项目背景与概况 - 项目为三亚海棠河生态公园二期，于2025年6月对公众开放，由华润置地代建 [1] - 项目于近日通过国际可持续场地评价体系(SITES) V2铂金级认证，是海南在生态治理与可持续城市运营领域获得的国际权威认可 [1] - 项目是城市重要的公共生态基础设施，全长约14.53公里，景观面积约265.12万平方米，承担内河治理、生态修复与公共空间供给等多重功能 [1] 生态修复核心措施与成效 - 针对退化农田与沙质土壤，通过本土物种轮作、再生水灌溉、有机质补强等低干扰方式，结合颗粒级配调整与先锋植被引入，对超过80%的受扰动土壤进行生态功能重建 [2] - 完整保留场地内约8公顷原生林资源，并对一棵树龄逾200年的酸豆树古树实施原址保护 [2] - 通过分区养护与生态演替策略，将园区划分为低维护野化区、中维护演替区和高维护活动区，构建多层次生态系统 [2] - 实施系统性清理与本土物种补种方案，重塑红树林生态系统结构，增强河道生态韧性 [2] - 构建六大本土植物群系，遵循“10-20-30”多样性原则，最终实现81%的植被恢复率、41.2%的乡土植被覆盖率 [2] - 场地生物量指数(BDI)由0.35提升至3.71，生态系统稳定性显著增强 [2] - 相关治理成效在SITES“土壤与植被”章节中获得满分与加分评价，成为热带滨水地区土壤修复的示范实践 [2] 公共空间与气候效益 - 项目将生态治理成果转化为市民可感知、可使用的公共环境品质 [3] - 依托良好的原生植被结构与高遮荫率设计，园区道路平均遮荫率超过75% [3] - 公园内部空气温度预计较周边区域降低0.47℃至2.8℃，遮荫区域铺装地表温度最高可降低约5.85℃至12℃，有效缓解热岛效应 [3] 公司战略与项目执行 - 华润置地在推进过程中将ESG理念贯穿规划、建设与运营全流程，并将生态修复目标前置到项目决策和实施的关键环节中 [1] - 公司坚持“保护优先”的原则，从生态系统底层入手，优先解决制约区域生态恢复的基础性问题 [1][2]

行业背景与挑战 - 中国城市化进入存量提质新阶段，核心命题从“如何扩张”转向“如何生长”[1] - 城市高质量发展面临多重挑战：存量资产需唤醒、新市民与青年人安居需求迫切、大型公共场馆需可持续运营、县域经济需活力焕新[4] - 解决上述复杂课题需要具备多元业务能力、长效运营思维和社会责任意识的“城市合伙人”，要求不仅能“建得好”，更要能“运营得好”、“服务得好”[6] 公司业务模式：“3+1”生态体系 - 公司定位为“城市投资开发运营商”，通过“3+1”生态模式提供覆盖城市建设与运营全周期的服务[3] - **开发销售型业务**：为城市提供高品质物理空间与居住解决方案 在甬温地区19年累计开发36个项目、超746万平方米 推出“三好十二优”价值体系响应“好房子”战略[7] - **经营性不动产业务**：作为价值放大器与活力引擎 以万象城为代表的商业综合体重塑城市商业格局 温州“万象双城”2024年市场份额合计达53.3%，2025年1-11月提升至55.3%[7] - **轻资产管理业务**：代表专业能力输出与生态延伸 物业管理面积超900万平方米 长租公寓（有巢）管理房间4249间 各类代建项目8个，涵盖从大学到体育中心等公共领域[8] - **“3+1”生态圈**：实现三大业务协同共生与价值倍增 资源与能力深度融合，构建内循环，形成竞争对手难以复制的综合优势[17] 具体实践与成果 - 在宁波，业务深入城市发展多个维度：打造宁波万象城商业标杆、开发知屿雲璟等高端住宅、运营荣获“2024年度全国十佳新建大型租赁社区”的有巢国际公寓社区、代建东方理工大学、参与宁波奥体中心运营咨询[21] - 在宁波湾头，通过“规划先行”和“3+1”生态资源，系统性完成从规划、基建到功能导入的全过程，快速激活片区价值，实现土地高效利用与城市功能优质复合[21] - 