项目投资 - TCL科技拟联合广州市政府及广州经济技术开发区共同出资295亿元投建第8.6代印刷OLED生产线项目（t8项目）[2] - 项目注册资本147.5亿元，其中TCL华星出资88.5亿元，国有股东出资59亿元，剩余资金通过银团贷款等方式解决[6] - 项目规划建设周期24个月，预计2025年11月开工[5][7] 技术优势 - 印刷OLED技术通过高精度喷头将液态发光材料喷射至基板，具备色彩表现优异、分辨率高、材料利用率高及能耗低等优势[9] - t8项目采用TCL华星自有技术，累计持有OLED专利超9700件，其中印刷OLED专利超过1200件[9][10] - TCL华星已完成G5.5代印刷OLED生产线建设并实现量产，为8.6代线提供技术支撑[10] 市场前景 - 全球AMOLED面板出货量预计从2024年10.1亿片（占比27%）增长至2030年13.3亿片（占比35%）[12] - 中大尺寸AMOLED应用增速显著，2030年笔电、车载显示器及桌上型显示器年复合增长率分别为33%、27%和19%[12] - 项目瞄准折叠屏、车载屏幕及穿戴设备等高端显示市场，旨在提升TCL华星高端产品份额[12] 公司背景 - TCL华星为全球半导体显示龙头企业，拥有11条面板生产线及6个模组基地[10] - 2025年上半年TCL华星营业收入504.3亿元（同比增长14.4%），净利润43.2亿元（同比增长74.0%）[13] - 截至2025年6月30日，TCL华星总资产2136亿元，净资产781亿元[13]

项目投资概况 - TCL科技及子公司TCL华星拟联合广州市政府及广州经开区管委会共同投资295亿元建设第8.6代印刷OLED生产线（t8项目）[1] - 项目规划月加工2290mm×2620mm玻璃基板能力约2.25万片 主要产品涵盖平板 笔记本电脑及显示器[4] - 各方共同出资147.5亿元作为注册资本金 其中TCL华星出资88.5亿元 国有股东出资59亿元 剩余资金通过银团贷款解决[4][5][6] 技术优势与基础 - 采用TCL华星自有印刷OLED技术 具备色彩表现优异 分辨率高 材料利用率高及能耗低等优势[8] - TCL华星累计持有OLED专利超9700件 其中印刷OLED专利超过1200件 并已完成G5.5代印刷OLED生产线建设实现量产[9] - 公司通过器件技术开发 上游材料及核心装备的全方位布局 构建自主可控的新一代显示技术生态[9] 市场前景与战略意义 - 全球AMOLED面板出货量预计从2024年10.1亿片增长至2030年13.3亿片 出货占比从27%提升至35%[10] - 中大尺寸应用增长显著 2030年笔电 车载显示器及桌上型显示器年复合增长率分别为33% 27%和19%[10] - 项目将助力TCL华星抓住高端显示市场机遇 提升高溢价产品份额 实现经营效益优化及战略跃进[10] 公司财务与运营能力 - TCL华星2025年上半年营业收入504.3亿元同比增长14.4% 净利润43.2亿元同比增长74%[11] - 截至2025年6月30日 TCL华星总资产2136亿元 净资产781亿元（未经审计）[12] - TCL华星主要股东为TCL科技（持股81.60%）及三星显示株式会社（持股10.16%）[11]

行业整体表现 - 高端消费趋于谨慎 多数企业2025上半年零售物业收入录得同比下滑 [2] - 大部分企业上半年的零售物业收入均录得同比下滑 [2] 恒隆地产内地零售业务 - 内地零售商业整体收入24.12亿元 与去年同期持平 出租率维持在94% [5] - 上海恒隆广场收入8.22亿元 与去年同期持平 出租率98% 租户销售额下滑8% [5][7] - 上海港汇恒隆广场收入5.97亿元 同比增长1% 租户销售额上升10% [5][7] - 沈阳、武汉项目收入大幅下滑：沈阳市府恒隆广场收入0.27亿元同比下降37% 武汉恒隆广场收入0.76亿元同比下降36% [7] - 大连、无锡、昆明项目表现良好：大连恒隆广场收入1.59亿元同比增长10% 无锡恒隆广场收入2.45亿元同比增长8% 昆明恒隆广场收入1.62亿元同比增长7% [7] - 杭州恒隆广场新增42000平方米零售面积 较现有规模提升40% [7] 太古地产内地零售业务 - 北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港达到100%满租状态 [8] - 上海兴业太古汇零售销售额增长13.50% 上海前滩太古里增长4.00% [9] - 成都太古里出租率从96%提升至97% 北京颐堤港出租率从98%提升至100% [9] 凯德中国信托零售业务 - 旗下9个零售物业实现收入6.29亿元 同比下降4.46% [10] - 业绩下降主要因成都新南店出租率及租金水平下降 以及北京、哈尔滨三店升级改造 [10] - 潮玩品类销售额增长46.0% 珠宝增长18.0% IT增长17.8% 餐饮增长4.3% [10] 企业战略动态 - 大悦城地产拟私有化退市 计划斥资29.32亿港元回购股份 [10] - 私有化旨在优化公司治理框架 整合组织架构与股权结构 提升归母净利润 [10] 商业项目招商动态 - 样本商业项目新店中首店占比高且类型多元 [11] - 国际品牌首店密集：意大利潮流品牌Subdued华南首店、英国自行车品牌BROMPTON广州首店落地广州天环 [12] - LV美妆中国首店布局南京德基广场 Miu Miu中国首家旗舰店入驻武汉SKP [12] - HOKA全球定制概念店入驻成都太古里 台湾抹茶专门店御前上茶内地首店入驻上海兴业太古汇 [12] 奥莱业态发展 - 奥莱业态表现活跃 上海闵行区荟品仓·城市奥莱开业 总购物空间15588㎡ 300+品牌入驻 [13] - 采用"无导购自助购物"模式 提升效率降低成本 [13] - 华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村预计2025年12月在东莞开业 [13] - 奥莱向更灵活、更贴近消费场景、更强调体验的多元化模式发展 [14]

