香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全 部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （於開曼群島註冊成立之有限公司） （股份代號：813） 海外監管公告 世茂集團控股有限公司的附屬公司 上海世茂股份有限公司 截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之未經審核財務業績公告 上海世茂股份有限公司（「上海世茂」）乃一間於中華人民共和國成立的公 司，並為世茂集團控股有限公司（「本公司」）的附屬公司，本公司於上海 世茂的應佔權益約為66.18%。上海世茂董事會已通過其截至2025年6月30日 止六個月之未經審核的綜合財務業績。上海世茂截至2025年6月30日止六個 月之綜合利潤表及於2025年6月30日結算之綜合資產負債表載列如下： - 1 - 上海世茂股份有限公司 截至2025年6月3 0日止六個月之綜合利潤表 | | | | 2025年 | 2024年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 人民幣 | 人民幣 | | 1. | 營業收入 | ...

核心财务表现 - 2025年上半年合约销售额人民币135.23亿元，合约销售面积110.9万平方米 [1] - 营业额人民币148.27亿元，酒店经营等收入人民币59.22亿元，同比下降1.6% [1] - 毛亏损人民币9.08亿元（2024年同期毛利人民币1500万元） [1] - 归属股东期间亏损人民币89.34亿元，较2024年同期226.68亿元收窄60.6% [1] 资产与运营数据 - 土地储备规模4002万平方米（权益前），截至2025年6月30日 [1] - 商业运营及物业管理收入占比约39.9% of 总营业额 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年收入148.27亿元，其中物业销售收入89.05亿元，占比60.1% [1] - 营销及市场推广成本4.2亿元，入账销售面积76.7万平方米 [1] - 合约销售额135.23亿元，合约销售面积110.9万平方米 [1] 土地储备与开发规模 - 截至2025年6月30日拥有213个项目，土地储备约4002万平方米（权益前） [1] - 在建面积约1321万平方米，当期竣工面积约150万平方米 [2] - 自持开业酒店23家（近8000间客房），租赁直营酒店4家（近800间客房） [2] 行业环境与经营策略 - 房地产行业呈现"止跌回稳"态势，但商品房销售端未实质性复苏 [1] - 通过户型迭代、智慧社区系统植入构建差异化产品卖点 [2] - 采取低效资产处置、开发节奏优化等精细化措施应对市场压力 [1] 商业运营表现 - 在管商业项目客流同比增长5%，销售额同比微跌1% [3] - 商业项目整体出租率接近90%，写字楼整体出租率70% [3] - 通过更新游乐内容及异业合作实现文娱项目多渠道增收 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年收入148.27亿元，其中物业销售收入89.05亿元，占比60.1% [1] - 营销及市场推广成本4.2亿元 [1] - 合约销售额135.23亿元，合约销售面积110.9万平方米 [1] 业务结构分析 - 物业销售入账面积76.7万平方米 [1] - 商业项目客流同比增长5%，销售额同比微跌1% [3] - 商业项目整体出租率接近90%，写字楼整体出租率70% [3] 土地与项目储备 - 拥有213个项目，土地储备约4,002万平方米（权益前） [1] - 在建面积约1,321万平方米，当期竣工面积约150万平方米 [2] - 自持开业酒店23家（客房近8,000间），租赁直营酒店4家（客房近800间） [2] 行业环境与战略应对 - 房地产行业呈现"止跌回稳"态势，商品房销售端未实质性复苏 [1] - 公司以产品创新为核心驱动力，通过户型迭代、智慧社区系统等构建差异化卖点 [2] - 采取精细化资产管理策略，包括低效资产处置和开发节奏优化 [1] 运营管理举措 - 商业项目通过灵活租赁策略和租户关系维护稳定出租率 [3] - 文娱项目通过内容更新、线上营销和异业合作实现多渠道增收 [3] - 