行业销售概况 - 2025年1月至10月，TOP50上市房企累计销售额合计约21165.1亿元，相比前9个月增长2170亿元 [1] - 临近年末，房企排名格局已相当稳固，TOP50上市房企中31家排名未发生变化 [2] 头部房企销售表现 - 保利发展以2227亿元销售额继续领跑行业，绿城中国与中海地产分别以2011亿元和1891亿元位列第二、三位 [2] - 华润置地、招商蛇口、万科A、建发股份进入“千亿阵营”，销售额分别为1696亿元、1146.6亿元、1065.1亿元 [4] - 销售额在500亿至1000亿区间的房企包括中国金茂(926.8亿元)、越秀地产(921亿元)、滨江集团(863.5亿元) [4] 中后部房企销售动态 - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售额分别为687.5亿元、621.3亿元、557.4亿元 [4] - 部分房企排名出现变动，如碧桂园(339.9亿元)排名上升1位至第15，金地集团(261亿元)排名下降1位至第18 [5] - 信达地产排名显著上升，销售额为145.9亿元 [6] - 排名第40至第50的房企销售额均低于100亿元，其中光明地产销售额为33.7亿元，排名下降2位 [8] 土地市场情况 - 10月份土地出让金超过100亿元的城市仅有上海，金额为210.5亿元 [9] - TOP20城市土地出让金合计1039.4亿元，环比9月份稍有回落 [9] - 土地出让面积方面，10月份TOP20城市合计出让1654.5万平方米，出让面积超百万平方米的城市减少至3个 [16] - 1月至10月，全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约12%，而出让金同比小幅增长4% [16]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 行业盈利短期难言系统性拐点，但受益于土储结构优化，结构性拐点可期，已在部分优质房企业绩端兑现 [2][12] - 资金安全仍为底线，但部分房企已适度向经营持续性倾斜，强化拓储的同时重视土地质量 [2][12] - 具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法，短期具备结构性投资机会，后续政策端发力将带来更大弹性 [2][12] 盈利端总结 - 2025Q1-3重点房企营收同比-2.7%，降幅明显收窄 [8][23] - 销售毛利率同比+0.1pct至9.3%，税费比例控制良好，期间费用率同比微降0.1pct至5.4% [8][23] - 表外项目盈利性下降、资产减值与少数股东损益占比提升拖累业绩，8家房企归母净利润同比恶化或亏损 [8][23] - 滨江集团、城建发展受益营收、毛利率等改善，归母净利润实现40%+增长 [8][23] - 归母净利率同比-1.6pct至-2.3%，ROE同比下降1.4pct至-2.0% [26] 债务端总结 - 2025Q3末有息负债总额同比+0.6%，有息负债/总权益比例同比提升0.08至0.97 [9][48] - 三道红线整体维持绿档，净负债率同比+6.1pct至65.8%，剔除预收的资产负债率同比+1.0pct至65.6% [48] - 短债占比同比+4.0pct至28.7%，现金短债比下降至1.12 [48] - 预收对年化营收覆盖倍数降至0.37，预示收入端仍将承压 [9][48] 现金流总结 - 2025Q1-3重点房企表内销售回款同比-9.3%，降幅较上年同期收窄23.1pct [10][57] - 经营性现金流实现净流入，投资活动保持克制，筹资活动现金流整体净流出 [10][57] - 滨江集团、建发股份筹资性现金流净额为正 [57] 经营端总结 - 2025Q1-3重点房企销售金额同比-12.2%，较去年全年跌幅(-25.1%)明显收窄 [11][66] - 中国金茂、建发股份、建发国际集团、越秀地产销售金额实现同比正增长 [11][66] - 拿地金额同比+110.4%，拿地强度提升至44.4%(+25.9pct)，楼面均价+38.9%彰显高度重视土地质量 [11][66] - 中国海外发展、中国金茂、建发国际集团等拿地强度居前 [11][66]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45% [3][4] - 其中，一二线城市成交146.8万平米，环比下降46%；三四线城市成交11.8万平米，环比下降34% [3][4] - 11月（截至11月7日）34城一手房成交同比-47%，较10月下降20个百分点 [3][5] - 年初至今累计成交1.03亿平米，同比下降14% [5] 二手房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）13个重点城市二手房合计成交98.8万平米，环比下降15% [3][12] - 11月（截至11月7日）累计成交同比-30%，较10月下降8个百分点 [3][12] - 年初至今累计成交5011.9万平米，同比上升1.4% [12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘82万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.78倍 [3][20] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][20] - 截至上周末（2025年11月7日）15城合计住宅可售面积为8950.3万平米，环比上升0.2% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比上升0.01个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 宏观层面：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][29] - 因城施策：福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩；苏州工业园区推出最高100%的契税补贴政策；厦门全面放宽落户门槛；深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件 [3][29] - 公积金政策：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][29] - 土地市场：南京23.5亿元出让2宗宅地；杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][29] 物管行业政策 - 宏观层面：中纪委等多部门联合整治物业侵占公共收益，要求物业费预收不超6个月、公共收益单独公示 [3][33] - 因城施策：山西推进智慧物业与城市更新融合；武汉修订物业管理条例，简化业委会流程 [3][33] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：保利发展211.2亿元（-50.1%）；招商蛇口153.7亿元（-31%）；龙湖集团50.0亿元（-55%）；中国海外发展186.6亿元（-55.1%）；越秀地产122.9亿元（-8%） [3][36] - 1-10月累计销售：保利发展2228.5亿元（-21.5%）；招商蛇口1560.7亿元（-7%）；龙湖集团557.5亿元（-34%）；中国海外发展1891.7亿元（-21.3%）；越秀地产921.0亿元（+1.2%） [3][36] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于11月3日-5日共耗资约2400万美元回购股份约442万股 [40] - 绿城服务于11月3日-7日共耗资约454万港币回购股份约101万股 [40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍 [3] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51%，表现弱于大市 [3][47] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W；物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

