会议信息 - 万科第十一届监事会第九次会议通知于2025年4月16日送达监事[1] - 会议于2025年4月29日在深圳举行，3名监事均出席[1] 审议事项 - 会议审议通过2025年第一季度报告及财务报表[2] - 会议审议通过选聘2025年度会计师事务所议案，需提交股东大会审议[2] 报告评价 - 监事会认为《公司2025年第一季度报告》编制和审议合规，内容真实准确完整[3]

会议决策 - 审议通过《2025年第一季度报告及财务报表》[3] - 同意聘任德勤相关事务所为2025年度审计机构[4][5] - 审议通过《关于制定<董事会授权管理制度>的议案》[5] - 同意深铁集团提供不超过33亿元借款，利率2.34%[6] - 审议通过《关于出售A股库存股的议案》[7]

财务表现与股东支持 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超100%，完成超1万套房屋高质量交付 [2] - 一季度公开债全部如期兑付，完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [2] - 大股东深铁集团拟提供33亿元股东借款，利率2.34%，用于偿还公开债务，去年以来通过大宗交易、REITs认购等多种方式支持公司 [2] 产品创新与销售表现 - "未来城市理想单元"综合住区模型首个落地项目上海嘉定"理想之地"成为上海销售金额、面积双料冠军，并申报全国新建低碳社区 [3] - 广州理想花地项目一季度新一期开售获广州主城区销售套数、金额双领先 [3] - 多地新盘销售表现亮眼：上海万科四季隐秀二期开盘去化率84%，杭州杭铁万科云耀之城去化率100%，天津万科东庐去化率87% [4] 多元化业务发展 - 长租公寓业务保持规模、效率、纳保量行业领先，Pre-REIT基金获中信等机构投资，与深铁置业达成战略合作 [4] - 物业新拓存量项目年化收入增长超50%，商业业务客流销售额稳健增长，深圳iN城市广场开业出租率97% [4] - 物流业务出租率行业领先，冷链收入双位数增长 [4] 科技应用与行业趋势 - 公司获近300件国家专利，关键技术入选国际AI学术会议，获"华夏奖"，首创房地产图纸大模型提升管理效率 [5] - 分析认为购房者需求转向"好小区、好社区"，公司综合住区创新及科技优势有望助力产品竞争力 [5]

财务表现 - 第一季度实现营收近380亿 [1] - 销售金额近350亿 [1] - 回款率超100% [1] - 完成大宗交易38亿元 [1] - 盘活回款超40亿 [1] 销售与交付 - 完成超1万套房屋高质量交付 [1] - 新一代综合住区产品多城热销 [1] - 理想花地成为广州主城区销冠 [1] - 上海、天津、杭州等多地项目去化率超80% [1] 业务发展 - 长租业务规模、效率、纳保量行业第一 [1] - 与深铁置业达成战略合作 [1] - 万科物业新拓存量项目年化收入增长超50% [1] - 商业轻资产运营服务获GIC、黑石等知名机构认可 [1] - 物流业务出租率行业领先 [1] - 冷链营收双位数增长 [1] 创新与技术 - 已获技术专利近300项 [1]

财务表现 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿 [1] - 回款率超100%，完成超1万套房屋高质量交付 [1] - 一季度公开债全部如期兑付，并完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [1] 销售与产品 - 新一代综合住区产品多城热销，理想花地成为广州主城区销冠 [1] - 上海、天津、杭州等多地项目去化率超80% [1] 技术创新 - 公司已获近300项国家专利 [1] - 部分关键技术入选国际最顶级AI学术会议，获得建筑科技领域国家最高奖项"华夏奖" [1] 战略推进 - 在各方及大股东支持下积极实施"一揽子"方案，推进改革化险与融合发展 [1]

