市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年9月我国公募REITs一级市场产品数量和发行规模持续增长 待上市项目多 二级市场价格整体下行 与主流大类资产相比表现一般 各底层资产类型REITs表现分化 相关政策推动市场扩围扩容和资产类型丰富[1][2][44] 各目录总结 一级市场 - 已上市项目：截至2025年9月30日 我国公募REITs产品达75只 发行规模1966.2亿元 交通基础设施类发行规模最大 本月中金唯品会奥莱REIT和华夏凯德商业REIT新上市[11] - 待上市项目：截至2025年9月30日 有17只REITs待上市 11只为首发 6只为待扩募 部分项目状态更新[14][15] 二级市场表现 - 价格走势： - 大类资产层面：本月我国已上市公募REITs二级市场价格波动下行 回报率为-1.08% 与其他主流大类资产相比表现一般[17] - 底层资产层面：产权类REITs上涨 特许经营权类下跌 能源类REITs涨幅最大 回报率较好的有能源类、新型基础设施类和生态环保类[21][22] - 单只REIT层面：本月15只REITs上涨 60只下跌 涨幅前三是中金联东科创REIT、红土创新盐田港REIT和广发成都高投产业园REIT 跌幅前三是华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT和易方达广开产园REIT[25] - 成交规模及换手率： - 底层资产层面：本月公募REITs成交规模下降 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三是消费基础设施类、交通基础设施类和园区基础设施类 换手率前三是新型基础设施类、生态环保类和消费基础设施类[28] - 单只REIT层面：月内成交量前三是中金唯品会奥莱REIT、博时蛇口产园REIT和华夏凯德商业REIT 成交额前三是中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT和南方润泽科技数据中心REIT 换手率前三是中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT和华泰江苏交控REIT[30] - 主力净流入及大宗交易情况： - 主力净流入情况：本月主力净流入总额8751万元 交易热情提升 主力净流入额前三的底层资产类型是消费基础设施类、新型基础设施类和园区基础设施类 单只REIT前三是南方润泽科技数据中心REIT、中金唯品会奥莱REIT和华夏首创奥莱REIT[33] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额13.1亿元 环比下降 9月8日成交额最高 单只REIT成交额前三是华夏深国际REIT、华夏首创奥莱REIT和中金印力消费REIT[39] 相关政策 2025年9月 商务部等9部门支持消费基础设施项目发行REITs 国家发改委推动市场扩围扩容 加快成熟资产类型项目申报 推动新资产类型项目发行 优化扩募机制[44][45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/09/15 - 2025/09/19）REITs加权指数下跌0.14%，各大类资产收益表现为原油>纯债>黄金>REITs>股票>转债，产权类上涨0.13%，特许经营权类下跌0.46%，不同行业类型REITs表现有差异，还对二级市场估值、大宗交易、市场相关性及一级市场在审项目进行了分析 [2] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数下跌0.14%收于100.42点，各大类资产收益表现排序为原油>纯债>黄金>REITs>股票>转债 [2] - 产权类上涨0.13%至113.97，特许经营权类下跌0.46%至84.48；不同行业类型中，数据中心涨幅最高为1.32%，生态环保类跌幅最大为2.00% [2] - 产权类REITs涨幅排名前五的有华夏基金华润有巢REIT（2.20%）等，换手率较高的有中金唯品会奥莱REIT（18.69%）等；特许经营权类REITs涨幅排名前五的有招商高速公路REIT（1.89%）等，换手率较高的有华泰江苏交控REIT（8.10%）等 [3] 二级市场估值情况 - 产权类REITs内部收益率（IRR）排名前三的是中金湖北科投光谷REIT（7.70%）、博时蛇口产园REIT（6.69%）、华夏和达高科REIT（6.61%） [4][23] - P/FFO指标方面，多只REIT低于所属行业类型同类均值；P/NAV指标下，易方达广开产园REIT、中金中国绿发商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT估值分位数低呈低估状态；预期现金分派率排名前三的是创金合信首农REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT [23] - 