交易概述 - 公司拟以现金31.68亿元收购控股股东持有的内蒙古国城实业有限公司60%股权，构成重大资产重组 [1] - 交易完成后，公司将增加钼精矿采选业务，实现向优质钼矿资源的战略布局 [1] - 公司拟向哈尔滨银行成都分行申请19.008亿元并购贷款用于支付交易对价，贷款期限84个月 [2] 交易对公司的财务影响 - 交易将显著提升公司收入规模：2024年备考营业收入从19.18亿元增至41.03亿元，2025年上半年从10.85亿元增至21.6亿元，均实现翻倍增长 [6] - 交易将大幅改善公司盈利能力：2024年归母净利润从亏损1.13亿元扭转为盈利3.29亿元，2025年上半年从5.21亿元增至7.66亿元 [6] - 交易后公司资产总额显著增加：2025年上半年从82.05亿元增至113.42亿元，2024年末从92.72亿元增至120.63亿元 [7] - 截至2025年三季度末，公司货币资金为11.92亿元 [1][2] 标的资产质量与业绩承诺 - 标的公司核心资产大苏计钼矿资源储量丰富，保有资源储量合计矿石量1.24亿吨，钼金属量14.48万吨，平均品位0.117% [5] - 标的公司拟将生产规模由500万吨/年扩大至800万吨/年 [5] - 交易对方作出明确业绩承诺：若交易于2025年实施完毕，承诺标的公司矿业权资产2025至2027年度累计扣非净利润不低于17.25亿元 [8] 战略与行业背景 - 交易符合国家鼓励上市公司并购重组、聚焦主业、向新质生产力转型升级的政策导向 [9] - 钼作为战略性矿产资源，广泛应用于钢铁、国防军工、航空航天、新能源等关键领域 [9] - 交易有助于公司实现资源多元化，降低对铅锌金属的依赖，增强抗行业周期波动的能力 [1][10] - 交易前公司产品结构较为单一，主力产品为锌精矿，缺乏钨、锑、钼、稀土等战略性矿产资源控股权益 [9] 市场反应 - 公告当日公司股价上涨7.64%，报收19.02元，最新市值为214亿元 [11]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]

交易概述 - 国城矿业拟以31.68亿元现金收购控股股东国城控股集团持有的内蒙古国城实业60%股权，交易构成重大资产重组 [1] - 交易完成后，国城实业将成为国城矿业的控股子公司，公司产品结构将在锌精矿、铅精矿、铜精矿基础上增加钼精矿采选业务 [1] 标的资产质量 - 标的公司国城实业主营有色金属采选，核心资产大苏计钼矿是国内大型钼金属矿山，资源品质与产能位居全国前列 [2] - 截至2023年8月31日，标的公司评审备案保有资源储量为矿石量1.24亿吨，钼金属量14.48万吨，平均品位0.117% [2] - 标的公司正办理采矿权变更，拟将生产规模由500万吨/年扩大至800万吨/年 [2] 财务影响 - 交易将显著提升上市公司营收：2024年备考营业收入从19.18亿元增至41.03亿元，2025年上半年从10.85亿元增至21.6亿元 [2] - 交易将大幅改善盈利能力：2024年归母净利润从亏损1.13亿元扭转为盈利3.29亿元，2025年上半年从5.21亿元增至7.66亿元 [2] - 交易后2025年上半年基本每股收益从0.47元/股提升至0.69元/股 [3] 业绩承诺 - 若交易于2025年实施完毕，承诺标的公司矿业权资产2025至2027年度累计扣非净利润不低于17.25亿元 [4] - 若交易于2026年实施完毕，承诺2025至2028年度累计净利润不低于23.68亿元 [4] 战略与行业背景 - 交易符合国家鼓励上市公司并购重组、聚焦主业、向新质生产力转型升级的政策导向 [5] - 钼作为战略性矿产资源，广泛应用于钢铁、国防军工、航空航天、新能源等关键领域 [5] - 公司现有产品结构以锌精矿为主较为单一，此次收购有助于控股战略性矿产资源，增强发展潜力 [5]

