上市房企经营特征：底部运行、企业分化加剧 销售：2023年营收小幅增长，而合同销售额大降，未来业绩难以保障 [1][2][3] - 2023年房企营业收入在保交房推动下小幅增长2.0% - 但2023年房企合同销售金额大幅下降17.3%，销售形势不容乐观 - 合同负债规模下降22.7%,对当年结转收入的覆盖倍数降至0.8,未来业绩储备相对较薄 利润：利润率下滑至近五年低点，房企亏损面创新高 [4][5] - 2023年房企毛利率下滑2.1个百分点至16.8%,处于近年来最低水平 - 2023年房企合计实现净亏损406.5亿元,净利率为-0.8%,首次出现由盈转亏 - 2023年房企亏损面大幅上升至46.2%,资产减值损失是主要原因 库存：存货减值损失增加，库存周转率加快 [5][6] - 2023年房企存货余额同比下降11.7%,存货周转率为0.35次/年 - 存货周转率上升主要是由于保交房和存货减值损失计提增加,而非销售驱动 现金流：经营和投资活动收缩，筹资现金流大幅净流出 [7][8][9][10] - 经营活动现金流入和流出均减少,但流出降幅更大,经营现金流净额增长6.5% - 投资活动现金流净额大幅下降至1622亿元,仅相当于2021年的1/4 - 筹资现金流连续三年净流出,2023年净流出6248亿元,高于经营活动现金流入 企业分化：民营房企收缩，央国企表现相对领先 [8][9][10] - 2023年民营房企营收占比下降至60.6%,利润受冲击程度更大 - 民营房企销售净利率-3.8%,净资产收益率-5.5%,远低于央国企 上市房企债务形势：杠杆趋稳、尾部风险仍存 债务总量：整体杠杆率趋稳，但高杠杆房企风险上升 [36][38][39][40] - 2023年末样本房企负债余额18.9万亿元,同比下降8.2% - 资产负债率中位数下降至66.3%,但3/4分位数上升至76.6%,超线房企数量增加 债务结构：经营性债务大幅减少，有息负债规模首次负增长 [41][42][43] - 合同负债、应付账款和票据余额大幅下降 - 有息负债存量7.94万亿元,同比-2.5%,为近5年来首次下降 融资情况：房企现金短债比下降，债券市场净融资规模大降 [44][45] - 2023年末现金短债比降至0.64,不足以覆盖一年内到期有息负债 - 房企境内信用债和海外债净融资额均为负,融资渠道受限

报告的核心观点 - 今日A股主要指数全数下跌,沪指跌0.88%,深证成指跌1.23%,创业板指跌1.81%,科创50跌2.05%,北证50跌2.43%。[1] - 申万一级行业中,公用事业、农林牧渔、石油石化上涨,房地产、电子等行业领跌。[2] - 涨幅前15的概念板块包括水电、火电、电力股精选等,跌幅前15的包括房地产精选、城中村改造、军工信息化等。[3] 市场回顾 - 今日A股主要指数全数下跌,沪指跌0.88%,深证成指跌1.23%,创业板指跌1.81%,科创50跌2.05%,北证50跌2.43%。[1] - 申万一级行业中,公用事业上涨1.95%,农林牧渔上涨0.51%,石油石化上涨0.33%,房地产、电子、国防军工、计算机和美容护理行业领跌。[2] - 涨幅前15的概念板块包括水电、火电、电力股精选、虚拟电厂、特高压、充电桩、生物育种、鸡产业、猪产业、高速铜连接、乳业、光伏逆变器、钒电池、水产和挖掘机。跌幅前15的包括房地产精选、城中村改造、军工信息化等。[3]

报告的核心观点 - 今日A股主要指数涨多跌少,沪指涨0.54%,深证成指涨0.43%,创业板指涨0.59% [1] - 申万一级行业中21个行业上涨,有色金属、煤炭、农林牧渔等行业领涨,家用电器、房地产等行业领跌 [2] - 涨幅居前的概念板块包括黄金珠宝、煤炭开采精选、鸡产业等,跌幅居前的包括南京市国资、城中村改造、抖音平台等 [3] 市场回顾 - 三大股指涨跌幅:沪指涨0.54%,深证成指涨0.43%,创业板指涨0.59% [1] - 申万一级行业涨跌情况:有色金属、煤炭、农林牧渔等行业上涨,家用电器、房地产等行业下跌 [2] - 涨幅前15和跌幅前15的概念板块情况 [3]

报告的核心观点 - 今日A股主要指数均有所回调,沪指跌0.42%,深证成指跌0.71%,创业板指跌0.77% [1] - 全市场4093只个股下跌,成交额较上个交易日大幅缩量近2000亿元 [2] - 除煤炭、银行和房地产行业外,申万一级行业均出现下跌,有色金属、国防军工等领跌 [3] - 涨幅居前的概念板块包括Mini LED、BC电池、南京市国资等,跌幅前列的有黄金珠宝、钴矿、稀有金属精选等 [4] 行业和公司研究总结 市场回顾 - 三大股指均出现下跌,沪指跌0.42%,深证成指跌0.71%,创业板指跌0.77% [1] - 全市场4093只个股下跌,成交额较上个交易日大幅缩量近2000亿元 [2] - 申万一级行业中,除煤炭(涨0.95%)、银行(涨0.77%)和房地产(涨0.04%)外,其他行业均出现下跌,有色金属、国防军工等领跌 [3] - 涨幅居前的概念板块包括Mini LED、BC电池、南京市国资等,跌幅前列的有黄金珠宝、钴矿、稀有金属精选等 [4] 风险提示 - 无

