行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

核心观点 - 公司凭借卓越的可持续发展表现获得国际认可 ESG风险评级位列全球前3% 持续领跑内房企业 [1] - 公司以"四好公司"战略推进高质量可持续增长 通过产品创新与服务升级构筑核心竞争力 [1] - 行业止跌回稳背景下 财务健康且战略清晰的房企更具竞争优势与抗周期能力 [2] - 公司战略聚焦一线核心城市 积极拓展多元业态 财务指标处于行业最优水平 [2] - 公司2025年1-7月累计实现合约物业销售金额1320亿元 权益土地出让金支出约550亿元 [3] - 公司精准投资布局 竞得北京及上海高价值地块 巩固优质土储与高端市场品牌护城河 [3] - 公司推出行业首个智能化人居标准Living OS系统 重新定义"好房子"内涵 [4] - Living OS系统涵盖多重维度 形成完整产品矩阵 实现住宅可生长可定制可持续 [4] - 公司产品实力获市场高度认可 高端项目销售表现强劲 [5] - 公司将绿色低碳理念融入企业战略 碳排放管理获国家权威认可 [7] - 公司通过绿色技术实现全业态低碳覆盖 累计获绿色认证673项 认证总面积超1.1亿平方米 [7] - 公司以系统能力穿越行业周期 通过财务自律 产品创新和绿色责任构建可持续发展闭环 [8] ESG表现 - ESG风险评级13.9分 蝉联"低风险"评级 位列全球参评企业前3% 较2024年前10%进一步提升 [1] - 碳排放管理获中国质量认证中心颁发ISO14064碳核证声明 [7] - COOC中海商务获2025国际绿色零碳节"ESG典范企业奖" 深圳中国海外大厦获评"ESG杰出案例" [7] - 2024年末共有37个项目新获绿色建筑认证 包括35个住宅与2个商业项目 [7] - 累计获国内外绿色认证673项 认证总面积超1.1亿平方米 [7] - 深圳中国海外大厦 北京中海金融中心等项目入选中国首批零碳建筑 [7] - 通过"海惠万家"公益平台助力乡村振兴 参与香港"告别劣质劏房行动" [7] 财务与运营 - 2024年末净负债率维持在38.7%的低位 现金短债比达2.3倍 加权融资成本仅3.28% [2] - 标普等机构持续授予"投资级"评级 [2] - 2025年1-7月累计实现合约物业销售金额1320亿元 权益土地出让金支出约550.07亿元 [3] - 以45.23亿元竞得北京石景山区7.97万平方米混合用途地块 综合楼面价达2.75万元/平方米 [3] - 在上海单日斩获两宗地块 总金额达118.88亿元 [3] 产品与创新 - 推出行业首个智能化人居标准Living OS系统 通过16大产品系统 24项客户期待与172项全维需求响应 [4] - Living OS系统以数字孪生 开发者共创 Living OS智选三大核心能力为支撑 [4] - 系统涵盖房屋耐久 信息守护 健康增益 弹性生长 全龄呵护等多重维度 [4] - 智能安防系统可实时预警异常情况 厨房智能模块能在燃气超标时自动关阀开窗 [4] - 上海云邸玖章项目首开即罄 北京万吉玖序好房子展厅客户络绎不绝 [5] 战略与布局 - 推进"四好公司"战略 即好产品 好服务 好效益 好公民 [1] - 战略聚焦北京 上海 广州 深圳等一线核心城市 [2] - 积极拓展商业物业 长租公寓 城市更新等多元业态 [2] - 北京中海大吉巷商业项目获《新闻联播》专题报道 成为城市存量更新标杆案例 [2] - 绿色技术通过Living OS系统中的节能低碳 能源运维等模块实现全业态低碳覆盖 [7]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

融资活动 - 公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司发行不超过人民币20亿元中期票据[1] - 品种一发行金额不超过人民币15亿元且期限为5年期[1] - 品种二发行金额不超过人民币1亿元且期限为10年期[1] - 品种三发行金额不超过人民币4亿元且期限为15年期[1] - 三个品种均附有品种间回拨选择权[1] 市场安排 - 中期票据将于全国银行间债券市场上市[1]

融资活动 - 公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司在中国发行2025年度第二期中期票据 发行金额不超过人民币20亿元[1] - 中期票据在全国银行间债券市场上市 共设三个品种发行[1] - 品种一发行金额不超过人民币15亿元 发行期限为5年期[1] - 品种二发行金额不超过人民币1亿元 发行期限为10年期[1] - 品种三发行金额不超过人民币4亿元 发行期限为15年期[1] - 三个品种均附有品种间回拨选择权[1]

