收入利润表现 - 2025年上半年实现收入533.7亿元 同比下降23.3% [1] - 净利润12.1亿元 同比下降63.5% 股东应占净利润2.1亿元 同比下降89.7% [1] - 业绩承压主要受交付节奏影响及计提19.4亿元减值损失（信用减值2.2亿元+非金融资产减值17.2亿元） [1] 财务状况 - 在手现金668亿元 为一年内到期借款余额的2.9倍 创历史新高 [1] - 短期债务占比降至16.3% 创历史最低水平 [1] - 总借贷加权平均利息成本3.6% 同比下降40个基点 [1] - 成功发行5亿美元三年期优先票据 成为首家重启中资美元债融资房企 [1] 土地储备与投资 - 新增35个项目 总建筑面积355万平方米 预计可售货值907亿元 位列行业第三 [1] - 一二线城市新增货值占比达88% [1] - 总土储项目158个 可售面积1817万平方米 权益可售面积1181万平方米 [2] - 平均拿地楼面价8280元/平方米 一二线城市货值占比约80% 长三角区域占比约64% [2] 销售表现 - 全口径销售额1222亿元 位列行业第二 [2] - 自投项目销售额803亿元 权益销售额539亿元 均位列行业第五 [2] - 自投项目销售均价34984元/平方米 回款率达96% [2] 业绩展望 - 预计2025-2027年收入增速分别为-15.4%、-9.4%、-0.6% [2] - 预计同期净利润增速分别为-3.3%、28.8%、26.7% [2] - 当前股价对应2025年市净率0.6倍 低于恒生地产建筑业成分股0.73倍中位数 [2]

融资概况 - 2025年7月房地产行业债券融资总额为713.9亿元，同比增长90.3%，5-7月单月融资总额保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元，同比增长104.8%，占比64.0%；ABS融资257.4亿元，同比增长90.0%，占比36.0% [1] - 债券融资平均利率为2.54%，同比下降0.24个百分点，环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行 - 7月信用债发行同比大幅增长，发债房企主要为央国企，金茂、保利发展、华润等发行总额超30亿元 [5] - 首开、建发、苏高新、大悦城等发行信用债超20亿元，信达地产、中国铁建地产、天地源等亦有信用债发行 [5] - 民企和混合所有制企业如绿城、滨江、新城、金辉等成功发行信用债，合计金额约30.1亿元，债券期限以1-3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.79年 [5] - 金辉、新城是2025年首次发行信用债，信用债发行企业扩容 [5] ABS发行 - ABS发行规模为257.4亿元，同比大幅增长，较上月亦有增长 [6] - CMBS/CMBN是发行规模最大的资产证券化产品，占比达41.5%；类REITs占比36.8%；供应链ABS占比15.2%，保障房占比6.4% [6] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元，优先级证券收益率2.15%，底层资产包括8942套保障性租赁住房，建筑面积约60.3万平方米 [6] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS规模6.6亿元，底层资产为国家传感信息产业园 [6] 融资利率 - 信用债平均利率为2.32%，同比下降0.21个百分点，环比微增0.05个百分点；ABS平均利率为2.92%，同比下降0.11个百分点，环比下降0.11个百分点 [7] - 金茂发行金额最高，达40.0亿元；招商蛇口融资成本最低，为1.70% [7] 企业发行动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款，万科获深铁集团16.81亿元借款，建发配股融资10.11亿港元 [9] - 国贸地产、光明地产拟分别发行21亿元、15亿元公司债 [9] - 时代中国、世茂集团境外债重组方案获批，龙光21笔境内债重组议案通过，远洋公布境内债重组方案，花样年修改境外债重组条款 [9] - 大悦城地产拟进行私有化，总计约29.32亿港元 [9]

房企债券融资总额 - 2025年7月房企债券融资总额达713.9亿元 同比增长90.3% 主要得益于去年同期低基数和市场信心修复 [1] - 信用债融资规模为456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - 资产证券化产品(ABS)发行总额为257.4亿元 同比增长90.0% [2] 融资结构 - 央国企为发行主力 中国金茂、保利发展、华润置地等企业月内发行规模超30亿元 [1] - 北京首都开发股份有限公司、大悦城地产有限公司完成20亿元以上信用债发行 [1] - 民营房企信用债融资回暖 绿城中国、滨江房产、新城控股、金辉集团合计发行30.1亿元 其中新城控股和金辉集团为2025年以来首次发债 [2] 期限与利率 - 信用债平均发行年限为3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 绿城中国、新城控股、金辉集团发行债券均为3年以上长期品种 [2] - 房企债券融资平均利率为2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.32% ABS平均利率为2.92% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司融资成本最低 仅为1.70% [3] 资产证券化产品 - CMBS/CMBN类产品占比最高 达41.5% 其次为类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [2] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS正式设立 与公募REITs形成互补效应 [3] 市场动态 - 优质民企逐步获得市场信任票 民营房企市场化融资能力正逐步恢复 [2] - 融资利率下行叠加优质民营房企信用债扩容 显示融资环境边际改善 [3]

