文章核心观点 - 静安区通过全域联动和多维赋能的高端消费活动，推动年末消费市场从“流量引爆”走向“系统创新”，为上海建设国际消费中心城市注入新动能 [1] - 以恒隆广场“HOME TO LUXURY”等活动为标杆，通过品牌共振、商圈联动和模式创新，构建“品牌—商场—商圈”协同的消费生态系统，实现高端消费的韧性增长和能级提升 [3][5][10][12] 品牌共振 - 恒隆广场“HOME TO LUXURY”活动联动梵克雅宝、PRADA、Bottega Veneta等多品牌，从“单点展示”转变为“矩阵发声”，发布数百款首发新品与限量单品，形成品牌间相互赋能的联动格局 [4][5] - 恒隆广场推动高端奢侈品定位向“潮奢”演进，通过引入Jellycat等热门IP快闪体验和老铺黄金等本土高端品牌，吸引年轻消费群体，销售业绩实现稳步增长 [5] 商场联手 - 静安区统筹推动南京西路沿线商业载体功能互补，打造“南京西路时尚消费走廊”，张园、兴业太古汇、CP静安、永源浜等项目错位发展，形成消费协同新格局 [6][7] - 各商业载体特色鲜明：张园打造首发经济高地，兴业太古汇集聚MUJI无印良品可持续概念店等新锐首店，CP静安实现销售倍增，久光百货同步延长营业时间，茂名北路限时步行街举办主题市集 [7] 模式创新 - 静安区推出全市首个文旅商体展联动平台与“静安GO消费手环”，串联商圈内商业载体，通过权益互通和数据共享，实现“一点引爆、全域共振”的客流引导模式 [8] - 推动“首发经济”与“体验经济”深度融合，通过科技与文化赋能商业场景，打造科技+消费、文化体育+消费的新模式新业态，将短期活动效应固化为长期竞争优势 [10] 数据印证与机制创新 - 自“路易号”等大型活动举办以来，静安区高端消费品销售额持续保持稳定正增长，LV等品牌及恒隆广场的创新实践成效突出，验证了新模式对提升区域商业能级的作用 [11] - 构建“政府赋能、商圈共建、品牌共赢”的协同机制，政府搭建交流平台鼓励活动共创与资源互通，品牌和商场基于深度信任参与生态共建，形成区域商业核心竞争力 [11]

公司信息 - 公司名称为恒隆集团有限公司[1] - 公司证券代号为00010[2] - 呈交者为马婉华，职衔为公司秘书[5] 股份数据 - 截至2025年10月31日，已发行股份总数为1,361,618,242[2] - 截至2025年10月31日，库存股份数目为0[2] - 2025年10月，已发行及库存股份数目增减均为0[2]

