实体经济融资需求 - 10月新增社融规模为8150亿元，同比减少5970亿元，但剔除政府债券发行节奏错位影响后，同比少增仅为378亿元，基本持平去年同期[8] - 10月社融口径下新增人民币贷款为-201亿元，但企业债券融资2469亿元，同比多增1482亿元，信贷与债券融资合并同比仅少增1684亿元[8] - 实体经济融资渠道多元化，单一信贷数据变动不能准确反映融资需求，社融数据更关键，当前需求相对平稳是经济增长动能转变的自然调整[9] 居民部门信贷与信心 - 10月新增居民信贷为-3604亿元，同比少增5204亿元，其中新增短期贷款-2866亿元（同比少增3356亿元），新增中长期贷款-700亿元（同比少增1800亿元）[12] - 1-10月累计新增居民短期贷款为-5170亿元，较1-9月下降2866亿元，居民消费趋于谨慎，信心有待巩固提升[12] - 10月居民新增人民币存款为-13400亿元，同比少增7700亿元，而非银行业金融机构存款增加18500亿元，同比多增7700亿元，显示存款向理财产品转移[13] 货币供应与价格指标 - 10月M1同比增长6.2%，较前值下降7.2个百分点，M2同比增长8.2%，较前值下降0.4个百分点，M1与M2同比增速剪刀差为-2%，较前值回落0.8个百分点[15] - M1与M2增速负剪刀差走阔或指向PPI同比增速持续改善动能不足，短期可能低位徘徊[15][17] 市场展望与投资机会 - 根据三季度货币政策执行报告，1.85%可能是年内10年期国债到期收益率的阶段性顶部，支持性货币政策基调放大债券投资赔率，建议关注债市机会[17] - 服务消费（如情绪经济、露营经济、宠物经济）步入快速发展周期，是未来重要投资方向[17]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]