会议出席情况 - 出席会议股东和代理人208人[4] - 出席股东持有表决权股份416,446,474股，占比56.2174%[4] - 公司9位在任董事全部列席会议[6] 议案表决结果 - 3项议案均审议通过，程序和结果合法有效[10][12] - 购买董责险等3项议案A股同意比例超99%[7][8][9] - 购买董责险议案5%以下股东同意比例68.1552%[9]

股东会信息 - 2026年第一次临时股东会由董事会召集，12月30日发布通知[8] - 1月14日下午14:00现场召开，可网络投票[9][10] - 出席股东及代表208人，代表股份416,446,474股，占比56.2174%[11] 议案表决 - 购买董责险议案同意股数占比99.7535%[16][17] - 修订《募集资金管理制度》议案同意股数占比99.6623%[19] - 修订《对外担保管理制度》议案同意股数占比99.6551%[23]

核心交易事件 - 北京国资委旗下京投发展宣布以0元对价收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，交易完成后将持有其100%股权[4][5] - 交易标的上海礼仕的核心资产是位于上海新天地核心地段的安达仕酒店，该酒店为凯悦集团在亚洲的首家安达仕品牌酒店，定位五星级，客房价格区间为1440元至1883元，套房最高可达9999元[5] - 2025年中旬，该酒店的市场报价曾为23亿元，半年后股权交易对价降至0元，资产价值剧烈缩水[5][6] 标的公司财务状况 - 截至2025年9月30日，上海礼仕资产总额8.10亿元，负债总额25.28亿元，净资产为-17.18亿元[12][14] - 2025年前三季度，公司营业收入1.09亿元，净亏损0.59亿元[14] - 截至2024年12月31日，公司资产总额8.6亿元，负债总额25.12亿元，净资产为-16.51亿元，2024年全年营业收入1.81亿元，净亏损1.03亿元[13] - 持续的经营亏损与巨额债务导致酒店股权评估无正价值，是0元交易的主要原因[13][14] 交易背景与买方动机 - 京投发展早在2023年已通过股权合作持有上海礼仕55%股权，并开始提供财务资助[10] - 2023年11月，公司曾尝试公开挂牌转让所持55%股权但未找到合适买家，最终从寻求脱手转为全面接盘[13] - 作为长期股东，京投发展已多次向上海礼仕提供财务资助，截至相关公告时累计金额达7亿元，并计划自2026年1月1日起对这7亿元借款全部不再计收利息[14][15] - 除0元受让45%股权外，京投发展还需另行支付3500万元收购复地集团持有的对上海礼仕本息合计2.09亿元的债权[16] - 全资控股意味着公司将独自承接上海礼仕的全部经营风险与资金压力，此前的部分输血升级为全额兜底[17] 项目历史与股权变更 - 项目最初由美籍华裔企业家廖凯原构想，计划在上海新天地打造双子塔楼综合体，但未能落地[8] - 2015年，香港瑞安房地产有限公司接手，优化规划后建成28层、307间客房的酒店，并引入凯悦集团安达仕品牌，成为亚洲首家[9] - 2018年前后，项目被浙商财团通过Trillion Full Investments Limited收购，业内估算交易金额在25亿至30亿元人民币区间[10] - 项目历经外资、港资、民营资本到国资的多次所有权更迭[11] 行业趋势与市场动态 - 高端酒店资产估值普遍大幅缩水，出售案例频现[18] - 2025年12月，中国金茂以22.646亿元出售三亚丽思卡尔顿酒店100%股权；2024年12月，其以18.49亿元出售金茂三亚希尔顿酒店，一年内累计回笼资金超40亿元[19] - 经营不善的酒店面临折价拍卖：成都希顿国际酒店历经7次流拍后，于2025年2月以约5亿元成交，较10亿元起拍价折价约50%[21] - 重庆北碚区悦榕庄酒店经历8次流拍后，于2025年9月以8181万元成交，仅相当于7.0048亿元起拍价的约11.7%[21] - 行业进入存量竞争阶段，供给过剩，RevPAR增长乏力，运营成本持续上涨[22] - 美国酒店与住宿协会数据显示，2024年全球酒店运营成本增速达5%，而同期行业营收平均增速仅3.2%[22] 买方结构多元化 - 国资成为核心买家群体之一，除京投发展外，各地城投公司也频繁参与，兼具商业与社会责任目标[24] - 资产管理公司与私募股权基金（如黑石、中信）看中折价资产重组机会，通过收购改造后寻求退出[24] - 产业方参与收购，例如2025年4月，同程旅游以约24.9亿元对价收购万达酒店管理公司100%股权[24] - 政策层面，2025年12月国家发改委发文，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施REITs底层资产范围，为高星酒店投资提供新的资本市场退出路径[24][25]