行业发展趋势与结构性变化 - 房地产行业深度调整持续，商业地产发展逻辑发生巨大结构性变化，而非周期性变化 [1] - 行业从满足物质需求的“买买买”模式，转向满足未被满足的精神需求和社会需求 [1] - 商业体通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消费空间，注重首店经济、情绪价值和社交属性，瞄准Z世代、家庭客群等细分市场进行差异化竞争 [1] - 2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，迎来新一轮购物中心开业高峰 [1] - 行业面临同质化竞争，“开业即巅峰”盛况难再现，短期内经济运行挑战及居民收入预期恢复较慢给商业地产带来较大压力 [2] 港资房企战略与市场信心 - 大部分港资房企延续稳健经营路线，抗风险能力更强，在行业调整中展现韧性，并能在“稳”的基础上求“变” [2] - 商业地产市场整体复苏将是一个渐进过程，不可能迅速反转，但中国依然被视为全球最好的投资市场之一 [2][4] - 对中国内地市场抱有充分信心的基础包括政治环境稳定、人口基数带来的消费能力基本盘 [6] - 国民收入持续增长是必然趋势，将推动消费升级和租金水平稳步提升，香港本地商业租金水平高于内地即因收入水平和消费能力支撑 [6] 发展逻辑转变与核心策略 - 过去依靠新增土地开发、快速建设获利的模式难以持续，因买地成本极高、拆迁费用昂贵，且市场供给环境已变，竞争激烈 [4] - 未来更多转向城市更新，而非大规模新增土地供应，开发周期通常需5-6年 [4] - 恒隆集团倾向于在城市更新中寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化，不愿单纯做轻资产输出以免稀释品牌价值 [4] - 行业经营逻辑转变为真正将客户放到所有经营核心，以人为本 [5] - 瑞安新天地坚持两个核心策略：深耕核心区域（如上海投资不封顶）以及轻资产模式拓展外部资本和合作伙伴 [7] 二线城市投资机遇与具体案例 - 二线城市被视为机遇，尽管竞争激烈，但有机会成为区域前三名即可形成较好运营优势，随着中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力 [7][8] - 恒隆在无锡、昆明、大连等地成为当地领先商业体后，能辐射周边区域，例如昆明项目依托云南省整体旅游资源提升消费机会 [8] - 杭州恒隆广场是恒隆当前重点推进项目之一，计划于2026年上半年分阶段开幕商场，下半年开业文华东方酒店 [10] - 恒隆通过租赁百大集团物业，将杭州项目临街面从约90米扩展到约290米，实现北、西、南三面贯通，改造后预计增加约40%零售面积 [10] - 在昆明，恒隆改造尚义街，成功为项目带来约15%客流量增长 [11] - 在武汉，恒隆在高端品牌引入上遇到阻力，策略是尝试直接与品牌沟通合作，并在餐饮业态上引进尚未进入湖北市场的品牌以形成差异化优势 [12] 融资环境与去杠杆策略 - 全球长期利率居高不下影响融资环境，商业地产复苏是渐进过程，难以迅速反转 [13] - 地产行业复苏一定程度上依赖于股市持续向好，例如港股从18000点涨到27000点激活投资者财富效应，推动购房或消费 [14] - 港资房企最关心议题是降低负债，普遍思考如何稳健去杠杆 [15] - 恒隆通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金以应对市场不确定性，待杭州项目完工后大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务，并推进部分非核心物业销售回笼资金 [15]

公司战略 - 公司当前处于“恒隆V.3”发展阶段，战略重点从过去粗放式、依托城市空白点的增长模式，转变为聚焦核心城市扩展、增强现有项目投资回报率及提升顾客体验 [5][6] - 公司不盲目开拓新城市，而是着眼于在现有成功项目或周边进行拓展，以提升整体影响力与可达性，例如上海港汇恒隆广场北座优化、上海恒隆广场扩建、昆明恒隆广场尚义街及杭州恒隆广场扩展等项目 [1][6] - 公司认为单纯依靠数量扩张的时代已结束，更倾向于通过租赁整合等高效方式扩大经营规模，例如与百大集团签订20年营运租赁合同以扩展杭州恒隆广场 [1][8][9] - 公司预计到2027年后新项目投入有望放缓，实现收入增长、支出控制的良性循环 [9] 杭州恒隆广场项目进展 - 杭州恒隆广场预计将于2025年年底起分阶段开幕，其零售部分预租率已达83%，办公楼Ｅ座已100%租出，杭州文华东方酒店预计于2026年下半年开业 [7] - 公司与百大集团签订20年租赁合同，租用杭州百货大楼，计划在接收后一年内完成改造，改造后将使杭州恒隆广场零售面积大幅增加40%，临街面积大增超过200% [1][9] - 公司计划通过连廊衔接，将百大区域整合为杭州恒隆广场的一部分，形成完整商圈，并希望与杭州大厦等竞争对手协同做大武林广场商圈 [9] 项目运营表现与行业环境 - 上海恒隆广场2025年上半年出租率维持在98%的高位，未达100%是因商场改造和空间优化需临时调整部分租户，公司观察到自今年6月起租户销售额已出现回升，认为最困难的阶段已经过去 [5] - 行业层面，办公楼市场面临供应量较大、经济环境影响及外资企业扩张放缓等压力，世邦魏理仕预测2025年全国办公楼租金跌幅为9.9%，较年初预测扩大3.2个百分点 [4][5] - 优质零售地产市场平均空置率据仲量联行统计收至10.5%，上半年累计上升0.3个百分点，但公司旗下项目表现相对稳健，策略重点是维持现有租户稳定 [5] 具体拓展案例 - 昆明恒隆广场通过改造毗邻的尚义街，成功为项目带来约15%的客流量增长，提升了街区氛围并带动商场整体销售 [6] - 公司通过打造特色街区形成互补，例如带有宠物友好设施的街区能吸引特定客群，从而激活整体商业氛围 [6]