加推项目优化空间利用和社区场景以增强客户黏性 [2]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年集团总收入为人民币148.27亿元，同比下降49.2%[14] - 2025年上半年收入人民币148.27亿元，同比下降49.2%[39] - 截至2025年6月30日止六个月总收入为人民币148.27亿元较去年同期人民币291.95亿元下降49.2%[58] - 公司2024年上半年总收入为291.94689亿元人民币，其中物业销售贡献231.74321亿元，占比79.3%[62] - 公司毛亏损约为人民币9.08亿元，而2024年同期为毛利人民币1500万元[3] - 2025年上半年毛亏损人民币9.08亿元，2024年同期为毛利人民币0.15亿元[39] - 归属于公司权益持有人的期间亏损约为人民币89.34亿元，较2024年同期大幅收窄60.6%[3] - 归属于公司权益持有人的亏损为人民币89.34亿元[13] - 期间亏损人民币97.46亿元，同比扩大59.7%[39] - 归属于本公司权益持有人亏损人民币89.34亿元[41] - 公司产生归属于权益持有人亏损约89亿人民币[51] - 公司2024年上半年录得期间亏损242.14684亿元人民币，所得税开支为11.10649亿元[62] - 归母净亏损同比收窄60.6%至89.34138亿元人民币[87] - 基本每股亏损人民币2.36元，同比改善60.5%[41] - 每股基本亏损从5.98元改善至2.36元[87] 成本和费用（同比环比） - 销售成本同比大幅下降46.1%至人民币157.35亿元[22] - 营销及市场推广成本同比上升22.6%至人民币4.20亿元[26] - 行政开支同比下降14.2%至人民币16.41亿元[26] - 融资成本净额人民币31.81亿元，同比减少63.2%[39] - 融资成本为人民币42.90亿元[59] - 融资成本净额同比减少63.2%至31.80697亿元人民币[80] - 公司融资成本高达86.99988亿元人民币，其中物业开发及投资分部占主要部分[62] - 当期所得税支出减少18.2%至8.97708亿元人民币，其中土地增值税减少18.2%至4.94678亿元[81] 物业销售业务表现 - 2025年上半年合约销售额为人民币135.23亿元，合约销售面积为110.9万平方米[3] - 公司营业额为人民币148.27亿元，其中物业销售收入为人民币89.05亿元，占总收入的60.1%[4] - 物业销售收入为人民币89.05亿元，同比下降61.6%[15][16] - 物业销售收入为人民币89.05亿元较去年同期人民币231.74亿元下降61.6%[58] - 公司2024年上半年总收入为291.94689亿元人民币，其中物业销售贡献231.74321亿元，占比79.3%[62] - 物业销售应收账款为31.78亿元人民币（2025年6月30日），较2024年末的36.63亿元人民币下降13.2%[70] 酒店经营业务表现 - 酒店经营收入为人民币10.57亿元，同比下降1.6%[17] - 酒店平均出租率为67%，与2024年同期持平[9] - 公司自持并已开业酒店共23家，客房数量近8000间；租赁直营酒店4家，客房数量近800间[8] 商业运营业务表现 - 商业运营收入为人民币8.12亿元，同比下降1.7%[19] - 商业运营收入合计从2024年上半年的人民币8.26亿元下降至2025年上半年的8.12亿元[20] - 在管商业项目整体出租率接近90%，写字楼整体出租率为70%[11] - 在管商业项目客流量同比增长5%，累计销售额同比下降1%[11] 物业管理及其他业务表现 - 酒店经营、商业运营、物业管理及其他收入为人民币59.22亿元，较2024年同期下降1.6%[3] - 物业管理及其他收入为人民币40.53亿元，同比下降1.6%[15] - 物业管理及其他收入同比下降1.7%至人民币40.53亿元[21] - 物业管理子公司世茂服务中期收入为人民币36.198亿元，毛利润为人民币7.09亿元[7] - 世茂服务在管建筑面积为2.223亿平方米，合约建筑面积为3.434亿平方米[7] - 公司拥有世茂服务58.41%实际股权[60] 资产和债务状况 - 现金及银行结余较2024年末减少人民币3.95亿元至153.57亿元[32] - 