报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/07/21 - 2025/07/25）REITs加权指数下跌1.94%，在各大类资产中表现靠后；不同底层资产和行业类型的REITs表现各异，部分REITs在涨幅、成交量、换手率等方面有突出表现；部分REITs在估值指标上呈现低估状态；一级市场有新申报产品且有多只产品处于不同审核阶段 [2] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数下跌1.94%，收于101.89点，各大类资产收益表现排序为股票>转债>黄金>纯债>原油>REITs；产权类下跌1.72%，特许经营权类下跌2.19%；各行业类型中产业园区类>仓储物流类>高速公路类>消费类>生态环保类>能源类>保租房类 [2] - 涨幅排名前三的REITs为博时津开产园REIT（8.49%）、招商科创REIT（3.79%）、华泰江苏交控REIT（2.20%）；成交量靠前的是华安张江产业园REIT（0.35亿份）、南方顺丰物流REIT（0.24亿份）、博时蛇口产园REIT（0.22亿份）；换手率较高的是华夏金隅智造工场REIT（12.96%）、中金亦庄产业园REIT（11.52%）、中金中国绿发商业REIT（10.06%） [3][12] - 主力净流入额排名前三的是华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT，对应连续流入天数分别为-1天、3天、5天；成交额排名前三的行业是园区基础设施、交通基础设施、消费基础设施；区间日均换手率排名前三的是园区基础设施、生态环保、市政设施；大宗交易方面，本周4个大宗交易日中周二成交额最高为5012.25万元，成交额排名前三的是平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT，平均折溢价率分别为1.19%、0.55%、0.64% [16] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面，红土创新盐田港REIT等多只REIT动态P/FFO低于所属行业类型同类均值；P/NAV指标方面，估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT；预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、平安宁波交投REIT [4][19] - 截至本周五，内部收益率（IRR）排名前三的产品是华夏中国交建REIT（11.16%）、平安广州广河REIT（10.92%）、中金安徽交控REIT（8.54%） [20] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数中，与上证指数相关系数最高为0.21，与沪深300为0.20，与创业板指为0.12，与中小盘为0.18，与中证转债为0.19，与中证全债为0.05，与黄金为0.04，与原油指数为0.09 [25] - 不同项目性质和行业类别的REITs与各类指数的相关系数存在差异 [27][28] 一级市场跟踪 - 截止2025年7月25日，交易所受理阶段的REITs产品有12只，已通过待上市的有3只；本周中航天虹消费REIT申报，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司 [5]

行业动态 - 中国公募REITs市场发展迅速 全市场REITs总数量达68只 最新市值达2047亿元 成为亚洲第一 [1] - 中小基金公司正通过REITs实现"弯道超车" 部分公司已形成规模效应 [1] - 我国REITs潜在规模可达万亿级 占GDP的3%-5% [2] 公司布局 - 创金合信基金旗下首只REITs——首农产业园产品正式获批 首次入局REITs [1] - 华能国际拟开展华能煤电REIT项目申报发行工作 由长城基金担任基金管理人 [1] - 中信建投基金以83.78亿元REITs管理规模领跑中小同行 [1] - 国泰君安资管以4只REITs产品数量占优 [1] - 红土创新基金REITs规模占全部基金规模比例达17.98% 两单业务贡献近五分之一规模 [1] 战略意义 - 对中小公募而言 布局REITs是突破传统竞争壁垒的战略选择 [2] - REITs业务高度依赖对基础设施资产的获取和运营能力 具备产业股东背景的中小公募可借势突围 [2] - 公募REITs市场未来将是一个大市场 中小基金公司需结合自身特点积极布局新领域 [2]

中小公募REITs业务布局 - REITs成为中小公募差异化竞争的重要策略，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，包括连续斩获项目、年内拿下首单或处于项目准备阶段 [1][2] - 创金合信基金首只公募REITs（首农产业园）于6月19日获批，第二只（电子城产业园）已获上交所受理，另有多个项目在推进中 [3][4] - 红土创新基金（管理规模不足200亿元）已拿下两单REITs项目（盐田港REIT、深圳安居REIT） [5] - 中航基金拥有3只REITs产品（易商仓储物流、京能光伏、首钢绿能），超越其行业地位与规模体量 [5] - 中金基金年内首单获批的消费类REITs（中金中国绿发商业REIT）募集净额15.80亿元，战略配售占比70% [5][6] 股东资源优势与竞争格局 - 拥有产业资本股东优势的中小公募（如长城基金）正抢占REITs赛道卡位时机 [7][8] - 长城基金拟联合华能集团发行长城华能煤电REIT，基础资产为热电联产机组，存续期限27年 [8][9] - 头部公募在REITs竞争中落于下风，部分二线公募已设立专门子公司布局REITs业务 [6] REITs市场发展前景 - 公募REITs市场常态化发行提速，2023年产品发行规模和上市数量创历年新高 [10] - 底层资产类型从高速公路、产业园扩展至仓储物流、保障性住房、清洁能源等，中长期配置价值明晰 [10][11] - 国内REITs市场较海外仍处于早期阶段，但中国基建优质资产能充分满足发行需求，配置重要性提升 [11]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]