气候行动倡议 - 国际环保机构发布《公众气候行动手册3.0版》 旨在推动消费者与企业共同减少塑料全生命周期碳排放[1] - 据国际环境法中心统计 到2050年塑料产生的温室气体排放量可能超过560亿吨 占全球剩余碳预算总量10%~13%[1] 企业气候行动战略 - 万科公益基金会聚焦碳中和社区示范推广 社区废弃物管理瓶颈突破及中国气候故事讲述三大战略模块[2] - 2023年启动企业"零碳加速度"项目 为高碳排企业提供系统性双碳转型支持 聚焦能源电力等关键行业[2] - 计划在西北地区两个重点排放区域开展示范 提供数字化碳中和培训平台解决产业人才转型挑战[2] 社区碳中和实践 - 2021年起联合十多家合作伙伴在深圳梅沙街道探索社区碳中和生活范式[2] - 采用可再生能源利用与黑水虻处理厨余等低碳技术 结合社区花园及环境教育推进综合模式[2] - 黑水虻生物技术项目已实现日均处理10吨厨余垃圾 未来将推进碳减排方法学及行业标准制定[3][4] 环保文创与循环经济 - 万科公益基金会将回收塑料瓶经rePET颗粒加工 结合故宫文化设计33款环保文创产品[3] - "故宫零废弃"项目作为公众教育标杆 经验将拓展至文化遗产地保护等多元场景[4] - 企业赋能方面推进评估工具建设 计划在行业低碳人才培养路线图提供政策建议[4]

行业高管变动概况 - 2025年一季度商业地产行业至少发生近30起高管人事变动 涉及超10家开发商/运营商企业 [1] - 行业竞争逻辑从开发思维转向资产运营思维 用人逻辑同步改变 高能级城市仍是跳槽核心市场 项目总和资管岗位需求增加 [4] - 企业将核心区域商业调改与轻资产拓展业务视为核心战略 具备战略思维、资本视野和运营能力的复合型人才需求上升 [4] - 企业通过"人才争夺战"获取商业创新思维的"新血液"、敏锐商业洞察力的"行业老兵"以及敢闯敢拼的"六边形战士" [4] 万科集团人事重组 - 深圳国资高管团队全面入驻万科核心岗位 管理团队由5位国资系统高管和5位原万科经理人班底组成 [5] - 辛杰出任董事会主席 郁亮辞去董事会主席职务后担任执行副总裁负责战略和房地产宏观 [5] - 李锋负责开发经营业务 李刚负责经营服务业务（涵盖物业、商业、长租公寓、物流等8大事业部及印力公司） 华理负责人事法务审计党群 [5][7] - 赵正阳、鄢伯通、龄主等深铁系高管分别担任战略投资运营管理部总经理、副总经理及财务资金管理部总经理等要职 [2] - 标志着公司从"职业经理人主导"转向"国资深度管理"模式 深圳国资表示有足够"子弹"支持万科 [5] 万达商管体系调整 - 张霖因个人原因辞去大连万达商管总裁职务 由董事长张春远接任 [2][7] - 2020年至今万达商管板块董事长/总裁职务频繁变动 涉及齐界、肖广瑞、黄国斌等多位高管 [7] - 2023年3月太盟投资等5家机构向新达盟投资约600亿元 合计持股60% 大连万达商管持股40% [7] - 珠海万达商管超额达成2024年净利润指标 对"万新生"定制培养体系 配置双导师及6-12个月多业务轮岗计划 目标5年内培养至购物中心总经理 [7] - 3月中旬发起"即刻归队"人才回归计划 开启专属通道应对管理规模高速增长的人才需求 [8] 香港置地战略转型 - 公司宣布不再投资建售物业 更聚焦商业地产领域 2025年推进新策略实施 通过重塑品牌形象和价值提升企业文化 [9] - 挖角前万科首席组织官滕樱君出任中国内地战略转型首席顾问 协助实施新战略举措 [2][9] - 任命关仕荣（Stuart Grant）为上海西岸中環项目执行董事兼行政总裁 其黑石及博枫背景对管理旗舰项目至关重要 [2][10] - 关仕荣将领导西岸中環重点发展工作 优化世界级综合服务 确保与香港中环旗舰资产战略协同 [10] 高管创业与轻资产布局 - 凌常峰卸任香港置地中国物业发展执行董事 创立宁朴集团并轻资产接手北京侨福芳草地 项目定位"时尚与艺术的社交中心" [10][13] - 香港置地继续聘请凌常峰担任高级顾问 并将重庆部分服务外包给其新公司 [11] - 前王府中環商业总经理杨健出任北京侨福芳草地总经理 曾主导项目65%租户品牌调改升级并引进多个世界级奢侈品牌 [13] 其他企业高管变动 - 徐猛从龙湖商业华东区域总经理跳槽至宝龙商业集团总裁 [2] - 王小虎从华润万象生活商业投拓部总经理跳槽至k11集团轻资产总裁 [2] - 陈家昭从太古地产跳槽至华润万象生活任广州万象城项目总经理 [2] - 毛峰辞任新城控股副总裁兼任地产开发事业部苏皖大区总经理 庄金龙内部调任接替 [2]