交易核心信息 - 京投发展以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元受让复地（集团）股份有限公司对上海礼仕的2.09亿元债权 [5][18] - 交易完成后，叠加京投发展原持有的55%股权，上海礼仕将成为其全资子公司，核心资产新天地安达仕酒店被100%控股 [5][18] - 此次交易实质是“0元股权+折价债权+无息借款”的组合，交易后京投发展对上海礼仕的全部财务资助将不再计收利息 [7][21][22] 标的资产概况 - 上海礼仕的核心资产为上海新天地安达仕酒店，是凯悦集团运营的五星级酒店，也是安达仕品牌在亚洲的第一家酒店，共28层，拥有307间客房 [5][18] - 酒店位于上海黄浦区新天地商圈，2026年1月8日查询显示，其大床或双床房价格在1551元至1662元之间，套房价格在3814元至9999元之间 [6][19] - 该酒店历史上经历多次易主，最初由美籍华裔企业家构想，2015年由香港瑞安房地产接手并引入品牌，2018年前后由浙商财团高价接盘 [7][21] 标的公司财务状况 - 截至2024年12月31日，上海礼仕资产总额8.6亿元，负债总额25.12亿元，净资产为负16.51亿元，2024年全年营业收入1.81亿元，净利润亏损1.03亿元 [10][25] - 截至2025年8月31日，资产总额降至8.15亿元，负债总额升至25.26亿元，净资产为负17.1亿元，前8个月营业收入1.09亿元，净利润亏损0.59亿元 [10][25] - 截至2025年9月30日（未经审计），资产总额约8.096亿元，负债总额约25.278亿元，净资产约负17.18亿元，前9个月营业收入1.27亿元，净利润亏损0.67亿元 [11][12][26][27] 交易动机与影响 - 京投发展表示交易旨在加强对上海礼仕的控制，提升其运营效率和经营效益，交易后上海礼仕将纳入公司合并财务报表范围 [6][20] - 公司曾在2023年11月计划公开挂牌转让其持有的上海礼仕55%股权，此次从“计划剥离”转为“全部收购” [8][9][22][23][24] - 交易完成后，上海礼仕管理层将由京投发展推荐或委派，不涉及人员安置、土地租赁等情况 [12][27] 行业背景与买方分析 - 此次交易被视为酒店资产市场资本结构重构的缩影，外资与传统房企因高杠杆、长周期特性与“高周转、高收益”需求冲突而选择退出 [14][29] - 国资背景投资者因资金成本低、风险承受能力强，更适配酒店“重资产、慢回报”属性，追求长期稳健收益，愿意接盘暂时亏损但具核心区位价值的资产 [14][29] - 分析指出，当前可能是国资背景投资者配置优质不动产的历史性窗口期，成功关键从“买得到”转变为“管得好” [14][30] 交易方自身情况 - 京投发展2025年前三季度实现营业总收入5.55亿元，同比下降50.74%，归母净利润亏损3.74亿元，上年同期亏损8.45亿元 [14][29] - 专家分析，0元收购股权是因为上海礼仕净资产为负，任何正价格收购都会立即产生巨额商誉减值，表明股权价值已归零甚至为负 [7][22] - 以3500万元受让2.09亿元债权属于折价获得，未来可能通过资产处置、债务重组等方式实现部分回收，存在价值提升空间 [7][22]

