公司销售业绩 - 2025年9月单月合约物业销售金额为人民币201.73亿元，按年上升7.2% [1] - 2025年9月单月销售面积约为914,000平方米，按年下跌3.7% [1] - 2025年1月至9月累计合约物业销售金额约人民币1,705.04亿元，按年下跌14.3% [1] - 2025年1月至9月累计销售面积约7,582,400平方米，按年下跌0.6% [1] - 截至2025年9月30日，公司录得已认购物业销售约人民币31.19亿元，预期将于往后数月内转化为合约销售 [1] 公司土地储备 - 2025年9月集团新增土地涵盖上海、青岛和沈阳四幅地块，权益建筑面积约554,410.45平方米，权益地价约人民币216.27亿元 [1] - 2025年1月至9月集团新增土地累计权益建筑面积约3,633,709.14平方米，累计权益地价约人民币766.34亿元 [1] - 2025年9月中国海外宏洋集团新增河北省唐山市两幅地块，权益建筑面积约182,942.00平方米，权益地价约人民币9.09亿元 [1]

2025年9月单月销售表现 - 合约物业销售金额达到约人民币201.73亿元，实现按年增长7.2% [1] - 相应的销售面积约为91.4万平方米，出现按年下跌3.7% [1] - 已认购物业销售金额约为人民币31.19亿元，预计在未来数月内转化为正式合约销售 [1] 2025年1月至9月累计销售表现 - 累计合约物业销售金额约人民币1705.04亿元，按年下跌14.3% [1] - 累计销售面积约758.24万平方米，按年微跌0.6% [1] 2025年9月单月土地收购 - 公司（集团）新增四幅地块，分布于上海、青岛和沈阳，权益建筑面积约55.44万平方米 [1] - 权益地价约人民币216.27亿元 [1] - 中国海外宏洋集团在河北省唐山市新增两幅地块，权益建筑面积约18.29万平方米，权益地价约人民币9.09亿元 [1] 2025年1月至9月累计土地储备 - 集团新增土地累计权益建筑面积约363.37万平方米 [1] - 累计权益地价约人民币766.34亿元 [1]

2025年9月单月销售表现 - 合约物业销售金额达到约人民币201.73亿元，按年上升7.2% [1] - 相应的合约物业销售面积约为91.4万平方米，按年下跌3.7% [1] - 截至2025年9月30日，已认购物业销售金额约人民币31.19亿元，预期在未来数月内转化为合约销售 [1] 2025年1月至9月累计销售表现 - 累计合约物业销售金额约人民币1705.04亿元，按年下跌14.3% [1] - 累计合约物业销售面积约758.24万平方米，按年下跌0.6% [1] 2025年9月单月土地收购 - 集团于上海、青岛和沈阳新增四幅地块，权益建筑面积约55.44万平方米 [1] - 集团9月新增土地的权益地价约人民币216.27亿元 [1] - 中国海外宏洋集团于河北省唐山市新增两幅地块，权益建筑面积约18.29万平方米，权益地价约人民币9.09亿元 [1] 2025年1月至9月累计土地收购 - 集团累计新增土地权益建筑面积约363.37万平方米 [1] - 集团累计新增土地权益地价约人民币766.34亿元 [1]

销售业绩 - 2025年9月合约物业销售金额约201.73亿元，按年升7.2%，面积约91.4万平方米，按年跌3.7%[4] - 2025年1 - 9月累计合约销售金额约1705.04亿元，按年跌14.3%，面积约758.24万平方米，按年跌0.6%[4] - 截至2025年9月30日已认购物业销售约31.19亿元，预计转化为合约销售[4] 区域销售 - 2025年9月南部大区销售34.04亿元，面积11.72万平方米[5] - 2025年9月东部大区销售19.03亿元，面积9.69万平方米[5] - 2025年9月中西部大区销售20.25亿元，面积13.22万平方米[5] - 2025年9月北部大区销售63.51亿元，面积21.03万平方米[5] - 2025年9月港澳海外大区销售1.89亿元，面积0.06万平方米[5] 土地新增 - 2025年9月集团新增权益建面约55.44万平方米，权益地价约216.27亿元[6] - 2025年1 - 9月集团累计权益建面约363.37万平方米，累计权益地价约766.34亿元[6] - 2025年9月中海宏洋新增权益建面约18.29万平方米，权益地价约9.09亿元[6]

