记者丨吴抒颖 编辑丨张伟贤 年关将至，头部房企抓住融资窗口期密集"补血"。 A股地产股方面，市值最高的保利发展动作频频。12月16日，保利发展公告，其近日收到中国证监会批复，同意保利发展向专业投资者公开发 行面值总额不超过150亿元的公司债券注册申请。 在公司债发行的同时，保利发展还将发行可转债。12月12日，保利发展发布2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案。根据预案，保利发 展计划发行可转债总额不超过50亿元（含本数），发行数量不超过5000万张，票面利率将通过竞价方式确定。 12月16日，越秀地产也宣布于当日与一家银行订立融资协议，以此获得一笔5亿港元的定期贷款融资。 此外，据克而瑞统计，今年房企融资规模保持平稳，融资成本也持续优化。今年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长 24%；新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点。 图源：21世纪经济报道 从头部房企的融资动作来看，目前房企合理的融资需求能够被满足，而且渠道也相对多元。在保利发展这笔可转债之前，A股房企鲜少通过这 一渠道获得融资，但保利发展今年已经两次启用可转债融资，这也意味着政策与市场均能 ...

年关将至，头部房企抓住融资窗口期密集"补血"。 A股地产股方面，市值最高的保利发展动作频频。12月16日， 保利发展公告，其近日收到中国证监会批复，同意保利发展向专业投 资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券注册申请。 记者丨吴抒颖 编辑丨张伟贤 在公司债发行的同时，保利发展还将发行可转债。 12月12日，保利发展发布2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案。根据预 案，保利发展计划发行可转债总额不超过50亿元（含本数），发行数量不超过5000万张，票面利率将通过竞价方式确定。 12月16日， 越秀地产也宣布于当日与一家银行订立融资协议，以此获得一笔5亿港元的定期贷款融资。 从头部房企的融资动作来看，目前房企合理的融资需求能够被满足，而且渠道也相对多元。 在保利发展这笔可转债之前，A股房企 鲜少通过这一渠道获得融资，但保利发展今年已经两次启用可转债融资，这也意味着政策与市场均能够给予大型房企融资支持。 此外，据克而瑞统计，今年房企融资规模保持平稳，融资成本也持续优化。今年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环 比增长24%；新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个 ...

年关将至，头部房企抓住融资窗口期密集"补血"。 A股地产股方面，市值最高的保利发展（600048）动作频频。12月16日，保利发展公告，其近日收到中国证监会批复，同意保利 发展向专业投资者公开发行面值总额不超过150亿元的公司债券注册申请。 在公司债发行的同时，保利发展还将发行可转债。12月12日，保利发展发布2025年度向特定对象发行可转换公司债券预案。根 据预案，保利发展计划发行可转债总额不超过50亿元(含本数)，发行数量不超过5000万张，票面利率将通过竞价方式确定。 12月16日，越秀地产也宣布于当日与一家银行订立融资协议，以此获得一笔5亿港元的定期贷款融资。 从头部房企的融资动作来看，目前房企合理的融资需求能够被满足，而且渠道也相对多元。在保利发展这笔可转债之前，A股房 企鲜少通过这一渠道获得融资，但保利发展今年已经两次启用可转债融资，这也意味着政策与市场均能够给予大型房企融资支 持。 此外，据克而瑞统计，今年房企融资规模保持平稳，融资成本也持续优化。今年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元， 环比增长24%；新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点。 多管齐下 ...

文章核心观点 - 2025年第四季度头部央国企房企融资节奏加快，呈现结构性宽松特点，融资利率低至“1字头”，资金主要用于偿还债务和项目建设 [1][2][3] - 房企融资环境分化显著，市场资金高度集中于财务稳健、信用良好的头部央国企及少数优质民企，而行业整体到位资金仍面临压力 [3][5][6] - 房企通过中长期融资优化债务结构，但行业整体偿债压力依然存在，资产负债率上升且销售回款困难是主要挑战 [3][4][5] 头部房企融资动态 - 招商蛇口10月发行5亿元绿色中期票据，利率1.94%，并拟发行不超过40亿元公司债券，票面利率1.90% [2] - 华润置地拟发行20亿元公司债券，票面年利率2.16% [2] - 保利发展拟推出30亿元中期票据，用于偿还到期债务 [2] - 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据，募集资金用于多地项目建设 [2] - 越秀地产、保利置业、信达地产、京能置业等房企近期均有融资动作 [3] 融资环境与特点 - 房企融资呈现“结构性宽松”，资金几乎全部向头部国企和优质民营房企倾斜 [3] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比增长89.5% [4] - 9月房企信用债发行期限以1～3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.65年，债券融资平均利率为2.68%，同比下降0.38个百分点 [5] - 9月发债房企主要为央国企，华润置地、招商蛇口等发行总额超20亿元，部分民企如绿城、新城等也成功发行信用债 [7] 行业财务状况与压力 - 截至2025年上半年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点 [5] - 净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，现金短债比降至0.88，较去年同期再降0.03 [5] - 1～9月份房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%，其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，定金及预收款下降10.3%，个人按揭贷款下降10.6% [5][6] - 定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，反映出房企在销售回款方面面临较大困难 [6] 融资目的与行业展望 - 房企加速融资用于偿还即将到期债务，避免公开市场违约，并将短期债务置换为长期债务以优化资产负债表 [3] - 融资能保障日常经营、冲刺年终销售，并可寻机拓展优质土地资源，弥补销售回款可能较慢的问题 [1][3] - 四季度房企仍面临一定偿债压力，上半年在核心城市竞得的地块预计在四季度逐步入市，有望为新房销售提供支撑 [5][6]