公司信息 - 公司为恒隆集团有限公司，无法定股本，股本无股份面值[1] 股份数据 - 公司普通股已发行股份（不包括库存股份）上月底和本月底结存均为1,361,618,242股[2] - 公司库存股份上月底和本月底结存均为0股[2] - 公司已发行股份总数上月底和本月底结存均为1,361,618,242股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）和库存股份增加/减少均为0股[2]

有色金属板块表现 - 稀土永磁板块领涨，指数达3391.82，涨幅4.22% [1][3][4] - 包钢股份涨停，北方稀土上涨8.45% [1][3] - 工业金属、贵金属、能源金属等子板块均上涨 [3] - 中航泰达涨幅22.85%，金力永磁涨幅18.38%，大地熊涨幅11.34% [4] 算力产业链表现 - 共封装光学(CPO)指数达3092.48，涨幅2.46% [6] - 寒武纪上涨5.54%，盘中最高价1391元 [5] - 罗博特科涨停，涨幅20.00%，流通市值401亿 [6] - 中际旭创上涨12.12%，流通市值3457亿 [6] 其他板块及个股表现 - 白酒、地产、创新药、证券等板块上涨 [1] - 万科A、舍得酒业涨停 [1] - 上证指数上涨0.86%，深证成指上涨1.61%，创业板指上涨2.22% [1] - 市场成交额20782亿元，较上周五上午增加5678亿元 [1] 板块上涨驱动因素 - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息，提升市场流动性宽松预期 [5] - 国内财税金融政策持续发力，美国经济软着陆可能性推升风险偏好 [5] - 三部门发布《稀土开采和冶炼分离总量调控管理暂行办法》，政策面催化稀土价格上涨 [5] - 新能源汽车旺季补库需求强劲，支撑稀土价格动力 [5] 技术及产业动态 - 英伟达推出Spectrum-XGS以太网，解决传统以太网高延迟、高抖动问题 [7] - scale-across技术可将分布式数据中心组合为十亿瓦级AI超级工厂，成为AI计算第三大支柱 [7] - 光互连等算力互联产业获发展机遇 [7]

有色金属板块表现 - 稀土永磁板块领涨 包钢股份涨停 北方稀土上涨8.45%[2][4] - 工业金属 贵金属 能源金属等子板块均上涨[4] - 中航泰达涨幅22.85% 金力永磁涨幅18.38% 大地熊涨幅11.34%[6] - 惠城环保涨幅10.74% 方邦股份涨幅10.41% 奔朗新材涨幅10.10%[6] - 中钢天源涨幅9.99% 包钢股份涨幅9.93% 北方稀土涨幅8.45%[6] 有色金属上涨驱动因素 - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息 提升市场流动性宽松预期[7] - 国内财税金融政策持续发力释放内需潜力 美国经济软着陆可能性推升风险偏好[7] - 三部门发布《稀土开采和稀土冶炼分离总量调控管理暂行办法》形成政策催化[7] - 新能源汽车旺季企业补库需求推动稀土价格上涨 中重稀土冶炼分离企业受关注[7] 算力产业链表现 - 寒武纪上涨5.54% 盘中最高触及1391元[7] - 海光信息 中际旭创 新易盛 罗博特科等个股大涨[7] - 共封装光学(CPO)板块上涨2.46%[8] - 罗博特科涨停20% 中际旭创上涨12.12% 强瑞技术上涨11.88%[8] - 德科立上涨11.68% 剑桥科技涨停10.01% 长飞光纤涨停10%[8][9] - 华懋科技上涨9.54% 烽火通信上涨9.45% 仕佳光子上涨9.36%[9] 算力技术革新 - 英伟达推出Spectrum-XGS以太网 解决传统以太网高延迟高抖动问题[9] - scale-across技术可将多个分布式数据中心组合成十亿瓦级AI超级工厂[10] - 该技术成为AI计算第三大支柱 进一步拉动光互连等算力互联产业发展[10] 市场整体表现 - 上证指数上涨0.86% 深证成指上涨1.61% 创业板指上涨2.22%[2] - 市场成交额20782亿元 较上周五上午增加5678亿元[2] - 白酒 地产 创新药 证券 互联网金融 人形机器人等板块同步上涨[2] - 万科A 舍得酒业等个股涨停[2]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

