公司动态 - 浦东建设于2026年1月15日晚间发布公告，宣布召开了第九届第十二次董事会会议 [1] - 会议以现场结合通讯方式召开，地点位于上海市浦东新区邹平路188弄7号（T3）12楼 [1] - 董事会会议审议了《关于注册、发行TOP芯联类REITs产品相关事宜的议案》等文件 [1] 行业动态 - 特斯拉“廉价版”Model 3车型可能进入中国市场，售价预计不到20万元人民币 [1] - 该车型续航里程为480公里 [1] - 特斯拉在美国市场对自动驾驶功能进行了重大调整 [1]

财务数据对比 - 2025年6月30日货币资金2,826,064.30元，较2024年12月31日的5,165,122.17元减少[13] - 2025年6月30日应收账款8,568,018.32元，较2024年12月31日的8,648,592.82元略降[13] - 2025年6月30日存货399,311,082.54元，较2024年12月31日的468,500,917.47元减少[13] - 2025年1 - 6月营业收入5185.391979万美元，2024年度为4826.993676万美元，2023年度为220.534585万美元[15] - 2025年1 - 6月营业成本4143.921914万美元，2024年度为6955.026870万美元，2023年度为2298.718565万美元[15] 财务状况相关 - 审计认为财务报表在重大方面按企业会计准则编制，公允反映财务状况等[4] - 2025年6月30日流动负债合计16.6537829613亿美元，2024年12月31日为18.2104245214亿美元，2023年12月31日为19.2483397633亿美元[14] - 截至2025年6月30日，公司流动负债高于流动资产1114813589.12元[26] - 截至2025年6月30日，公司所有者权益为 - 139596698.61元[26] - 截至2025年6月30日，公司未分配利润为 - 159600279.46元[26] 公司基本信息 - 公司于2020年3月18日成立，注册资本2000万元，上海浦兴投资发展有限公司出资1600万元占80%，上海浦东路桥（集团）有限公司出资400万元占20%[24] - 公司会计年度为每年1月1日至12月31日，营业周期为12个月[28] - 公司及境内子公司以人民币为记账本位币，境外子公司以加币为记账本位币，编制财务报表采用人民币[29] - 公司母公司为上海浦兴投资发展有限公司，持股比例和表决权比例均为80%，注册资本119,870.88万元[164] - 公司最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会[164] 关联交易情况 - 2025年1 - 6月、2024年度、2023年度从上海浦东建设股份有限公司获得管理服务收入分别为73.75万元、147.50万元、73.75万元[168] - 2025年1 - 6月上海浦东建设股份有限公司房屋租赁收入为540.33万元，2024年度为1094.27万元，2023年度为92.64万元[171] - 2025年6月30日，公司应收上海浦东建设股份有限公司其他应收款账面余额为3073.63万元，坏账准备为1383.15万元[174] - 2024年12月31日，公司应付上海市浦东新区建设（集团）有限公司账款为2640.98万元，2023年12月31日为28813.41万元[174] - 2025年6月30日，公司预收上海浦东路桥（集团）有限公司账款为426.95万元，2024年12月31日为269.67万元[174] 资产折旧与摊销 - 投资性房地产房屋及建筑物预计净残值率为4.00%[60] - 固定资产机器设备折旧年限为10年，残值率为4.00%，年折旧率为9.60%[65] - 固定资产房屋及建筑物折旧年限为40年，残值率为4.00%，年折旧率为2.40%[65] - 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起按直线法摊销，土地使用权按年限平均法摊销[71] - 长期待摊费用在预计收益期间按直线法摊销[77] 税务相关 - 增值税税率为5.00%、6.00%，城市维护建设税税率为5.00%，企业所得税税率为25.00%，教育费附加税率为3.00%，地方教育费附加税率为2.00%，房产税税率为1.20%，印花税税率为0.03%、0.10%，土地使用税为3元/平方米[113] - 2025年1 - 6月税金及附加为812.391012万元，2024年度为1659.160986万元，2023年度为451.759501万元[153] - 2025年1 - 6月、2024年度、2023年度所得税费用分别为 - 13,478.56元、 - 21,404.32元、 - 1,132.21元[160] 其他 - 转制日期为1998年12月23日[180] - 转制批文为沖财会〔98〕153号[180] - 准予执业日期为2013年11月2日[180]