在温州，以“万象双城”引领商业升级 瑞府、润府等项目树立高端住宅典范，其中润府获“全国十大轻奢作品”、瑞府获“全国十大豪宅”奖项[27] - 在县域层面，于龙港市通过环卫、学校服务、市民中心运营及商业街区打造，系统性参与新型城镇化建设，形成可复制的“龙港模式”[27] 核心理念与能力 - 公司践行“GROW生生不息”的ESG品牌理念，核心在于通过市场化、专业化运营，在履行经济责任中体现社会责任，实现社会效益与经济效益的统一[19] - 公司具备“三位一体”核心能力：央企的责任初心、市场化企业的运营效率、生态圈联动的综合实力[28] - 公司角色正从“城市建造者”向“城市生态培育者”演进，为政府提供可信赖的复杂城市解决方案，为市民集成高品质生活服务[28]

项目概况与定位 - 泉州悦府项目是华润置地在泉州丰泽区东海中央商务区打造的高端住宅项目，由鑫盛基建设集团承建，被定位为区域建筑行业的典范和安全样板工地的核心代表[1] - 项目涵盖5栋第四代立体生态住宅，其设计亮点为“户户有花园、层层有庭院”，旨在为高端住宅建设树立可复制、可推广的安全管理新范式[1] 施工挑战与风险识别 - 第四代住宅设计带来了独特的施工挑战，包括空中庭院最大悬挑区域达3.4*12.5平方米、6.6米层高支模以及后期种植土回填附加荷载，这些因素导致安全风险远超传统住宅[1] - 项目团队系统辨识出高支模失稳、悬挑结构变形等六大类共28项核心风险点，并建立动态风险清单实施分级防控[1] 技术创新与工程管理 - 项目运用BIM技术建立精细化支撑体系模型，对悬挑梁根部及最远端点等关键部位进行深化设计，精准计算模板支撑体系受力情况[3] - 在高支模施工中选用承插型盘扣式钢管脚手架，以提升支撑体系的稳定性与安全性[3] - 针对异形构件多的特点，模板工程施工前进行1:1场外放样预加工，并严格试拼验收[3] - 项目创新推行“施工令”制度，并严格落实“样板引路”制度，规范设置了结构、工序、交付三大样板区，明确了16项样板标准[3] 安全管理体系 - 项目践行“风险前置、技术赋能、闭环管控”的安全管理核心，并采用“四化管控+技术赋能”的双重优势[1] - 建立了网格化管理体系，形成建设单位、监理、总包三级管理网络，明确网格总负责人、区域分管责任人与管理员的职责，实现全员共管安全[3] - 现场设立安全体验中心与安全文化长廊，每日晨会开展防护装备标准化穿戴演练，并配备专职文明施工队伍[4] - 通过“体检进工地”为工人建立健康档案，构建“预防—监测—干预”全链条职业健康安全体系[4] 项目成果与行业影响 - 截至目前，项目已实现施工安全零事故[6] - 其创新的安全管理模式成功破解了第四代住宅施工的核心难题，成为区域内同类项目的学习范例，并获得行业主管部门的高度评价[6] - 鑫盛基建设集团与华润置地将继续合作，以该项目为起点，深化智能建造与精细管理的融合创新，致力于将项目打造成为集安全、品质、生态于一体的城市人居典范[6]

文章核心观点 - 海南自由贸易港全岛封关运作标志着中国高水平对外开放进入新阶段，其城市综合价值和国际能级持续提升 [1] - 在此背景下，由华润置地代建的三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证，成为海南在生态治理与可持续城市运营领域获得的国际权威认可 [1] - 该认证不仅是对单一项目质量的评价，更从第三方角度验证了华润置地以ESG为导向参与城市治理、统筹复杂公共项目并实现长期运营的综合能力，其相关实践具有示范意义 [5][25] 海南自由贸易港与城市发展 - 2025年12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关运作，实施以“一线放开、二线管住、岛内自由”为核心的政策体系 [1] - 