行业转型升级亮点 - 房地产行业此轮转型升级的主要亮点是“好房子”建设和城市更新 [1] - 全国住房城乡建设工作会议指出2025年取得的新成效包括城市更新取得重要进展以及“好房子”建设起步成势 [1] - “十五五”时期全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米 [1] “好房子”建设进展 - “好房子”于2025年3月首次被写入《政府工作报告》并进入快速发展周期 [2] - 上海市规划和自然资源局于2025年9月发布促进住宅品质提升的《意见》被业内称为上海“好房子”新规 [2] - 绿城中国发布《绿城中国好房子产品标准2025》总计更新45项新增38项最终凝结为270条核心准则条款更新率37%其中严于国家及行业标准的条款有231条占比高达90% [4] 企业实践案例 - 保利发展上海公司的保利天奕项目从“好产品”“好生活”“好服务”三个维度打造产品设计底盘 [3] - 绿城中国推出首个全维“好房子实验室”通过健康空气体验区和舒适用水系统展示区让购房者直观体验技术体系 [1][4] 房地产市场表现 - 2025年房地产市场整体延续调整回稳态势 [6] - 2025年1—11月全国新建商品房销售面积7.87亿平方米同比下降7.8%销售额7.51万亿元下降11.1% [6] - 截至2025年11月底50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平方米同比下降6%较2024年年底下降4% [6] - 2025年1—11月全国重点30城二手住宅成交约159万套同比增长2% [6] 国家政策定调 - 2025年8月国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [7] - 2025年10月“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展并清理住房消费不合理限制性措施 [7] - 2025年12月中央经济工作会议将稳预期防风险促转型贯穿始终并提出因城施策控增量去库存优供给收购存量商品房作保障房深化公积金改革等具体路径 [7] 城市更新战略地位 - 全国住房城乡建设工作会议提出2026年首要工作是高质量开展城市更新 [8] - 城市更新由2024年会议的第二位调整至2025年会议的首位成为2026年住建部门工作的重中之重 [9] - 城市更新在政策端已上升到前所未有的高度是稳投资扩需求的重要抓手 [9] - 预计“十五五”期间城市更新项目的数量和规模将显著增长 [9] 城市更新项目与模式转型 - 上海阿丽拉酒店项目由原四季酒店更新而来占地面积7614平方米于2025年9月开业构建了“商务+休闲+度假”的复合消费场景 [1][8] - 城市更新正推动房地产行业从“建房子”到“造空间”转型强调存量盘活与功能升级 [10] - 城市更新从稳楼市角度看存量端通过城中村危旧房改造转化优质房源增量端以配套基建带动周边需求 [10]

市场表现与资金动向 - 2026年首个交易日，地产板块获资金重金买入，全市场唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内价格上扬1%，资金实时净申购2亿份，交投环比激增 [1][5] - 地产ETF（159707）成份股中，保利发展、新城控股、招商蛇口等龙头房企股价均涨超3% [1][5] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场11只头部优质房企，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [3][8] 政策与宏观信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期，机构认为这传递了积极的政策信号，表明中央对地产预期管理的重视度提升 [2][7] - 自1月1日起，存量公积金贷款利率与存量商业贷款利率同步下调，其中2025年5月8日前发放的个人住房公积金存量贷款利率下调0.25个百分点 [2][7] - 近期地产政策与重要表述持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路，机构认为政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳 [2][8] 机构观点与行业展望 - 平安证券认为，2026年房地产政策端仍值得期待，需关注房贷利率调整（降息/贴息/加点变化）、收储/城改进展等政策动向，并认为新一轮产品迭代周期已来 [2][7] - 展望2026年，库存结构优、拿地及产品力强的房企有望延续2025年表现，率先受益于“好房子”发展趋势，走出独立行情 [2][7] - 华泰证券在房企配置上建议优先关注兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，以及依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [2][8] - 在行业出清大背景下，龙头地产公司或更具弹性 [3][8]