公司概况 - 上海浦兴创智企业管理有限公司注册资本2000万元，上海浦兴投资发展有限公司占比80%，上海浦东路桥(集团)有限公司占比20%[33][35] - 公司主要从事园区开发业务，负责上海TOP芯联项目的招商运营等工作[36] 财务数据 - 2025年1 - 6月，公司营业收入为5185.39万元，营业成本为4143.92万元，净利润为 - 1980.04万元[40] - 审计后总资产账面值为316078.17万元，负债账面值为330037.83万元，所有者权益账面值为 - 13959.66万元[22] - 总资产评估值为332168.45万元，负债评估值为330037.83万元，股东全部权益价值评估值为2130.62万元，较报表所有者权益增值16090.28万元，增值率为115.26%[22] - 流动资产增值率为33.37%，非流动资产增值率为 - 0.87%，资产总计增值率为5.09%[23] 资产情况 - 存货账面余额为399311082.54元，建筑面积合计12361.00平方米，位于浦东新区邹平路188弄[55][56] - 投资性房地产账面原值为26.48亿元，账面净值为25.48亿元，建筑面积合计为109241.61平方米[68] - 固定资产房屋建筑物账面原值31877269.82元，账面净值29222741.69元，建筑面积合计1804.03平方米[95][99] - 电子设备固定资产账面原值176724.37元，账面净额122216.42元[100] - 在建工程账面价值234061.94元，工程完工90%[103] - 无形资产土地使用权原始发生额33566815.78元，账面值32357200.78元，土地面积为601.34㎡[103][105] 评估相关 - 评估目的为股权转让，评估对象是截至2025年6月30日公司的股东全部权益，价值类型为市场价值，评估基准日是2025年6月30日，采用资产基础法[17][18][19] - 评估结论使用有效期截至2026年6月29日，资产评估报告日为2025年12月15日[26][27] 政策与规定 - 公司增值税税率为9%、6%，城建税税率为7%，教育附加费为3%，地方教育附加为2%，企业所得税率为25%[38] - 非住宅商品房销售合同印花税税率为0.1%，土地增值税实行四级超率累进税率，企业所得税税率为25%[137] - 本次净利润折减率确定为10%[137] 资产处置与运营 - 需自持100%（计10088.55平方米）的商业物业和不低于50%（计35328.23平方米）的办公物业不少于20年[64][78][83][88] - 办公可售部分以层为单位销售，商业可售部分以整体为单元销售[64] - 邹平路188弄7号4 - 12层、5号15层、6号15层用于销售[77][82][87] 在建项目 - TOP芯联智慧园区一卡通系统在建工程已完工90%[152]

建筑业新签项目 - 2025年Q4新签工程施工项目89个，金额368,377.89万元，数量增64.81%，金额增39.45%[1] - 2025年全年新签工程施工项目241个，金额1,376,866.01万元，数量增33.89%，金额降22.72%[1] 建筑业细分项目 - 2025年Q4基建、房屋建设、建筑装饰新签项目金额分别为262,433.10万、82,233.78万、23,711.01万元[1] - 2025年全年基建、房屋建设、建筑装饰累计新签项目金额分别为661,299.03万、590,135.65万、125,431.33万元[1] 服务业新签项目 - 2025年Q4新签勘察设计咨询项目177个，金额4,652.73万元，数量降18.43%，金额降11.54%[2] - 2025年全年新签勘察设计咨询项目680个，金额20,504.98万元，数量降23.77%，金额降53.47%[2]

交易数据 - 标的股权评估价值为2130.62万元，标的债权本金合计不超过319075.00万元[6] - 信托产品总规模为32亿元，优先级约占90%，权益级约占10%[8] - 浦东建设或其指定主体认购不超过49%的权益级份额[8] - 产品期限为18年（3+3+3+3+3+3）[8] - 项目公司注册资本为2000万元，浦兴投资持股80%，浦东路桥持股20%[18] - 标的物业土地使用权面积为28257.7平方米，产证面积为122900.5平方米，可租面积为77555.68平方米[19] - 标的物业总投资额约为32亿元[19] 财务状况 - 截至2025年6月30日，公司资产总额316078.16，负债总额330037.83，净资产 - 13959.67；2025年1 - 6月营业收入5185.39，净利润 - 1980.04[20][21] - 截至2024年12月31日，公司资产总额315624.61，负债总额327604.25，净资产 - 11979.63；2024年度营业收入4826.99，净利润 - 8635.14[20][21] 交易影响 - 本次交易标的资产公开挂牌底价以不低于标的股权评估结果及标的债权经审计账面金额确定[22] - 本次标的资产转让预计增加公司合并报表利润约1.9亿元[29] - 本次交易实施后，项目公司不再纳入浦东建设合并报表，原合并报表范围内租金支付最高不超5500万元/年[30] 交易进展 - 本次交易已通过公司第九届董事会第十二次会议审议，尚需提交公司股东会审议[4][6] - 标的股权价值的评估报告尚待履行国有资产评估备案程序[4][7] - 本次交易尚需在上海联合产权交易所履行公开挂牌转让程序，最终摘牌情况存在不确定性[32] 新策略 - 公司通过将TOP芯联作为底层资产发行类REITs，可盘活资产、回笼资金、构建业务闭环[29] - 类REITs可加强公司融资渠道多元化，助力优化融资结构[29]

