保利发展控股集团股份有限公司 非经营性资金占用及其他关联资金往来 专项报告 2024 年度 信会师报字[2025]第 ZG11535 号 保利发展控股集团股份有限公司 非经营性资金占用及其他关联资金往来专项报告 | 一、审计报告 | | 1-2 | | --- | --- | --- | | 二、专项说明 | 目录 | 页次 1-24 | 关于保利发展控股集团股份有限公司 非经营性资金占用及其他关联资金往来情况 的专项报告 本报告仅供保利发展公司为披露 2024 年年度报告的目的使用， 不得用作任何其他目的。 信会师报字[2025]第 ZG11535 号 保利发展控股集团股份有限公司全体股东： 我们审计了保利发展控股集团股份有限公司(以下简称"保利发 展公司")2024 年度的财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母 公司资产负债表、2024 年度合并及母公司利润表、合并及母公司现 金流量表、合并及母公司所有者权益变动表和相关财务报表附注，并 于 2025 年 4 月 27 日出具了报告号为信会师报字[2025]第 ZG11531 号 的无保留意见审计报告。 保利发展公司管理层根据中国证券监 ...

公司拿地动态 - 4月份以来公司在厦门、杭州等地大手笔拿地，仅三宗土地金额达122.01亿元，超过一季度权益拿地总额121亿元 [2][3] - 杭州世纪城核心单元地块以45.37亿元成交，溢价率58.8%，楼面价51611元/平方米创板块新高 [2] - 厦门湖里区五缘湾地块以34.14亿元成交，溢价率12.34%，楼面价50645元/平方米 [2] - 杭州未来科技城宅地以42.5亿元成交，溢价率17.73%，楼面价21426元/平方米 [2] 土地市场表现 - 杭州"金三银四"二手房销售热度提升，三月份成交创近几年新高，核心地块与外围地块溢价率差异显著 [2] - 公司在土地市场分化背景下持续布局核心城市优质土储资源 [2] 公司融资动态 - 公司获批发行不超过85亿元定向可转债，用于15个"保交楼、保民生"房地产开发项目 [3] - 公司2025年度第一期中票成功发行20亿元，票面利率2.60% [3] 行业趋势 - 头部房企在政策支持和市场信心修复背景下加快布局，积极寻找市场新机遇 [3]

杭州土拍市场 - 杭州4月28日出让6宗涉宅用地 总成交金额12576亿元 平均溢价率224% 其中4宗溢价成交 2宗底价成交 [1][3] - 最热门的萧山区世纪城核心单元地块经过168轮竞价 保利发展以4537亿元竞得 成交楼面价51611元/㎡ 溢价率588% 创萧山区涉宅用地楼面价新高 [1][3] - 滨江集团连续拿下3宗宅地 总成交金额4869亿元 包括萧山城区市北单元(2185亿元 溢价1653%) 余杭区西站新城单元(1863亿元 溢价1694%) 拱墅区康桥单元(821亿元 溢价512%) [2][3][4] - 西湖区双浦车辆段地块由建发地产、之江城投和杭州地铁联合体底价1834亿元竞得 钱塘区开发区单元地块由建杭置业底价1336亿元竞得 [4][5] - 行业分析指出杭州土拍呈现明显分化 核心地块溢价率高(如世纪城单元588%) 外围地块多底价成交 房企聚焦低风险高流速项目 本土房企主导拿地 [2][5] 北京土拍市场 - 北京朝阳区涉宅组合地块由中建智地、金茂、越秀和朝阳城发联合体底价126亿元竞得 综合楼面价44565元/㎡ 住宅楼面价54531元/㎡ [2][6] - 该地块包含三宗子地块 总规划建筑面积2827357㎡ 其中住宅用地起始楼面价均为54531元/㎡ 商业金融用地起始价641亿元 [6][7][8] 房企动态 - 保利发展高价竞得杭州核心地块 显示对优质地块的强烈需求 [1][3] - 滨江集团单日豪掷4869亿元连夺三地 积极补仓巩固市场份额 [2][3][4] - 建发地产联合体与建杭置业分别底价获取杭州非核心地块 [4][5] - 中建智地、金茂、越秀等组成联合体拿下北京大宗地块 [6]

杭州土地市场概况 - 4月28日杭州出让6宗宅地总起拍价103亿元 钱江世纪城地块为唯一热门地块 [2] - 当天土拍共揽金125.76亿元 整体平均溢价率22.4% [6] - 2025年至4月22日杭州市区累计出让43宗涉宅地 成交金额775.2亿元位列全国第一 [13] 核心地块竞争格局 - 保利以51611元/平米楼面价竞得钱江世纪城奥体地块 创板块新高 [1] - 杭州现有6宗楼面价超5万/平米地块 除保利外由滨江、绿城、华润、建发竞得 [7] - 2025年滨江以64834元/平米创湖墅地块纪录 建发蒋村地块达88029元/平米 [8] - 核心地块主要被央企获取 仅滨江为民企代表 [8] 房企战略动向 - 滨江集团2024年表现优异 但杭州集中度高达49.1% 董事长强调五大杭州优势 [11][13] - 本土龙头滨江、绿城合计拿地金额380.4亿元 占市场49.1% 集中度持续提升 [13] - 央企开发商表示杭州为全国少数优质市场 双限政策取消增强利润预期 [8][9] 市场分化特征 - 核心板块地块竞争白热化 非核心地块如双浦、钱塘区多为零溢价成交 [6] - 取消限价后开发商对核心地块预期高 但千万级项目尚未首开 客户分流风险存在 [15] - 二手房三月成交创新高 但土地市场热度传导有限 核心区与边缘板块分化加剧 [15] 区域价值判断 - 钱江世纪城奥体被誉为杭州楼市"第二中心" 配套成熟车位紧张 [3] - 上官剑指出核心板块具备区位资源优势 新房补涨预期强烈 [2] - 云城、萧山市北、运河新城地块曾出地王 本次由滨江以合理价格获取 [6]