报告的核心观点 - 今日A股主要指数多数上涨,沪指涨0.02%,深证成指涨0.12%,创业板指涨0.88%[1] - 申万一级行业涨跌各半,电力设备、房地产、建筑装饰等行业领涨,家用电器、食品饮料等行业领跌[2] - 涨幅居前的概念板块包括BC电池、光伏玻璃、光伏屋顶等,跌幅居前的包括南京市国资、航运精选、动物保健精选等[3] 市场回顾 - 三大股指涨跌幅情况:沪指收涨0.02%,深证成指收涨0.12%,创业板指收涨0.88%[7] - 申万一级行业涨跌情况:电力设备、房地产、建筑装饰等行业上涨,家用电器、食品饮料等行业回调[7] - 概念板块涨跌情况:BC电池、光伏玻璃、光伏屋顶等板块上涨,南京市国资、航运精选、动物保健精选等板块回调[7]

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 3 / 6 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 4 / 6 本报告署名分析师在此声明：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过 程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告，结论不受任何第三方的授意或影响。 本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的 报酬。 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 5 / 6 本报告基于本公司认为可靠的公开信息和资料，但本公司不保证信息的准确性和完整性，亦不保证所包含的信息和建议 不会发生任何变更。本公司可随时更改报告中的内容、意见和预测，且并不承诺提供任何有关变更的通知。本公司力求报告 内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖出价或询价，在任何情况下，本报告中的 信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引 ...

报告的核心观点 1. 超长期特别国债是在特殊背景下发行的用于服务重大政策目标或应对重大公共危机的专项国债 [1][2] 2. 我国超长期国债主要包括15年、20年、30年和50年四个期限品种,发行规模稳步增长 [3][18][20] 3. 我国超长期国债融资成本较低,利率期限结构较为平坦 [4][21] 4. 2024年我国拟发行20年、30年和50年三个期限的超长期特别国债,发行节奏较为均匀 [5][26] 5. 首期超长期特别国债发行利率较低,投资者认购热情高涨 [6][7][25] 国际比较 1. 主要经济体如美国、日本和德国均发行了20年期和30年期等超长期国债 [8][26][27] 2. 日本、德国和美国的超长期国债占比分别为44.8%、27.8%和22.2%,高于中国的16.9% [9][28][29] 3. 各国超长期国债的资金投向与其公共财政政策目标相关,如日本用于养老金支出,德国用于绿色投资 [27] 发行超长期特别国债的意义 1. 扩大总需求,夯实经济回升向好基础 [10] 2. 优化供给结构,提高经济运行效率 [11] 3. 提高国债占比,优化债务结构,降低债务风险 [12][17] 4. 丰富金融投资品种,增加个人投资者投资渠道 [13] 5. 为央行购买国债提供优质载体,促进金融与财政协同配合 [14]

2024 年 05 月 20 日 投资要点 分析师：马家进 执业编号：S0300522110002 电话：13645711472 邮箱：majiajin@ykzq.com 宏观研究 【粤开宏观】新一轮房地产去库存： 背景、政策、难点与展望 新政是对 430 政治局会议"统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措 施"重要指示的贯彻落实，标志着新一轮房地产去库存的开启。 1）商品住宅去化周期更长，2024 年一季度长达 23 个月； 4）房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心，现房销售显著好于期房； 近期中央和地方推出的一系列举措，都是为了实现保供给、促需求和稳房价 的目标。其中，拉动需求、稳定房价并扭转房价下行预期是关键；保供给在 某种意义上也是促需求，因为只有烂尾楼的风险解除了，居民才敢解除对购 买新房期房的忧虑。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.ykzq.com 1 / 12 1）方式上，预计政府收储将以存量新房为主，二手房规模较小；收购的商品 房将以小户型为主；不宜大规模铺开，将集中于高库存且保障性住房缺口较 大的城市和区域。 证券研究报告 | 宏观深度 分析师：罗志恒 执业编号：S03005 ...

报告的核心观点 - 本轮房地产去库存面临更大压力,商品住宅去化周期创新高,房地产销售和投资持续下滑,房价低迷时间更长,房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心,房地产供需关系发生重大变化 [16][17][19][20][22] - 近期房地产支持政策的核心逻辑是保供给、促需求、稳房价,主要措施包括降低居民购房门槛和成本、政府收购存量商品房用作保障性住房、推动"以旧换新"等政策 [25] - 政府收储存量商品房作为去库存的重要措施,主要以存量新房为主,二手房规模较小,但存在成本收益不匹配、保障性住房需求与商品房库存错位、地方财政压力大等三大难点 [26][28][29][30] - 未来还需要继续采取放松一线城市限购、及时调整房贷政策、加大中央财政支持地方、增加优质住宅用地供给等措施,进一步支持房地产市场稳定 [34]

报告的核心观点 - 今日A股主要指数震荡走低,沪指跌0.82%,深证成指跌0.88%,创业板指跌0.90% [1] - 申万一级行业中,房地产、建筑材料、煤炭行业上涨,非银金融、公用事业等行业下跌 [2] - 涨幅居前的概念板块包括城中村改造、房地产精选、南京市国资等,跌幅居前的包括炒股软件、水电、券商等 [3] 报告内容总结 市场回顾 - 今日A股主要指数涨跌情况:沪指跌0.82%,深证成指跌0.88%,创业板指跌0.90% [1] - 申万一级行业涨跌情况:房地产、建筑材料、煤炭行业上涨,非银金融、公用事业等行业下跌 [2] - 概念板块涨跌情况:城中村改造、房地产精选、南京市国资等板块上涨,炒股软件、水电、券商等板块下跌 [3] 风险提示 - 无相关内容