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [5][23] 报告核心观点 - 展望2026年作为“十五五”开局之年，在行业高质量发展要求引领下，考虑到“十四五”期间总量出清深刻，当前8万亿平新房市场销售下具备一定承接能力，需关注财政发力节奏及蓝筹竞争格局显现时点 [2][5][23] 2025年12月百强房企单月销售环比回升 - **整体销售环比回升，同比仍下降**：2025年12月单月，TOP100房企实现操盘口径销售金额3246.5亿元，环比增长39.3%，但同比下降26.1%；权益销售金额为2615.3亿元，环比增长42.0%，同比下降28.7% [4][7] - **累计销售降幅略有分化**：2025年1-12月，TOP100房企操盘口径销售金额累计31344.8亿元，较2024年同期下降19.0%，降幅较2025年11月收窄0.9个百分点；权益金额累计24645.1亿元，同比下降20.1%，降幅较11月扩大1.2个百分点，权益比为79% [5][7] - **前50强房企累计销售**：2025年1-12月，前50强房企操盘口径销售金额累计27341.2亿元，同比下降18.6%；权益金额累计21143.8亿元，同比下降18.8%，权益比为77% [5][7] - **各梯队销售表现**：从2025年1-12月累计操盘金额看，TOP1-10房企同比下降18.2%，TOP11-20下降18.0%，TOP21-30下降18.1%，TOP31-50及TOP51-100均下降21.9% [11][13][17] - **销售门槛变化**：对比2024年与2025年12月操盘口径销售门槛，TOP11-20房企门槛从366亿元降至350亿元，降幅最小为4.3%；TOP51-100房企门槛从76亿元降至54亿元，降幅最大为28.5% [5][15][18] 2025年12月多数百强房企单月销售同比负增长 - **头部房企单月销售额**：2025年12月单月操盘销售金额最高的为中国海外发展（380亿元），其次为华润置地（369亿元）[5][19] - **单月同比增速分化显著**：前50强房企中仅有9家实现12月单月操盘金额同比正增长，其中增速最高的为中建东孚（213.2%），其次为融创中国（73.6%）；跌幅较大的包括仁恒实业控股、中国中铁等，跌幅超过61% [5][19] - **累计同比正增长企业较少**：2025年1-12月累计操盘金额相比2024年同期，前50强房企中仅7家实现正增长，旭辉控股集团同比负增长超过52% [5][19] - **重点房企销售数据示例（2025年1-12月累计）**： - 中国金茂：操盘金额976亿元，同比增长7.6% [20] - 绿地控股：操盘金额671亿元，同比增长9.0% [20] - 万科A：操盘金额1250亿元，同比下降45.3% [20] - 金地集团：操盘金额486亿元，同比下降41.9% [20] - **重点房企单月销售数据示例（2025年12月）**： - 华润置地：单月操盘金额369亿元，同比增长28.1% [22] - 保利发展：单月操盘金额113亿元，同比下降33.1% [22] - 万科A：单月操盘金额92亿元，同比下降55.6% [22] 投资建议 - **维持“增持”评级**，并推荐以下四类公司 [5][23]： 1. **开发类**：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团；H股推荐中国海外发展、建发国际集团 [5][23] 2. **商住类**：推荐华润置地、龙湖集团 [5][23] 3. **物业类**：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5][23] 4. **文旅类**：推荐华侨城A [5][23] - **部分推荐公司盈利预测与估值（基于2025年12月31日数据）**： - 保利发展：总市值730亿元，2025年预测EPS 0.45元，预测PE 13.56倍 [24] - 招商蛇口：总市值779亿元，2025年预测EPS 0.46元，预测PE 18.78倍 [24] - 华润置地：总市值1270亿元，2025年预测EPS 1.57元，预测PE 7.96倍 [24] - 中国海外发展：总市值28亿元，2025年预测EPS 0.88元，预测PE 13.82倍 [24]

