报告公司投资评级 保利发展维持"优于大市"评级[4] 报告的核心观点 1) 结转和权益比例下降影响利润[1][7] 2) 高基数影响销售同比下滑,但规模保持行业领先不变[2] 3) 投资保持力度,100%聚焦核心38城[3] 4) 公司各项业务扎实稳健,积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例,体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可[4][7] 报告内容总结 财务业绩 1) 2024年一季度,公司实现营业收入497.48亿元,同比+24.51%;净利润39.83亿元,同比+0.44%,归母净利润22.24亿元,同比-18.28%,下降的主要原因是受项目结转毛利率、权益比例下降等影响[1][7] 2) 截至2024年一季度末,公司总资产为14243.56亿元,较2023年度末-0.87%;归属于上市公司股东的净资产为2000.30亿元,较2023年末+0.75%;资产负债率为75.88%,较2023年度末下降0.66个百分点[7] 销售情况 1) 2024年一季度,公司实现签约金额629.84亿元,同比-44.81%,签约面积366.87万平方米,同比-41.84%,主要受到2023年同期高基数的影响[2] 2) 公司2024年1-3月的全口径销售金额为629.0亿元,继续保持行业第一;权益口径销售金额为478.0亿元,位于行业第二[2] 拓展情况 1) 2024年一季度,公司新拓展房地产项目4个,新增容积率面积59万平方米,总获取成本50亿元,全部位于38个核心城市[3] 2) 截至2024年一季度末,公司共有在建拟建项目635个,在建面积8150万平方米,待开发面积5758万平方米[3]

2024 年第二次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会 会议资料 （2024 年 6 月） 2024 年第二次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会须知 根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东大会规则》和《公 司章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定会议须 知如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行： 一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其 他股东权益； 二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确 保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责； 三、出席大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权 利，但需由公司统一安排发言和解答； 四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关 闭手机或将其调至振动状态。 2024 年第二次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第二次临时股东大会 会议议程 一、会议时间： 现场会议召开时间：2024 年 6 月 3 日（星期一），下午 14:30 网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系 统投票平台的投票 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-042 保利发展控股集团股份有限公司 关于召开 2024 年第二次临时股东大会的通知 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 一、 召开会议的基本情况 召开地点：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场会议室 (五) 网络投票的系统、起止日期和投票时间。 网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统 网络投票起止时间：自 2024 年 6 月 3 日 至 2024 年 6 月 3 日 采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股 东大会召开当日的交易时间段，即 9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通过 股东大会召开日期：2024年6月3日 本次股东大会采用的网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票 系统 (一) 股东大会类型和届次 2024 年第二次临时股东大会 (二) 股东大会召集人：董事会 (三) 投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结 合的方式 ( ...

业绩总结 - 公司单月签约金额为330亿，同比下降21%，但连续两个月呈现收窄趋势[1] - 累计签约一到四月份接近一千亿，同比下降38%，但逐渐收窄趋势，增量项目和存量项目比例达到50:50[2] - 五月份和六月份将有20到30个项目集中推盘，预计成交额将进一步提升[2] - 五一期间成交额超过了100亿，回到了2022年水平，市场看房意愿较高[3] - 五一期间来访量达到6.5万组，比去年同期增长超过20%[4] 市场趋势 - 佛山等城市下调房贷利率，整体金融支持力度较大[6] - 一线城市如上海、广州来访量有两位数提升，二线城市如西安、成都也有明显增长[7] - 新盘去化率不高可能因为市场对未来预期谨慎观望，购房意愿强烈但出手较少[8] 政策影响 - 公司认为政策出台后市场会有改善，但效果尚难预测[9] - 政府收储项目主要是收取难以销售的项目，价格可能打九折左右[10] - 收储项目的资金回收较快，有些地方政府会分期付款[11] 财务情况 - 公司新增项目的利润率可达23%-25%，2023年项目净利率大概在百分之[16] - 公司库存结构中，约15%左右的面积是2020年以后拿到的[17] - 公司贷款利率水平持续下行，去年新增贷款成本约为3.14%，今年下降至2.8%[18] 融资情况 - 直接融资利率去年约为2.9%，今年1-4月下降至2.77%[19] - 公司负债结构中，直接融资占比约为15%，保险开成计划占比约为78%[19] - 公司未来融资仍以银行贷款为主，融资成本预计持续下行[19] 公司展望 - 公司财报电话会议中提到未来三年分红比例将保持40%[21] - 公司认为大部分城市基本面相对较弱，成交量仍需时间恢复[22] - 公司在探讨商办转住宅等规划调整，未来土地获取方面有较大空间[23]