房企融资规模 - 2025年前三季度房企融资总额为3072亿元，同比下降30% [1] - 第三季度融资1145亿元，环比第二季度小幅回升5%，但同比仍下降35%，规模处于历史低位 [1] 资金来源分析 - 房企资金主要依赖融资（银行贷款、发债、股权融资）和销售回款（定金、首付、按揭贷款）两大渠道 [3] - 当前融资渠道因金融机构持观望态度而受阻，销售渠道除重点城市核心项目外普遍去化缓慢 [5] - 2025年前9个月百强房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，显示两大资金来源同步收紧 [5] 债务压力与经营策略 - 房企面临刚性债务偿还压力，违约将引发信用风险并进一步恶化融资及销售环境 [7] - 为缓解债务压力，部分房企采取亏本销售策略（甚至低于拿地价），但此举仅为短期现金流回笼手段，非可持续解决方案 [8] 市场影响与政策效果 - 房企高债务问题抑制其前端投资开发能力，并削弱购房者信心，市场难言见底 [10] - 政策层面已推出措施（如"金融16条"、经营性物业贷款延期至2026年底）以改善房企现金流，但前三季度数据显示政策效果尚未完全显现 [12] 融资结构分化 - 2025年前三季度国企及央企发债量1313亿元，占融资总量85%，而民营企业发债量仅134亿元，同比下降13% [14] - 金融机构因风险考量更倾向向国央企提供融资，民企面临更高融资门槛及成本 [14]

融资计划核心信息 - 三家头部央企地产商披露中期票据融资计划，总拟发行规模达85亿元 [1][3] - 中海企业拟发行30亿元中期票据，品种一初始规模10亿元，品种二初始规模20亿元 [3] - 华润置地拟发行上限25亿元中期票据，基础发行规模20亿元，发行期限5年 [3] - 保利发展拟发行上限30亿元中期票据，品种一初始规模不超过5亿元，品种二初始规模不超过25亿元 [3] 募集资金用途 - 华润置地与保利发展募集资金将用于偿还此前的融资债务 [3] - 中海企业募集资金将用于北京、深圳、上海、天津等地共计21个项目的建设，公司对项目持股比例均为100% [3] - 三家公司均承诺募集资金不得用于土地款、并购、委托贷款、土地一级开发、项目资本金及三四线地产项目等用途 [3] - 募集资金采取专户资金监管模式，采用受托支付形式并附资金监管协议 [4] 行业融资背景 - 2025年1-8月，房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8% [4] - 同期房地产行业信用债融资额为2290.9亿元，同比下降6.9%，占债券融资总额的60.1% [4] - 2025年8月单月，房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [4] - 5-7月单月融资总额保持增长态势，但8月单月融资总额同比出现回落 [4]

土地市场 - 10月2日至10月8日期间，成都土地市场无交易记录 [2] 成都商品房成交数据 - 10月2日至10月8日，成都商品房总成交套数为140套，总成交面积为18,285.80平方米 [4] - 成交数据按日细分：10月2日全市成交35套，10月3日成交27套，10月4日成交7套，10月5日成交9套，10月6日成交10套，10月7日成交17套，10月8日成交35套 [3] - 中心城区与郊区新城每日成交情况详见原文数据表格 [3] - 本周商品房及二手房成交量明显减少，主要受节假日影响导致网签备案数据延迟 [5] 成都二手房成交与新增预售 - 10月2日至10月8日，成都二手房成交总套数为0套 [5] - 同期，大成都范围内无新增预售证发放 [5] 国家开发银行“三大工程”金融支持 - 截至2025年8月末，“十四五”以来国家开发银行累计发放保障性住房贷款48亿元，支持74个项目，建设筹集保障性住房6.2万套 [5] - 同期累计发放城中村改造专项借款9,781亿元，支持816个项目，建设筹集安置房176.9万套，惠及城中村居民94.2万户 [5] - 同期累计发放“平急两用”公共基础设施建设贷款407亿元，支持180个项目 [5] 房企融资与销售情况 - 2025年前三季度，房企融资规模为3,072亿元，同比下降30% [6] - 2025年第三季度，房企融资额为1,145亿元，环比上升5%，但同比下降35% [6] - 多数民营房企，尤其是出险房企，融资难问题依然突出 [6] - 绿城中国2025年1-9月总合同销售金额为1,785亿元，总合同销售面积约841万平方米 [6] - 2025年9月单月，绿城中国自投项目销售金额约为128亿元，销售面积约29万平方米，销售均价约为每平方米43,657元 [6]

