文章核心观点 - 2025年第四季度头部央国企房企融资节奏加快，呈现结构性宽松特点，融资利率低至“1字头”，资金主要用于偿还债务和项目建设 [1][2][3] - 房企融资环境分化显著，市场资金高度集中于财务稳健、信用良好的头部央国企及少数优质民企，而行业整体到位资金仍面临压力 [3][5][6] - 房企通过中长期融资优化债务结构，但行业整体偿债压力依然存在，资产负债率上升且销售回款困难是主要挑战 [3][4][5] 头部房企融资动态 - 招商蛇口10月发行5亿元绿色中期票据，利率1.94%，并拟发行不超过40亿元公司债券，票面利率1.90% [2] - 华润置地拟发行20亿元公司债券，票面年利率2.16% [2] - 保利发展拟推出30亿元中期票据，用于偿还到期债务 [2] - 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据，募集资金用于多地项目建设 [2] - 越秀地产、保利置业、信达地产、京能置业等房企近期均有融资动作 [3] 融资环境与特点 - 房企融资呈现“结构性宽松”，资金几乎全部向头部国企和优质民营房企倾斜 [3] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比增长89.5% [4] - 9月房企信用债发行期限以1～3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.65年，债券融资平均利率为2.68%，同比下降0.38个百分点 [5] - 9月发债房企主要为央国企，华润置地、招商蛇口等发行总额超20亿元，部分民企如绿城、新城等也成功发行信用债 [7] 行业财务状况与压力 - 截至2025年上半年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点 [5] - 净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，现金短债比降至0.88，较去年同期再降0.03 [5] - 1～9月份房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%，其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，定金及预收款下降10.3%，个人按揭贷款下降10.6% [5][6] - 定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，反映出房企在销售回款方面面临较大困难 [6] 融资目的与行业展望 - 房企加速融资用于偿还即将到期债务，避免公开市场违约，并将短期债务置换为长期债务以优化资产负债表 [3] - 融资能保障日常经营、冲刺年终销售，并可寻机拓展优质土地资源，弥补销售回款可能较慢的问题 [1][3] - 四季度房企仍面临一定偿债压力，上半年在核心城市竞得的地块预计在四季度逐步入市，有望为新房销售提供支撑 [5][6]

行业融资环境 - 2025年第四季度房企融资节奏明显加快 呈现结构性宽松特点 市场资金向财务稳健的头部国企和优质民营房企倾斜 [2][3][4] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元 同比增长31.0% 其中信用债融资322.0亿元 同比增长89.5% [5] - 房企融资出现期限拉长和利率降低的新特征 9月信用债平均发行年限为3.65年 债券融资平均利率为2.68% 同比下降0.38个百分点 [6] 头部房企融资动态 - 多家央国企背景头部房企在10月密集融资 包括保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口 越秀地产等 [2][3][4] - 招商蛇口发行5亿元绿色中期票据 利率1.94% 并拟发行不超过40亿元公司债券 票面利率1.90% [3] - 华润置地拟发行20亿元公司债券 票面年利率2.16% 保利发展拟推出30亿元中期票据 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据 [3] 融资用途与影响 - 融资资金主要用于偿还旧有债务 置换短期债务为长期债务 以及用于北京 天津 沈阳 厦门等多地项目建设 [2][3][4] - 融资举措有助于优化资产负债表 降低短期负债比例 保障日常经营 冲刺年终销售和拓展优质土地资源 [2][4] - 融资到位可弥补销售回款可能较慢的问题 保障公司现金流稳定 维持市场信誉和促进新房销售 [2][4] 行业资金与销售状况 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金72299亿元 同比下降8.4% 降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [6] - 资金来源中 定金及预收款21138亿元下降10.3% 个人按揭贷款9884亿元下降10.6% 反映出销售回款面临较大困难 [7] - 截至2025年上半年 上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 净负债率大幅上升至171.8% 现金短债比降至0.88 [6] 市场展望 - 核心城市优质楼盘实现较好去化 二手房成交量保持增长 房企上半年在核心城市竞得的地块预计四季度入市 有望支撑新房销售 [7] - 当前稳市场的关键在于稳预期 稳房价 止跌回稳仍需政策持续协同加力 [7]