会议时间 - 2026年第一次临时股东会召开日期为2月4日，现场14点45分[2][3] - 网络投票2026年2月4日，交易系统9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[3][4] - 会议登记2026年1月30日9:00至11:00、13:00至15:00[12] 会议地点 - 登记地点为上海市浦东新区邹平路188弄7号（T3）12楼董事会办公室[11][12] - 现场会议在上海市浦东新区成山路718弄1号TOP芯联T1座三楼路演厅[3] 其他信息 - 审议《关于注册、发行TOP芯联类REITs产品相关事宜的议案》，已在2026年1月15日董事会通过[5] - A股股票代码600284，股权登记日2026/1/28[10] - 对中小投资者单独计票的议案为1[7] - 融资融券等业务及沪股通投资者投票按规定执行[5] - 公告发布于2026年1月16日[14]

会议安排 - 公司第九届董事会第十二次会议于2026年1月15日召开，8名董事全出席[1] - 2026年第一次临时股东会于2月4日14:45在上海现场召开[1] 议案表决 - 《关于注册、发行TOP芯联类REITs产品相关事宜的议案》董事会8票同意[1] - 《关于召开2026年第一次临时股东会的议案》董事会8票同意[2] 投票信息 - 临时股东会采取现场与网络投票结合，交易系统9:15 - 15:00可投[1] - 互联网投票平台9:15 - 15:00可投[1] 后续事项 - 《关于注册、发行TOP芯联类REITs产品相关事宜的议案》将提交股东会审议[4]

交易核心方案 - 浦东建设及其两家全资子公司拟出售所持上海浦兴创智企业管理有限公司100%股权及债权 [1] - 交易将通过公开挂牌转让方式进行，并同步开展资产证券化事项，具体为资产支持票据信托类REITs [1] - 公司作为发起机构设立信托，由受托人代表信托参与标的资产摘牌并以信托募集资金支付对价 [1] 交易标的与定价 - 出售标的为浦东建设、上海浦兴投资发展有限公司及上海浦东路桥(集团)有限公司持有的浦兴创智全部股权及债权 [1] - 标的资产挂牌价格将按照不低于审计、评估结果的原则确定 [1] - 最终出售价格以实际成交价格为准 [1]

交易核心方案 - 浦东建设及其两家全资子公司拟出售所持上海浦兴创智企业管理有限公司100%股权及债权 [1] - 交易将通过公开挂牌转让方式进行，并同步开展资产证券化事项，具体为资产支持票据信托类REITs [1] - 公司作为发起机构设立信托，由受托人代表信托参与标的资产摘牌并以信托募集资金支付对价 [1] 交易标的与定价 - 出售标的为浦东建设、上海浦兴投资发展有限公司及上海浦东路桥(集团)有限公司持有的浦兴创智全部股权及债权 [1] - 标的资产挂牌价格将按照不低于审计、评估结果的原则确定 [1] - 最终出售价格以实际成交价格为准 [1]

公司2025年第四季度及全年新签项目情况 - 2025年第四季度，公司新签工程施工项目89个，金额为人民币36.84亿元，项目数量较上年同期增加64.81%，金额较上年同期增加39.45% [1] - 2025年全年，公司累计新签工程施工项目241个，金额为人民币137.69亿元，项目数量较上年同期增加33.89%，但金额较上年同期减少22.72% [1] - 2025年第四季度，公司新签勘察设计咨询项目177个，金额为人民币4,652.73万元，项目数量较上年同期减少18.43%，金额较上年同期减少11.54% [1] - 2025年全年，公司累计新签勘察设计咨询项目680个，金额为人民币20,504.98万元，项目数量较上年同期减少23.77%，金额较上年同期减少53.47% [1] 公司业务板块表现分析 - 工程施工业务在第四季度表现强劲，新签项目数量和金额均实现同比大幅增长 [1] - 工程施工业务全年新签项目数量同比增长，但新签项目金额同比出现下滑，显示项目平均规模可能有所减小 [1] - 勘察设计咨询业务在第四季度及全年，新签项目数量和金额均出现同比下滑，全年金额下滑幅度超过50% [1] - 公司两大主营业务呈现分化趋势，工程施工业务在第四季度回暖，而勘察设计咨询业务持续承压 [1]