公司融资策略 - 投资者质疑公司现金流紧张情况下未进行股票增发融资 认为政策已不限制房企融资且A股市值800亿元 以市价九折增发150亿元以内属于中轻度正常融资行为 [1] - 投资者指出公司上市后融资次数较少 且融资金额相比制造业企业偏小 [1] - 公司回应称基于相关政策和实际情况通过多种方式筹集资金 以化解风险并支持持续稳定发展 [1]

行业融资情况 - 6月单月65家典型房企的融资总量为464.42亿元 创2025年新高 [1] - 房企融资总量实现同环比齐增 [1] 房企生存现状 - 房企债务违约仍在持续 [1] - 出险房企债务重组提速 [1]

行业融资环境 - 受益于宽松的房地产行业融资支持政策，房企资金成本明显下降，融资规模降幅有所收窄 [1] - 2025年上半年房地产行业共实现债券融资2541 9亿元，同比下降10 0% [1] - 1—5月份房地产开发企业到位资金40232亿元，同比下降5 3%，降幅较上年全年收窄11 7个百分点 [1] - 2025年上半年行业债券平均利率为2 83%，同比下降0 28个百分点 [1] 融资渠道结构 - 信用债仍是融资绝对主力，2025年上半年发行规模为1526 6亿元，同比下降17 9%，占总融资规模的60 1% [2] - 信用债平均发行期限3 92年，其中发行期限在3年以上的占比提升至58 4% [2] - ABS融资规模为958 0亿元，同比增长4 8%，占总融资规模37 7%，较上年同期上升5 3个百分点 [3] - ABS中供应链ABS占比不足四分之一，而CMBS/CMBN、类REITs占比近七成 [3] - 海外债发行规模仅为57 3亿元，同比增长14 5%，占总融资规模的比例仅为2 3% [2] 融资趋势与建议 - 信用债融资呈现向头部企业富集的态势 [2] - ABS融资渠道重要性提升，表明存量资产盘活空间巨大 [2] - 民营房企重发美元债有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期，提振行业信心 [2] - 海外债平均利率为9 73%，同比上升4 14个百分点 [2] - 建议企业多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧 [1][3] - 建议积极利用项目"白名单"机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策 [3]

房企债务重组进展 - 碧桂园逾75%持有人加入境外债重组支持协议 [1] - 龙光优化21笔公司债券及资产支持证券持有人重组方案 [1] - 融创、富力、中梁、当代、佳兆业、奥园、时代中国、绿地等10多家房企债务重组或重整获批 [1] 房地产债券发行情况 - 美的置业、滨江地产等民营企业成功发行债券实现融资 [1] - 新城发展启动美元债发行 [1] 房企债务到期规模 - 2024年房企债到期规模4828亿元 [1] - 2025年房企债到期规模5257亿元 [1] - 2025年房企海外债剩余规模一千多亿元，较高峰期明显下滑 [1] 海外融资环境 - 房企海外债度过偿债高峰期，为海外融资重新打开创造条件 [1]

公司融资表现 - 首开股份成功发行2025年度第一期19.31亿元CMBN项目，获得市场热烈响应，多家银行及市场化投资人踊跃认购 [1] - 本次发行以极具竞争力的融资成本实现资金高效募集，彰显资本市场对公司信用价值的高度认可 [2] 公司信用与背景 - 公司凭借多年积累的卓越市场信誉与坚实的市属国企背景，成为行业信用安全标杆 [1] - 市场投资人对公司主体信用与底层资产质量高度认可，积极认购进一步印证对其稳健经营能力的信心 [1] 行业环境 - 房地产市场持续筑底，多数房企面临融资收缩、信用承压的环境 [1] - 行业处于止跌回稳阶段，市场信心待修复，供求关系待改善 [2] 公司经营策略 - 公司将风险防控置于首位，通过精细化财务管理与稳健经营策略保持良好信用评级 [1] - 持续畅通的融资渠道与稳健资金链为项目有序推进和品质兑现提供坚实保障 [2] 行业标杆意义 - 公司成功发行CMBN项目为行业树立标杆，展现优质房企在逆境中破局的能力 [2] - 此次发行是公司穿越市场周期的底气体现，生动诠释其在变革中的硬核实力与责任担当 [2]