美联储政策动态 - 美联储新任理事米兰呼吁采取激进降息路径，建议通过连续多次50个基点的降息行动，将利率从当前4.00%-4.25%的区间尽快降至合适水平 [2] - 米兰认为当前利率水平至少高出中性利率（约2%中段水平）1.5至2个百分点，其观点基于人口增长动力放缓等因素导致中性利率下降 [2] - 米兰由特朗普任命，任期至2026年1月，在此期间预计仍有三次投票机会 [2] 公司评级与债务动态 - 新城发展与认购人决定终止认购协议，原因为考虑现行市况 [5] - 世茂集团已有约人民币228亿元的境内贷款在2025年成功获得展期，最长展期至2035年，约32亿美元的强制可换股债券已转换为新股份，悉数转换将减少债务约45亿美元 [5] - 富力地产将3只票据拟议重组的加入重组支持协议截止日期延长至伦敦时间2025年10月10日 [5] - 保利置业将“22保置07”后2年票面利率下调180个基点至1.50%，回售资金兑付日为11月3日 [5] - 金地集团“20金地01”将于2025年10月13日兑付最后年度利息和本金 [5] - 深圳龙光控股所有存续公司债券自2025年9月29日开市起停牌，以推进债券后续重组安排 [5] - 泰州医药城控股集团、淄博高新国有资本投资有限公司、路劲基建有限公司评级获机构更新 [6] 市场数据与表现 - 中国二年期国债收益率为1.52%，十年期国债收益率为1.88% [6] - 美国二年期国债收益率上行7bp至3.64%，十年期国债收益率上行2bp至4.18% [6] - 中资美元债涨幅榜TOP10中，YUZHOU 5.5 06/30/31债券价格涨幅最高，达+114.286%，中间价为1.875 [8] - 中资美元债跌幅榜TOP10中，LGUANG 10.4 03/09/23债券价格跌幅最大，为-67.692%，中间价为0.250 [8] - 伦敦金属交易所铜价盘中触及每吨10,289.50美元，预计本周涨幅达2.7%，为近五个月最大单周涨幅 [8] 宏观政策与流动性 - 香港金管局在维持人民币贸易融资流动资金安排1,000亿元额度基础上，将扩大资金用途范围并减低使用成本，以支持离岸人民币业务 [10] - 中国人民银行开展1658亿元7天期逆回购操作，中标利率1.40%，同时开展6000亿元14天期逆回购操作，当日实现净投放4115亿元 [10]

债务重组 - 2025年7月21日境外债务重组计划生效，约115亿美元债务及10亿美元利息获解除[2] - 应付控股股东约78亿港元款项和股息转换为债券[2] - 45亿美元强制可换股债券约32亿已转股，全转将减债约45亿美元[2] 贷款展期 - 香港住宅项目约100亿港元开发贷款融资2025年8月展期3年[4] - 约228亿元境内贷款2025年成功获展期，最长至2035年[4] 业绩表现 - 截至2025年8月31日八个月累计合约销售总额约173.16亿元，降幅收窄[4] - 首八个月平均销售价约每平12,136元，价格稳定[4] 交付情况 - 截至公告日2025年累计交付约10,031套房屋，压力减轻[4] - 已提取地方政府白名单下约4.51亿元贷款缓解交付资金压力[4]

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 收入同比下降49.2%至148.27亿元人民币，对比去年同期291.95亿元人民币[84] - 2025年上半年收入人民币148.27亿元，同比下降49.2%[26] - 总收入为148.27亿元人民币，同比下降49.2%[114] - 2025年上半年总收入为148.27亿元人民币，较2024年同期的291.95亿元人民币下降49.2%[115][118] - 物业销售收入人民币89.05亿元，占总收入60.1%，同比下降61.6%[26][27] - 物业销售收入从2024年上半年的231.74亿元人民币大幅下降至2025年上半年的89.05亿元人民币，降幅达61.6%[115][118] - 酒店经营收入人民币10.57亿元，同比下降1.6%[29] - 酒店业务总收入人民币10.57亿元，同比下降1.6%[12] - 