财务数据 - 公司2024年一季度实现营业收入497.48亿元，同比增长24.51%[1] - 公司2024年一季度归母净利润为22.23亿元，同比下降18.28%[1] - 公司2024年目标价为14元，对应2024年14倍PE，维持“推荐”评级[3] - 公司的净利润预计在未来几年内呈现增长趋势，2026年预计将达到29,897百万元[5] - 公司的资产负债率在未来几年内有所下降，2026年预计将降至74.3%[5] - 公司的ROE和ROIC在未来几年内也有望逐步提升，2026年预计分别达到8.4%和7.7%[5] - 公司的毛利率和净利率在未来几年内有望逐步提高，2026年预计分别达到19.0%和8.2%[5] 业绩展望 - 公司2024年一季度财务数据显示，营业总收入预计2024年将略有下降，但在2025年和2026年有望逐步增长[5] 投资评级 - 公司投资评级说明：强推、推荐、中性、回避[11] 行业评级 - 行业投资评级说明：推荐、中性、回避[12]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-040 2024 年 4 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2024 年 4 月，公司实现签约面积 186.65 万平方米，同比减少 27.33%；实现 签约金额 330.24 亿元，同比减少 20.80%。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二四年五月十日 2024 年 1-4 月，公司实现签约面积 553.53 万平方米，同比减少 37.64%；实 现签约金额 960.08 亿元，同比减少 38.39%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-041 关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二四年五月十日 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 北京市顺义区 空港六期地块 合作 住宅 16,910 33,820 58,363 50% 2 上海市嘉定区嘉定新城 城北路北侧地块 联合 挂牌 住宅 26,637 53,275 60,318 51% 合计 / / 43,547 87,095 118,681 / 图 1：北京市顺义区空港六期地块 北京市顺义区 空港六期地块 注：" "为近期新获取项目，" "为历史获取项目。 图 2：上海市嘉定区嘉定新城城北路北侧地块 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2024-025）披露以 来，公司新增加房地产项目 2 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 由于项目开发过程中存在各种 ...

报告公司投资评级 - 报告维持买入评级,调整目标价至11.22元 [4] 报告的核心观点 - 营收稳步提升,但毛利率下降叠加资产减值导致业绩承压 [2] - 销售额排名行业第一,聚焦核心城市持续优化投拓 [3] - 财务稳健、融资优势凸显,资产经营质量提升 [4] 报告内容总结 业绩情况 - 2023年公司实现营业收入3468.3亿元,同比上升23.4% [1] - 实现归母净利润120.7亿元,同比下降34.1% [1] - 主要由于低利润项目结转占比提升,毛利率同比下降5.99pct至16.02% [2] - 结合市场情况,计提资产减值损失50.5亿元,同比增加38.9亿元 [2] 销售及拿地情况 - 2023年公司实现销售额4222亿元,排名行业第一,市占率提升至3.6% [3] - 核心38城销售贡献近9成,珠三角、长三角销售贡献超1100亿元和1400亿元 [3] - 全年拓展项目103个,拿地总价1632亿元,逆势同比增长1.2% [3] - 一线城市拿地金额占比提升至35%,拓展权益比提升16pct至83% [3] 资产经营情况 - 2023年实现回笼金额4304亿元,销售回笼率102% [4] - 三道红线指标维持绿档,扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2% [4] - 有息债务余额3543亿元,较期初减少271亿元,融资成本同比下降36BP至3.56% [4] - 资产经营类收入同比增长超三成,开业资产回报率提升0.5pct至2.7% [4]

业绩总结 - 公司2024年一季度实现营收497亿元，同比增长24.5%[3] - 公司2024年一季度综合毛利率同比下降3.2个百分点至18.6%，受周期压力影响，但投资收益提升和费率控制对利润率下行有所对冲[3] - 公司2024年一季度销售金额为630亿元，同比下降44.8%，销售面积为367万平方米，同比下降41.8%[3] - 公司2026年预计营业总收入为342,036百万元，营业成本为286,457百万元，毛利率为16%[9] - 公司2026年预计净利润为20,102百万元，归属于母公司所有者的净利润为13,670百万元[9] - 公司2026年预计每股收益为1.14元，每股经营现金流为2.24元[9] 未来展望 - 公司计划提高2023-2025年度现金分红比例，彰显央企担当，实控人累计增持回购股份，提振市场信心[3] - 公司预计2024-2026年归母净利润分别为121/130/137亿元，对应PE为8.8/8.2/7.8X，维持“买入”评级[4] 其他新策略 - 本报告并非针对或意图发送给在当地法律或监管规则下不允许该报告发送的人员[15] - 报告内容的全部或部分不构成投资建议[15] - 报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价[15] - 本报告所包含的观点及建议不适用于所有投资者[15] - 本报告所载资料、意见及推测仅反映本公司于发布当日的判断[15] - 本公司保留一切权利[16]

业绩总结 - 公司2024年第一季度营业收入为497.48亿元，同比增长24.51%[1] - 公司净利润为39.83亿元，同比增长0.44%[1] - 公司全口径销售金额稳居行业第一，签约金额为629.84亿元，同比减少44.81%[1] - 公司销售回笼率超过90%，资产负债率为75.88%[1] - 预测公司2024-2026年营收分别为3614.40亿元、3857.11亿元和4125.01亿元，同比增长分别为4.2%、6.7%和6.9%[1] 财务指标 - 公司2023A至2026E的主要财务指标包括营业总收入、EBIT、净利润、每股收益等[2] - 公司资产负债表显示流动资产合计逐年增长，现金流量表显示经营活动现金流逐年增加[2] 评级和研究机构 - 分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，独立客观地出具研究报告[3] - 评级说明中，推荐评级表示相对基准指数涨幅15%以上[4] 公司信息 - 本报告仅供本公司境内客户使用，不构成对客户的投资建议[5] - 民生证券研究院位于上海、北京和深圳，具备证券投资咨询业务资格[6]