公司动态 - 保利集团间接全资控股的坡镭（江西）科技有限公司于近日成立 [1] - 新公司法定代表人为谈家新 [1] - 新公司注册资本为1000万元人民币 [1] 业务布局 - 新公司经营范围包含人工智能公共数据平台和人工智能通用应用系统 [1] - 新公司业务涵盖人工智能应用软件开发和智能无人飞行器制造 [1]

项目基本信息 - 项目名称为中海广一AH030838、AH030839、AH030862地块项目，备案编号为2510-440105-04-01-140885 [2] - 项目位于广州市海珠区风阳街道广州大道南288号，占地面积34177平方米 [1][2] - 项目计划总投资17.5亿元，建设内容包括3栋商品房住宅及相关商业和配套建筑设施 [1][2] - 项目建设单位为广州中海盛安房地产开发有限公司，该公司由中海企业发展集团有限公司间接全资持有 [2][8] 土地获取详情 - 该地块（编号T2025-231）于2025年10月9日通过挂牌出让，中海经过7轮竞价以9.2亿元竞得，溢价率约6.97% [2] - 地块挂牌起始价为8.6亿元，增价幅度为1000万元 [5] - 地块名义成交楼面价为15284.67元/平方米，但存在大量配建，可售楼面价估算约为3.4万元/平方米 [2][8] 地块规划指标 - 地块用地性质为二类居住用地、商业商务用地及服务设施用地，宗地总面积34177.93平方米，其中出让宗地面积16177.91平方米 [4][5] - 地块计算容积率建筑面积不超过60191平方米，容积率为2.9，住宅部分建筑面积约27112平方米 [2][4] - 项目规划指标包括可建设用地面积17138平方米、道路用地面积9772平方米、绿地用地面积6459平方米 [2] 项目开发计划 - 项目备案申报日期与复核通过日期均为2025年10月14日，项目起止年限为2025年10月1日至2027年10月1日，当前状态为办结（通过） [2] - 地块有大量配建要求，包括33079平方米商业、2700平方米服务设施及1所9班幼儿园 [8] 区域市场情况 - 该地块为广一电商园二期项目，其一期地块于2022年由保利以总价13.57亿元竞得，楼面价达48395元/平方米，为当时全市第7高 [6] - 一期项目保利四季和颂当前在售均价为7万元/平方米 [6] - 与一期相比，二期地块地理位置更优越，更靠近地铁8号线鹭江站和客村站，交通便利 [6]