酒店经营收入为10.57亿元人民币，同比下降1.6%[114] - 商业运营收入人民币8.12亿元，同比下降1.7%[31] - 商业运营收入为8.12亿元人民币，同比下降1.7%[114] - 物业管理及其他收入人民币40.53亿元，同比下降1.7%[32] - 物业管理及其他收入为40.52亿元人民币，同比下降1.7%[114] - 物业管理及其他收入从2024年上半年的42.26亿元人民币略降至2025年上半年的41.73亿元人民币，降幅1.3%[115][118] - 经营亏损人民币52.54亿元，同比收窄63.1%[25] - 经营亏损为52.54亿元人民币，较去年同期的142.32亿元人民币有所收窄[84] - 期间净亏损为97.46亿元人民币，较去年同期的242.15亿元人民币减少59.8%[84] - 2025年上半年期间亏损为97.46亿元人民币，较2024年同期的242.15亿元人民币显著收窄59.8%[115][118] - 公司归属于权益持有人的亏损约为89亿元人民币[98] - 公司期间亏损为89.34亿元人民币，归属于母公司持有人[90] - 归属于公司权益持有人之亏损从人民币226.68亿元收窄至人民币89.34亿元，降幅60.6%[42] - 每股基本亏损为2.36元人民币，对比去年同期的5.98元人民币[86] - 每股基本亏损从5.98元人民币改善至2.36元人民币，同比下降60.5%[181] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 销售成本人民币157.35亿元，同比下降46.1%[33] - 毛利率-6.1%，同比下降6.2个百分点[34] - 行政开支人民币16.41亿元，同比下降14.2%[37] - 融资成本净额从人民币86.33亿元降至人民币31.81亿元，降幅达63.2%[40] - 融资成本净额从86.33亿元人民币降至31.81亿元人民币，同比下降63.2%[173] - 税项拨备从人民币11.11亿元降至人民币9.09亿元，其中土地增值税从人民币6.05亿元降至人民币4.95亿元[41] - 所得税开支从11.11亿元人民币降至9.09亿元人民币，同比下降18.2%[174] - 公司总支出从324.75亿元人民币降至201.99亿元人民币，同比下降37.8%[168] - 已出售物业成本从238.76亿元人民币降至115.67亿元人民币，同比下降51.6%[168] - 金融资产减值拨备人民币17.58亿元[38] - 金融资产减值拨备从5.17亿元人民币增至17.58亿元人民币，同比增加240%[168] - 金融资产减值拨备从2024年上半年的5.17亿元人民币大幅增加至2025年上半年的17.58亿元人民币，增幅240%[115][118] - 发展中物业及持作销售用途的落成物业减值亏损拨备从31.88亿元人民币降至23.82亿元人民币，同比下降25.3%[168] - 发展中物业及持作销售用途的落成物业减值亏损拨备从2024年上半年的31.88亿元人民币降至2025年上半年的23.82亿元人民币，降幅25.3%[115][118] - 投资物业公允价值亏损净额从2024年上半年的0.36亿元人民币增至2025年上半年的2.38亿元人民币，增幅567%[115][118] - 其他收益/(亏损)净额从亏损109.27亿元人民币改善至收益3.47亿元人民币[170] 物业开发业务表现 - 合约销售额人民币135.23亿元[10] - 合约销售总面积110.9万平方米[10] - 物业销售入账面积为76.7万平方米，合约销售额为人民币135.23亿元，合约销售面积为110.9万平方米[17] - 公司总收入达人民币148.27亿元，其中物业销售收入为人民币89.05亿元，占总收入的60.1%[17] - 土地储备约4002万平方米（权益前），涉及213个项目[18] - 在建面积约1321万平方米，当期竣工面积约150万平方米[19] - 物业及设备收购额同比增长103.8%至1.70亿元人民币[123] - 物业销售应收账款下降13.2%至317.80亿元人民币[129] - 