投资评级 - 华润万象生活投资评级为"推荐"且维持该评级 [2] - 目标价45.26港元 当前价37.84港元 [5] 核心财务表现 - 2025年上半年营收85.24亿元 同比增长6.5% [2][8] - 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [2][8] - 核心归母净利润20.11亿元 同比增长15% [2][8] - 预测2025-2027年归母净利润分别为42.57/48.94/56.22亿元 同比增长17%/15%/15% [4] - 预测每股收益1.87/2.14/2.46元 市盈率19/16/14倍 [4] 业务分项表现 - 购物中心业务营收22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率78.7% 提升6.2个百分点 [8] - 写字楼业务营收10亿元 同比增长4.5% 毛利率37.7% [8] - 物业航道业务营收51.6亿元 同比增长1.1% 毛利率18.8% [8] - 生态圈业务营收1亿元 同比增长104% 毛利率37.2% [8] 购物中心经营指标 - 在管项目125个 新开业4个 零售额同比增长21% [8] - 重奢零售额同比增长13.2% 非重奢同比增长26.4% [8] - 平均出租率97.1% 较2024年末提升0.4个百分点 [8] - 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [8] - NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升0.4个百分点至68.2% [8] 物业航道细分表现 - 在管面积4.2亿平方米 较2024年末提升1.8% [8] - 住宅物管营收35.01亿元 同比增长8.8% 毛利率16.6% [8] - 非业主增值服务营收2.2亿元 同比下降34.6% [8] - 业主增值服务营收4.87亿元 同比下降32.7% [8] - 城市空间服务营收9.49亿元 同比增长15.1% [8] 分红政策 - 中期股息0.529元/股 同比增长89.6% 基础派息率60% [8] - 宣派特别股息0.352元/股 合计0.881元/股 同比增长216% [8] - 实现100%核心净利润分派 [2][8] 估值与预测 - 基于剩余收益模型测算合理市值1033亿港元 [8] - 预测2025-2027年营业收入183.32/205.18/230.64亿元 同比增长8%/12%/12% [4] - 预测毛利率35.2%/35.7%/36.4% 净利率23.2%/23.9%/24.4% [10] - 预测ROE 23.5%/22.4%/21.3% [10]

核心财务表现 - 收益由2024年上半年的6.225亿元减少5.5%至期内的5.883亿元 [1] - 母公司拥有人应占溢利由2024年上半年的0.804亿元大幅减少57.6%至期内的0.341亿元 [1] - 期内的每股基本盈利为1.76分 [1] 业绩变动原因 - 宏观经济不景气导致高毛利率增值服务收益减少 [1] - 贸易应收款项减值亏损对利润产生负面影响 [1]

财务表现 - 收益5.88亿元 同比减少5.5% [1] - 股东应占溢利3412万元 同比减少57.58% [1] - 每股基本盈利1.76分 [1]

交易概况 - 由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等13家企业组成的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"正式成立，总出资额为224.29亿元 [2] - 该基金用于收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司100%股权 [4] - 交易通过专项基金平台完成，意味着收购万达广场资产的初步落地 [4] 出资结构 - 腾讯系累计认缴金额约99.59亿元，出资比例约44.4%，其中深圳市小薯商业管理有限公司出资88.53亿元（持股39.47%），腾讯科技（上海）有限公司出资11.07亿元（持股4.93%） [6] - 京东通过全资控股的潘达商管认缴47.80亿元，出资比例22.2% [7] - 阳光人寿保险认缴44.54亿元，出资比例19.86% [7] - 太盟累计认缴约11.67亿元，出资比例4.98%，为第四大股东 [7] - 苏州三家国资企业（苏州金合盛控股、苏州信托、苏州高新区国昇资本）累计认缴5亿元 [8] 历史合作与资产收购 - 腾讯2018年曾投资100亿元参与万达商业H股退市，并投资20亿元入股万达电影 [6] - 2023年7月腾讯控股的上海儒意以22.62亿元收购北京万达投资49%股权 [6] - 阳光人寿保险此前已收购至少6座万达广场 [7] 万达广场资产规模 - 截至2024年年底，万达在全国开业513座万达广场（包括轻资产运营），商业运营总建筑面积7090万平方米 [9] - 可出租面积约4821万平方米（按平均得房率68%计算） [10] - 2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元 [10] - 2020-2023年3月万达广场平均租金介于100.77-108.34元/平方米/月，出租率介于97.76%-99.33% [10] - 按租金100元/平方米/月、出租率98%测算，513座万达广场年租金约567亿元 [10] - 万达自持的万达广场占比约60%（2023年3月末数据） [10] 公司经营与财务 - 大连万达商管2024年上半年实现营收268.5亿元，其中投资物业租赁收入145.51亿元（占比54.19%），商业管理收入98.02亿元（占比36.51%） [12] - 公司盈利能力、资产负债结构、融资能力和现金流基本稳定，所有存续公司债券均已完成兑付兑息 [13] 其他相关交易 - 腾讯、万达、搜狗共同出资成立深圳智薯投资合伙企业，注册规模160.8亿元 [9] - 大连万达商管与京东关联公司共同成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业，注册资本80.53亿元，万达持股54.9669% [9] - 交易完成后48座万达广场所有权转移，但日常运营仍由大连万达商管负责 [9]