拿地策略转变 - 公司上半年权益拿地金额414亿元，排名行业第一，平均每月耗资69亿元 [1] - 至9月底，公司权益拿地金额仅增长至490亿元，排名下滑至行业第五，与第一名中海地产差距达269亿元 [1] - 第三季度公司拿地速度明显减缓，平均每月拿地金额仅为25亿元，约是上半年的三分之一 [1] 盈利能力恶化 - 第三季度单季营收568.65亿元，同比增长30.65%，但归母净利润亏损7.82亿元，同比降幅达299.19%，为非年末结算期首次亏损 [2] - 第三季度扣非归母净利润亏损8.4亿元，同比骤降429.03% [2] - 前三季度毛利率13.37%，同比下降2.55个百分点，第三季度单季毛利率仅10.76%，同比骤降4.82个百分点 [2] - 第三季度经营性净现金流为-90.4亿元，同比下降875.12% [2] - 三季报发布次日，有1.7亿元资金卖出公司股票，位居传统开发商个股榜首 [2] 少数股东权益影响 - 第三季度归母净利润亏损7.82亿元，但少数股东损益达7.3亿元，出现“归母亏损但少数股东盈利”现象 [3] - 截至三季度末，少数股东权益占总所有者权益比重达42.64% [3] - 前三季度少数股东损益占净利润总额比例飙升至70.41%，较2024年全年的48.6%大幅提升21.81个百分点，约七成利润被划走 [3] 项目储备与盈利前景 - 截至6月末，公司三、四线未售土储约2000万平方米，其中近60%尚未开工，面临“亏本销售”风险 [4] - 公司今年将51%的投资投向北上广核心区域以优化土储质量，但新拿地项目需2-3年进入结算期，短期内无法对冲存量项目盈利下滑 [4] - “存量拖累、增量未显”的周期错配将持续影响2025年盈利表现 [4] 销售业绩承压 - 2025年前三季度公司签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，降幅高于行业水平 [5] - 同期房地产行业TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，TOP10房企销售额均值1280.9亿元，同比下降11.2%，公司降幅高于第一阵营5个百分点以上 [5] - 第三季度销售额降幅扩大，上半年同比减少16.25%，至三季度末扩大至16.53%，同比2024年三季度降幅高达20.18% [5] - 公司月均销售额从上半年的约242亿元下滑至第三季度的约188.5亿元 [5] - 前三季度公司新开工面积512万平方米，同比减少40.19%，收缩幅度远高于销售业绩降幅 [5] 行业对比与业务结构 - 公司销售额仍位居行业首位，但业绩韧性弱于同行 [6] - 2025年中期公司商业运营收入25.4亿元，而同期华润置地经营性不动产业务收入121.1亿元，公司收入约为华润置地的21% [6] - 公司业务与房地产行业整体发展绑定紧密，未来业绩深度依赖行业复苏节奏 [6]

公司基本信息 - 坡镭(江西)科技有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为谈家新 [1] - 公司注册资本为1000万元 [1] - 公司由中国保利集团有限公司间接全资持股 [1] 业务范围 - 公司经营范围包含人工智能公共数据平台 [1] - 公司经营范围包含人工智能通用应用系统 [1] - 公司经营范围包含人工智能应用软件开发 [1] - 公司经营范围包含智能无人飞行器制造 [1]

公司销售表现 - 前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [2] - 销售规模仍为行业第一，是唯一销售破2000亿元的房企 [2] 公司盈利能力 - 第三季度利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%，归母净利润为-7.82亿元，同比大幅下降299.19% [2] - 前三季度归母净利润为19.29亿元，同比下降75.31%，营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95% [3] - 归母净利润同比增速连续四年下滑，2021至2024年降幅分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56% [3] - 公司第三次出现季度亏损，前两次分别为2023年第四季度亏损12.25亿元和2024年第四季度亏损28.11亿元 [3] 盈利下滑原因 - 主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [3] - 存量项目较多，去库存与盈利改善需要一定周期，以价换量对利润造成负面影响 [4] - 预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备 [5] 公司战略与资产状况 - 持续坚持去库存经营策略，上半年完成51万平方米存量地块盘活 [5] - 前三季度新增容积率面积290万平方米，同比增长30%，总获取成本603亿元，同比增长45.3% [5] - 拿地金额占销售金额比例为29.9%，同比提升12.7个百分点，新增投资均位于38个核心城市 [5] - 51%的新增投资位于北上广一线城市核心区域，三季度末共有在建拟建项目549个 [5] - 业内预期公司经营稳健融资优势显著，土储质量不断优化，结算利润率有望改善 [5]