上海新天地安达仕酒店“0元收购”个案分析 - 京投发展以0元收购上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元收购复地集团对上海礼仕的约2.09亿元债权，交易完成后持有上海礼仕100%股权 [2][3] - 上海礼仕的核心资产为上海新天地安达仕酒店，该酒店由凯悦集团运营，拥有307间客房，是安达仕品牌在亚洲的第一家酒店 [3] - 截至2025年9月30日，上海礼仕资产总额约8.096亿元，负债总额约25.278亿元，净资产为-17.18亿元，这是导致“0元收购”的核心原因 [2][4] - 京投发展此前曾计划挂牌转让其持有的上海礼仕55%股权，期间曾有市场报价达23亿元，但最终交易结构发生根本变化 [4] 2025年上海房地产大宗交易市场整体表现 - 2025年上海房地产大宗交易市场共录得75宗成交，总成交金额为424亿元 [2][5] - 市场单宗成交均价约5.6亿元，第四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易有38宗，占比超过50% [5] - 内资买家按成交金额计占比高达97%，外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一 [6] - 从物业类型看，办公/研发办公成交总额达185亿元，占整体市场的43.6%，是最主流的资产类别 [6] - 公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，商业板块占比为16.6%，酒店类成交占比为5% [6] - 法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一 [6] - 目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割 [5] 市场趋势与未来展望 - 市场经历连续四年调整后，在2025年展现出明显的筑底企稳迹象，结构持续优化，非机构投资人参与度显著提升 [5] - 公募REITs持续扩容，长租公寓和租赁住宅受到更多机构关注，未来在酒店、优质办公等业态的扩容将拓宽存量资产的退出与盘活渠道 [6] - 展望2026年，持续宽松的财政与货币政策环境，将为央国企及实力民企等内资头部投资主体提供融资优势 [6] - 金额在3亿元以内的中小规模、收益稳定的交易标的，预计仍将是2026年大宗交易市场的主流 [7] - 以上海为代表的一线城市核心物业将持续吸引资金，投资逻辑正从单纯财务回报转向“资本化、资管化、资源化”的深度运营与价值重塑 [7]

从"造房子"到"造生活" 檀谷Tanko坐落于西山脚下、潭柘寺旁，由京投发展整体开发运营。项目所在地拥有得天独厚的自然与 文化禀赋——西山层峦叠翠，潭柘寺千年古韵沉淀。然而在项目初期，即便拥有优越的自然与人文底 色，檀谷也曾面临行业转型的挑战——当"好房子"的内涵正从单一的物理空间，全面延伸至社区环境、 周边配套、个性服务等多方面的体验，如何满足用户对美好生活方式的深层期待？ 当房地产市场供求关系发生重大变化，行业发展逻辑从"增量拉动"转向"存量带动"。人们对居住品质的 期待也愈发多元，不再局限于物理空间本身，更追求丰富的生活体验与情感归属。在这样的趋势下，京 投发展以京西潭柘寺旁的檀谷为实践载体，展开了一场关于社区开发与运营的深度探索。 通过构建"房地产开发+物业+商管"三方协同的创新模式，檀谷成功打通了社区从"建成"到"成长"的可持 续发展路径，为新型社区运营提供了鲜活样本。 从"建成"到"成长" 社群的生命力，藏在长期运营的细节里。檀谷的独特魅力，正源于三方协同模式下的"自我造血"与"自 我生长"能力。 檀谷一期商业总体量近2万平方米，现已引入近40家高品质商业，其中包括14家全国首店、12家北京首 店 ...

