九成REITs产品年内累计涨幅为正 14只产品年内涨幅超过20% [8] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超44% 华夏大悦城商业REIT年内涨幅超36% 中金印力消费REIT等多只产品年内涨幅超30% [8][9] - 市场观点认为成交遇冷反映市场对当前估值存在分歧 REITs在波动中寻底 四季度内外部扰动仍影响大类资产波动 [8]

项目申报进展 - 易方达广西北投高速公路REIT正式申报，为广西首单公募REITs项目 [2][4] - 项目发起人为广西北部湾投资集团，承担广西70%交通勘察设计和30%施工业务，投资建设总里程3226公里、总投资4429亿元 [4] - 华夏华润商业REITs二次扩募获受理，为市场第二单二次扩募项目，拟购入杭州萧山万象汇等项目 [5] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态更新为"已反馈"，底层资产为上海闵行区有巢马桥项目 [5] 一级市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者认购确认比例分别为0.2763%和0.3120，对应认购倍数361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元 [6] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购金额超444亿元 [6] 二级市场表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.44%，77只产品中仅7只上涨，下跌产品占比九成 [2][8][9] - 周涨幅居前的为国泰君安济南能源供热REIT（1.65%）、汇添富九州通医药REIT（0.99%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（0.71%） [9] - 市场成交活跃度下降，10月日均换手率为0.45%，较9月的0.9%显著降低 [9] - 截至10月16日，中证REITs全收益指数年涨幅为8.26%，超九成产品年内涨幅为正，14只涨幅超20% [10] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达44.76%，华夏大悦城商业REIT涨36.16%，多只消费基础设施REITs涨幅超30% [10][11]