空仓比最高公司 - 药明康德空仓比达15.94%居首，空仓数量为6168.69万股[1][2] - 赣锋锂业空仓比为14.60%位列第二，空仓数量为5893.42万股[1][2] - 华晨汽车空仓比达12.25%排名第三，空仓数量增至6.18亿股[1][2] 空仓比显著增加公司 - 新华保险空仓比增幅最大，增加2.02个百分点至7.73%[1][2] - 第一拖拉机股份空仓比增加1.71个百分点至7.54%[1][2] - 中远海控空仓比上升1.35个百分点至10.75%，空仓数量达3.44亿股[1][2] - 福莱特玻璃空仓比提升1.06个百分点至12.18%，空仓数量增至5379.25万股[2] 空仓比显著下降公司 - 万科企业空仓比降幅最大，减少2.92个百分点至11.75%，空仓数量降至2.59亿股[1][3] - 东风集团股份空仓比下降1.42个百分点至8.90%[1][3] - 中兴通讯空仓比降低1.42个百分点至12.23%，空仓数量降至9237.00万股[1][2][3] - 九毛九空仓比减少1.20个百分点至7.62%[3]

担保授权 - 2023年度股东大会同意授权有效期内新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由执行副总裁决策[2] 担保事项 - 上海筑浦为上海印力0.1亿元银行贷款提供连带责任保证担保[2][3] - 印力集团为印力商置1亿元银行贷款提供连带责任保证担保[5] - 公司为佛山万科企业前期21亿元融资余额提供连带责任保证担保[7] 财务数据 - 截至2025年3月31日，上海印力净资产5065.72万元[4] - 截至2025年3月31日，印力商置净资产564588.05万元[6] - 截至2025年3月31日，佛山万科企业净资产43946.17万元[9] - 截至2025年3月31日，公司担保余额781.16亿元，占比38.54%[11] - 本次担保后，公司对外担保总额约788.26亿元，占比38.89%[11][12] 担保影响 - 本次担保事项有助于公司经营发展，风险可控，符合相关规定[10]

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

房企产品动态 - 招商蛇口发布"招商好房子"技术体系7大核心维度，包括智能便捷、全屋主动智能、安居无忧等，强调科技赋能和社区场景营造 [9][10] - 中国电建构建完善"好房子"6大维度，注重居住品质提升 [5] - 3月房企供货节奏加快，100个典型城市供应量1344万平方米，同比下降20.4%，环比增长163.2% [5] 客户趋势 - 78%受访年轻人愿意为家居产品情绪价值支付溢价，显示对心理愉悦和情感共鸣的高度追求 [13] - 46%年轻人喜欢宅家做自己的事，客厅、阳台和卧室是最让他们感到放松的空间 [13][14] - 多功能房需求向健身空间(55%)、衣帽收纳(46%)和萌宠活动(36%)等个性化方向发展 [15][16] 住宅市场供需 - 3月100个典型城市成交量1905万平方米，同比下降2%，环比增长63%，呈现局部"小阳春" [5][20] - 一线城市成交200万平方米，同比增长14.1%，环比增长10% [20] - 二线城市成交1053万平方米，同比增长2.8%，环比增长86.1% [20] - 三四线城市成交623万平方米，同比下降13.4%，环比增长26.3% [20] 产品结构特征 - 全国市场120㎡以上面积段成交占比均高于去年，其中120-140㎡增长最快(增幅0.7个百分点) [23] - 环渤海区域高总价产品占比提升，500-1000万元和1000万元以上产品分别增加1.2和1.5个百分点 [30] - 上海三房成交占比下降4.5个百分点至六成以上，四房占比提升3.8个百分点至二成以上 [36] - 成都100万元以下产品成交占比下降6.2个百分点至22% [38] - 西安100-160㎡产品占比超六成，其中100-120㎡和120-140㎡分别提升2.3和1.7个百分点 [42] 优秀项目分析 - 广州万科傲璟开盘即成区域销冠，首推200多套房源去化率约80%，3月销售额突破8.8亿元 [62][66] - 项目打造广州首个立体植物园社区，设有星际体育会所、全龄段架空层会所、天际空中会所三大会所 [63][73] - 户型实用率接近120%，74-97㎡刚改户型与116-196㎡改善户型兼顾市场需求 [64][79] - 项目距离地铁1号线花地湾站约400米，周边规划大型TOD商业标杆项目 [62][71] 产品亮点 - 重庆金茂璞印金开利用山地地形打造垂直悬浮社区，设置1100㎡临崖会所和景观长廊 [44][49] - 成都招商锦城序利用地块高差打造约3000㎡下沉庭院，构建立体景观体系 [52][58] - 武汉D10天元实现100%到访交付率，拥有全国首例双层湿游动线园林和四季恒温琉光花房 [54] - 新希望地产2024年在全国18城交付32个项目，提前交付占比28%，客户满意度近90分 [55]

港股内房股表现 - 港股内房股整体走高，建业地产涨幅超过15% [1] - 融创中国、龙湖集团、万科企业、远洋集团、绿城中国等房企股价跟随上涨 [1] - A股投资者可通过T+0交易机制直接参与港股内房股投资 [1]

债券基本信息 - 债券代码149124，简称20万科04[3][4] - 债券余额15亿元，期限7年，票面利率3.45%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年5月16日，资金到账和摘牌日5月19日[5][6][8] - 赎回价格103.45元/张，赎回比例100%[6][7] 利息信息 - 每10张债券派息34.5元（含税）[24] - 个人等扣税后每10张派27.6元，非居民企业派34.5元[24] 税务信息 - 个人等利息所得税税率20%，付息网点代扣[26] - 2021 - 2025年境外机构暂免所得税和增值税[27] 资金划付 - 公司2025年5月15日划付赎回本金及利息[25]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

会议安排 - 公司将于2025年4月29日召开董事会会议[1] 会议审议 - 董事会会议将审议公司2025年第一季度报告、财务报表等相关事项[1]