战略合作 - 深铁置业与万科泊寓签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [1] - 合作旨在深化双方在住房租赁领域的融合发展 [1] - 深铁置业将发挥项目资产优势与万科泊寓的品牌影响力和运营优势相结合 [1] - 双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营 [1]

报告核心观点 - 折价幅度靠前的 AA 城投债中，“24 恒廷 03”估值价格偏离程度最大；净价跌幅靠前 50 只个券中，“23 产融 09”估值价格偏离幅度最大；净价上涨幅度靠前 50 只个券中，“22 万科 06”估值价格偏离幅度最大；净价上涨幅度靠前 50 只二永债中，“24 农行二级资本债 02B”估值价格偏离程度最大 [2] 各图表总结 图表 1：折价幅度靠前 AA 城投债（主体评级） - 展示了 24 只 AA 城投债的剩余期限、估值价格、估值净价等信息，“24 恒廷 03”剩余期限 4.57 年，估值价格偏离 -0.27%，估值净价 100.53 元等 [3] 图表 2：净价跌幅靠前 50 只个券 - 呈现 50 只净价跌幅靠前个券的相关数据，“23 产融 09”剩余期限 3.38 年，估值价格偏离 -0.62%，估值净价 98.08 元 [5] 图表 3：净价上涨幅度靠前 50 只个券 - 列出 50 只净价上涨幅度靠前个券情况，“22 万科 06”剩余期限 2.19 年，估值价格偏离 0.99%，估值净价 90.55 元 [7] 图表 4：净价上涨幅度靠前 50 只二永债 - 给出 50 只净价上涨幅度靠前二永债的数据，“24 农行二级资本债 02B”剩余期限 9.00 年，估值价格偏离 0.09%，估值净价 102.56 元 [10]

房企"五一"营销活动 - 保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂和金地集团等多家房企在长假前夕发布项目营销活动消息，包括买房送黄金、到访报销高铁票、总经理直签房源等揽客促销活动 [2] - 招商蛇口徐州公司推出购买商办产品最高赠送888克黄金，购买住宅最高赠送88克黄金的活动 [3] - 招商序项目认购指定房源送88克黄金，购房享受116666元专属优惠礼金，同时购买住宅和车位减少2万元房款 [4] - 广州地铁地产珑玥上城、科城新世代、凯德·中新里等推出限时秒杀特惠房，中建海丝城、康大龙祥汇等推出九八折活动 [4] - 金地集团北方区域公司推出优惠购房好礼活动，如北京金地华萃西山墅项目最高可享240万元折扣优惠，到访领取戒台寺门票和家电等豪礼 [4] - 金地天津时光印项目推出京冀客户报销高铁票（最高120元/人）活动，金地沈阳中央公园、首府金地城、九阙府各推出15套总经理直签房源 [4] - 南山地产联动深圳、北京、上海等八城项目推出"八城钜惠，N重好礼"活动，上海南山璞缦项目提前一周准备示范区实景打造 [5] 行业营销策略与竞争 - "五一"假期是第二季度业绩的重要营销节点，公司上下十分重视，总部负责人将到售楼处现场"督战" [2] - 信达地产华中区域公司提前部署全域营销策略，明确各部门职责，细化指标达成路径，强化跨部门协作效率 [4] - 各一线营销团队全面动员，集体宣誓，以冲刺姿态迎战二季度关键节点 [4] - 新盘竞争激烈，房企提前约好客户假期看房，目标是五天吸引千人到访售楼处 [5] - 品牌房企在"五一"节点积极推货，加速营销去化，传递出行业止跌回稳的积极信号 [5] "好房子"标准与市场影响 - 住建部发布的"好房子"标准《住宅项目规范》于5月1日起正式施行，成为市场关注的新焦点 [6] - 广州市累计有16个项目抢跑推货，出现今年以来周度推货量最高纪录 [7] - "好房子"标准落地是房地产市场从"增量市场"向"品质生活"转型的重要标志，将深刻改变供需关系并重塑行业格局 [7] - 未来住宅产品升级换代将是市场趋势，刚需项目通过"好房子"升级增强性价比，高端项目提高定价空间增加利润率 [7] - 房企能否以品质和服务赢得消费者信任将成为未来竞争的关键所在 [7]

