行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [3] 核心观点 - 未来五年中央对房地产的重视程度将提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除 [1][3] - 供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，供应结构以优质地块为主 [1][3] - 房地产市场正步入强者恒强的竞争格局，需求与资源加速向头部城市和蓝筹房企倾斜 [3] - 房地产高质量发展与房价稳定密不可分，未来五年止跌回稳是重要要求，2025年9月70个大中城市均没有出现房价环比上涨城市 [3] 政策导向分析 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，相较十九届五中全会未直接提及房地产内容是一次显著提升 [3] - 全会重申“扩大内需”政策导向，提出“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”、“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”等解决方针 [3] - 政策落地更加密集有力，2022年7月至2025年10月期间持续推出保交楼、城中村改造、差别化住房信贷、认房不认贷等多项支持政策 [7] 市场格局与数据 - 核心城市市场集中度提升，以22个集中供地城市为例，2020-2024年销售金额占全国比重30%-44%，2025年前三季度达40% [3] - 土地出让金向核心城市聚集，22城土地出让金占全国比重从2020-2024年的42%-48%上升至2025年前三季度的56% [3] - 价格分化加剧，新房和二手房之间价差继续拉大，中心城区好房好价定向激活高端购买力，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场 [3] 投资建议与公司推荐 - 看好蓝筹竞争格局，推荐开发类公司：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（A股）及中国海外发展（H股） [3] - 推荐商住类公司：华润置地、龙湖集团 [3] - 推荐物业类公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3] - 推荐文旅类公司：华侨城A [3]

股价表现与财务表现反差 - 公司年内股价跌幅达13%，表现相对承压，与“央企龙头”定位形成反差[2] - 2025年前三季度营业收入为1737.21亿元，同比下降4.95%，营收端尚具稳定性[2] - 2025年前三季度归母净利润骤降至19.29亿元，同比下降75.31%，扣非后净利润同比下降76.76%，主营业务造血能力趋弱[2] 第三季度盈利能力显著恶化 - 2025年第三季度营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%[4] - 2025年第三季度利润总额首次在非年末周期出现亏损，亏损0.6亿元，归母净利润亏损7.82亿元，同比下滑近300%[2][4] - 2025年第三季度扣非后归母净利润亏损8.40亿元，同比跌幅达329.03%[4] 利润亏损的核心原因 - 三季度不并表项目的结转亏损达10亿元，是拉低整体业绩的核心因素之一，而并表项目带来约2亿元的净利润[6] - 归母净利润降幅更大是由于并表项目中亏损项目的权益比例较高，对整体归母利润的拉动效应不足[7] - 第三季度结转的项目可能涉及前期获取的成本较高的土地项目，部分项目甚至可能出现亏损[5] 行业模式转换与结构性压力 - 公司正经历从高周转机制向高质量发展转轨过程中的阶段性阵痛，反映了行业面临的系统性压力[4] - 行业策略已转向，不再单一追求销售规模扩张，而是愈发看重项目盈利能力与产品结构的适配性[8] - 在核心城市与核心板块的改善型需求依然旺盛，具备差异化优势的项目仍能获得溢价空间[8] 投资与销售表现 - 2025年前三季度新增容积率面积290万平方米，获取成本603亿元，全部分布于38个核心城市，其中51%的投资金额集中于北上广等一线核心板块[7] - 2025年前三季度销售额达2017亿元，销售面积1000万平方米，继续位列行业第一[7] - 2025年前三季度拿地金额490亿元，拿地面积245万平方米，分别排名行业第五与第三[7] 少数股东损益侵蚀利润 - 最新三季报数据显示，少数股东损益已反超归母净利润，净利润的二者比例达到7:3，利润分配格局发生根本性转变[10] - 2021年至2024年，期末少数股东损益占净利润的比重从26.36%升至48.64%[11] - 合作方出险后项目推进受阻，使得销售节奏向全资项目倾斜，而合作项目陷入停滞，是少数股东权益比重持续走高的原因之一[11] 成本与售价剪刀差压缩利润空间 - 2025年前三季度毛利率降至13.4%，同比下滑2.5个百分点[12] - 2021年新增项目楼面地价为0.68万元/平方米，2024年末跃升至2.08万元/平方米，三年间涨幅高达205.88%[13] - 同期签约均价仅从1.605万元/平方米升至1.80万元/平方米，涨幅仅为12.15%，拿地成本飙升与房价微涨的反差构成毛利率下行的主要根源[13]