合约负债从2024年12月31日的483.55亿元人民币降至2025年6月30日的425.34亿元人民币，减少58.21亿元[89] - 合约负债较2024年末下降12.0%至425.34亿元人民币[122] - 存货下降至2076.15亿元人民币，对比期初2185.14亿元人民币减少5.0%[87] - 公司为买家提供的按揭融资担保从305.03亿元人民币降至291.60亿元人民币[182] - 公司资本及物业发展开支承担总额为268.90亿元人民币，其中发展作销售用途的物业承担204.68亿元人民币[185] - 上海世茂经营亏损从2024年上半年的5.37亿元人民币收窄至2025年上半年的2.29亿元人民币，降幅57.4%[115][118] 物业管理业务表现 - 物业管理收入人民币36.198亿元[12] - 物业管理毛利润人民币7.09亿元[12] - 物业管理期间利润人民币2226万元[12] - 在管建筑面积2.223亿平方米[12] - 合约建筑面积3.434亿平方米[12] - 物业管理收入为人民币36.198亿元，毛利润为人民币7.09亿元，期间利润为人民币2226万元[20] - 物业管理在管建筑面积2.223亿平方米，合约建筑面积3.434亿平方米[20] 酒店业务表现 - 酒店业务总收入人民币10.57亿元，同比下降1.6%[12] - 酒店平均出租率67%，与2024年同期持平[12] - 酒店业务总收入人民币10.57亿元，同比下降1.6%，平均出租率67%[21] - 酒店每房收入（RevPAR）同比下降5%[21] 商业运营业务表现 - 商业运营客流同比增长5%，销售额同比微跌1%，整体出租率接近90%[24] - 写字楼整体出租率为70%[24] 债务与流动性状况 - 现金及银行结余从人民币157.52亿元降至人民币153.57亿元，其中受限制现金为人民币41.29亿元，预售监管资金为人民币41.35亿元[43] - 现金及现金等价物为112.28亿元人民币，较期初113.53亿元人民币略有下降[87] - 现金及现金等价物为112.28亿元人民币，受限制现金为41.29亿元人民币，合计153.57亿元人民币[134] - 受限制现金中15.41亿元人民币作为银行按揭贷款融资保证金，25.87亿元人民币作为借贷抵押品[136] - 银行存款实际利率从2024年末0.10%下降至2025年6月30日0.05%[138] - 借贷总额从人民币2,520.51亿元降至人民币2,496.29亿元，减少人民币24.22亿元[43] - 借贷总额（流动+非流动）从2024年12月31日的2520.51亿元人民币降至2025年6月30日的2496.29亿元人民币，减少24.22亿元[89] - 公司总借贷约为2496亿元人民币，其中约2197亿元人民币将在未来12个月内到期偿还[98] - 公司现金总额（含现金及现金等价物以及受限制现金）约为154亿元人民币[98] - 有抵押借贷总额为人民币2,182.62亿元，抵押资产账面总值为人民币1,369.01亿元[46] - 有抵押银行及金融机构借贷总额约为1271.46亿元人民币（2024年末：1265.63亿元人民币），抵押资产总值1369.01亿元人民币[153] - 资产借贷比率从57.8%上升至59.1%[43] - 公司未按计划还款日期偿还的借贷共计1793亿元人民币[98] - 公司经营业务活动产生现金净额由2024年同期的负126.54亿元人民币转为正21亿元人民币，实现显著改善[93] - 公司期末现金及现金等价物为1123.28亿元人民币，较期初的1137.24亿元人民币减少13.47亿元人民币[93] - 公司总借贷中非流动负债部分为210,920,565人民币千元，流动负债部分为219,713,281人民币千元[152] - 公司须于一年内偿还的借贷金额为181,005,105人民币千元，较2024年12月31日的169,530,274人民币千元增长6.8%[152] - 借贷总额从2024年上半年的86.99亿元人民币大幅增至2025年上半年的170.34亿元人民币，增幅95.8%[115][118] 逾期债务详情 - 