行业整体表现 - 2025年4月新房成交环比回落，规模与去年同期基本持平 [12][13] - 百强房企4月销售操盘金额2846.8亿元，环比下降10.4%，同比下降8.7% [13][14] - 5月新房成交预期延续低位波动，同比或持平去年，呈现弱修复态势 [14][21] 房企销售排名 操盘金额TOP10 1. 保利发展（806.1亿元） 2. 绿城中国（710.2亿元） 3. 中海地产（631.9亿元） 4. 华润置地（616.1亿元） 5. 招商蛇口（473.1亿元） [2][4] 操盘面积TOP10 1. 保利发展（394.3万平方米） 2. 绿城中国（310.2万平方米） 3. 万科地产（305.6万平方米） 4. 中海地产（298.5万平方米） 5. 华润置地（262.6万平方米） [2][4] 全口径金额TOP5 1. 保利发展（876.1亿元） 2. 华润置地（685.0亿元） 3. 中海地产（665.2亿元） 4. 招商蛇口（497.8亿元） 5. 绿城中国（477.2亿元） [8][9] 梯队门槛变化 - TOP20房企销售门槛同比下降8.9%至112.6亿元 - TOP10/30/50门槛同比提升，TOP100门槛下降3.1%至17.9亿元 [17] 区域市场特征 - 京沪深杭蓉等核心城市一二手房成交环比均降，需求进入瓶颈期 - 武汉、天津等二线城市呈现止跌企稳迹象，弱二线及三四线城市去化压力仍大 [21] 数据说明 - 统计口径为企业操盘数据，含代建业务，时间跨度为2025年1-4月 [6]

债券信息 - 债券代码149124，简称“20万科04”，余额15亿元[3][4][13] - 期限7年期，当前票面利率3.45%，单利按年计息[13][14] 赎回安排 - 赎回登记日2025年5月16日，资金到账和摘牌日5月19日[5][6][8] - 赎回价格103.45元/张，赎回比例100%[6][7] - 公司2025年5月15日划付赎回本金及利息[25] 利息情况 - 2024年5月19日至2025年5月18日每10张派息34.50元（含税）[24] - 个人等扣税后每10张实际派息27.60元，非居民企业34.50元[24] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[26] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息收入暂免征收企业所得税和增值税[27]