社保基金持股概况 - 三季度末社保基金共现身71只个股前十大流通股东榜，合计持股量10.94亿股，期末持股市值合计268.08亿元 [1] - 持股变动显示，新进18只，增持20只，减持20只，不变13只 [1] - 社保基金持股数量在1000万股以上的共有34只 [1] 重点持股公司分析 - 社保基金持股量最多的是保利发展，共持有1.24亿股，占流通股比例1.04% [1][2] - 华测导航、三棵树各有3家社保基金集中现身，持股量分别为2904.29万股、1502.40万股 [1] - 从持股比例看，社保基金持有我武生物比例最高，占流通股比例为5.39%，其次是北鼎股份，持股比例为4.60% [1] 持股公司业绩表现 - 社保基金持有个股中，三季报净利润同比增长的有51家 [2] - 新强联净利润增幅最高，前三季实现净利润6.64亿元，同比增幅1939.50% [2] - 拓维信息、永鼎股份净利润分别增长852.03%、474.30% [2] 板块与行业分布 - 社保基金持有个股中，主板有46只，创业板有21只，科创板有3只 [2] - 所属行业主要集中在机械设备、医药生物、基础化工行业，分别有10只、7只、7只个股上榜 [2] 市场表现 - 社保基金重仓股10月以来平均下跌0.41%，涨幅跑输沪指 [2] - 新强联累计涨幅22.33%，表现最好，北方长龙、神火股份分别上涨21.89%、19.69% [2] - 跌幅最大的是星网锐捷，累计下跌14.40% [2]

核心财务表现 - 前三季度签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，但仍为行业销售规模第一且是唯一销售破2000亿元的房企 [2] - 第三季度营业收入568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%，归母净利润为-7.82亿元，同比大幅下降299.19% [2] - 今年前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，利润总额98.49亿元，同比下降40.8%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31% [3] - 公司连续四年归母净利润同比下滑，降幅分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，归母净利润从273.88亿元跌至50.01亿元 [3] 盈利能力与亏损情况 - 第三季度是公司第三次出现季度亏损，此前首次季度亏损在2023年第四季度，归母净利润约-12.25亿元，2024年第四季度亏损扩大至-28.11亿元 [2] - 盈利大幅下挫主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [2] - 管理层坦言受行业深度调整影响，公司盈利改善面临压力 [3] 去库存策略与影响 - 公司在重庆、南京、西安等多个城市出现项目降价销售，以价换量成为加速去库存的必要手段，但对利润造成负面影响 [4] - 公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备 [4] - 公司坚持去库存经营策略，将存量具备"调转换退"可能的地块纳入盘活范围，上半年完成51万平方米 [4] - 行业处于深度调整期，公司存量项目较多，去库存与盈利改善需要一定周期 [3] 土地储备与未来展望 - 前三季度新增容积率面积290万平方米，同比增长30%，总获取成本603亿元，同比增长45.3%，拿地金额/销售金额为29.9%，同比提升12.7个百分点 [5] - 新增投资均位于38个核心城市，51%位于北上广一线城市的核心区域核心板块 [5] - 截至三季度末，公司在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米 [5] - 作为央企头部企业，经营稳健融资优势显著，拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望改善 [5]

核心财务表现 - 第三季度营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%，出现首次非年末结算期亏损 [2] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元，同比下降299.19%，基本每股收益为-0.07元，同比下降296.78% [2] - 前三季度累计营业收入为1737.22亿元，同比下跌4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31%，呈现增收不增利现象 [2] 销售与行业地位 - 前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积达1010.42万平方米，同比减少25.13% [2] - 公司成为2025年前9个月房地产企业销售额排行榜首位，是百强房企中唯一一家销售额突破2000亿元的房企 [2] 土地储备与现金流 - 前三季度新增容积率面积达290万平方米，总获取成本为603亿元，投资全部集中于38个核心城市，其中51%投资金额位于北上广一线城市核心区域 [3] - 前三季度实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%，期末货币资金余额为1226.46亿元 [3] - 截至三季度末，公司在建拟建项目共549个，在建面积达4483万平方米，待开发面积达4516万平方米 [3] 战略调整与市场分析 - 分析认为公司为缓解现金流问题，主动降价清货，并将收回资金用于获取核心城市、核心地段的高溢价项目，以新项目利润覆盖旧项目亏损 [3] - 研报指出公司作为央企龙头融资优势突出，拿地聚焦核心城市，土储质量持续优化，未来结算利润率有望随拿地毛利率修复而改善 [3]