智通财经APP讯，中国海外发展(00688)发布公告，中海企业发展集团有限公司发行的2022年度第一期中 期票据(品种二)将于2026年1月14日兑付利息。本期债券简称："22中海企业MTN001B"，发行总额：人 民币12亿元，本计息期债项利率为3.25%，本期应偿付利息金额3900万元。 ...

2025年12月及全年销售业绩 - 2025年12月单月合约物业销售金额约为人民币398.32亿元，按年下跌1.0% [1] - 2025年12月单月相应销售面积约为133.24万平方米，按年上升2.4% [1] - 2025年1月至12月累计合约物业销售金额约为人民币2512.31亿元，按年下跌19.1% [1] - 2025年1月至12月累计销售面积约为1056.08万平方米，按年下跌8.1% [1] 已认购未签约物业情况 - 截至2025年12月31日，公司录得已认购物业销售约人民币28.28亿元 [1] - 该部分已认购物业预期将于往后数月内转化为合约物业销售 [1]

业绩数据 - 2025年12月合约物业销售金额约398.32亿元，按年跌1.0%[4] - 2025年1 - 12月累计合约销售金额约2,512.31亿元，按年跌19.1%[4] - 2025年12月销售面积约1,332,400平方米，按年升2.4%[4] - 2025年1 - 12月累计销售面积约10,560,800平方米，按年跌8.1%[4] 土地新增 - 2025年12月集团新增土地权益建筑面积约212,894.58平方米，地价约4,406.18百万元[6] - 2025年1 - 12月集团累计新增土地权益建筑面积约4,445,475.12平方米，地价约92,423.46百万元[6] - 2025年12月中海宏洋新增土地权益建筑面积约758,162.34平方米，地价约2,477.20百万元[6] 其他 - 2025年12月31日已认购物业销售约28.28亿元，预计转合约销售[4] - 新框架协议下年度上限参考2026 - 2028年可供售停车位等确定[12]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零二二年一月十日及其後刊發了關於中海企 業發展集團有限公司（本公司全資附屬公司）發行2022年度第一期中期票據的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於 上海清算所 （https://www.shclearing.com）及中國貨幣網（http://www.chinamoney.com.cn）網站上載 了《關於中海企業發展集團有限公司2022年度第一期中期票據（品種二）付息安排公告》。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www.hkexnews.hk）。 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席兼執行董事 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 海外監管公告 托管在银行间市场 ...

市场表现 - 内房股延续升势，截至发稿，龙湖集团涨4.37%，富力地产涨3.77%，雅居乐集团涨3.57%，中国海外发展涨3.04%，华润置地涨3.82%，中国金茂涨2.75%，融创中国涨2.27% [1] 政策预期与市场观点 - 《求是》杂志评论文章呼吁政策应“一次性给足，不能采取添油战术”，提振了投资者对官方房地产论述/基调可能转变的希望 [1] - 摩根大通认为，鉴于自2021年以来房地产板块持续跑输大市，且自去年下半年以来房价和销售持续恶化，政策制定者考虑新的论述/方向合乎逻辑 [1] - 摩根大通指出，仅凭该文章尚不足以表明官方立场改变，下一个政策时间窗口是3月的“两会”和4月的政治局会议 [1] 行业基本面与预测 - 摩根大通对今年的基本情景预测（假设没有实质性政策）是：房地产销售额下降7%，房价下跌5%，下跌趋势将持续 [1] - 当前市场环境，特别是疲弱的房价可能拖累消费，增加了今年出现更大力度政策支持的可能性，因此摩根大通当前的预测存在上行风险 [1]