海南在制度型开放、城市治理和可持续发展等方面的探索正接受国际规则与全球标准的检验 [1] - 随着封关运作启动，海南进入以制度型开放和城市价值高质量提升为特征的新阶段，城市治理能力、生态承载水平和公共空间品质成为衡量自由贸易港综合竞争力的重要维度 [25] 国际认证与项目成就 - 三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证 [1] - SITES是全球唯一以“生态系统绩效”为核心的景观认证体系，其铂金级代表最高等级，全球获得此奖项的项目不足10个 [5] - 该认证是对项目在生态修复、自然资本提升方面达到“国际顶尖水准”的认可 [5] 项目概况与ESG实践 - 三亚海棠河生态公园是城市重要的公共生态基础设施项目，全长约14.53公里，景观面积约265.12万平方米，承担内河治理、生态修复与公共空间供给等多重功能 [7] - 项目分两期实施，一期于2024年4月开园，二期于2025年6月对公众开放 [7] - 作为项目代建方，华润置地将ESG理念贯穿规划、建设与运营全流程，并将生态修复目标前置到项目决策和实施的关键环节中 [10] - 项目从生态系统底层入手，优先解决制约区域生态恢复的基础性问题 [10] 生态修复具体措施与成效 - 针对原址退化农田与沙质土壤，通过本土物种轮作、再生水灌溉、有机质补强等低干扰方式，结合颗粒级配调整与先锋植被引入，对历史扰动区域实施系统修复 [10] - 最终实现对超过80%的受扰动土壤进行生态功能重建 [10] - 相关治理成效在SITES“土壤与植被”章节中获得满分与加分评价，成为热带滨水地区土壤修复的示范实践 [10] - 完整保留场地内约8公顷原生林资源，并对一棵树龄逾200年的酸豆树古树实施原址保护 [13] - 通过分区养护与生态演替策略，将园区划分为低维护野化区、中维护演替区和高维护活动区，构建多层次生态系统 [13] - 针对河岸外来入侵物种实施系统性清理与本土物种补种方案，重塑红树林生态系统结构，增强河道生态韧性 [17] - 构建六大本土植物群系，严格遵循“10-20-30”多样性原则，最终实现81%的植被恢复率、41.2%的乡土植被覆盖率 [17] - 场地生物量指数（BDI）由0.35提升至3.71，生态系统稳定性显著增强 [17] 公共价值与城市运营能力 - 项目在完成生态修复目标的同时，同步强化公共空间属性，将生态治理成果转化为市民可感知、可使用的公共环境品质 [21] - 依托良好的原生植被结构与高遮荫率设计，园区道路平均遮荫率超过75% [21] - 公园内部空气温度预计较周边区域降低0.47℃至2.8℃，遮荫区域铺装地表温度最高可降低约5.85℃至12℃，有效缓解热岛效应 [21] - 这些变化提升了滨水空间的使用频率，增强了公园作为城市公共空间的持续活力 [23] - 项目实践表明，通过长期运营机制的引入，华润置地能够更有效地推动生态价值、社会价值与城市功能协同释放 [23] 行业意义与示范价值 - 海棠河项目并非单一景观建设，而是一项涵盖生态保护、工程实施与长期运营的复杂公共项目 [13] - 这类长期、系统性的生态治理，对项目统筹能力和持续运营能力提出更高要求，体现了华润置地在复杂公共项目中从工程建设向长期运营延伸的能力升级 [20] - 从城市更新视角看，该项目是涵盖规划统筹、建设实施与后续运营管理的综合性城市治理实践 [23] - 该实践为海南在封关运作后进一步提升城市功能和生态韧性提供了具有参考价值的实施路径 [25] - 为央企以ESG理念参与城市生态治理、服务“美丽中国”建设提供了可借鉴的实践样本 [25]