定增概况 - TCL科技完成43.59亿元定增募资，发行价4.21元/股，发行定价折扣率95%，为2023年以来民营企业10亿级以上募资项目中折价最小的项目[1][8] - 共43家机构参与申购，总认购金额157.27亿元，超额认购倍数达3.61倍，创2023年以来同类项目最高纪录[1][4] - 最终16家机构获配，包括瑞银（10.25亿元）、润城投资（4.81亿元）、中金（4.50亿元）、易方达基金（3.13亿元）等[5][6][7] 机构参与情况 - 参与机构阵容涵盖外资（瑞银、摩根士丹利）、头部公募（易方达、嘉实、汇添富）、明星私募（高毅）、券商（广发、中信）及险资（中国人寿、平安养老）[4] - 易方达旗下16只基金参与获配，总成本超3亿元，单只基金获配金额最高为易方达沪深300ETF（1.5亿元）[9][10] - 公募机构年内参与定增积极性提升，24家公募参与48家A股定增，合计获配143.83亿元，当前浮盈比例达34.86%[14][15] 资金用途与战略意义 - 募集资金全部用于收购深圳华星半导体21.5311%股权，持股比例从62.68%提升至84.21%[11][12] - 标的公司拥有两条全球稀缺的G11代产线（t6/t7），年设计产能234万片玻璃基板，良品率超97%，客户包括索尼、三星等[12] - 收购强化公司对大尺寸高端面板产能控制力，巩固半导体显示行业领先地位，预计对利润释放产生正向贡献[12] 市场表现与行业趋势 - TCL科技8月15日收盘价4.49元/股，总市值887亿元，年内股价微跌0.75%[13] - 公募定增浮盈显著，47家参与项目实现盈利，乐山电力定增浮盈比例达181.84%，诺德基金、财通基金浮盈金额超17亿元[15] - 定增市场资源向芯片、智能制造、新能源等战略性新兴产业聚集，中小公募表现活跃[16]

核心财务表现 - 恒隆集团总收入52.02亿港元（同比跌18%），恒隆地产总收入49.68亿港元（同比跌19%），主因物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元[1][2] - 物业租赁收入跌幅收窄至3%（集团49.12亿港元，地产46.78亿港元），其中内地市场收入33.63亿港元（跌3%），香港市场15.49亿港元（跌4%）[2][6] - 酒店业务收入大增84%至1.29亿港元，主要受益于内地昆明君悦酒店业绩提升[2][6] - 股东应占基本纯利下跌7%-9%（集团11.91亿港元，地产15.87亿港元），总营业溢利减少5%-6%（集团34.08亿港元，地产32.55亿港元）[3] 业务板块分析 - 内地商场收入24.12亿人民币（同比持平），10个商场平均出租率94%，其中上海、昆明等项目出租率达99%[7][8][9] - 香港零售收入跌7%至8.84亿港元，因消费习惯改变及旅客减少，但主要商圈出租率维持95%[10][11] - 香港住宅及服务式寓所收入增11%至1.12亿港元，受益于人才入境计划推动出租率上升9个百分点[11] 战略转型与扩张 - 公司从保守转向"稳中求进"策略，重点推进杭州恒隆广场项目，总体量扩至15万㎡并通过33亿港元租下杭州百货大楼20年经营权[4][22] - 加速现有项目升级：上海恒隆广场三期、无锡恒隆广场二期扩建，沈阳项目改造为城市公园并增加餐饮业态[21] - 内地收入占比达69%（香港31%），核心项目上海恒隆占租金收入59%且出租率99%[6][17] 管理层与传承 - 第三代接班人陈文博接任董事长第二年，主导杭州项目拓展并获得前董事长陈启宗"策略思维卓越、营运管理能力强"的评价[12][15] - 武汉恒隆广场2024年租金收入跌19%，但大连等新项目表现良好，管理层认为"最坏时期已过去"[11][12][17] 行业竞争环境 - 内地重奢市场竞争加剧，万象城、SKP等对手通过产品升级与文化融合抢占市场[20] - 武汉项目受本地武商MALL威胁（2024年销售额189亿元），沈阳项目因市政府搬迁及商圈没落面临客流挑战[17][20] - 杭州商圈存在杭州大厦（2024年销售额132亿元）和湖滨银泰in77等强劲竞争者[24]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年7月31日 | 狀態: | 新提交 | | --- | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | | 公司名稱: | 恒隆集團有限公司 | | | | 呈交日期: | 2025年8月6日 | | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | | 備註： | | | | | 恒隆集團有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00010 | 說明 | 不適用 | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 ...