地方房地产政策刺激 - 杭州市富阳区等五区县开展购房补贴活动，对购买新建住宅的自然人每套发放10万元支付宝电子消费券，总额5600万元，活动期限为10月27日至12月31日 [1] - 购房消费券使用期为2026年1月20日至3月31日 [1] 房企融资动态 - 保利发展成功发行30亿元中期票据，其中3年期品种发行5亿元，利率为2%，5年期品种发行25亿元，利率为2.21% [2] - 金科股份获重整投资人上海品器联合体提供2.5亿元借款，借款利率不超过1年期LPR，期限三十六个月且无需抵押担保 [5] - 根据重整计划，上海品器联合体或指定主体后续可提供剩余5亿元借款，用于补充流动资金和新项目投入 [5] 房企经营业绩 - 深深房A前三季度归母净利润1.45亿元，同比增长2791.57%，营业收入8.99亿元，同比增长331.66% [3] - 招商局置地前三季度合同销售总额256.62亿元，同比减少8.44%，销售总面积99.45万平方米，同比减少23.26% [4] - 招商局置地前三季度平均售价约2.58万元/平方米，同比增加19.32% [4]

人民币房地产贷款整体情况 - 2025年三季度末人民币房地产贷款余额为52.83万亿元，同比下降0.1%，降幅较上季末收窄0.1个百分点 [1] - 2025年前三季度人民币房地产贷款累计减少840亿元 [1] - 房地产开发贷款余额为13.61万亿元，同比下降1.3%，但前三季度仍增加925亿元 [1] - 个人住房贷款余额为37.44万亿元，同比下降0.3%，增速比上年末回升1个百分点，前三季度减少2411亿元 [1] 特定区域市场与政策影响 - 粤港澳大湾区试点的“港澳居民境内购房结汇支付便利”政策已推广至广东全省 [2] - 截至2025年9月末，国家外汇管理局广东省分局共办理3870笔境外居民内地购房结汇业务，跨境收入折合34.19亿元 [2] 房企资本市场动态与融资 - 上坤地产因未能在2025年10月1日复牌截止日期前履行复牌指引，被联交所取消上市地位，并于2025年10月27日退市 [3] - 金科股份获关联方提供总额2.5亿元借款，借款利率不超过1年期LPR，期限36个月，且无需提供抵押或担保 [4] - 保利发展成功发行2025年度第三期中期票据，总规模30亿元，其中“MTN003A”发行5亿元利率2.00%，“MTN003B”发行25亿元利率2.21% [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 看好"好房子"新赛道以及购物中心价值重估 [3] - "好房子"政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 推荐四类标的：1）好房子房企；2）商业地产重估及低估值修复房企；3）二手房中介；4）物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [4] - 分城市能级看，一二线城市合计成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市合计成交20.8万平米，环比上升11.7% [4] - 与历史对比，上周成交较2024年周均成交291.7万平米下降12%，但较2025年周均成交231.7万平米上升10.7% [4] - **月度同比**：10月（10月1日-10月24日）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3] - 分城市能级看，一二线城市成交同比-20.7%，三四线城市成交同比-42.6%，分别较9月同期环比-12.2%和-1% [3] - 年初累计至今，34城成交0.98亿平米，同比下降12.5% [6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（10月18日-10月24日）13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [12] - **月度同比**：10月截至上周累计成交293.1万平米，较9月同期环比下降23.7%，较去年10月同期同比下降20.1% [12] - 年初累计至今，13城二手房成交4795.5万平米，同比上升3.4% [12] 新房库存与去化 - **推盘与去化**：上周15个重点城市合计推盘71万平米，合计成交105万平米，对应成交推盘比为1.48倍 [20] - 近期成交推盘比呈现波动，2025年7月、8月、9月分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [20] - **可售面积**：截至上周末（2025年10月24日）15城合计住宅可售面积为8975.4万平米，环比下降0.4% [20] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策与数据 - 二十届四中全会提出要推动房地产高质量发展 [28] - 国家统计局公布2025年1-9月全国累计房地产开发数据：投资额67,706亿元（同比-13.9%）；销售面积65,835万平米（同比-5.5%）；销售额63,040亿元（同比-7.9%） [28] - 2025年9月单月数据：投资额7,397亿元（同比-21.3%）；销售面积8,531万平米（同比-10.5%）；销售额8,025亿元（同比-11.8%） [28] - 财政部公布前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比下降4.2% [28] 地方因城施策 - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元 [28] - 