事件背景与核心认证 - 海南自由贸易港于12月18日启动全岛封关运作，标志着中国高水平对外开放进入新阶段 [1] - 华润置地代建的三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证，这是该体系的最高等级，代表“国际顶尖水准” [1][5] - SITES认证由美国景观设计师协会等权威机构联合发起，并由美国绿色建筑委员会管理，是衡量可持续场地规划、建设与运营的重要国际标准 [5] 项目概况与ESG实践 - 三亚海棠河生态公园是城市重要的公共生态基础设施，全长约14.53公里，景观面积约265.12万平方米，承担内河治理、生态修复与公共空间供给等多重功能 [7] - 项目分两期，一期于2024年4月开园，二期于2025年6月对公众开放 [7] - 公司将ESG理念贯穿项目规划、建设与运营全流程，并将生态修复目标前置到关键决策和实施环节 [7] - 针对原址退化农田与沙质土壤，通过本土物种轮作、再生水灌溉、有机质补强等低干扰方式，对超过80%的受扰动土壤进行了生态功能重建 [7] - 该项目在SITES“土壤与植被”章节中获得满分与加分评价，成为热带滨水地区土壤修复的示范实践 [7] 生态修复与生物多样性成果 - 项目完整保留了约8公顷原生林资源，并对一棵树龄逾200年的酸豆树古树实施原址保护 [8] - 通过系统性清理与本土物种补种方案重塑红树林生态系统结构，增强河道生态韧性 [10] - 构建六大本土植物群系，遵循“10-20-30”多样性原则，最终实现81%的植被恢复率、41.2%的乡土植被覆盖率 [10] - 场地生物量指数（BDI）由0.35显著提升至3.71，生态系统稳定性显著增强 [10] 公共价值与城市环境改善 - 项目将生态治理成果转化为可感知、可使用的公共环境品质，强化公共空间属性 [11] - 依托良好的原生植被与高遮荫率设计，园区道路平均遮荫率超过75% [11] - 公园内部空气温度预计较周边区域降低0.47℃至2.8℃，遮荫区域铺装地表温度最高可降低约5.85℃至12℃，有效缓解城市热岛效应 [11] 公司能力与行业意义 - 业内认为，此次认证不仅是对项目质量的评价，更从第三方角度验证了公司以ESG为导向参与城市治理、统筹复杂公共项目并实现长期运营的综合能力 [5] - 项目体现了公司在复杂公共项目中，从工程建设向长期运营延伸的能力升级，对项目统筹和持续运营能力要求更高 [10] - 从城市更新视角看，该项目是涵盖规划统筹、建设实施与后续运营管理的综合性城市治理实践 [11] - 通过长期运营机制，公司能够更有效地推动生态价值、社会价值与城市功能协同释放，体现了央企在城市公共空间运营中的专业能力和责任担当 [11] - 该实践为海南在封关运作后提升城市功能和生态韧性提供了参考路径，也为央企以ESG理念参与城市生态治理提供了可借鉴的实践样本 [13]

公司近期项目交付动态 - 公司旗下位于北京的三个项目“京熙润府”、“璞瑅润府”、“中环悦府”将于12月迎来集中交付 [1] - 公司以“润心交付”为核心理念，旨在通过交付开启业主的美好生活 [5] 京熙润府项目特点 - 项目位于北京房山大学城核心区，是公司在当地的“润系”首作 [2] - 项目园林设计以国画《雪中访友图》为灵感，打造“学府十五景”主题，包含约6米高、约33米宽的轩阔门庭等社区空间 [2] - 园林选材考究，甄选了来自长白山的名贵枫树、太行山的黑原石、六盘山的文冠果树等珍贵绿植 [2] - 产品户型面积约80-124平方米，采用LDK一体化设计、全屋收纳系统及星空顶车库 [2] 璞瑅润府项目特点 - 项目注重东方园林与社区互动空间营造，打造了“九院十二水”院落式园林 [3] - 社区入口采用约54米长的凤鸣飞翼府门，由世界奢石卡拉拉白铺设 [3] - 社区内规划有约80米长的颐和礼廊伴水归家，并设有下沉庭院、阳光书吧、环水浮岛等景观 [3] - 社区配套“栖心会所”，内部涵盖森 Club、恒温泳池、健身房、瑜伽室、儿童天地等多元场域 [3] 中环悦府项目特点 - 项目位于北京中轴区域，是公司在内城的第二座“悦系”作品 [4] - 建筑立面在延续悦系格纹肌理基础上，提取故宫屋脊弧线元素，打造新思现代天幕 [4] - 社区大门选用42块意大利金透光奢石精心筑成，借鉴了奢侈品牌旗舰店的设计艺术 [4] - 社区营造了灯塔华堂、镜面水池、归家连廊等归家礼序，以及镜天水院、六苑归家花园、林泉会友等景观空间 [4] - 社区下沉会所集社区大堂、花园水吧、私宴厅、阅读室、影音室、健身房、日光泳池为一体 [4] 公司交付策略与服务理念 - 在交付前，公司通过组织“品质共鉴团”、“园林共建”及“小润探家”等活动，邀请业主参与家园建设 [5] - 公司实施工地常态开放和亮灯仪式，增强交付过程的透明度与业主情感连接 [5] - 公司为三个项目定制了专属交付主题活动，例如京熙润府的“你好！熙邻居”、璞瑅润府的“心归即上映”、中环悦府的“我的生活首映式” [6] - 公司推出“党建引领验房”机制，由党委书记带头，联动工程骨干深入交付一线为客户提供专业验房支持 [6] - 公司通过“润比邻”社群体系，在交付季以“Bling币”形式组织活动，业主可兑换多元权益 [6] - 交付后，公司将持续通过“润比邻”社群激活全龄活动，打造亲子、运动、文化等多元场景，构建“熟人社区” [6] - 公司践行长期主义，以产品力为基石、服务力为纽带，兑现对城市与家庭的承诺 [6]

公司近期项目动态 - 公司于12月在北京市场有四个项目实景呈现，分别为臻澐、北京潤圜、北京润府·雲萃、和樾望雲 [1] - 公司在北京市场另有三个项目即将交付，分别为京熙润府、璞瑅润府、中环悦府 [1] 臻澐项目核心卖点 - 项目打造了约万平米的自然艺术实景园林，设计灵感源于山河交映 [2] - 园林入口采用源自印度的河流白奢石，并运用“柔石成缎”工艺，营造奢华生动的归家气象 [2] - 项目景观空间包括山轴艺术前厅、四季花厅、山谷下沉庭院、观山台等 [2] - 园林内种植了百年老桩名贵紫薇、文冠果等珍稀树种 [2] - 项目采用“分级社交”理念设计归家动线，空间三层递进，自然区隔社交距离 [2] - 项目主力户型为建面约229平方米和275平方米，实楼样板间已开放 [2] 北京潤圜项目核心卖点 - 项目位于中央别墅区核心，温榆河首排，容积率约1.01，定位为低密度墅境 [3] - 项目由八大设计师团队联袂打造，以国际经典美学为蓝本，营造专属建筑风格 [3] - 项目采用“藏品级建筑工艺”，融合奢石、金属、玻璃等材料，打磨建筑细节 [3] - 项目设计延续轴线礼序精神，演绎五重仪礼的生活剧场 [3] - 项目秉持“先造景观，再造建筑”理念，构筑外融景、园造景、内观景、私享景四重格局 [3] - 项目园林设计为“一溪一环三轴九境”，目前超2万平方米的实景示范区已开放 [3] 北京润府·雲萃项目核心卖点 - 项目二期示范区以“自然无界共融”为内核，将园林转化为全龄社交的生活剧场 [4] - 项目设计了合家欢私密花园，通过多层次植被围合，营造开放与静谧交融的社交场域 [4] - 项目打造了大树时光空间，以中央树冠为核心，搭配防水室外家具，承载家庭与邻里活动 [4] - 项目两大精装样板间创新规划了南向全景阳台与北向多功能平台 [4] - 样板间内设计了六维收纳系统，旨在扩容生活尺度，提升实用性与自由度 [4] 公司产品理念与战略 - 公司深耕北京市场31年，将“高品质”贯穿产品设计、建造与服务的全周期 [1] - 公司通过实景呈现与场景落地，将产品价值延伸至产品周期之外的长期价值 [4] - 公司持续进行产品力创新，旨在兑现人民美好生活向往 [4]