逾期银团贷款包括3.99亿美元及24.86亿港元（2018年协议），以及7.96亿美元及37.94亿港元（2019年协议）[153] - 逾期银团贷款包括6.575亿美元及51.285亿港元（2021年协议）[154] - 逾期优先票据包括10亿美元（2022年到期，利率4.75%）及5亿美元（2025年到期，利率5.20%）[155] - 逾期优先票据包括10亿美元（2024年到期，利率6.125%）及10亿美元（2026年到期，利率5.60%）[156] - 逾期优先票据包括3亿美元（2030年到期，利率4.60%）及8.72亿美元（2031年到期，利率3.45%）[157] - 逾期优先票据包括7亿美元（2022年到期，利率4.50%）及3.73945亿美元（2022年到期，零息）[157] - 逾期优先票据包括3亿美元（2023年到期，利率3.975%）及7.48亿美元（2027年到期，利率5.20%）[158] - 逾期中期票据包括9.3亿元人民币（2023年到期，利率4.24%）及5亿元人民币（2023年到期，利率4.12%）[159] - 截至2025年6月30日，公司未偿还且已逾期借贷本金总额为人民币970,000,000元（2024年12月31日：人民币970,000,000元）[160] - 截至2025年6月30日，公司未偿还且已逾期借贷本金总额为人民币640,000,000元（2024年12月31日：人民币640,000,000元）[160] - 截至2025年6月30日，长期债券经展期未偿还本金总额约人民币562,154,000元，其中约人民币67,458,000元（12.0%）已逾期[160] - 截至2025年6月30日，长期债券经展期未偿还本金总额约人民币483,473,000元，其中约人民币87,639,000元（18.1%）已逾期[160] - 截至2025年6月30日，长期债券经展期未偿还本金总额约人民币3,065,965,000元，其中约人民币367,916,000元（12.0%）已逾期[161] - 截至2025年6月30日，长期债券经展期未偿还本金总额约人民币4,063,819,000元，其中约人民币731,487,000元（18.0%）已逾期[162] - 截至2025年6月30日，长期债券经展期未偿还本金总额约人民币10,688,750,000元，其中约人民币793,676,000元（7.4%）已逾期[163] - 截至2025年6月30日，私募票据未偿还且已逾期本金额为人民币279,250,000元（2024年12月31日：人民币279,250,000元）[164] 境外债务重组 - 公司境外债务重组计划涉及本金总额约68亿美元的美元计价优先票据[100] - 境外债务重组涉及境外银行及金融机构借款本金分别约为21亿美元和204亿港元[100] - 境外债务重组计划将于2025年下半年以新发行短期工具、长期工具及零息强制可换股债券替代[105] - 公司应付控股股东总额约78亿港元的款项和应付股息将于2025年下半年被解除[100] - 境外债务重组于2025年7月21日生效，解除约78亿港元应付控股股东款项[199] - 发行零息强制可换股债券转换股份42.34亿股，占已发行股份总数111.48%[199] 资产与负债状况 - 总资产下降至4220.29亿元人民币，较期初4364.29亿元人民币减少3.3%[87] - 总负债从2024年12月31日的4330.83亿元人民币下降至2025年6月30日的4286.30亿元人民币，减少44.53亿元[89] - 流动负债从2024年12月31日的3830.20亿元人民币微增至2025年6月30日的3888.13亿元人民币，增加57.93亿元[89] - 总权益及负债从2024年12月31日的4364.29亿元人民币降至2025年6月30日的4220.28亿元人民币，减少144.01亿元[89] - 归属于公司权益持有人的权益为负305.73亿元人民币，较期初负216.54亿元人民币恶化[87] - 累计亏损从2025年1月1日的399.76亿元人民币扩大至2025年6月30日的489.36亿元人民币，增加89.6亿元[90] - 