融资信息 - 公司将发行2025年度第二期中期票据，发行金额不超20亿元[3] - 中期票据设三个品种，期限分别为5年、10年、15年，初始发行规模分别为15亿、1亿、4亿[3][23][24] - 发行人注册金额为100亿元人民币，主体和债项评级均为AAA[8] - 截至募集说明书签署日，公司待偿还债务融资余额444亿元[71] 财务数据 - 近三年末存货余额分别为3067.76亿、3078.82亿及2914.51亿元，占比分别为49.52%、49.00%及47.56%[18][42][54] - 近三年末负债总额分别为4062.20亿、3933.57亿及3626.89亿元，资产负债率分别为65.57%、62.60%及59.18%[18][43] - 2024年末经营性现金流量净额为54.70亿元，较2023年末减少392.44亿元，降幅87.77%[21] - 近三年营业总收入分别为1394.79亿、1415.04亿及1340.79亿元，净利润分别为204.27亿、197.65亿及157.37亿元[49] - 2024年度，公司营业收入为1851.54亿元，净利润156.36亿元[106] 业务经营 - 近三年及一期新开工面积分别为838.27万、403.73万、367.75万和63.40万平方米[179] - 近三年及一期竣工面积分别为895.12万、1115.54万、538.69万和36.41万平方米[179] - 近三年及一期签约销售面积分别为433.91万、568.00万、377.41万和60.86万平方米[181] - 近三年及一期签约销售金额分别为1493.36亿、1828.00亿、1668.01亿和178.91亿元[181] - 2024年10个区域主营业务收入超30亿元，2025年1 - 3月北京、深圳区域超30亿元[183] 项目销售 - 福环庄园等多个项目有不同销售进度，部分预计2025 - 2027年销售完毕并结转收入[185][197][198] 公司治理 - 董事会由3名成员组成，董事长和董事任期3年，设监事1人，任期4年[138][139] 子公司情况 - 公司对众多子公司有不同持股比例，业务多为房地产开发[114][116][124][125][126] 行业政策 - 2022 - 2024年有多项房地产相关政策调整[51][52][64]

行业活动与倡议 - 第十五届深圳市房地产开发企业社会责任暨行业综合实力研究报告发布会以"城市有光 居者有梦"为主题在深圳举行 现场逾200人参会 [1] - 深圳市房地产业协会会长吕晋川强调深圳房地产行业需秉持特区精神 以创新、品质和责任回馈社会 倡议行业聚焦高质量发展 [1] - 2025年中央城市工作会议后 深圳房企需在复杂环境中稳健前行 为城市注入新动力 [1] 企业实践与创新 - 深铁置业通过TOD开发打造"六好+六化"的"好房子"标准体系 聚焦设施完善、环境宜居、服务站城融合样板 [8] - 华润置地从社区营造、物业服务等多维度构建美好生活场景 让房子成为承载情感与温暖的空间 [9] - 中海地产推出Living OS系统 全面落实"安全、舒适、绿色、智慧"四大特征 彰显央企责任担当与创新实力 [10] - 世联行分析传统开发模式痛点 通过"流程-数据-技术"三位一体架构重构数字化营销链路 [11][12] 行业交流平台 - 发布会设置"公益大讲堂-品牌文化建设"主题专场 特邀行业精英分享前沿理念 共话行业发展 [5]

债券发行与上市 - 中海企业发展集团有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）符合深圳证券交易所债券上市条件 [1] - 债券将于2025年8月19日起上市 面向专业投资者中的机构投资者交易 [1] - 交易方式包括匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交和协商成交 [1] 债券品种详情 - 品种一简称"25中海03" 发行总额为8.00亿元 票面年利率为1.60% 期限3年期 [1] - 品种二简称"25中海04" 发行总额为25.00亿元 票面年利率为1.79% 期限5年期 [1]

债券发行概况 - 中海企业发展集团有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)符合深圳证券交易所债券上市条件 将于2025年8月19日起上市 [1] - 交易方式包括匹配成交 点击成交 询价成交 竞买成交和协商成交 面向专业投资者中的机构投资者交易 [1] 品种一具体条款 - 品种一简称"25中海03" 发行总额为8.00亿元 [1] - 票面年利率为1.60% 期限为3年期 [1] 品种二具体条款 - 品种二简称"25中海04" 发行总额为25.00亿元 [1] - 票面年利率为1.79% 期限为5年期 [1]