文章核心观点 - A股房地产板块呈现显著短线拉升 板块内个股活跃 成交量普遍放大 市场资金关注度显著提升 是对近期多项权威政策利好的积极反应[1] - 2026年1月以来 房地产行业迎来多项政策利好密集落地 包括个人售房增值税新政实施 权威文章释放稳预期信号 以及多地优化楼市政策 为行业发展注入动力并指明方向[1][2] - 房地产板块的回暖将同步利好其产业链上下游多个行业 包括家居家装 建材和物业管理行业 这些行业的需求与市场规模有望随之扩大[3] 房地产板块市场表现 - 板块呈现显著短线拉升态势 龙头股中新集团率先强势涨停 成为领涨标杆 城建发展一度封板[1] - 世联行 招商蛇口 新黄浦 保利发展 信达地产等一众核心标的同步跟涨 板块整体赚钱效应凸显[1] - 板块内个股成交量较前一交易日普遍放大 量能有效配合为短线拉升提供支撑[1] 近期主要政策利好 - **个人售房增值税新政**：自2026年1月1日起实施 个人出售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税 出售购买2年及以上住房免征增值税 同时废止2016年过渡政策 该政策直接降低二手房交易税费成本 有助于提升流通效率并传导至新房市场[1] - **权威文章释放稳预期信号**：2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》 强调房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源 重申2026年政策以稳定预期 缩短调整时间为目标 提出“政策要一次性给足 不能采取添油战术” 并指出要通过取消限制性措施促进刚性及改善性住房需求释放[2] - **多地优化楼市政策落地**：北京于2025年12月24日优化调整房地产政策 大幅降低购房门槛 精准释放新市民 多子女家庭需求 新政后部分楼盘到访量显著增加 市场热度回升 此外 广东茂名 安徽合肥等多地也出台降低购房门槛 优化审批 打造“好房子”样板等措施 形成政策合力[2] 产业链受益行业分析 - **家居家装行业**：房地产交易活跃度提升 无论是新房交付还是二手房翻新 都将直接拉动家居家装需求释放 二手房交易后装修翻新需求是定制家居等细分领域的核心业务增量 增值税新政下装修市场规模有望进一步扩容[3] - **建材行业**：房地产项目的开工 施工与装修环节将带动水泥 玻璃 防水材料 石膏板等建材需求放量 土地成交活跃与项目开工提速将直接拉动基础材料需求 头部建材企业凭借产能与成本优势将优先受益 同时 防水建材 管材等领域的技术升级也为行业龙头打开增量空间[3] - **物业管理行业**：房地产市场稳定发展将带来社区规模扩大与入住率提升 为物业管理行业提供广阔市场空间 新房交付直接增加存量项目 二手房交易后业主入住也将提升现有社区物业服务需求 带动物业费收入与增值服务收入增长[3]

政策要闻 - 住建部发布《关于提升住房品质的意见》，明确到2030年住房品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展 [1] - 财政部与税务总局公告，自2026年1月1日起，个人出售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，出售购买2年及以上的住房免征增值税 [2] - 中国人民银行在《中国金融稳定报告（2025）》中提出，将稳妥有序完善房地产信贷基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 证监会正式推出商业不动产REITs试点，规定底层资产需符合国家战略、权属清晰且具备持续稳定现金流，并参照基础设施REITs指引执行 [4] - 深圳市“十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，投资向保障房和改善性商品房两侧发力，重点解决新市民、青年人等住房问题，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系 [5] 市场要闻 - 2025年北京、上海、杭州土地出让收入均超千亿元，其中北京成交金额约1427.4亿元同比减少约8%，上海出让金额1427.23亿元同比增长1.9%，杭州成交总金额1420.8亿元 [6] - 2025年保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地4家房企全年销售额均超2000亿元，具体为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [7] - 