核心业绩表现 - 2025年11月单月，公司总合同销售金额约230亿元，按年减少10.8%，总合同销售建筑面积约114万平方米，按年减少5.6% [1] - 2025年前11个月累计，公司总合同销售金额约1926亿元，按年减少15.9%，总合同销售建筑面积约755万平方米，按年减少24.8% [1] - 2025年11月单月，公司经常性收入约43.8亿元，按年增长7.1%，其中经营性不动产业务租金收入约28.4亿元，按年增长15.0% [1] - 2025年前11个月累计，公司经常性收入约458.6亿元，按年增长7.2%，其中经营性不动产业务租金收入约299.3亿元，按年增长13.2% [1] - 公司经营性不动产业务包括购物中心、写字楼、酒店等持有租赁经营业务，管理层将其定位为业绩增长新引擎和长期稳定现金流的来源 [1] 近期资本运作与资产处置 - 2025年11月10日，公司申请一项规模高达39亿美元的中期票据计划在香港联交所上市，此举标志着公司时隔六年重启境外债融资 [2] - 2025年11月17日，公司通过配售出售华润万象生活4950万股股份，占其已发行股份总数约2.17%，配售价格为每股41.70港元，交易完成后公司持股比例由72.29%降至70.12% [2] - 上述配售华润万象生活股份所得款项净额约为20.61亿港元，计划用于收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [2] - 2025年11月30日，公司挂牌转让旗下华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权及华润置地（贵阳）有限公司100%股权，转让底价分别约为9.7亿元和11.08亿元 [2] 公司背景与市场信息 - 公司是华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的业务单元，于1996年在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成份股 [3] - 公司于2020年分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司并在香港联交所主板上市，该公司被纳入香港恒生综合指数成份股 [3] - 截至2025年12月12日收盘，公司股价报28.24港元/股，最新总市值为2014亿港元 [4]

重大事项 - 复宏汉霖(02696)旗下汉斯状®联合化疗用于胃癌新辅助/辅助治疗的上市注册申请获国家药监局受理并纳入优先审评 [1] - 碧生源(00926)加码投资ERX维持3%持股以支持非GLP-1减肥疗法的创新研发 [1] - 石药集团(01093)旗下多恩益®(盐酸伊立替康脂质体注射液)的新适应症获得上市批准 [1] - 中远海能(01138)订立造船合约将建造一艘乙烯船和十八艘油轮总代价为78.82亿元 [1] - 诺诚健华(09969)旗下奥布替尼治疗系统性红斑狼疮的IIb期临床试验取得积极结果并已启动III期临床试验 [1] - 德林控股(01709)在选定海外矿场部署高效挖矿硬件继续积极发展及扩展机构级比特币挖矿业务 [1] - 粉笔(02469)与华图订立战略合作协议旨在巩固双方在行业的领导地位 [1] 经营业绩 - 富力地产(02777)前11个月总销售收入约127亿元同比增长24.63% [1] - 众安在线(06060)前11个月原保险保费收入总额约为329.04亿元 [1] - 越秀地产(00123)前11个月累计合同销售金额约972.18亿元 [1] - 华润置地(01109)前11个月累计合同销售金额约1926亿元同比减少15.9% [1]

月度销售表现 - 2025年11月单月总合同销售金额约人民币230.0亿元 按年减少10.8% [1] - 2025年11月单月总合同销售建筑面积约113.5万平方米 按年减少5.6% [1] 累计销售表现 - 2025年前11个月累计合同销售金额约人民币1926.0亿元 按年减少15.9% [1] - 2025年前11个月累计合同销售建筑面积约754.5万平方米 按年减少24.8% [1]