融资活动 - 公司成功发行9亿元2025年度第二期中期票据 认购倍数1.5倍 期限5年 票面利率3.29% 获中诚信国际双AAA评级及中债增全额担保 [2] - 公司8月发行10亿元中期票据 认购倍数2.28倍 票面利率2.68% 本次为年内第二笔国内市场融资突破 [2] - 子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 由公司及母公司新城发展担保 母公司6月发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年首家重启境外融资的民营房企 [2] 财务表现 - 上半年营业收入221亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 毛利率26.85% 同比提升5.25个百分点 [3] - 在手现金余额102.96亿元 经营性现金流净额15.12亿元 净负债率52.44%保持较低水平 [3] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利77.06% 同比提升19.85个百分点 毛利率达71.20% [3] 运营效率 - 吾悦广场出租率97.81%维持行业高位 销售均价提升 全口径资金回笼率超100% [3] - 商业收入实现双位数增长 商管业务表现强劲 融资渠道保持通畅 [3] - 国际评级机构穆迪6月将新城发展评级展望上调至正面 反映财务结构安全稳定 [3] 行业环境 - 境内外融资能力持续恢复 源于房企整体融资环境改善及公司核心业绩向好构筑的行业信心 [2]

行业整体融资表现 - 2025年8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元 同比下降4.3% 结束了5月至7月的单月增长态势 [1] - 65家典型房企2025年8月融资总量为371.39亿元 环比减少23.6% 同比减少31.2% [1] 融资结构分析 - 信用债融资额为307.8亿元 同比下降18.4% 占总融资额的55.6% [1] - ABS融资额为245.3亿元 同比增长22.0% 占总融资额的44.4% [1] - 信用债融资下降是导致8月份整体融资数据下滑的主要原因 [2] 融资成本与期限 - 2025年8月债券融资平均利率为2.51% 同比下降0.01个百分点 环比下降0.03个百分点 [1][2] - 信用债平均利率为2.34% 同比下降0.17个百分点 环比微增0.02个百分点 [2] - ABS平均利率为2.71% 同比上升0.19个百分点 环比下降0.21个百分点 [2] - 信用债发行以1-3年期和3年以上为主 平均发行年限为3.66年 [2] 主要发行主体与个案 - 8月信用债发行主体主要为央国企 如中海 苏高新 首开等发行总额超20亿元 [2] - 部分民企和混合所有制企业如绿城 美的置业 新希望地产成功发行信用债 合计金额约22亿元 其中绿城和新希望地产发行债券期限均为3年以上 [2] - 典型房企中 中海发行金额最高达53亿元 苏高新融资成本最低为1.66% [3] 债务重组进展 - 8月多家房企披露债务重组进展 禹洲 佳兆业境外债重组方案生效 旭辉百亿元境内债重组议案通过 [3] - 富力公布境内债重组方案 龙光修改境外债重组条款 融创发布境外债二次重组细则 [3] - 花样年 中骏境外债重组获得75%以上债权人通过 [3] - 截至2025年8月末 20余家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模超过12000亿元 [3]

房企近期融资动态 - 新城发展全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元优先担保票据，期限2年，票面利率11.88%，是公司今年发行的第二笔美元债 [1] - 保利发展拟发行规模不超过150亿元人民币公司债券，期限最长10年，募集资金拟用于偿债、补充流动资金、项目建设及并购等 [1] - 万达集团披露2025年度第一期中期票据募集情况，首期发行金额10亿元人民币，发行期限不超过5年 [1] 行业整体融资状况 - 2025年8月房地产行业债券融资总额为553.1亿元人民币，同比下降4.3% [2] - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额为3808.9亿元人民币，同比微增0.8% [2] - 从融资结构看，信用债融资2290.9亿元（同比下降6.9%，占比60.1%），海外债融资57.3亿元（同比下降14.4%，占比1.5%），ABS融资1460.7亿元（同比增长16.8%，占比38.3%） [2] 专家观点与行业展望 - 优质房企融资端畅通及融资成本下降有助于稳定市场主体预期，债务工具成功发行可提供流动性并减轻偿债压力 [3] - 随着更多房企尝试恢复市场化融资渠道，行业整体信心有望持续修复 [1][3] - 未来具备稳健现金流、聚焦核心城市、创新能力强的房企有望率先突围 [3]