文章核心观点 - 北京国资背景的京投发展以“0元购”方式获得上海新天地安达仕酒店全部股权，交易实质是“0元股权+折价债权+无息借款”的组合，反映了高负债资产在资本间的腾挪 [1][2][3] - 该交易是中国酒店资产市场资本结构重构的缩影，呈现外资阶段性撤出、追求稳健回报的内资（尤其是国资）积极补位的趋势 [7][8] - 行业投资焦点正从大型重资产转向“小而美”的中小体量酒店资产，后者因灵活高效、风险可控及稳定收益而受到市场追捧 [9][10] 交易结构与标的财务状况 - 交易结构：京投发展以0元受让Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕（项目运营主体）45%股权，同时以3500万元收购复地集团对上海礼仕的债权（截至2025年8月31日本金及利息合计约2.09亿元），交易后实现对上海礼仕100%控股 [2] - 财务资助：京投发展自2023年起已数次向上海礼仕提供财务资助，交易完成后拟对财务资助进行展期且不计收利息 [3] - 专家解读：该交易属于承债式收购，物业价值应等于0元对价加上总负债 [3] - 标的财务状况：截至2025年9月30日，上海礼仕资产总额8.10亿元，负债总额25.28亿元，净资产为-17.18亿元，处于严重资不抵债状态 [4][6] - 经营业绩：2025年1-9月营业收入1.27亿元，净利润-0.67亿元；2024年度营业收入1.81亿元，净利润-1.03亿元 [4] - 市场价格：以2026年2月16日（除夕）为例，该酒店客房价格从1329元至2373元不等，套房或主题房价格从2488元至9999元不等 [6] 行业资本格局变化 - 外资退出趋势：早期进入中国市场的外资酒店集团与投资机构面临盈利增速放缓、资产增值空间收窄、高端市场竞争加剧及消费复苏不及预期等问题，正通过股权转让、资产出售等方式收缩在中国酒店重资产领域的布局，转而聚焦轻资产运营与品牌输出 [7] - 内资成为核心买家：包括国资在内的追求稳健回报的内资群体成为市场主要接盘力量，投资逻辑从规模扩张转向收益确定性 [7][8] - 国资角色：国资平台（如京投发展、各地城投公司）凭借资金成本低、风险承受能力强的优势，在盘活存量资产、稳定市场方面发挥作用，通过长期运营与资源整合实现资产增值 [8] - 其他投资者：追求稳健回报的机构投资者更关注资产现金流稳定性，对投资回报率要求相对理性；国内高净值人士、海外华人家族办公室及中东战略基金等“新钱”也成为重要市场力量 [8] - 市场窗口期：对于资金充裕且具备长远视野的投资者，当前市场环境正提供一个难得的“买方窗口期” [8] “小而美”资产投资趋势 - 市场表现：2025年上海大宗交易市场中，酒店板块有6宗交易，除上海新天地安达仕酒店45%的股权交易外，全部为总价低于3亿元的精品酒店 [9] - 市场预测：3亿元以内稳定收益的中小交易标的，在流动性、风险偏好及估值分歧影响下，预计仍将是2026年大宗交易市场的主流 [9] - 核心优势：“小而美”酒店资产具有灵活高效与风险可控的优势，具体包括位置往往不差（如热门商圈、景区周边）、产权清晰减少收购风险、改造难度小使资金与时间成本可控 [10] - 契合消费需求：在消费需求多元化、个性化背景下，这类酒店能精准定位小众客群，打造特色主题，提供个性化服务，运营灵活且能快速响应市场变化 [10] - 投资吸引力：投资者投入相对少，回收成本周期短，抗风险能力更强，契合当下追求高效、灵活的投资理念 [10] - 投资建议：投资者应聚焦于具备独特竞争优势的资产，例如无可替代的地理位置、强大的品牌影响力与卓越的运营效率，这些是在不确定性中的确定性价值支撑 [10]

文章核心观点 - 上海新天地安达仕酒店以“0元购”形式易主北京国资京投发展 反映了中国酒店业投资格局正经历深刻变革 核心趋势包括外资阶段性撤出、追求稳健的内资积极补位 以及“小而美”资产崛起成为市场新风口 [1][9][11] 交易结构与标的财务状况 - 交易结构为“0元股权+折价债权+无息借款”组合 京投发展以0元受让上海礼仕酒店有限公司45%股权 同时以3500万元收购本金及利息合计约2.09亿元的债权 交易后实现对项目公司100%控股 [4] - 标的公司上海礼仕已严重资不抵债 截至2025年9月30日 资产总额8.10亿元 负债总额25.28亿元 净资产为-17.18亿元 2025年前三季度净亏损6716.68万元 [7] - 京投发展此前已持有项目公司55%股权 并多次提供财务资助 交易完成后拟对财务资助进行无息展期 公司对合并报表外单位提供财务资助余额达58.88亿元 占最近一期经审计净资产的91.72% [4][5] 行业资本结构重构：外资撤出与内资补位 - 外资机构及传统房企正相继退出中国酒店重资产领域 原因包括盈利增速放缓、资产增值空间收窄、高端市场竞争加剧及消费复苏不及预期 转而聚焦轻资产运营与品牌输出 [9] - 以国资及追求稳健回报的机构投资者为代表的内资成为核心接盘力量 其投资逻辑从规模扩张转向收益确定性 凭借资金成本低、风险承受能力强等优势承接重资产项目以盘活存量、稳定市场 [9][10] - 市场调整期伴随投资主体代际更替 国内高净值人士、海外华人家族办公室及中东战略基金等“新钱”正成为重要市场力量 当前市场为资金充裕的投资者提供了难得的“买方窗口期” [10] 行业投资趋势：“小而美”资产受追捧 - 2025年上海大宗交易市场中 酒店板块除本交易外 其余全部为总价低于3亿元的精品酒店交易 预计3亿元以内稳定收益的中小交易标将成为2026年市场主流 [11] - “小而美”资产受捧源于投资者风险偏好与消费需求变化 其核心优势在于灵活高效与风险可控 通常位置佳、产权清晰、改造难度小 能精准定位小众客群 且投入少、回收周期短、抗风险能力强 [12] - 专家建议投资者应聚焦具备独特竞争优势的资产 如无可替代的地理位置、强大的品牌影响力与卓越的运营效率 这些是在不确定性中确定性的价值支撑 [12] 标的酒店背景与市场定位 - 上海新天地安达仕酒店是凯悦集团在亚洲布局的首家安达仕品牌酒店 位于上海核心商圈新天地 起步价1399元/晚 2026年除夕房价区间为1329元至9999元不等 [1][8] - 该酒店开业十余年历经多次易主 从外资、港资、民营到国资 其更迭与国内高端酒店资产在不同经济周期中的沉浮相叠 [2]