特许经营权类REITs内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT（9.65%）、平安广州广河REIT（8.96%）、工银河北高速REIT（6.18%）；P/NAV指标下，华夏越秀REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT估值分位数低呈低估状态 [4] 二级市场表现：大宗交易情况 - 本周5个大宗交易日中，星期一成交额最高为2333.58万元；大宗交易成交额排名前五的REITs有华夏首创奥莱REIT、华夏深国际REIT等，平均折溢价率有正有负 [19] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数层面，本周与上证指数相关系数最高为0.20，与原油指数相关系数为0.09等 [27] - 不同类型REITs指数与大类资产相关系数显示，产业园区类与上证指数相关系数为0.21，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [28] 一级市场跟踪 - 截止2025年9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品有11只，处于已通过待上市状态的有1只，如华夏凯德商业REIT待上市，建信金风新能源REIT等处于已反馈阶段 [5][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/07/21 - 2025/07/25）REITs加权指数下跌1.94%，在各大类资产中表现靠后；不同底层资产和行业类型的REITs表现各异，部分REITs在涨幅、成交量、换手率等方面有突出表现；部分REITs在估值指标上呈现低估状态；一级市场有新申报产品且有多只产品处于不同审核阶段 [2] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数下跌1.94%，收于101.89点，各大类资产收益表现排序为股票>转债>黄金>纯债>原油>REITs；产权类下跌1.72%，特许经营权类下跌2.19%；各行业类型中产业园区类>仓储物流类>高速公路类>消费类>生态环保类>能源类>保租房类 [2] - 涨幅排名前三的REITs为博时津开产园REIT（8.49%）、招商科创REIT（3.79%）、华泰江苏交控REIT（2.20%）；成交量靠前的是华安张江产业园REIT（0.35亿份）、南方顺丰物流REIT（0.24亿份）、博时蛇口产园REIT（0.22亿份）；换手率较高的是华夏金隅智造工场REIT（12.96%）、中金亦庄产业园REIT（11.52%）、中金中国绿发商业REIT（10.06%） [3][12] - 主力净流入额排名前三的是华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT，对应连续流入天数分别为-1天、3天、5天；成交额排名前三的行业是园区基础设施、交通基础设施、消费基础设施；区间日均换手率排名前三的是园区基础设施、生态环保、市政设施；大宗交易方面，本周4个大宗交易日中周二成交额最高为5012.25万元，成交额排名前三的是平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT，平均折溢价率分别为1.19%、0.55%、0.64% [16] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面，红土创新盐田港REIT等多只REIT动态P/FFO低于所属行业类型同类均值；P/NAV指标方面，估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT；预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、平安宁波交投REIT [4][19] - 截至本周五，内部收益率（IRR）排名前三的产品是华夏中国交建REIT（11.16%）、平安广州广河REIT（10.92%）、中金安徽交控REIT（8.54%） [20] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数中，与上证指数相关系数最高为0.21，与沪深300为0.20，与创业板指为0.12，与中小盘为0.18，与中证转债为0.19，与中证全债为0.05，与黄金为0.04，与原油指数为0.09 [25] - 不同项目性质和行业类别的REITs与各类指数的相关系数存在差异 [27][28] 一级市场跟踪 - 截止2025年7月25日，交易所受理阶段的REITs产品有12只，已通过待上市的有3只；本周中航天虹消费REIT申报，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司 [5]