现金及现金等价物为113.53亿人民币，受限制现金为43.99亿人民币，现金总额约154亿人民币[42][51] - 借贷总额为2496亿人民币，其中2197.13亿人民币（约88%）将在未来12个月内到期偿还[46][51] - 未按计划偿还借贷达1793亿人民币[51] - 公司总资产从2024年4364.29亿人民币下降至2025年4220.28亿人民币，减少144.01亿人民币（-3.3%）[42] - 公司于2025年6月30日总资产为4220.28146亿元人民币，较2024年末4364.28997亿元减少144.00851亿元[65][66] - 公司于2025年6月30日总负债为4286.30072亿元人民币，较2024年末4330.83061亿元减少44.52989亿元[65][66] - 归属于本公司权益持有人之权益为负305.73亿人民币（2024年为负216.54亿人民币）[44] - 公司物业开发及投资分部于2025年6月30日借贷总额为1703.37462亿元人民币，占总负债的39.7%[65] 减值及亏损拨备 - 金融资产减值拨备达人民币17.58亿元[27] - 金融资产减值拨备为人民币17.58亿元[59] - 金融资产减值拨备同比增加239.6%至17.58075亿元人民币[79] - 发展中物业及持作销售用途的落成物业减值亏损拨备为人民币23.82亿元[59] - 发展中物业及持作销售用途的落成物业减值亏损拨备为23.82326亿元人民币，同比减少25.3%[79] - 公司2024年上半年对发展中物业及持作销售用途的落成物业计提减值亏损31.88087亿元人民币[62] - 投资物业公允价值亏损净额达人民币1.79亿元（2024年上半年：人民币0.27亿元）[24] - 公司2024年上半年投资物业录得公允价值亏损3.5738亿元人民币[62] 经营亏损及分部表现 - 集团整体经营亏损为人民币52.54亿元[13] - 经营亏损人民币52.54亿元，同比扩大63.1%[39] - 经营亏损为人民币52.54亿元其中上海世茂经营亏损人民币0.23亿元其他物业开发及投资经营亏损人民币50.94亿元[59] - 公司2024年上半年录得经营亏损142.32355亿元人民币，物业开发及投资分部为主要亏损源，合计亏损144.17908亿元[62] - 公司拥有上海世茂66.18%实际股权[59] 土地储备及开发情况 - 截至2025年6月30日，公司土地储备约为4002万平方米（权益前）[3] - 公司在建面积约为1321万平方米，当期竣工面积约为150万平方米[5] - 资本及物业开发开支已订约但未拨备承担为人民币268.90亿元[36] - 已订约但未拨备资本承担总额为268.89779亿元人民币，其中物业发展销售用途物业占204.67793亿元人民币[89] - 未拨备土地使用权承担为59.07469亿元人民币（含联营及合营企业）[89] - 物业及设备未拨备承担减少至5.14517亿元人民币（2024年末：5.16707亿元）[89] 应收账款和应付账款 - 应收贸易账款及其他应收款项总额为389.65亿元人民币（未经审核），较2024年末的408.39亿元人民币下降4.6%[70] - 应收贷款为3.61亿元人民币，年利率范围为10.0%至18.0%，需一年内偿还[72] - 应付贸易账款及其他应付款项总额为855.78亿元人民币（未经审核），较2024年末的830.84亿元人民币增长3.0%[73] - 应付贸易账款中超过90天至1年内的款项为184.24亿元人民币（2025年6月30日），占总额的58.0%[73] - 其他应付款项中应付已清盘附属公司款项为45.57亿元人民币（2025年6月30日），较2024年末的37.99亿元人民币增长19.9%[73] 资产处置及出售 - 归类为持作出售的处置组资产总额为34.14亿元人民币，其中投资物业占14.74亿元人民币，存货占13.44亿元人民币[75] - 归类为持作出售的处置组负债总额为29.51亿元人民币，其中借贷占16.97亿元人民币[75] - 持作出售处置组资产总额为12.21462亿元人民币，其中投资物业占22.8亿元，存货占95.7亿元[77] - 持作出售处置组负债总额为12.14203亿元人民币，其中借贷占118.5亿元[77] - 公司同意以4.622亿元人民币对价出售一家房地产开发公司的100%股权[74] - 