京投发展股份有限公司 2026 年第一次临时股东会 （总第124 次） 会议资料 京投发展股份有限公司 2026 年第一次临时股东会 (总第 124 次)会议议程与议案表决办法 一、会议召集人：京投发展股份有限公司董事会 二、会议召开时间： （1）现场会议时间：2026年1月14日（星期三）下午14:00 中国 北京 二Ｏ二六年一月十四日 1 四、会议表决方式：会议采用现场投票和网络投票相结合的表决方式 （2）网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投 票平台的投票时间为股东会召开当日的交易时间段，即9:15-9:25,9:30-11:30， 13:00-15:00；通过互联网投票平台的投票时间为股东会召开当日的9:15-15:00。 三、会议地点：北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层会议室 五、会议审议事项： 1、关于公司购买董责险的议案 2、关于修订公司《募集资金管理制度》的议案 3、关于修订公司《对外担保管理制度》的议案 六、表决办法： 1、现场投票表决办法 根据中国证监会《上市公司股东会规则》规定： （1）表决前由会议主持人宣布现场出席会议的股东和代理人人数及所持有 表决权 ...

公司交易分析 - 京投发展以0元收购上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权，交易完成后实现对上海礼仕100%控股 [1] - 上海礼仕的核心资产是位于上海新天地核心地段的五星级酒店新天地安达仕酒店，该酒店由凯悦集团运营，是安达仕品牌在亚洲的第一家酒店 [1] - 截至2025年8月31日，上海礼仕资产总额8.15亿元，负债总额25.26亿元，净资产为-17.1亿元，同期营业收入1.09亿元，净利润亏损0.59亿元 [4] - 2023年11月，京投发展曾计划公开挂牌转让其持有的上海礼仕55%股权，当时有大宗资产管理方给出23亿元的市场报价 [3] - 2025年5月，京投发展将对上海礼仕的一笔5000万元财务资助展期不超过2年，以支持其资金周转及日常生产经营 [5] 交易背景与动因 - 上海礼仕净资产为负且负债高企是此次0元转让股权的核心原因，23亿元报价时未考虑负债 [3] - 公司从计划出售到全面收购的态度反转，本质上是对酒店“不赚钱”现实困境的妥协 [3] - 该酒店虽处黄金地段且为国际高端品牌，但仍陷入“营收覆盖不了成本”的恶性循环，难抵行业下行压力 [3][4] - 此次“0元购”被解读为卖方完成风险出清、买方承接债务与重组责任的结构性交易，而非捡漏优质资产 [7] 行业市场趋势 - 截至2025年11月，中国内地酒店交易额约为110.65亿元，较2024年同期的151.79亿元同比下降27.1% [6] - 交易额下滑反映市场正经历结构性供需调整，原因包括大型高知名度资产投资机会锐减，以及部分业主因现金流压力以更具吸引力的价格释放资产 [6] - 市场出现多起高端酒店资产大幅折价成交案例，如成都希顿国际酒店以约5亿元成交，较10亿元起拍价折价约50%；重庆北碚悦榕庄以8181万元成交，较7亿元起拍价折价近九成；惠州原凯宾斯基酒店以1.456亿元抛售，相当于2.7折 [6] - 市场并非全面遇冷，优质核心城市核心地段的五星级酒店及符合条件的度假酒店，仍将是新兴投资人及酒店REITs投资者的偏好，具备良好流动性 [7] - 该案例可能成为高端酒店及商业地产资产泡沫破裂与估值重构的标志性事件 [7]