2025年12月，105家典型房企中近七成全口径销售金额环比增长，近50%企业单月销售额环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [7][8] - 北京市挂牌出让4宗地块，总起始价85.62亿元，总出让面积16.44万平方米，竞价截止时间为2月3日 [8] 房企要闻 - 万科拟对“21万科02”债券进行展期，该债券余额11亿元，计划将投资者回售部分的本金兑付日由2026年1月22日延期一年至2027年1月22日，此前两笔中期票据展期方案均未获债权人通过 [9] - 碧桂园指定2025年12月30日为重组生效日期，其177亿美元境外债务重组方案已获香港高等法院批准，9笔总计137.7亿元境内债展期方案也已全部通过表决 [10] - 旭辉控股集团境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%，未来三年无现金偿付境外债务本息要求 [11] - 龙光集团境内债重组取得重大进展，累计债券面值136.6亿元已通过多种重组选项获配，获配金额超过其21笔公开债剩余本金总额的62% [12]

房地产板块市场表现 - 房地产板块出现短线拉升行情，多只个股表现强势 [1] - 中新集团股价涨停，城建发展股价此前封板 [1] - 世联行、招商蛇口、新黄浦、保利发展、信达地产等公司股价跟涨 [1] 相关金融产品表现 - 地产ETF（159707）价格上涨1.62%，成交额达1502.24万元 [1] - 金融ETF（159931）成交额为92.16万元 [1]

头部房企销售表现与结构 - 2025年销售额超千亿元的房企共10家，头部企业销售规模保持韧性[1] - 保利发展、绿城中国、招商蛇口、滨江集团等企业销售额均超过千亿元[1] - 多数千亿级企业坚持顺势而为策略，经营开发能力强，在多个核心城市推出热销项目，抓住了核心城市的改善性需求[1] - 部分经营稳健的民营房企保持稳定节奏，例如滨江集团持续深耕杭州市场，销售额和拿地金额均位居当地前列，龙湖集团在重庆、苏州等城市亦有项目进入当地热销榜单[1] 房企投资与土地市场 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元，同比增长3.9%[1] - 多地推出利好政策稳定土地市场，且推地质量不断提升，增加了房企拿地积极性[2] - 近年来房企拿地力度较弱，存量可开发土地已基本开发完毕，当前房企抓住利好时机积极补仓以图可持续发展[2] - 民企拿地主要集中在一二线核心城市，且聚焦优势区域深耕，例如滨江集团在杭州拿地、懋源地产在北京拿地[2] 土地市场区域与货值结构 - 一二线核心城市成为房企重仓区域，2025年杭州、上海、北京三地全年土地出让金均超1400亿元[2] - 一二线核心城市因人口流入大、产业基础强、需求更有韧性而更受房企青睐[2] - 头部房企新增货值继续向核心城市和优质项目集中，招商蛇口、保利发展新增货值位居前列[2] - 城市更新项目成为补充优质货值的重要来源[2] 土地供应机制与未来展望 - 多地在供地端持续优化出让机制，土地供应呈现“控量提质”特征[3] - 地方政府提升供地精准度，部分城市对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励，另有城市支持土地出让金分期缴纳以缓解房企资金压力[3] - 围绕“好房子”建设导向，各地加大低容积率、可开发性较强地块的投放力度，优质地块供应明显增加，房企竞拍积极性提升，高溢价成交案例增多[3] - 展望2026年，住宅市场有望迎来一批在区位、品质和功能上更具竞争力的“好房子”项目，核心城市新房产品结构将进一步优化[3] - 具备持续开发能力与稳健经营能力的头部房企，有望保持竞争优势[3]

行业销售格局与头部企业表现 - 2025年销售额超千亿元的房企共10家，头部企业销售规模保持韧性[1] - 保利发展、绿城中国、招商蛇口、滨江集团等企业销售额均超过千亿元[1] - 多数千亿级企业坚持顺势而为策略，经营开发能力强，在多个核心城市推出热销项目，抓住了核心城市的改善性需求[1] - 部分经营稳健的民营房企保持稳定节奏，例如滨江集团持续深耕杭州市场，销售额和拿地金额均位居当地前列，龙湖集团在重庆、苏州等城市亦有项目进入当地热销榜单[1] 房企投资与土地市场动态 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元，同比增长3.9%[1] - 多地推出利好政策稳定土地市场，推地质量提升，增加了房企拿地积极性，同时房企因存量土地基本开发完毕，正抓住时机积极补仓[2] - 