2025年北京改善型住宅市场表现与分化 - 2025年北京单价6万至10万元/平方米的改善型新盘市场进入“价值抉择模式”，全年共有26个项目入市，累计供应房源超1.3万套，市场分化态势显著 [1] - 在户型趋同的市场背景下，区位配套成熟度与产品细节打磨成为撬动改善型住宅去化的关键变量 [1] 高去化率项目核心特征 - **中建·运河玖院**：凭借优质产品力与配套优势，一期838套房源签约680套，去化率达81.15%，登顶“改善去化王” [1][2]；二期于2025年12月推出552套房源，销售不足一个月去化率达43.84%，成交均价约6.15万元/平方米 [2]；其顶层河景房源单价高达8.53万元/平方米，总价突破4000万元仍具吸引力 [1][3] - **颐海澐颂**：供应752套房源，签约586套，去化率77.93% [3] - **建发金茂观宸（一期）**：供应479套房源，签约367套，去化率76.62% [3] - 专家指出，改善型购房者核心聚焦地段、产品力、配套资源与性价比，优质地段、高效通勤、高得房率与优户型设计更受市场认可 [3] 低去化率项目问题分析 - **中海朝阳ONE**：作为“好房子”标杆项目，累计供应870套房源仅签约134套，去化率仅为15.4%，在同梯队中垫底 [1][4]；截至2025年末实际累计销售额约12.82亿元，与开盘宣传的27.3亿元热销业绩存在差距 [4][5] - **户型设计缺陷是去化受阻首要症结**：以145平方米主力户型为例，客厅面宽仅4.2米，显著窄于竞品保利朝观天珺（4.8米）和金茂满曜（5.3米） [5]；户型长宽比（16.1米×10.6米）相对狭长，易造成空间浪费与采光死角，而竞品户型更趋近正方形，空间更合理 [5]；在相近面积段下，其主卧、次卧面积均小于竞品，居住舒适度与功能性存在明显差距 [5][6] - 专家强调，户型设计直接决定改善客群的居住体验与资产价值，宽敞、高性价比、高得房率及私密性佳的户型更易获得市场认可 [7] 区位与配套对去化的决定性影响 - **价格并非唯一指标**：海淀区颐海澐颂项目成交单价约9.03万元/平方米，高于区域内其他项目，但去化表现却是区域最佳，而单价较低的保利建工嘉华天珺去化率仅18.34% [8] - **核心区位优势明显**：颐海澐颂地处永丰核心板块，产业集聚（航空航天、信息技术等）、商业配套（山姆会员店）及轨道交通（地铁16号线）优势显著 [9]；而位于永丰北区域的保利建工嘉华天珺，在产业与配套成熟度上存在差距，导致去化率远低于前者 [9] - **交通与成熟配套吸引外溢需求**：丰台区新宫板块的建发金茂观宸凭借地铁19号线、4号线双轨交通及成熟购物中心配套，去化率（76.62%）显著优于同区域其他项目（如北京隅西颂27.56%、中海丽泽叁號院29.04%） [10] - 专家分析，金融街外溢客群更看重板块成熟度，且开发商成熟的营销能力与高品质实景展示能进一步夯实项目竞争力 [10] 行业未来发展方向 - 专家建议，开发商未来拿地需聚焦六大核心维度：配套成熟度、建筑规划与朝向、户型设计与高使用率、优先布局现房产品、区域成熟度与发展潜力，以筑牢资产增值基础 [10]

行业市场趋势 - 2023年12月内地主要城市二手房价格持续环比下跌，但跌幅有所放缓，同期销售额同比降幅也趋于温和 [1] - 未来数月住房政策可能保持低调，而二手房挂牌量居高不下仍可能抑制买家情绪，从而对房屋销售和价格构成压力 [1] - 随着居民信心进一步减弱，预计实体房地产市场的下行趋势将延续至2024年，但步伐会较为放缓 [1] - 二手房价格预期同比跌幅为高个位数，相对于2025年跌13.7% [1] - 若宏观环境保持韧性，一线及主要二线城市的房价可能在2027年下半年趋于稳定 [1] 公司投资观点 - 尽管对房地产实体市场复苏保持谨慎看法，但预见2024年的整体行业与具备可靠自救能力的优质企业之间的股价表现将进一步分化 [1] - 看好稳健的商场营运商华润置地(01109)和新城控股（601155.SH），相信其受益于"十五五"规划对消费的重视及REITs政策的强劲顺风 [1] - 亦看好建发国际集团(01908)和中国海外发展(00688)，其优化的土储将支持利润，并推动盈利恢复正增长 [1]

行业整体趋势与市场表现 - 2023年12月内地主要城市二手房价格持续环比下跌，但跌幅有所放缓，同期销售额同比降幅也趋于温和 [1] - 未来数月住房政策可能保持低调，而二手房挂牌量居高不下仍可能抑制买家情绪，从而对房屋销售和价格构成压力 [1] - 随着居民信心进一步减弱，预计实体房地产市场的下行趋势将延续至2024年，但步伐会较为放缓 [1] - 二手房价格预期同比跌幅为高个位数，相对于2025年跌13.7% [1] - 若宏观环境保持韧性，一线及主要二线城市的房价可能在2027年下半年趋于稳定 [1] 企业表现分化与投资观点 - 尽管对房地产实体市场复苏保持谨慎看法，但预见2024年的整体行业与具备可靠自救能力的优质企业之间的股价表现将进一步分化 [1] - 看好稳健的商场营运商华润置地(01109)和新城控股(601155.SH)，相信其受益于“十五五”规划对消费的重视及REITs政策的强劲顺风 [1] - 看好建发国际集团(01908)和中国海外发展(00688)，其优化的土储将支持利润，并推动盈利恢复正增长 [1]