交易概览 - 由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等13家企业组成的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"于8月25日正式成立，总出资额为224.29亿元 [1] - 该基金旨在收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司100%股权，交易初步落地 [4][5] - 此次收购专项基金平台已完成设立，但出资额224亿元较市场传闻的500亿元方案存在较大差距 [11] 股东结构与出资细节 - 腾讯系通过两家企业累计认缴99.59亿元，持股比例44.4%，其中深圳市小薯商业管理有限公司出资88.53亿元（持股39.47%），腾讯科技（上海）有限公司出资11.07亿元（持股4.93%） [7] - 京东全资控股的潘达商管认缴47.80亿元，持股比例22.2%，为第二大股东 [10] - 阳光人寿保险认缴44.54亿元，持股比例19.86%，此前已收购至少6座万达广场 [10] - 太盟通过两家实体累计认缴11.67亿元，持股比例4.98%，为第四大股东，并引入苏州三家国资企业累计认缴5亿元 [10] 万达广场资产规模与运营 - 大连万达商管在全国开业513座万达广场（含轻资产），商业运营总建筑面积7090万平方米，可出租面积约4821万平方米（平均得房率68%） [13][14] - 2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元，若按租金100元/平方米/月、出租率98%测算，513座广场年租金约567亿元 [14] - 万达自持广场占比约60%，近年已出售近百座广场及酒店管理、电影等资产 [14] 财务与业务表现 - 大连万达商管2024年上半年营收268.5亿元，其中投资物业租赁收入145.51亿元（占比54.19%），商业管理收入98.02亿元（占比36.51%） [17] - 公司盈利能力、资产负债结构、融资能力和现金流基本稳定，所有存续债券均已完成兑付兑息 [17] 关联交易动态 - 腾讯、万达、搜狗共同出资成立深圳智薯投资合伙企业，规模160.8亿元，由万达商管、腾讯关联公司及搜狗共同出资 [12] - 万达商管与京东关联企业共同成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业，注册资本80.53亿元，万达持股54.97%，京东持股45.03% [12][13] - 48座万达广场所有权转移后，日常运营仍由大连万达商管负责 [13]

财务表现 - 2025年中报营业总收入4.91亿元 [1] - 归母净利润7545.24万元 较去年同期增加5223.24万元 同比上涨224.95% [1] - 摊薄每股收益0.16元 较去年同期增加0.11元 同比上涨220.00% [3] - 经营活动现金净流入3.18亿元 [1] 盈利能力指标 - 最新毛利率23.27% [3] - 最新ROE 7.61% 较去年同期增加5.58个百分点 [3] - 总资产周转率0.09次 较去年同期持平 同比上涨3.43% [3] 资本结构与股东情况 - 最新资产负债率79.72% [3] - 股东户数2.25万户 前十大股东持股数量3.00亿股 占总股本比例63.58% [3] - 第一大股东上海锦和投资集团有限公司持股比例58.01% [3] - 境外机构股东包括BARCLAYS BANK PLC(0.32%)、MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC.(0.29%)和UBS AG(0.25%) [3]

公司投资动态 - 腾讯 万达 搜狗共同成立深圳智薯投资合伙企业 出资额达160.8亿元人民币 [1] - 大连万达商业管理集团通过旗下大连万珩企业管理有限公司参与出资 [1] - 腾讯通过关联公司深圳市小薯商业管理有限公司参与出资 [1] - 北京搜狗科技发展有限公司直接参与共同出资 [1] 企业运营范围 - 深圳智薯投资合伙企业主营业务为以自有资金从事投资活动 [1] - 企业经营范围同时包含企业管理服务 [1] 股权结构 - 企业股权穿透显示由三方共同出资：万达系（大连万珩） 腾讯系（深圳小薯） 搜狗科技 [1] - 上海微薯商业管理有限公司同步参与出资 形成四方联合投资结构 [1]

业绩预期 - 公司预期2025年上半年母公司拥有人应占溢利介于3000万元至3500万元人民币 [1] - 2024年同期母公司拥有人应占溢利约为8000万元人民币 [1] - 净利润同比减少幅度达56.25%至62.5% [1] 业绩变动原因 - 宏观经济不景气导致高毛利率的增值服务收入减少 [1] - 贸易应收款项计提减值亏损对利润造成负面影响 [1]

业绩预期 - 公司预期2025年上半年母公司拥有人应占溢利为人民币3000万元至3500万元 [1] - 较2024年同期人民币8000万元下降56%至63% [1] 业绩变动原因 - 宏观经济不景气导致高毛利率的增值服务收入减少 [1] - 贸易应收款项计提减值亏损 [1]

交易概述 - 德信服务集团通过盛全物业及上海栩全收购德清莫干山瑞璟置业有限公司100%股权 总代价为人民币7800万元(7410万元+390万元) [1] - 目标公司主要资产为莫干山云谷德信开元名庭酒店 位于浙江省湖州市德清县 [1] - 交易完成后目标公司将成为德信服务集团间接全资附属公司 财务业绩将并入集团综合财务报表 [1] 战略意义 - 收购为集团提供以优惠价格获取高品质资产的机会 符合生态旅游及国内旅游发展趋势 [2] - 物业包含100多间客房及会议设施/餐厅/酒吧等配套 有助于商业地产管理及会议服务业务多元化 [2] - 董事会认为交易将长期优化收入结构 并积累酒店管理领域经验以扩大业务范围 [2]