民企拿地主要集中在一二线核心城市且聚焦优势区域深耕，例如滨江集团在杭州拿地、懋源地产在北京拿地[2] - 一二线核心城市成为房企重仓区域，2025年杭州、上海、北京三地全年土地出让金均超1400亿元，因人口流入大、产业基础强、需求更有韧性而更受青睐[2] 土地供应机制与产品展望 - 多地供地端持续优化出让机制，呈现“控量提质”特征，地方政府提升供地精准度，部分城市对配建公共服务设施项目给予容积率奖励，或支持土地出让金分期缴纳以缓解房企资金压力[3] - 围绕“好房子”建设导向，各地加大低容积率、可开发性较强地块的投放力度，优质地块供应明显增加，房企竞拍积极性提升，高溢价成交案例增多[3] - 展望2026年，住宅市场有望迎来一批在区位、品质和功能上更具竞争力的“好房子”项目，核心城市新房产品结构将进一步优化[3] 企业战略与资源分布 - 头部房企新增货值继续向核心城市和优质项目集中，招商蛇口、保利发展新增货值位居前列[2] - 城市更新项目成为头部房企补充优质货值的重要来源[2] - 具备持续开发能力与稳健经营能力的头部房企，有望在核心城市产品结构优化中保持竞争优势[3]

2025年中国房地产企业销售业绩核心总结 - 文章核心观点：2025年中国房地产行业整体销售业绩仍处于筑底阶段，但部分企业已呈现回暖迹象 头部房企格局发生显著变化，保利发展蝉联全口径销售额冠军，而万科跌出前五 不同阵营企业数量减少，行业集中度与分化持续，央企及部分地方国企、区域深耕型房企表现相对突出 [1][5][8][9] 2025年房企销售排行榜单（全口径） - 保利发展以2530亿元销售额蝉联销冠，绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口分别以2519亿元、2512亿元、2336亿元、1960亿元位列第二至第五名 [2][4] - 万科销售额为1339亿元，排名从2024年的第四位跌至第六位，跌出前五名 [1][5] - 中国金茂以1135亿元销售额位列第八，重新杀回前十，且是TOP10房企中唯一一家业绩实现增长的企业 [5] - 滨江集团以1017.6亿元销售额位列第十，是前十名中唯一的民营房企，但排名较2024年下降一位 [5] - 2025年销售额超过2000亿元的房企仅有4家，而2024年有6家，头部房企销售额整体缩水，例如保利发展销售额未突破3000亿元，而2024年保利与中海均超3000亿元 [5] 2025年房企权益销售额排名 - 更具含金量的权益销售额榜首为中海地产，达2311亿元 保利发展以2000亿元位列第二，华润置地以1592.8亿元位列第三 [6][7] - 招商蛇口和绿城中国权益销售额分别为1323亿元和1040亿元，位列第四和第五 [6] 不同销售规模阵营企业数量变化 - 1000亿以上企业10家，较2024年减少1家，销售额均值为1765.5亿元 [8] - 500亿-1000亿企业6家，较2024年减少1家，销售额均值646.4亿元 [8] - 300亿-500亿企业7家，较2024年大幅减少11家，销售额均值381.3亿元 [8] - 100亿-300亿企业50家，数量与2024年持平，销售额均值180.6亿元 [8] 部分房企业绩呈现回暖态势 - 2025年典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业有12家 [1][9] - 港资房企嘉里建设销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，主要受上海豪宅项目热销推动 [9] - 宁波房企江山万里置业销售额174.5亿元，同比大幅增长731.3% [9] - 邦泰集团业绩首次突破300亿元，同比增长79.7% [9] - 分档位看，100亿-300亿档位的42家企业中，有12家业绩增长，是该指标占比最高的档位 [9] 不同性质房企表现分化 - 央企中业绩增长的企业占比最高，为42.9%，例如中国金茂同比增幅达15.5% [10] - 国企中业绩增长的企业占比为28% [10] - 民营房企中业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企该比例仅为12.5% [10] 行业涌现的“后起之秀” - “中建系”企业异军突起，从2021年仅2家进入TOP100增至2025年的7家 [10] - 部分地方国企（如北京城建、象屿地产）抓住政策机遇，实现较快销售去化 [10] - 部分深耕核心二线城市（如杭州、成都）的区域型房企（如兴耀房产集团、建杭置业）销售规模后来居上 [10][11]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]