报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [1] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，涨跌幅+0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅+3.4%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300>中证转债>中证 REITs>中证全债 [2] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 10 月 24 日 REITs 总市值升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2] 板块表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [3][20] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT（732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT（434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人是广西北部湾投资集团有限公司，管理人是易方达基金管理有限公司 [4][33] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [28] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年10月20 - 24日我国公募REITs二级市场价格整体波动上涨但回报率表现一般，成交规模和换手率有分化，主力净流入为负，大宗交易总额增加；一级市场无新增上市和项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率均为0.16%，加权REITs指数回报率为0.11%；与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为原油>A 股>可转债>美股>REITs >纯债>黄金 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格走势分化，产权类下跌、回报率-0.36%，特许经营权类上涨、回报率0.72%；水利设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的是水利设施类、市政设施类和新型基础设施类，回报率分别为3.23%、1.42%和0.95% [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现，46只上涨、1只持平、28只下跌；涨幅前三是工银蒙能清洁能源REIT、中航易商仓储物流REIT和浙商沪杭甬REIT，跌幅前三是招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富九州通医药REIT和华夏大悦城商业REIT；年化波动率前三是华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT和华泰宝湾物流REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为27.2亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三的资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类、园区基础设施类，换手率前三是水利设施类、新型基础设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化；成交量前三是东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT；成交额前三是中信建投国家电投新能源REIT、华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT；换手率前三是华泰宝湾物流REIT、华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT [26] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为 - 1183万元，市场交投热情下滑；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、水利设施类、保障房类；单只REIT中，主力净流入额前三是中金印力消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、银华绍兴原水水利REIT [30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达40067万元，较上周增加；星期三大宗交易成交额最高为9848万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是中金重庆两江REIT、南方顺丰物流REIT、华夏中国交建REIT，对应平均折溢价率分别为 + 0.58%、+ 0.87%、 - 1.85% [33] 一级市场 已上市项目 截至2025年10月24日，我国公募REITs产品数量达75只，合计发行规模达1966.19亿元；交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元，园区基础设施类次之，为318.35亿元；本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 共有19只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，7只为待扩募REITs；本周无REITs产品的项目状态更新 [40][41]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

市场近期表现 - 公募REITs市场止跌回升，9月4日中证REITs全收益指数上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT单日涨幅达3.1% [1][2] - 市场在上周（8月25日至8月29日）已开始回暖，中证REITs全收益指数上涨1.06%至1073.33点 [1][2] - 市场内部出现分化，上周产权类REITs上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] 年内整体收益 - 截至9月4日，在2025年1月1日前上市的58只REITs中，有54只年内获得正收益 [3] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超过50%，另有4只REITs（华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT）涨幅均超过40% [3] - 共有19只REITs涨幅在20%-40%之间，40只REITs涨幅超过10% [3] 短期市场压力 - 近期权益市场情绪高涨导致REITs市场流动性减弱，指数回调幅度较大 [4] - 近60个交易日内，47只公募REITs收益为负，其中4只（华安百联消费REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT）跌幅超过10% [4] 底层资产基本面 - 2025年上半年，具备可比数据的REITs样本整体营收同比微增0.6%，但净利润同比下滑7.5% [6] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比降幅达26.0%，致使平均现金流分派率降至2.36%，同比下降50个基点 [6] - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加，而产业园和能源类资产基本面弱化 [6] 配置机会与建议 - 若后续市场风险偏好降低，将有利于支撑REITs市场平稳修复 [1][8] - 建议关注基本面预期及韧性较强的板块，如保租房、消费、市政环保的低吸机会，以及基本面边际企稳的仓储和高速项目 [1][8] - 公募REITs适合长期持有，因其每年需将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，投资者可根据未来分红预期评估其价值 [9]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06%，分别收于846.89点和1073.33点 [1][2] - 73只已上市公募REITs中65只环比上涨，8只下跌，上涨产品数量显著增加 [1][2] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为1.6%和1.1% [2] - 消费类REITs周涨幅达2.49%，表现最佳，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流和能源类REITs分别上涨1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%和0.69% [2] - 国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅最大，分别为5.7%、4.29%和4.22% [1][2] - 工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT跌幅最大，分别为2.62%、1.3%和0.43% [1][2] 财务数据 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5%，EBITDA同比提升1.3% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26%，平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50BP），平均分红率降至2.26%（同比下降146BP） [3] - 消费类REITs营收、净利润、可供分配金额同比增速分别为47%、35.6%和46.5% [3] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [3] 产品动态 - 华夏凯德商业REIT正式获批，为首单外资消费REITs，准予募集基金总份额4亿份，总建筑面积16.84万平方米，出租率约96% [4][5] - 凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT至少20%的份额 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募申请获批，为市场第八单扩募项目，拟购入基础设施项目估值合计3.59亿元 [1][5] - 中金唯品会奥莱REIT基金成立，首募规模34.8亿元 [4] - 12只REITs基金等待上市 [6] 公司案例 - 中国外运REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，2025年二季度投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元 [5] - 中银中外运仓储物流REIT上市发行溢价率达16.2%，显著增厚投资收益 [5]