公司整体财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入379.95亿元，上年同期615.94亿元，同比减少38.31%[5] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为-62.46亿元，上年同期为-3.62亿元，同比减少1625.63%[5] - 本报告期经营活动产生的现金流量净额为-57.93亿元，上年同期为-94.21亿元，同比增加38.52%[5] - 本报告期末总资产12440.39亿元，上年度末12862.60亿元，同比减少3.28%[5] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益1967.29亿元，上年度末2026.66亿元，同比减少2.93%[5] - 2025年1 - 3月经营活动使用的现金流量净额为-579256.88万元，2024年1 - 3月为-942141.94万元，同比增加38.52%[12] - 2025年1 - 3月投资活动产生的现金流量净额为267966.05万元，2024年1 - 3月为221988.36万元，同比增加20.71%[12] - 报告期内公司营业收入379.9亿元，同比下降38.3%，归母净亏损62.5亿元，整体毛利率6.1%，同比下降4.7个百分点，货币资金755.0亿元，有息负债3658.7亿元，资产负债率73.5%[21][22] - 期末流动资产合计8833.34亿元，期初为9175.12亿元；期末非流动资产合计3607.06亿元，期初为3687.48亿元[34][35] - 期末流动负债合计6777.10亿元，期初为7190.62亿元；期末非流动负债合计2363.55亿元，期初为2283.43亿元[35] - 期末所有者权益合计3299.74亿元，期初为3388.55亿元[35] - 公司本期营业总收入为379.95亿元，上期为615.94亿元[37] - 本期营业总成本为422.48亿元，上期为618.50亿元[37] - 本期净利润为 -64.15亿元，上期为3.31亿元[37] - 本期经营活动产生的现金流量净额为 -57.93亿元，上期为 -94.21亿元[39] - 本期投资活动产生的现金流量净额为26.80亿元，上期为22.20亿元[39] - 本期筹资活动产生的现金流量净额为 -97.54亿元，上期为 -89.45亿元[39] - 本期现金及现金等价物净增加额为 -128.87亿元，上期为 -161.20亿元[39] - 本期基本每股收益为 -0.5268元，上期为 -0.0305元[37] - 本期稀释每股收益为 -0.5268元，上期为 -0.0305元[37] 公司部分资产与负债指标变化 - 交易性金融资产从2024年12月31日的17674.81万元降至2025年3月31日的1689.68万元，降幅90.44%[11] - 短期借款从2024年12月31日的1597306.20万元增至2025年3月31日的2285466.50万元，增幅43.08%[11] - 其他非流动负债从2024年12月31日的177520.47万元增至2025年3月31日的856206.63万元，增幅382.31%，因股东向公司提供70亿借款[11] 公司股权相关信息 - 报告期末普通股股东总数为548,580户，其中A股548,510户，H股70户[14] - 截至2025年3月31日，公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[16] - 万科企业股份有限公司回购专用证券账户股份数量为72,955,992股，占公司总股本的0.61%[16] 房地产市场数据 - 一季度全国商品房销售面积同比下降3.0%，降幅较2024年同期收窄16.4个百分点[16] - 一季度30个重点城市二手房成交面积同比增长21%[16] - 一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积同比下降0.3%，成交规划建筑面积同比增长7.4%[17] - 住宅用地成交的平均溢价率为15.3%，较去年同期提高9.3个百分点[17] 公司整体业务运营数据 - 一季度公司按期保质完成1.04万套房的交付，实现销售金额349.2亿元，回款率超100%[18] - 一季度公司合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点[18] - 一季度公司顺利完成98.9亿元公开债务的偿还[18] 房地产开发业务数据 - 房地产开发业务合同销售面积254.0万平方米、金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%；结算面积203.1万平方米、金额228.0亿元，同比分别下降36.2%和51.1%[23] - 一季度新开工及复工计容面积212.7万平方米，完成全年计划的31.8%；竣工计容面积215.5万平方米，完成全年计划的15.2%[23] - 报告期内完成44个项目、46个批次、1.04万套房交付，41%项目可交付即办证，线上签约交付率96%[23] - 上海四季隐秀、杭州云耀之城、广州理想花地傲璟、天津东庐等项目加推或首开取证去化率分别达84%、100%、87%等[24] 万科物业业务数据 - 万科物业新增存量项目年化饱和收入同比增长超50%，签约9个项目新增年化饱和收入0.4亿元，物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9%[26] 租赁住宅业务数据 - 一季度租赁住宅业务营业收入8.84亿元，同比增长6%，新拓展房源5213间，新开业4001间，出租率93.9%，续租率58.5%，同比提升2.7个百分点[28] 商业开发与运营业务数据 - 商业开发与运营业务一季度营业收入19.37亿元，整体出租率92.1%，客流同比增长6.9%，销售额同比增长5.8%[30] - 第二届印力发发季活动期间，累计销售额110.13亿元，同比提升7.4%；客流1.49亿人次，同比提升10.9%[30] - 截至报告期末，商业合作品牌数量突破12600家，同比增长4.1%；商业会员数量达4612万，同比增长23.7%[30] - 截至报告期末，杭州西溪印象城出租率98.1%、租金收缴率99.8%[31] - 按报告期末市值计算，中金印力消费REIT年化现金流分派率为4.36%；按发行规模计算，年化现金流分派率5.36%[31] 物流仓储业务数据 - 一季度物流仓储业务（含非并表项目）营业收入10.0亿元，同比增长3.3%[32] - 高标库营业收入5.0亿元，同比下降6.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）5.0亿元，同比增长15.6%[33] - 截至一季度末，物流仓储业务累计开业项目153个，可租赁建筑面积1062.6万平方米[33] - 高标库可租赁建筑面积854.4万平方米，稳定期出租率87%，同比提升3个百分点[33] - 冷链可租赁建筑面积208.2万平方米，稳定期使用率75%，同比下降1个百分点[33] 财务报表审计情况 - 公司2025年第一季度报告之财务报表未经审计[40]