行业整体拿地情况 - 前三季度百强企业拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较前8个月扩大8.7个百分点 [1] - 9月份部分房企通过收购形式获取大规模土地，导致拿地总额同比增幅扩大 [1] 企业拿地表现 - 中海地产、绿城中国、华润置地位居前三季度百强企业拿地总额前三名 [1] - 拿地金额前10家企业中有8家为央国企 [1] - 从新增货值看，绿城中国以1175亿元位列第一，保利发展以1010亿元位列第二，中海地产以952亿元位列第三 [1] 市场结构与参与者 - 百强企业前三季度新增货值总额为7638亿元，占比42.5% [1] - 在重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储 [1]

行业整体拿地策略与趋势 - 房企拿地策略延续“核心城市聚焦、风险控制优先”基调，投资节奏分化显著 [1] - 头部央国企凭借资金优势主导核心城市，混合制及民企则更加注重风险控制，投资谨慎 [1][4] - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比大幅下降54.03% [1] - 前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19% [1] 企业拿地表现排名 - 新增全口径土地储备领先企业为中海地产(309.37万平方米)、招商蛇口(275.64万平方米)、保利发展控股(267.19万平方米) [3] - 1-8月权益拿地金额前三名为华润置地(584.5亿元)、中海地产(550.1亿元)、绿城中国(502.4亿元) [3][4] - 1-8月新增货值前三名为保利发展控股(894.5亿元)、中海地产(810.9亿元)、招商蛇口(806.9亿元) [3][4] 核心城市重点地块交易案例 - 8月华润置地在上海、深圳及广州收购3幅地块，权益拿地金额260亿元，权益建筑面积38.39万平方米 [3] - 招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地金额128.75亿元，权益建筑面积43.71万平方米 [3] - 保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地金额11.34亿元，权益建筑面积16.24万平方米 [3] - 招商与华润联合体以86.4亿元竞得深圳宝安区地块，溢价率34.81%，为深圳今年最高总价地块 [5] - 保利发展以超23.4亿元综合总价竞得三亚中央商务区地块，需无偿配建部分工程 [5] 未来市场展望 - 头部央国企依托资金优势在沪深广高频出手，混合制及民企普遍采取风险规避策略 [4][6] - 优质稀缺地块仍具吸引力，企业间投资策略差异化将持续深化 [1][6] - 市场热度将呈现更明显的结构性分化 [6]

行业整体拿地情况 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比大幅下降54.03% [1] - 前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19% [1] 领先企业土地储备规模 - 1-8月全口径土地储备领先企业为中海地产（309.37万平方米）、招商蛇口（275.64万平方米）、保利发展控股（267.19万平方米） [3] - 1-8月权益拿地金额领先企业为华润置地（584.5亿元）、中海地产（550.1亿元）、绿城中国（502.4亿元）、保利发展控股（478.7亿元）、招商蛇口（404.6亿元） [3] - 1-8月新增货值领先企业为保利发展控股（894.5亿元）、中海地产（810.9亿元）、招商蛇口（806.9亿元）、中国金茂（665.9亿元）、华润置地（586.6亿元） [3] 企业近期重点拿地动态 - 8月华润置地在上海、深圳及广州收购3幅地块，权益拿地建筑面积38.39万平方米，权益拿地金额260亿元 [3] - 8月招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地建筑面积43.71万平方米，权益拿地金额128.75亿元 [3] - 保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地建面16.24万平方米，权益拿地金额11.34亿元 [3] - 绿城中国在深圳、金华拿下两宗地块，权益拿地建筑面积10.06万平方米，权益拿地金额18亿元 [4] - 招商与华润联合体以86.4亿元竞得深圳宝安区地块，溢价率34.81%，为今年以来深圳最高总价地块 [4] - 保利发展以超23.4亿元综合总价竞得三亚月川单元地块，需无偿配建总投资额12.12亿元的配套设施 [5] 行业拿地策略特征 - 房企拿地策略延续“核心城市聚焦、风险控制优先”基调 [3] - 头部央国企凭借资金和资源优势主导优质核心地块竞争 [3][4] - 混合制、民企更加注重风险控制，投资谨慎，下半年将放缓拿地节奏 [3][4][5] - 市场呈现显著分化特征，头部央国企在沪深广高频出手，混合制及民企投资节奏明显放缓 [5]