二级市场表现 - 中证REITs收盘指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06% 收于846.89点和1073.33点 [1][2] - 73只上市公募REITs中65只环比上涨 8只下跌 上涨产品数量显著增加 [1][2][4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为1.6%和1.1% [2] - 各类型REITs均收涨 保障房 环保 高速公路 产业园区 仓储物流 能源 消费类REITs周涨幅分别为1.84% 0.23% 1.07% 1.13% 1.14% 0.69% 2.49% [2] 个股表现 - 涨幅前三产品为国泰君安济南能源供热REIT 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT 周涨幅分别为5.7% 4.29%和4.22% [1][2] - 跌幅前三产品为工银蒙能清洁能源REIT 中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT 周跌幅分别为2.62% 1.3%和0.43% [1][4] 行业动态 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 募集总份额4亿份 总建筑面积16.84万平方米 出租率约96% [7][8] - 国泰君安东久新经济REIT扩募申请获批 为市场第八单扩募项目 拟购入资产估值合计3.59亿元 [1][8] - 中金唯品会奥莱REIT基金成立 首募规模34.8亿元 [8] 财务表现 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下滑7.5% EBITDA同比提升1.3% [6] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% 现金流分派率降至2.36% [6] - 消费类资产营收 净利润 可供分配金额同比增速分别为47% 35.6% 46.5% [6] 公司案例 - 中国外运REITs项目增厚利润 二季度投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元 主要因中银中外运仓储物流REIT上市发行溢价率达16.2% [9] - 66只公募REITs已完成2025年半年报披露 [5] - 12只REITs基金等待上市 [10]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [1][3] - 8月29日指数微跌0.29%收于1073.33点 本周指数上涨1.06% [3] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [1][3] 单周REITs产品涨跌情况 - 本周74只上市REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅超4% [3] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT单周跌幅2.62%最大 [3] 市场动态与机构观点 - 中信建投证券认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [4] - 三大利空因素接近出尽 三大长期利好格局不变 [4] 新产品与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费类REITs 总份额4亿份 [6] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 出租率96% [6] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [7] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场规模与发展阶段 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 市场迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8]

中小公募REITs业务布局 - REITs成为中小公募差异化竞争的重要策略，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，包括连续斩获项目、年内拿下首单或处于项目准备阶段 [1][2] - 创金合信基金首只公募REITs（首农产业园）于6月19日获批，第二只（电子城产业园）已获上交所受理，另有多个项目在推进中 [3][4] - 红土创新基金（管理规模不足200亿元）已拿下两单REITs项目（盐田港REIT、深圳安居REIT） [5] - 中航基金拥有3只REITs产品（易商仓储物流、京能光伏、首钢绿能），超越其行业地位与规模体量 [5] - 中金基金年内首单获批的消费类REITs（中金中国绿发商业REIT）募集净额15.80亿元，战略配售占比70% [5][6] 股东资源优势与竞争格局 - 拥有产业资本股东优势的中小公募（如长城基金）正抢占REITs赛道卡位时机 [7][8] - 长城基金拟联合华能集团发行长城华能煤电REIT，基础资产为热电联产机组，存续期限27年 [8][9] - 头部公募在REITs竞争中落于下风，部分二线公募已设立专门子公司布局REITs业务 [6] REITs市场发展前景 - 公募REITs市场常态化发行提速，2023年产品发行规模和上市数量创历年新高 [10] - 底层资产类型从高速公路、产业园扩展至仓储物流、保障性住房、清洁能源等，中长期配置价值明晰 [10][11] - 国内REITs市场较海外仍处于早期阶段，但中国基建优质资产能充分满足发行需求，配置重要性提升 [11]