财务表现 - 一季度净亏损62 46亿元 上年同期亏损3 6亿元 亏损同比扩大16 35倍 [1] 资金运作 - 深铁集团向公司提供33亿元借款 [1] - 拟出售A股库存股 占目前公司总股本（含回购的股份数）的0 61% [1] - 出售A股库存股后将收回资金 有利于补充公司流动资金 [1]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2025年1 - 3月公司收入37,994,650千元，较2024年同期的61,594,149千元下降38.31%[6][9] - 2025年1 - 3月本公司股东的净利润为 - 6,246,209千元，较2024年同期的 - 361,968千元下降1,625.63%[6] - 2025年1 - 3月经营活动所用的现金流量净额为 - 5,792,569千元，较2024年同期的 - 9,421,419千元增长38.52%[6] - 2025年3月31日总资产为1,244,039,386千元，较2024年12月31日的1,286,259,860千元下降3.28%[7] - 2025年3月31日归属上市公司股东的所有者权益为196,728,879千元，较2024年12月31日的202,666,488千元下降2.93%[7] - 2025年3月31日其他流动资产为16,897千元，较2024年12月31日的176,748千元下降90.44%[9] - 2025年3月31日拨备为426,821千元，较2024年12月31日的1,327,118千元下降67.84%[9] - 2025年3月31日其他非流动负债为8,562,066千元，较2024年12月31日的1,775,205千元增长382.31%[9] - 2025年一季度收入379.95亿元，2024年同期615.94亿元；2025年一季度毛利23.17亿元，2024年同期66.61亿元；2025年一季度经营亏损8.84亿元，2024年同期利润46.58亿元[35] - 2025年一季度税前亏损52.50亿元，2024年同期利润26.66亿元；2025年一季度期间亏损64.15亿元，2024年同期利润3.31亿元[35] - 2025年一季度其他全面收益亏损16.01亿元，2024年同期亏损0.51亿元；2025年一季度全面收益总额亏损80.16亿元，2024年同期利润2.80亿元[37] - 2025年3月31日非流动资产3607.06亿元，2024年12月31日3687.48亿元；2025年3月31日流动资产8833.34亿元，2024年12月31日9175.12亿元[38] - 2025年3月31日流动负债6777.10亿元，2024年12月31日7190.62亿元；2025年3月31日流动资产净值2056.23亿元，2024年12月31日1984.50亿元[38] - 2025年3月31日非流动负债2363.55亿元，2024年12月31日2283.43亿元；2025年3月31日资产净值3299.74亿元，2024年12月31日3388.55亿元[39] - 2025年1 - 3月经营活动所用现金净额57.93亿元，2024年1 - 3月94.21亿元；2025年1 - 3月投资活动产生现金净额26.80亿元，2024年1 - 3月22.20亿元[40] - 2025年1 - 3月融资活动所用现金净额97.54亿元，2024年1 - 3月89.45亿元；2025年3月31日现金及现金等价物711.22亿元，2024年3月31日808.23亿元[40] 公司股权结构情况 - 报告期末普通股股东总数为548,580户，其中A股548,510户，H股70户[11] - 深圳市地铁集团有限公司持股比例为27.18%，持股数量为3,242,810,791股[11] - 截至2025年3月31日，公司总股数为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股，库存股A股72,955,992股，占总股本0.61%[13][14] 房地产市场情况 - 一季度全国商品房销售面积同比下降3.0%，降幅较2024年同期收窄16.4个百分点；30个重点城市二手房成交面积同比增长21%[15] - 一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积同比下降0.3%，成交规划建筑面积同比增长7.4%，成交平均溢价率为15.3%，较去年同期提高9.3个百分点[15] 公司房地产开发业务数据关键指标变化 - 一季度公司按期保质完成1.04万套房交付，实现销售金额349.2亿元，回款率超100%，大宗交易签约金额38亿元，盘活回款40.9亿元[17] - 报告期内，公司合同销售面积254.0万平方米，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%[22] - 一季度，公司新开工及复工计容面积212.7万平方米，完成全年计划的31.8%；竣工计容面积215.5万平方米，完成全年计划的15.2%[22] - 截至一季度末，公司在建项目总建筑面积约3483.6万平方米，权益建筑面积约2254.7万平方米；规划中项目总建筑面积约3070.5万平方米，权益建筑面积约1983.0万平方米[24] 公司融资情况 - 一季度公司合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点，完成98.9亿元公开债务偿还[17] 公司绿色建筑与科技应用情况 - 上海“理想之地”预计交付后运行碳排放较国家和地方标准可下降43.2%[18] - 截至一季度末，万科AI图纸大模型应用类产品应用于455个万科项目和685个外部项目[19] - 公司全自研的BIM软件“斗拱”在3家设计院4个住宅开发项目上应用[19] - 公司资源数字沙盘已累计上线项目170个，可售面积覆盖率达55.7%[19] - 公司采用360数字安全帽和无人机巡航已累计上线207个项目，占在建项目数量的63.3%[19] 公司物业及设施管理业务数据关键指标变化 - 报告期内，万科物业新增存量项目年化饱和收入同比增长超50%；签约9个项目，新增年化饱和收入0.4亿元[24] - 报告期内，物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9%[25] 公司租赁住宅业务数据关键指标变化 - 一季度租赁住宅业务实现营业收入8.84亿元，同比增长6%[26] - 截至报告期末，泊寓共运营管理26.6万间长租公寓，开业19.4万间；所管理的租赁住宅中，有12.5万间纳入保障性租赁住房[26] - 一季度出租率93.9%，续租率58.5%，同比提升2.7个百分点；截止报告期末，在租合同租期提升至315天，较去年同期延长26天[26] 公司商业开发与运营业务数据关键指标变化 - 一季度商业开发与运营业务实现营业收入19.37亿元，商业整体出租率为92.1%，客流同比增长6.9%，销售额同比增长5.8%[28] - 截至报告期末，公司商业合作品牌数量突破12600家，同比增长4.1%；商业会员数量达4612万，同比增长23.7%[28] 公司物流仓储业务数据关键指标变化 - 一季度集团物流仓储业务（含非并表项目）营业收入10.0亿元，同比增长3.3%，其中高标库5.0亿元，同比下降6.6%，冷链5.0亿元，同比增长15.6%[30] - 截至一季度末，物流仓储业务累计开业项目153个，可租赁建筑面积1062.6万平方米，高标库可租赁建筑面积854.4万平方米，稳定期出租率87%，同比提升3个百分点；冷链可租赁建筑面积208.2万平方米，稳定期使用率75%，同比下降1个百分点[30]

房地产行业股价表现 - 金辉控股(09993 HK)股价下跌6 87% [1] - 万科企业(02202 HK)股价下跌3 85% [1] - 绿城中国(03900 HK)股价下跌3 28% [1] - 华润置地(01109 HK)股价下跌3 14% [1]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 董事会转授权执行副总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] - 截至2025年3月31日，公司担保余额781.16亿元，占2024年末经审计归母净资产比重38.54%[5] - 本次担保后，公司对外担保总额约788.26亿元，占比38.89%[6] 融资与质押 - 2022年专项计划融资14.25亿元，剩余规模13.46亿元[1] - 印力商置和印力管理以天津鼎德股权质押担保，本金不超14.25亿元[2][3] 资产负债 - 截至2024年12月31日，天津鼎德资产348142.21万元、负债172024.03万元、净资产176118.18万元[3] - 截至2025年3月31日，天津鼎德资产346429.76万元、负债170829.74万元、净资产175600.01万元[4]

行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]