武汉经开区为购买首套商品房家庭提供贷款利息补贴，最高补贴4万元 [28] - 深圳自2025年11月起2年内，无房职工每月可按申请当月应缴存额的80%提取公积金用于支付房租 [28] 土地市场动态 - 越秀以77.4亿元竞得上海静安区地块 [28] - 绿城以5亿元拍得广州番禺区宅地，成交楼面价25,936元/平方米，溢价率17.78% [28][31] 重点公司动态 地产公司 - **经营业绩**：中国海外发展2025年1-9月累计合约物业销售额1,705亿元（同比-14%），销售面积756万平方米（同比-1%） [34] - **融资活动**：保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1131.8亿元；越秀地产发行28.5亿元人民币绿色点心债券（3年期，收益率3.3%）；保利发展发行中期票据（5亿元/3年/2%和25亿元/5年/2.21%）；招商蛇口拟发行公开债券（40亿元/3年/1.9%） [34] - **股份回购**：截至10月21日，华发股份共耗资2.9亿元，累计回购5,510万股 [34] 物管公司 - **股份回购**：10月17日-10月23日，贝壳-W共耗资约2,500万美元回购股份约405万股；10月22日-10月24日，绿城服务共耗资约300万港币回购股份约64万股 [36] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-1.73%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第18位 [38] - **个股表现**：涨幅前五位个股为新华联、*ST中迪、荣丰控股、黑牡丹、深振业A；跌幅后五位个股为中润资源、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族 [38][41] - **估值水平**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益为-0.62%，板块表现弱于大市 [44] - **个股表现**：涨幅前五位个股为宝龙商业、弘阳服务、和泓服务、世茂服务、宋都服务；跌幅后五位个股为中奥到家、卓越商企服务、佳兆业美好、佳源服务、第一服务控股 [44][48] - **估值水平**：物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍；截至上周末，板块平均2025、2026年PE分别为14倍、12倍 [3][45]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告核心观点 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 政策环境持续改善[6][13] - 当前周度一二手房销售同环比均下降 但房企信用债发行同环比大幅提升 显示融资环境有所改善[4][5][6] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企以及物业管理公司 认为其在当前政策环境下能有效应对市场波动并有望迎来估值修复[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨1.51% 沪深300指数上涨3.24% 板块相对收益为-1.73% 表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅前5位为盈新发展、ST中迪、*ST荣控、黑牡丹、深振业A 后5位为爱旭股份、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：二十届四中全会于2025年10月20日至23日举行 提出加大保障和改善民生力度 推动房地产高质量发展[13][15] - 地方政策：广州市《房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日施行 将自建房使用安全纳入监管[13][15] - 地方政策：杭州市富阳区等五区县将于10月27日至12月31日开展"购房+消费券"限时补贴 每套新建住宅发放10万元电子消费券 总额5600万元[13][14][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）38个重点城市一手房合计成交27009套 同比增速-14.6% 环比增速-1.7% 成交面积277.3万平方米 同比增速-18.9% 环比增速-1.1%[4][21] - 分能级看 一线城市成交套数同比-16.3% 环比+13.5% 二线城市成交套数同比+6.5% 环比-13.3% 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比+3.6%[21] - 本月至今（10.1-10.23）38个重点城市一手房合计成交69025套 同比增速-15.7% 环比增速-8.8% 成交面积650.9万平方米 同比增速-24.6% 环比增速-11.6%[24] 重点城市二手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）16个重点城市二手房合计成交19924套 同比增速-17.5% 环比增速-4.7% 成交面积192.6万平方米 同比增速-13.8% 环比增速-1.8%[4][31] - 分能级看 一线城市成交套数同比-23.8% 环比-4.9% 二线城市成交套数同比-18.1% 