物流行业指数表现 - 2025年5月仓储指数为50.5%，环比回落0.2个百分点，但仍处扩张区间，显示行业平稳向好 [4][7] - 同期中国物流景气指数(LPI)为50.6%，环比降0.5个百分点，业务总量、新订单等关键指标保持扩张 [10] - 5月快递发展指数达458.9，同比增5.7%，其中发展规模指数同比提升13.7% [10] - 电商物流指数回升1.1点至111.6点，总业务量、农村业务量等分项指数均上升 [11] 仓储市场动态 - 一季度全国仓储净吸纳量108万平米，低于新增供应124万平米，华南地区跨境电商需求回落 [5][15] - 5月全国平均租金23.18元/㎡·月，空置率16.43%，41个重点城市中15城空置率上升 [16][18] - 新能源汽车产业链整合推动仓储需求结构性调整，华北地区租户向津冀低租金区域迁移 [15] 重点基建项目进展 - 深圳平湖南综合物流枢纽二期完工，将成为亚洲最大"公铁海"多式联运中心，连接18条国际线路 [5][20][21] - 深国际佛山顺德智慧物流产业园投运，总投资30亿元，建筑面积33.66万平米填补珠三角西翼高端物流空白 [18] - 中交冷链(重庆)智慧产业园二期封顶，系西南首个超低温库项目，融入西部陆海新通道"氢走廊" [19][20] 企业战略与资本运作 - ESR私有化获99.97%股东通过，拟转型轻资产平台，7月3日起退市 [6][25][26] - 京东产发将在上海东方枢纽建设智慧供应链枢纽，布局跨境电商等四大板块 [22] - 中外运REIT底层资产81.27%收入来自5个整租项目，租约期限5年 [27][28] 政策支持方向 - 重庆出台方案支持跨境电商产业园建设，鼓励引入报关清关等服务商 [12][13] - 浙江拟搭建"产能出海"平台，聚焦一带一路等新兴市场提供物流补贴等支持 [13] - 香港计划打造跨境电子商务物流配送中心，利用大湾区8600万人口市场 [14]

中国REITs市场发展 - 中国公募REITs市场自2021年6月首批产品上市以来已发展四年，成为资本市场重要组成部分 [1] - 仓储物流行业因工业生产和消费领域持续修复而需求提振，发展前景值得期待 [1] - 中航易商仓储物流REIT于2025年1月在上交所上市，已平稳运行近5个月 [1] ESR集团战略定位 - ESR集团2011年进入中国市场，2016年与红木合并成立，定位为"新经济不动产管理公司" [2] - "新经济"涵盖物流地产、数据中心和基础设施平台三大方向，旨在捕捉下一阶段增长机遇 [2] - 截至2024年底，ESR新经济管理费收入相关资产规模达426亿美元，开发项目储备规模约114亿美元 [2] 核心业务板块 - 物流地产是核心增长引擎，满足亚太区大规模一流物流资产需求 [3] - 数据中心业务利用AI、云计算和5G需求，通过多模式运营平台提供服务 [3] - 基础设施领域拓展可再生能源平台，实现产品和数据的"绿色流动" [3] - 在中国管理近180项资产，其中70%位于长三角和粤港澳大湾区主要经济枢纽 [3] 仓储物流行业趋势 - 电商增长、制造业供应链整合及零售业集中度提升推动高质量仓储需求上升 [4] - 核心竞争力包括高标准硬件设施、节能环保园区理念和智能多变空间 [4] 中航易商仓储物流REIT - 底层资产为昆山三个仓储物流园，距上海45分钟车程，过去五年平均出租率超90% [5][6] - 截至2025年3月有13家租户，行业包括物流、电商和服装，租户财务稳健 [6] - 华东地区高标仓日益稀缺，昆山三期是华东首座四层大跨重载物流仓库 [6] - 2025年一季度出租率85.57%，预计二三季度将提升至90% [6] 原始权益人承诺 - ESR自持中航易商仓储物流REIT比例超40%，储备资产支持未来扩募 [7] - 通过智能空间、高标准设施和可持续努力保障底层资产高效运行 [7]