公司于2024年12月以280万元人民币对价出售一家物业管理公司51%股权，交易于2025年上半年完成[76] - 出售北京项目公司50%股权及债权总代价为1.562亿元人民币[90] - 减持世茂服务1.1亿股股份，平均代价每股0.76港元[94] 其他收益及亏损 - 其他收益净额录得人民币3.57亿元（2024年上半年：亏损人民币109.17亿元）[25] - 子公司清算收益净额大幅增至38.555亿元人民币，而去年同期亏损61.4337亿元[78] 合约负债及存货 - 合约负债从483.55亿人民币下降至425.34亿人民币，减少58.21亿人民币（-12.0%）[46] - 公司合约负债由2024年末483.55145亿元下降至2025年6月30日的425.34095亿元，减少58.2105亿元[69] - 存货从2185.14亿人民币下降至2076.15亿人民币，减少108.99亿人民币（-5.0%）[42] - 投资物业价值从417.35亿人民币下降至408.18亿人民币，减少9.17亿人民币（-2.2%）[42] 债务重组及股东事项 - 境外债务重组计划涉及68亿美元优先票据及21亿美元+204亿港元境外借款[52] - 公司应付控股股东总额约78亿港元款项及应付股息将于2025年下半年解除以换取控股股东票据及强制可换股债券[54] - 境外债务重组生效日解除约78亿港元应付控股股东款项[90] - 发行42.339亿股新股（占原股份总数111.48%）用于强制可换股债券转换[90] - 公司已提取地方政府白名单下贷款总额约人民币4.51亿元[54] 雇员及薪酬 - 集团雇员总数40,141名，其中物业开发雇员816名，占比2.03%[37] - 期内薪酬总额约为人民币21.89亿元[37] 股息分派 - 公司未宣派2025年中期股息[88] - 未派发截至2025年6月30日止六个月中期股息[95]

市场表现 - 港股内房股集体走低，世茂集团跌6.4%，新城发展跌4.55%，绿城中国跌近4%，中国金茂跌3%，美的置业和碧桂园跌超2%，融信中国、融创中国、龙光集团、远洋集团、越秀地产等普跌 [1] - 前一日内房股因政策调整出现上涨，但今日再度走弱，反映市场对政策效果持续性的疑虑 [1] 政策动态 - 上海发布楼市"沪六条"调整限购政策，外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭 [1] - 政策短期内提振市场信心并推动内房股上涨，但市场更关注政策长期效果和基本面实质改善 [1] - 核心城市政策调整起到"点火"作用，但需后续更多城市跟进及信贷支持等实际执行优化以维持市场信心 [1]

股价表现 - 8月25日收盘价0.390港元，较前一交易日下跌6.02% [1] - 盘中最低价触及0.385港元，创近一年新低 [1] - 当日主力资金净流出1431.17万港元 [1] 公司背景 - 世茂集团于2006年7月5日在香港联交所主板上市 [1] - 业务重点为中国大陆经济发达或高潜力城市的综合房地产项目开发 [1] - 产品类型包括住宅、酒店、零售及商用物业 [1] 业务模式 - 在中国大陆首创房地产"滨江模式" [1] - 将景观、亲水、园林与建筑元素融合于住宅开发 [1] - 以"城市经营者"为定位推动城市化进程 [1]

股价表现 - 8月25日盘中下跌6.02%至0.39港元/股 成交额4125.57万元[1] 财务数据 - 2024年营业总收入599.75亿元 净利润亏损359.05亿元[2] - 将于8月27日披露2025财年中报[2] 业务概况 - 主营业务为在中国经济发达或潜力城市开发大型高质量综合房地产项目 包括住宅/酒店/零售及商用物业[1] - 公司定位为"城市经营者" 以推动城市化进程为发展理念[1]

股东持股变动 - 股东于8月21日将股票存入香港上海汇丰银行 存仓市值1.86亿港元 占公司股份比例5.64% [1] 可转换债券执行 - 公司根据2025年7月21日发行的2026年到期零息强制可换股债券转换 于2025年8月20日配发及发行9.81亿股新股份 [1]

股东持股变动 - 世茂集团股东于8月21日将股票存入香港上海汇丰银行 存仓市值达1.86亿港元[1] - 存仓股份占公司总股本比例为5.64%[1] 可转换债券执行情况 - 公司根据2025年7月21日发行的2026年到期零息强制可换股债券进行转换[1] - 于2025年8月20日配发及发行9.81亿股新股份[1]