环比-7.1% 三四线城市成交套数同比-2.2% 环比+4.4%[31] - 本月至今（10.1-10.23）16个重点城市二手房合计成交48155套 同比增速-14.6% 环比增速-16.9% 成交面积457.8万平方米 同比增速-12.6% 环比增速-20.4%[34] 重点城市库存情况分析 - 本周（10.17-10.23）17个重点城市商品房库存面积18904.1万平方米 环比增速-0.2% 去化周期181.9周[4][44] - 分能级看 一线城市库存面积环比-0.2% 去化周期138.7周 二线城市库存面积环比-0.2% 去化周期248.4周 三四线城市库存面积环比-0.3% 去化周期222.1周[44][53] 土地市场供给与成交分析 - 本周（10.13-10.19）土地供应面积2705.3万平方米 同比增速89.7% 供应均价1731元/平方米 同比增速4.3%[5][54] - 土地成交面积2015.9万平方米 同比增速12.2% 成交金额292.8亿元 同比增速7.2% 成交楼面价1452元/平方米 溢价率2%[5][54] - 分能级看 一线城市溢价率0% 二线城市溢价率2.9% 三四线城市溢价率1.6%[54] 房地产行业融资分析 - 本周（10.17-10.23）房地产企业合计发行信用债222.55亿元 同比增速197.93% 环比增速305.37%[5][69] - 本月至今房地产企业合计发行信用债281.45亿元 同比增速75.91% 环比增速-2.28%[69] 重点公司追踪 - 报告覆盖重点公司包括保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等 均给予买入评级[1] - 华夏幸福公告多只债券继续停牌 截至2025年9月30日累计未能如期偿还债务金额240.07亿元 金融债务总额2192亿元[16][17][18] - 中国建筑2025年1-9月新签合同总额32936亿元 同比增长1.4% 其中地产业务合约销售额2553亿元 同比下降2.0%[18][19] - 绿地控股2025年前三季度房地产合同销售金额476.4亿元 同比下降1.28%[19][20]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

公司财务表现 - 2025年前三季度营业收入为1737.21亿元，同比下降4.95% [2] - 2025年前三季度归母净利润为19.29亿元，同比下降75.31%，扣非后净利润同比下降76.76% [2] - 2025年第三季度单季营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额转为亏损0.6亿元，归母净利润亏损7.82亿元，同比下滑近300%，扣非后归母净利润亏损8.40亿元，跌幅达329.03% [3] - 第三季度利润总额首次出现亏损，打破了公司在非年末周期中保持盈利的常态 [2][3] - 前三季度毛利率降至13.4%，同比下滑2.5个百分点 [10] 盈利能力下滑原因 - 第三季度不并表项目的结转亏损达10亿元，是拉低整体业绩的核心因素之一，而并表项目仅带来约2亿元的净利润 [5] - 归母净利润降幅更大是由于并表项目中亏损项目的权益比例较高 [5] - 当前业绩反映的是前期土地成本和旧模式逻辑的滞后显影，会计准则导致销售与收入确认存在时间差 [3] - 第三季度结转的项目可能涉及前期获取的成本较高的土地，部分项目甚至可能出现亏损 [4] - 公司正经历从高周转机制向高质量发展转轨过程中的阶段性阵痛 [3] 土地成本与销售价格 - 2021年新增项目楼面地价为0.68万元/平方米，到2024年末跃升至2.08万元/平方米，三年间涨幅高达205.88% [11] - 同期签约均价仅从1.605万元/平方米升至1.80万元/平方米，涨幅仅为12.15% [11] - 拿地成本飙升与房价微涨的反差构成了毛利率下行的主要根源 [11] 销售与投资策略 - 2025年前三季度销售额达2017亿元，销售面积1000万平方米，继续位列行业第一 [5] - 前三季度新增容积率面积290万平方米，获取成本为603亿元，全部分布于38个核心城市，其中51%的投资金额集中于北上广等一线核心板块 [5] - 前三季度拿地金额490亿元，拿地面积245万平方米，分别排名行业第五与第三 [5] 少数股东损益影响 - 第三季度财报显示，少数股东损益已反超归母净利润，净利润的二者比例达到7:3，利润分配格局发生根本性转变 [7] - 2021年到2024年，期末少数股东损益占净利润的比重从26.36%升至48.64% [9] - 合作方出险后项目推进受阻，使得销售节奏向全资项目倾斜，而合作项目陷入停滞，导致少数股东权益比重持续走高 [9] 行业趋势与公司定位 - 行业策略已转向，企业不再单一追求销售规模扩张，而是愈发看重项目盈利能力与产品结构的适配性 [6] - 在核心城市与核心板块，只要项目在规划、户型、配套等方面具备差异化优势，仍能获得溢价空间 [6] - 公司管理层承认，项目结转规模下降拉低营收，市场波动持续影响项目盈利能力，行业仍在深度调整期 [12]

公司业务澄清 - 保利集团及下属公司未组织或参与任何涉及香港稳定币或稳定币基金的业务及活动 [1] - 香港注册的"保利數字產業集團有限公司"等三家公司与保利集团无任何股权、隶属、投资、合作或业务关系 [1] - 上述三家公司的一切行为均与保利集团无关 [1] 公司对外声明 - 保利集团提醒社会各界提高警惕并注意甄别投资合作 [1] - 建议发现违法犯罪行为尽快向公安机关报案 [1]