股份情况 - 截至2025年9月30日，公司无库存股份[2] - 截至2025年9月30日，已发行股份总数为1,361,618,242股[2] - 2025年9月，已发行股份数目无增减[2] 报表提交 - 公司于2025年10月8日提交证券变动月报表[1] 股本信息 - 公司并无法定股本，及其股本并无股份面值[1]

公司董事增持 - 恒隆集团独立非执行董事陈秀梅于2025年10月3日增持公司15万股股份 [1] - 增持均价为每股14.4501港元，涉资总额约216.75万港元 [1] - 增持后，陈秀梅持股数量增至30万股，持股比例由0.01%上升至0.02% [1]

公司财务表现 - 恒隆集团及恒隆地产上半年总物业租赁收入同比下降3% 分别录得49.12亿港元和46.78亿港元[1] - 内地办公楼和零售市场整体收入及出租率均出现下滑[1] 管理层市场展望 - 零售市场自6月起租户销售额回升 第四季度预计持续恢复[1] - 上海恒隆广场出租率达98% 未满租因商场改造及空间优化[1] - 高端写字楼需求稳定 入驻率显著优于市场平均值[2] - 杭州项目总投资约200亿港元 占公司总贷款规模一半 预计2026年开幕[4] 战略调整与投资方向 - 公司聚焦资产价值提升而非规模扩张 推行"恒隆V.3"策略[6][7] - 通过区域商圈协同提升整体价值 如上海南京西路和杭州武林广场案例[7] - 投资布局需深入研究区域竞争格局 不盲目扩张[2] 资金与负债管理 - 持有100多亿港元银团贷款作为储备资金 增强财务韧性[3] - 杭州项目完工后资本开支将大幅减少 可通过经营收入逐步偿债[4] - 预计2027-2031年进入收获期 收入增加且贷款减少[4] 行业环境与投资逻辑 - 投资时机取决于美国长期利率下降及中国经济基本面恢复[6] - 资金充裕时不纠结抄底时机 现金储备在不明朗时期更稳妥[5][6] - A股突破新高可能带动财富效应 促进消费复苏和楼市企稳[6]

报告获取 - 公司2025中期报告英文及中文版载于公司网页www.hanglunggroup.com及交易所网页www.hkexnews.hk[2][5] - 选印刷本的非登记股东此次附上2025中期报告印刷本[5][8] 通讯设置 - 非登记股东想浏览网页通讯需提供邮箱，收印刷本需填回条[2][6] - 未提供邮箱无法收通知需主动查网页[3][7] 回条说明 - 回条供选通讯印刷本语言版本，填写不当无效[13][15] 资料处理 - 个人资料用于核实记录及传送通讯，可转移披露[15] - 有权书面申请查阅修改资料[15] 其他信息 - 函件于2025年9月24日发出[7][8] - 香港中央证券登记有限公司简便回邮号码为37[16]

报告获取 - 2025中期报告英文及中文版载于公司和交易所网页[2][7] - 可在公司网页“财务报告”或交易所网页浏览报告[3][7] - 有困难可书面或电邮申请免费印刷本，21天内发送[3][7] 通讯选择 - 可书面或电邮更改收取公司通讯语言及方式[4][8] - 建议扫描二维码提供邮箱收通讯，无需交回回条[5][8] - 填妥回条可寄回或亲交公司，香港投寄可用邮寄标签[5][8] 其他说明 - 对函件有疑问可致电热线或电邮查询[6][8] - 中、英文版有歧异以英文版为准[9][10] - 公司名称为恒隆集团有限公司，股份代号00010[11]

财报文件 - 随函附上恒隆集团2025中期报告（英文及中文版）[2] 股东通讯 - 建议股东扫描回条专属二维码提供邮箱收通讯[2] - 2025年10月22日前未收到回条，视为同意电子阅览[3] - 股东可书面或电邮更改收取通讯语言及方式[3] - 公司通讯有网上及印刷本，含董事会报告等[3][4] - 股东可选择四种方式收取通讯[5] 公司信息 - 恒隆集团股份代号为00010[6]