2025年中国房地产企业投资表现与格局 - 2025年，重点监测的100家典型房企新增土地货值、总价和建筑面积之和分别达到22614亿元、11027亿元和10090万平方米，其中货值和金额同比分别微增2%和3%，但建筑面积同比下降5%，显示出投资向高价值区域聚焦的趋势[1] - 企业投资呈现高度集中态势，投资金额前十的企业占比超过七成，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企的投资金额占典型企业比重超过三成[4] - 整体拿地销售比从底部企稳回升，2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平[4] 投资主体结构分化 - 央企在土地市场中保持绝对领先地位，重点监测的100家企业中，14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点，其拿地金额同比大幅增长20%[6] - 民营企业投资信心呈现边际修复，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%，以滨江集团为代表的品牌民企和部分地方深耕的小企业成为拿地主力[6] - 城投平台公司作为土地市场“托底”主力军，在监测企业中数量最多（41家），但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，且拿地金额同比降幅达到15%[6] 企业新增土地货值排名 - 根据2025年1-12月新增土地货值排名，前十名企业依次为：中海地产（2419.0亿元）、招商蛇口（1769.9亿元）、保利发展（1606.0亿元）、绿城中国（1300.0亿元）、华润置地（1243.2亿元）、中国金茂（953.8亿元）、越秀地产（855.4亿元）、建发房产（854.6亿元）、中旅投资（703.2亿元）、滨江集团（667.8亿元）[9][10] - 排名第11至第20位的企业新增土地货值在207.5亿元至411.7亿元之间，包括中建智地、保利置业、武汉城建、象屿地产、邦泰集团等国央企及地方企业[9] - 排名第21至第100位的企业新增土地货值在58.9亿元至190.4亿元之间，榜单尾部企业货值规模显著低于头部，进一步印证了行业集中度高的特征[10][11][12][13] 企业新增土地价值与建面排名 - 在新增土地价值方面，排名前五的企业为：中海地产（990.7亿元）、华润置地（790.6亿元）、保利发展（786.6亿元）、招商蛇口（767.2亿元）、绿城中国（698.0亿元）[14] - 在新增土地建筑面积方面，排名前五的企业为：中海地产（510.7万平方米）、保利发展（455.9万平方米）、招商蛇口（332.2万平方米）、绿城中国（312.0万平方米）、邦泰集团（296.3万平方米）[14] - 新增土地价值与建筑面积的排名存在差异，例如华润置地价值排名第二但建面排名第六，而邦泰集团建面排名第五但价值排名第十七，反映了不同企业投资地块的单价和城市能级存在差异[14][15][16][17] 行业投资趋势与展望 - 2025年典型房企投资区域聚焦在一二线城市，这是导致新增货值金额增长而建筑面积下降的主要原因[1] - 百强企业中仍有近五成企业在2025年未有土地入账，表明行业整体投资态度仍显谨慎，复苏并非全面性[4] - 预计2026年房地产投资将延续谨慎态势，在聚焦核心城市的战略下，央国企预计仍是拿地主力[1]

文章核心观点 - 2025年中国房地产企业投资呈现筑底反弹态势，但整体保持谨慎，投资高度集中于头部央国企，行业格局分化加剧 [12][14][21] 2025年行业投资整体表现 - 重点监测的100家企业全年新增土地货值、总价和建筑面积分别为22614亿元、11027亿元和10090万平方米 [14] - 新增土地货值与总价同比分别微增2%和3%，但新增建筑面积同比下降5%，表明投资更聚焦于高价值的一二线城市地块 [12][14] - 企业整体拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归至2021年水平，主要由规模房企积极投资带动 [16][17] - 百强房企中仍有近五成企业在2025年未有土地入账，投资活动并非普遍回暖 [17] 投资集中度与市场结构 - 行业投资集中度极高，金额前十的企业占比超过七成 [12][17] - 中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企的投资金额占重点监测企业总额比重超过三成 [17] - 14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点，拿地金额同比大幅增长20% [19] - 城投平台公司数量最多（41家），但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，拿地金额同比降幅达15% [19] - 民营企业投资信心呈现复苏态势，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%，但整体金额占比仍旧较低 [19] 企业拿地排名与表现 - 新增土地货值排名前三的企业为：中海地产（2419.0亿元）、招商蛇口（1769.9亿元）、保利发展（1606.0亿元）[1] - 新增土地价值排名前三的企业为：中海地产（990.7亿元）、华润置地（790.6亿元）、保利发展（786.6亿元）[6] - 新增土地建筑面积排名前三的企业为：中海地产（510.7万平方米）、保利发展（455.9万平方米）、招商蛇口（332.2万平方米）[6] - 以滨江集团为代表的品牌民企和部分地方深耕的中小企业在民企拿地中表现突出 [19] 2026年行业投资趋势展望 - 预计2026年房企整体投资将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦” [21] - 投资将继续向基本面良好的核心一二线城市集中，全国化扩张模式不再适用，企业倾向于深耕优势区域或核心城市群 [21] - 央国企和城投平台凭借资金与融资优势，预计仍是土地市场的中坚力量，头部国央企有望逆势布局增强长期竞争力 [12][21] - 大多数民营房企及中小规模企业受限于现金流压力，短期内投资力度难有明显起色 [21] - 土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，将进一步加剧区域和企业间的分化 [21]