交易方案概述 - 国城矿业拟以31.68亿元人民币现金购买控股股东国城集团持有的内蒙古国城实业有限公司60%股权 [1] - 交易完成后国城实业将成为上市公司的控股子公司本次交易构成重大资产重组 [1] - 交易标的资产100%股权对应价值为52.8亿元对应60%股权的交易价格为31.68亿元 [1] 标的公司国城实业基本情况 - 国城实业成立于2005年注册资金10.5亿元主营业务为有色金属采选 [1] - 在产矿山为内蒙古卓资县大苏计钼矿主要产品为钼精矿 [1] - 标的公司持有的采矿许可证证载生产规模为500万吨/年目前正在办理手续拟将生产规模扩大到800万吨/年 [1] 标的公司财务数据 - 2024年标的公司营业收入为21.85亿元归母净利润为9.42亿元 [1] - 2025年1月至6月标的公司营业收入为10.74亿元归母净利润为4.35亿元 [1] 交易估值与历史股权交易 - 本次交易对国城实业100%股权的估值为52.8亿元 [1] - 2023年6月国城集团以2.31亿元收购五矿信托持有的国城实业8%股权当时标的公司100%股权估值约为28.88亿元 [1] 交易背景与战略意义 - 此次交易前上市公司主要从事有色金属采选业务产品包括锌精矿、铅精矿、铜精矿等 [1] - 通过本次交易上市公司将增加钼精矿采选业务进一步丰富公司产品结构 [1] 本次交易与历史重组尝试 - 2022年4月公司曾计划收购国城实业100%股权但于2022年9月终止 [1] - 终止原因为标的公司存在为国城集团29亿元贷款提供担保的情形担保解除条件复杂存在较大不确定性 [1] 交易后续安排 - 深交所将对本次交易相关文件进行事后审核 [1] - 公司董事会决定暂不召开审议本次交易的股东大会将根据工作进度另行公告召开时间 [1]

交易核心信息 - 国城矿业拟以31.68亿元现金购买控股股东国城集团持有的国城实业60%股权 [1][3] - 交易完成后，国城实业将成为上市公司的控股子公司，本次交易构成重大资产重组 [1][5] - 标的资产国城实业100%股权整体估值为52.8亿元 [3] 交易标的概况 - 国城实业主营业务为有色金属采选，主要产品为钼精矿，目前在产矿山为内蒙古卓资县大苏计钼矿 [3] - 公司注册资金10.5亿元，持有的采矿许可证证载生产规模为500万吨/年，目前正办理变更手续拟将生产规模扩大至800万吨/年 [3] - 2024年标的公司营业收入为21.85亿元，归母净利润为9.42亿元；2025年1-6月营业收入为10.74亿元，归母净利润为4.35亿元 [3] 历史交易与估值比较 - 2023年6月，国城集团以2.31亿元收购五矿信托持有的国城实业8%股权，当时标的公司100%股权估值约为28.88亿元 [5] - 与2023年交易相比，本次交易估值52.8亿元较28.88亿元有显著提升 [3][5] - 2022年4月公司曾计划收购国城实业100%股权，但因标的公司为国城集团29亿元贷款提供担保等问题于2022年9月终止 [6] 交易影响与协同效应 - 交易完成后，上市公司将在现有锌精矿、铅精矿、铜精矿等产品基础上增加钼精矿采选业务，进一步丰富产品结构 [7] - 标的公司与上市公司属于同行业或上下游，与上市公司主营业务具有协同效应 [5] - 本次交易设有业绩补偿承诺和减值补偿承诺 [5] 交易进展与后续安排 - 深交所将对本次交易相关文件进行事后审核 [7] - 公司董事会决定暂不召开审议本次交易的股东大会，将根据工作进度另行公告股东大会召开时间 [7]

行业政策与市场目标 - 广州市提出到2030年智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元的目标 [1] - 2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑 商业及工业用地在技术可行前提下应用尽用 [1] - 新出让商业用地中建筑公共区域应采用装配式装修 政府投资新房建项目全面实施装配式建筑和装修 [1] 主要房企月度销售表现 - 中国海外发展10月合约物业销售金额约186.61亿元 同比下降55.1% 销售面积约87.16万平方米 同比下降40% [2] - 保利置业10月实现合同销售金额约43亿元 销售面积约14.8万平方米 销售均价约2.93万元/平方米 [5] - 融创中国10月实现合同销售金额约10.1亿元 销售面积约8.8万平方米 销售均价约1.15万元/平方米 [4] - 金地商置10月合同销售总额约5.92亿元 销售总面积约4.3万平方米 销售均价约1.38万元/平方米 [3]