财务表现 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 一季度公开债全部如期兑付，并完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [1] - 完成超1万套房屋高质量交付 [1] 产品与销售 - 综合住区产品创新获市场认可，理想花地项目成为广州主城区销售套数、金额双料第一 [2] - 天津、杭州等多地项目实现开盘即售罄 [2] 长租业务 - 长租业务规模、效率、纳保量行业第一，长租Pre-REIT基金获中信等知名机构投资 [2] - 泊寓与深铁置业达成战略合作，探路融合发展 [2] 经营服务业务 - 万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%，率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务客流、销售额稳健增长，为GIC、黑石等知名机构业主提供轻资产运营服务 [2] - 深圳iN城市广场实现97%出租率 [2] - 物流业务出租率行业领先，冷链收入双位数增长 [2] 科技创新 - 公司已获近300项国家专利，部分关键技术入选国际顶级AI学术会议 [2] - 获得建筑科技领域国家最高奖项"华夏奖" [2] 行业趋势 - 一季度房地产市场呈现复苏态势，行业进入"好房子、好服务"时代 [2] - 公司在产品、服务方面的创新努力获得市场积极反馈，未来有望获得更多发展空间 [2]

审计机构变更 - 公司拟将2025年度审计机构由毕马威变更为德勤[2] - 2025年德勤年度审计报酬为1388万元，2024年毕马威审计报酬为1680万元[4] 德勤华永情况 - 2024年末德勤华永合伙人204人，从业人员5616人，注册会计师1169人[5] - 2023年度德勤华永业务收入41亿元，审计业务收入32亿元，证券业务收入6亿元[5] - 德勤华永为58家上市公司提供2023年年报审计服务，收费2.60亿元[6] - 2024年度德勤华永服务的同行业上市公司客户4家[7] - 德勤华永职业保险累计赔偿限额超2亿元[8] 项目人员情况 - 项目合伙人杨誉民近三年签或复核7家上市公司审计报告[10] - 项目质量复核人黄天义近三年签或复核5家上市公司审计报告[10] - 拟签字注册会计师许湘照近三年签或复核4家上市公司审计报告[10] 会议决议公布 - 公布第二十届董事会第十六次会议决议[22] - 公布第十一届监事会第九次会议决议[22]

股东信息 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[3][6] 借款情况 - 深铁集团拟向公司提供不超33亿元借款，期限36个月，利率2.34%[3][7][8] - 2025年初至公告披露日，累计借款70亿[12] 资金用途 - 借款用于偿还公司公开市场发行债券本息[7] 审批情况 - 交易经董事会和独董专门会议审议通过[3][13] - 独董认为借款安排合理，符合公司及股东利益[14]

回购与出售 - 2022年6月30日回购A股72,955,992股，占总股本0.61%[2] - 2025年4月29日通过出售A股库存股议案，拟售72,955,992股，占0.61%[3][6] 出售安排 - 出售方式为集中竞价，价格依二级市场定[5][6] - 实施期限为公告日起15个交易日后至2025年7月2日[6] 其他要点 - 出售所得用于补充流动资金，股权结构不变[4][6] - 董事前6个月无买卖股份行为，出售价格有风险[7][8]