非控制性权益从2025年1月1日的250.00亿元人民币降至2025年6月30日的239.71亿元人民币，减少10.29亿元[90] - 应付贸易账款及其他应付款项从2024年12月31日的830.84亿元人民币增至2025年6月30日的855.78亿元人民币，增加24.94亿元[89] - 截至2025年6月30日，应付贸易账款及其他应付款项总额为人民币85,577,812,000元（2024年12月31日：人民币83,083,588,000元）[165] - 递延所得税负债从2024年12月31日的69.88亿元人民币微降至2025年6月30日的69.26亿元人民币，减少0.62亿元[89] - 截至2025年6月30日，应付关联方款项总额为人民币19,767,533,000元（2024年12月31日：人民币20,425,864,000元）[166] - 应收关联方款项中流动部分达672.07亿元人民币，非流动部分为56.35亿元人民币[125][127] - 应收贸易账款减值拨备大幅增加78.9%至15.33亿元人民币[130] - 其他应收账款减值拨备增加23.2%至22.77亿元人民币[130] - 公司总资产为4364.29亿元人民币，总负债为4330.83亿元人民币[120] - 物业开发及投资分部资产占公司分部资产总额的97.6%，达4330.67亿元人民币[120] - 公司借贷总额为1722.81亿元人民币，其中物业开发分部占比82.2%[120] - 截至2025年6月30日总资产为4220.28亿元人民币，总负债为4286.30亿元人民币，资产负债率101.6%[117] 投资与金融资产 - 第三层级金融资产（结构性产品投资）公允价值为26亿元人民币[109][110] - 第一层级金融资产（上市股本证券投资）公允价值为13万元人民币[109] - 公允价值计量中第三层级输入参数使用不可观察的输入参数（如贴现率及资产净值）[108][111] - 公司减持1.1亿股世茂服务股份，平均代价每股0.76港元[81] 股份奖励计划 - 根据2011世茂集团股份奖励计划，可供日后授出股份数量为20,567,678股，占已发行股份总数0.26%[55] - 2021世茂集团股份奖励计划最高可授予股份数量为7,091,919股世茂服务股份，占采纳日已发行股份的0.3%[56] - 截至2025年6月30日，2021世茂集团股份奖励计划已授出6,865,821股，占采纳日已发行股份的0.29%[58] - 2021世茂集团股份奖励计划已于2024年5月3日终止，不再授出股份[58] - 期内33,381股世茂服务股份失效[58][60] - 世茂服务股份奖励计划最高可授予股份数量为70,919,190股，占采纳日已发行股份的3%[59] - 截至2025年6月30日，世茂服务股份奖励计划已授出7,542,551股，占采纳日已发行股份的0.32%[62] - 世茂服务股份奖励计划剩余可授出股份数量为63,376,639股，占报告日已发行股份的2.57%[62] - 期内世茂服务股份奖励计划有55,390股股份失效[61] - 世茂集团奖励股份归属安排为60%于12个月后归属，40%于24个月后归属[57] - 世茂服务奖励股份归属安排存在两种模式：60%于6个月后归属且

港股内房股市场表现 - 龙光集团股价上涨3.74%至1.11港元 [1] - 碧桂园股价上涨3.45%至0.6港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨2.85%至2.53港元 [1] - 世茂集团股价上涨2.56%至0.4港元 [1] 行业整体走势 - 港股内房股板块普遍呈现上扬态势 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股集体上涨 龙光集团涨3.74%至1.17港元 建发国际集团涨3.59%至18.170港元 世茂集团涨2.56%至0.400港元 中国海外宏洋集团涨2.85%至2.530港元 新城发展涨2.01%至2.540港元 碧桂园涨1.72%至0.590港元 万科企业涨1.30%至5.460港元 融创中国涨0.63%至1.610港元 龙湖集团涨0.89%至11.310港元 绿城中国涨0.84%至9.560港元 远洋集团涨0.80%至13.900港元 [1] - 上海豪宅市场出现日光盘 黄浦区外滩街道嘉里金陵华庭二期120套房源吸引227组客户 单日销售额达98.43亿元 [1] 政策与行业动态 - 住建部通报深化房地产领域改革 运用改革思维破解住房矛盾问题 持续巩固房地产市场稳定态势 构建房地产发展新模式 [1] - 多家房企推进境内债务重组 包括碧桂园 融创中国 龙光集团 旭辉控股集团 [1]