文章核心观点 近期房地产行业政策调整与市场交易活跃 政策创新释放中高龄群体置业需求 土地市场溢价率高且出让金增长 房企融资工具创新 优质主体补充土储加速行业集中度提升[1][2][3][4] 政策调整 - 4月23日郑州住房公积金管理中心拟调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限 男性可延长到68岁、女性可延长到63岁 或延长到借款人法定退休年龄后5年 贷款期限最长不超过30年 精准指向中高龄群体置业需求释放[1] 土地市场 - 4月24日中指研究院报告显示 今年1至4月22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右 截至4月22日300城住宅用地出让金同比增长20.1% 政策松绑与市场结构优化形成共振[2] - 4月24日厦门成功出让4宗涉宅用地 总成交金额88.29亿元 除湖里区五缘湾地块溢价成交外 其余三宗以底价成交 央企及地方国企主导拿地[4] - 4月24日越秀地产与西安本土国企高科地产联合摘得西安沣东新城高新融合区地块 成交价12.697亿元 延续聚焦核心城市战略[5][6] 企业融资 - 4月23日保利发展85亿元可转换公司债申请获证监会批准 募资专项用于15个“保交楼”项目 强化资金链对重点项目支撑力 优化债务结构[3]

重要内容提示： 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-026 关于召开 2024 年度业绩说明会并征集问题的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 投资者可通过公司邮箱 stock@polycn.com 进行提问。公司将会在说明会 上对投资者普遍关注的问题进行回答。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）拟于2025年4月29日 披露《2024年年度报告》，为便于广大投资者更全面深入地了解公司2024年度经 营成果、财务状况等情况，公司拟于2025年4月29日通过网络视频直播召开2024 年度业绩说明会，就投资者关心的问题进行交流。 一、说明会类型 本次业绩说明会以网络视频直播形式召开，公司将对2024年年度的经营成果、 财务状况等内容进行介绍，并与投资者进行互动交流，在信息披露允许的范围内 就投资者普遍关注的问题进行回答。 二、会议基本信息 会议召开时间：2025年4月29日（星期二）16:00-17:00 会议召开时间：2025 年 4 月 29 日（星期二）16:00-1 ...

行业表现 - 沪指4月18日下跌0.11%，申万行业中13个上涨，通信（1.59%）和房地产（1.53%）涨幅居前，房地产行业位列涨幅榜第二 [1] - 房地产行业102只个股中83只上涨，7只涨停，13只下跌，1只跌停 [1] - 行业全天主力资金净流入10.15亿元，64只个股资金净流入，9只净流入超5000万元 [1] 资金流入个股 - 我爱我家以2.49亿元净流入居首，涨幅10.15%，换手率16.57% [1] - 万科A净流入1.24亿元，涨幅1.53%，换手率1.68% [1] - *ST中地净流入8476.84万元，跌幅4.94%，换手率8.97% [1] - 渝开发、金融街、新华联、三湘印象、光大嘉宝、中国武夷净流入均超5000万元，涨幅介于6.67%-10.14% [1] 资金流出个股 - 招商蛇口净流出4300.55万元，涨幅0.51%，换手率0.66% [2] - 保利发展净流出3959.92万元，涨幅0%，换手率0.93% [2] - *ST金科净流出3361.72万元，跌幅4.26%，换手率2.79% [2] - 格力地产、海南高速、海南机场等13只个股净流出超千万元 [2][3] 个股表现差异 - 资金流入榜中涨幅最高为渝开发（10.02%）和金融街（10.14%），换手率最高为我爱我家（16.57%） [1] - 资金流出榜中特发服务涨幅5.92%但资金净流出1181.06万元，换手率11.81% [3] - *ST中地、*ST金科均出现资金流向与股价涨跌背离现象 [1][2]

行业表现 - 截至2025年4月17日10:04，中证内地地产主题指数(000948)强势上涨3.11%，成分股新城控股、滨江集团、保利发展、万科A、招商蛇口等个股跟涨 [1] - 截至2025年4月16日，房地产ETF近2周累计上涨0.73%，近1年净值上涨15.30%，近1年超越基准年化收益为2.26% [1] - 截至2025年4月16日，房地产ETF自成立以来，最高单月回报为34.85%，最长连涨涨幅为34.85%，上涨月份平均收益率为10.98% [1] 产品情况 - 房地产ETF(159768)上涨3.46%，最新价报0.57元，盘中换手6.14%，成交3021.05万元，近1年日均成交4169.73万元 [1] 政策导向 - 存量房收储仍需支持，未来或导向“抓长放短”，目前存量土地收储已有落地，截至4月10日，全国公示拟使用专项债收储土地金额达128亿元，已发行金额达402亿元 [2] - 政策助力销售回暖，地方调控宽松或是主调，24Q4以来政策带动下地产销售有回暖迹象，预计一线城市或以外围区域限购放松为主，其他城市或由限制转向补贴支持 [2]

文章核心观点 - A股保利发展盘中涨超5%，成交额超14亿元 [1] 公司表现 - 保利发展盘中涨幅超5% [1] - 保利发展成交额超14亿元 [1]