地块成交详情 - 中海地产以总价9.2亿元竞得广州大道南788号二期地块 溢价率6.98% [1] - 地块整体折合楼面价约为15285元/平方米 住宅部分折合楼面地价约为33933元/平方米 [1] - 地块为综合用途 宗地面积34177.93平方米 其中出让宗地面积16177.91平方米 住宅部分计算容积率建筑面积27112平方米 [1] 历史价格对比与市场定位 - 三年前同一地段一期地块由保利发展以楼面地价48395元/平方米竞得 曾位列广州楼面地价前十 [1] - 对比一期 二期成交楼面价性价比明显 [1] - 分析师认为二期成交楼面价符合当前海珠区市场实际 [2] - 2022年海珠区一手住宅成交均价为87601元/平方米 市场以高端改善型为主 2024年前三季度均价已降至67414元/平方米 下降接近20000元/平方米 [2] - 近年海珠区供地增加 主打性价比的刚需刚改型项目开始涌现 [2] 广州土地市场整体情况 - 2024年前九个月（不含本地块）广州市已成交涉宅用地22宗 成交总建筑面积116.63万平方米 成交总金额约为212亿元 [2] - 对比2023年同期成交15宗 总建筑面积179.24万平方米 2024年成交地块宗数已大幅提升 [2]

土地交易核心信息 - 中海地产以9.2亿元总价竞得广州大道南788号二期地块，名义楼面价约为15285元/平方米，溢价率为7% [1] - 该地块总用地面积约3.42万平方米，总建筑面积约6万平方米，容积率为2.9 [1] - 此次拿地为中海2025年在广州公开市场的首宗土地收购 [1] 地块成本与配建分析 - 地块实际成本较高，需配建33079平方米商业面积、2700平方米服务设施以及1所9班幼儿园，导致实际住宅楼面价超过4万元/平方米 [3] - 地块起始价表面降低，但因配建规模大且住宅占比低，对开发商的综合开发能力与资金实力要求极高 [5] 地理位置与周边环境 - 地块位于广州大道西侧，邻近新港路与新滘路，可便捷使用地铁3号线、8号线及11号线，靠近客村站与上涌站 [3] - 地处客村商圈核心区，南侧为合生广场与万达广场，东北侧为丽影广场 [3] - 周边存在城中村与纺织城，城市界面一般，且早晚高峰交通拥堵现象显著 [5] 市场竞争格局 - 此次土拍形成中海与保利两家央企的直接竞争，仅该两家企业参与报名 [5] - 此次竞拍是两家企业的第二次交锋，2022年相邻的保利四季和颂地块出让时保利胜出，此次中海成功竞得视为扳回一局 [5] 未来产品定价预期 - 未来项目定价可能参考一期保利四季和颂项目约7万元/平方米的价格以及周边二手房如和平花园约5.45万元/平方米的价格 [5] - 最终定价将取决于届时的市场行情、中海的运营策略以及项目大量配建带来的成本压力 [5]

月度销售业绩 - 2025年9月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 9月百强房企中有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额环比上升 [1] 累计销售表现 - 2025年1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 销售额突破千亿的房企仅6家，与去年同期持平，销售额突破两千亿的房企仅1家 [1] 领先房企排名 - 保利发展以2017亿元销售额稳居行业第一 [2] - 绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 华润置地、招商蛇口、万科分别以1544亿元、1406.6亿元、1002.9亿元位列第四至第六 [2] 土地获取活动 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产新增货值分别为1010亿元和952亿元，位列第二和第三 [2] - 拿地金额前十企业中，8家为央国企，部分民企如滨江集团和邦泰集团也有一定投资强度 [2] 政策环境影响 - 9月多个核心城市优化需求端政策，例如深圳放宽非核心区域限购，上海优化房产税政策，深圳及河南等地拓宽公积金使用范围 [3] - 政策以"止跌回稳"为目标，核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，市场分化格局延续 [3] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新，实现结构优化转型和内涵式发展 [3]