内房股市场表现 - 龙光集团股价上涨3.74%至1.11港元 [1] - 碧桂园股价上涨3.45%至0.6港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨2.85%至2.53港元 [1] - 世茂集团股价上涨2.56%至0.4港元 [1] 政策环境变化 - 8月以来北上深等一线城市陆续落地优化限购政策 [1] - 上海财政局9月19日发布个人住房房产税试点优化调整通知 [1] - 该通知是对8月25日上海楼市新政中房产税部分的细化落地 [1] 行业基本面与政策预期 - 需求旺季带动行业基本面有望修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策带动地产止跌回稳 [1] - 政策预期持续处于加码期 [1] 投资建议 - 地产板块当前估值偏低 [1] - 建议逢低配置地产股 [1]

股价表现 - 碧桂园股价跌幅超过10% [1] - 世茂集团股价下跌8% [1] - 旭辉控股集团和雅居乐集团股价均下跌7% [1] - 富力地产和融创中国股价跟随下跌 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌 碧桂园一度跌幅超过10% 世茂集团下跌8% 旭辉控股集团和雅居乐集团均下跌7% 富力地产、万科企业和融创中国跌幅均超过6% [2]

港股内房股集体下跌 - 金辉控股跌8.97%至2.840港元 总市值114.88亿港元 [1][2] - 碧桂园跌8.70%至0.630港元 总市值176.33亿港元 [1][2] - 世茂集团跌8.24%至0.390港元 总市值31.32亿港元 [1][2] - 雅居乐集团跌7.41%至0.500港元 总市值25.23亿港元 [1][2] - 旭辉控股集团跌7.17%至0.246港元 总市值25.85亿港元 [1][2] 其他内房股显著下跌 - 中梁控股跌6.90%至0.081港元 总市值3.54亿港元 [1][2] - 富力地产跌6.76%至0.690港元 总市值25.89亿港元 [1][2] - 远洋集团跌6.32%至0.163港元 总市值18.97亿港元 [1][2] - 融创中国跌6.21%至1.660港元 总市值190.4亿港元 [1][2] - 万科企业跌6.13%至5.510港元 总市值657.38亿港元 [1][2] 跌幅相对较小内房股 - 融信中国跌5.41%至0.210港元 总市值3.54亿港元 [1][2] - 龙光集团跌5.26%至1.080港元 总市值61.4亿港元 [1][2] - 中国海外宏洋集团跌4.28%至2.460港元 总市值87.56亿港元 [2]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价下跌8.7%至0.630港元 金辉控股下跌8%至2.870港元 中梁控股下跌7%至0.081港元 [1] - 世茂集团 旭辉控股 融创中国均下跌近6% 万科企业 富力地产 远洋集团 龙光集团跌幅超4% [1] - 新城发展 融信中国 中国金茂等多只股票跌幅超过3% [1] 房地产开发投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [1] - 房地产开发企业到位资金同比下降8% 个人按揭贷款下降10.5% [1] 行业政策动态 - 多个重点城市出台利好政策促进房地产市场平稳发展 特别在限购政策放宽方面力度较大 [1] - 北京 上海 深圳的政策调整尤为引人关注 [1]