行业动态 - 中国公募REITs市场发展迅速 全市场REITs总数量达68只 最新市值达2047亿元 成为亚洲第一 [1] - 中小基金公司正通过REITs实现"弯道超车" 部分公司已形成规模效应 [1] - 我国REITs潜在规模可达万亿级 占GDP的3%-5% [2] 公司布局 - 创金合信基金旗下首只REITs——首农产业园产品正式获批 首次入局REITs [1] - 华能国际拟开展华能煤电REIT项目申报发行工作 由长城基金担任基金管理人 [1] - 中信建投基金以83.78亿元REITs管理规模领跑中小同行 [1] - 国泰君安资管以4只REITs产品数量占优 [1] - 红土创新基金REITs规模占全部基金规模比例达17.98% 两单业务贡献近五分之一规模 [1] 战略意义 - 对中小公募而言 布局REITs是突破传统竞争壁垒的战略选择 [2] - REITs业务高度依赖对基础设施资产的获取和运营能力 具备产业股东背景的中小公募可借势突围 [2] - 公募REITs市场未来将是一个大市场 中小基金公司需结合自身特点积极布局新领域 [2]

中小公募REITs业务布局 - REITs成为中小公募差异化竞争的重要策略，多家中小公募今年在REITs业务上动作频频，包括连续斩获项目、年内拿下首单或处于项目准备阶段 [1][2] - 创金合信基金首只公募REITs（首农产业园）于6月19日获批，第二只（电子城产业园）已获上交所受理，另有多个项目在推进中 [3][4] - 红土创新基金（管理规模不足200亿元）已拿下两单REITs项目（盐田港REIT、深圳安居REIT） [5] - 中航基金拥有3只REITs产品（易商仓储物流、京能光伏、首钢绿能），超越其行业地位与规模体量 [5] - 中金基金年内首单获批的消费类REITs（中金中国绿发商业REIT）募集净额15.80亿元，战略配售占比70% [5][6] 股东资源优势与竞争格局 - 拥有产业资本股东优势的中小公募（如长城基金）正抢占REITs赛道卡位时机 [7][8] - 长城基金拟联合华能集团发行长城华能煤电REIT，基础资产为热电联产机组，存续期限27年 [8][9] - 头部公募在REITs竞争中落于下风，部分二线公募已设立专门子公司布局REITs业务 [6] REITs市场发展前景 - 公募REITs市场常态化发行提速，2023年产品发行规模和上市数量创历年新高 [10] - 底层资产类型从高速公路、产业园扩展至仓储物流、保障性住房、清洁能源等，中长期配置价值明晰 [10][11] - 国内REITs市场较海外仍处于早期阶段，但中国基建优质资产能充分满足发行需求，配置重要性提升 [11]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]

市场表现 - 上周公募REITs二级市场整体震荡下行 中证REITs全收益指数环比下跌1.18% REITs总指数下跌0.48%[1][2] - 保障房REITs表现持续优异 单周上涨0.40% 保租房类上涨0.27% 消费类上涨0.09%[1][2] - 全市场64只上市REITs中24只环比上涨 40只环比下跌 华泰南京建邺REIT下跌4.41% 国泰君安东久新经济REIT下跌4.29% 红土创新盐田港REIT下跌4.18%[1][4] 行业分类表现 - 按项目属性分类 产权类REITs下跌1.34% 特许经营权类下跌0.59%[2] - 按行业类型周度收益排序 保租房类>消费类>能源类>高速公路类>生态环保类>产业园区类>仓储物流类 其中仓储物流类跌幅最大达2.96%[2] - 产业园区类下跌2.14% 生态环保类下跌1.11% 高速公路类下跌0.74% 能源类下跌0.54%[2] 流动性状况 - 上周REITs总成交额5.9亿元 环比下降11.0% 产权类成交额3.32亿元环比下降14.7% 经营权类成交额2.58亿元环比下降5.6%[7] - 交通基础设施类REITs成交额1.66亿元占比28.2% 为最大成交类型 市政环保类成交额环比增长21.9% 消费基础设施类环比下降37.2%[8] - 园区基础设施类成交额1.26亿元环比下降4.6% 能源基础设施类0.56亿元环比下降23.2% 保障性租赁住房类0.89亿元环比下降26.7%[8] 新发行动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布询价公告 询价区间2.270-2.774元/份 发行份额5亿份 战略配售比例70%[9] - 全市场累计发行65只公募REITs 总规模1731亿元 年内新发行6只 3月发行2只规模47亿元 目前16只REITs待上市[1] - 易方达广州开发区REIT公布分红方案 每10份派现0.439元 分红比例99.86%[10] 机构观点 - REITs市场呈现结构性分化 稳定行业如保障房水利市政上涨 周期行业如产业园仓储物流下跌[10] - 关税冲击对沿海仓储物流REITs影响显著 红土创新盐田港REIT下跌4.41% 华安外高桥REIT下跌2.11% 华夏深国际REIT下跌2.05%[10] - 预计后续两周REITs维持窄幅波动 风险偏好走弱背景下稳定板块相对强势趋势或将延续[10]