股息派发方案 - 公司宣布2024年度末期股息为每股0.1元人民币 [1] - 股息默认以现金形式派发 股东可选择转换为代息股份 [1] - 代息股份转换价格为每股10.394港元 [1] 重要时间节点 - 股东批准日期为2025年6月18日 [1] - 除净日定于2025年8月14日 [1] - 记录日期为2025年8月20日 股息派发日为2025年9月26日 [1]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发末期股息 [1] - 派发股息金额为每股0.1094港元 [1]

股息派发 - 龙湖集团将于2025年9月26日派发末期股息每股0.1094港元 [1]

股息信息 - 2024年末期普通股息为每股0.1元人民币[1] - 现金股息转换代息股份价格为10.394港元[1] - 派息金额为每股0.1094港元[1] 时间节点 - 选择权截止时限为2025年9月16日16:30[1] - 除净日为2025年8月14日[1] - 记录日期为2025年8月20日[2] - 股息派发日为2025年9月26日[2] 其他 - 董事会包括九名成员[2] - 汇率为1人民币 : 1.09398港元[1]

市值与计算 - 新股市值按截至2025年9月8日连续五日平均收市价计为10.3940港元[3] - 合资格股东收取新股数目按公式计算[3] 股息与操作 - 拟现金收2024年度末期股息无需行动，拟收新股须填表格于2025年9月16日下午4时30分交回[4] 上市与发放 - 公司申请新股上市及买卖，获批后预期2025年9月26日平邮寄发股息单及或新股股票[4] - 预期新股于2025年9月29日开始买卖[4]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价一度上涨超过14% 领涨内房股板块 [1] - 旭辉控股集团和远洋集团股价均上涨超过5% [1][2] - 雅居乐集团上涨超过4% 万科企业 龙光集团 世茂集团和融信中国涨幅均超过3% [1][2] - 中梁控股 越秀地产 龙湖集团 金辉控股和中国金茂涨幅均超过1% [1][2] 政策驱动因素 - 深圳于9月5日出台楼市新政 对非核心区域限购进行大幅放松 [1] - 新政覆盖除福田区 南山区和宝安区新安街道外的所有区域 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 深圳此次政策放松力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] 个股具体表现 - 碧桂园最新价0.530港元 涨幅10.42% [2] - 旭辉控股集团最新价0.234港元 涨幅5.41% [2] - 远洋集团最新价0.125港元 涨幅5.04% [2] - 雅居乐集团最新价0.480港元 涨幅4.35% [2] - 万科企业最新价5.400港元 涨幅3.45% [2]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入587.50亿元，同比增长25% [2] - 归母净利润32.2亿元，同比下降45.14% [2] - 核心归母净利润13.8亿元，每股核心盈利0.21元 [2] - 中期派息每股0.07元 [2] 营收与利润驱动因素 - 三大业务板块（开发、运营、服务）均实现同比增长 [2] - 毛利率12.63%，同比下降7.94个百分点 [2] - 联营和合营公司业绩贡献为负，去年同期为正 [2] - 销售费用率2.60%和管理费用率2.91%，分别同比下降1.49和1.96个百分点 [2] 销售与土地投资 - 销售面积261.4万平方米，同比下降28.48% [3] - 销售金额350.1亿元，同比下降31.51% [3] - 销售均价13393元/平方米，同比下降4.23% [3] - 新增4宗土地储备，计容建筑面积24.9万平方米，权益建筑面积18.4万平方米 [3] - 新增土地平均楼面价7907元/平方米，权益比例73.90% [3] - 总土地储备2840万平方米，权益比例74.40%，平均楼面价4207元/平方米 [3] 区域业务分布 - 销售金额占比：西部区域28.1%、长三角区域26.5%、环渤海区域23.5%、华南区域12.0%、华中区域9.9% [3] - 土地储备占比：环渤海区域36.3%、西部区域28.0%、华中区域17.1%、长三角区域11.3%、华南区域7.3% [3] 经营性业务表现 - 购物中心租金收入55亿元，同比增长4.9%，已开业商场建筑面积943万平方米，出租率96.8% [4] - 长租公寓收入12.4亿元，已开业12.7万间，整体出租率95.6%，开业超6个月项目出租率97.2% [4] - 物业服务收入62.6亿元，同比增长0.02%，在管面积约4亿平方米，覆盖多业态 [4] 财务结构与负债管理 - 有息负债规模1698亿元，较2024年末下降65亿元 [5] - 剔除预收款后资产负债率56.1%，净负债率51.2% [5] - 一年内到期债务256.1亿元，占总债务比例15.1% [5] - 平均融资成本3.58%，平均合同借贷年期10.95年 [5] - 剔除预售监管资金及受限资金后现金短债倍数1.14倍 [5] 战略聚焦与业务定位 - 销售端持续聚焦核心区域 [3][6] - 经营端稳步推进，贡献现金和利润 [4][6] - 财务端压降负债并优化结构 [5][6]

投资评级 - 优于大市（维持）[5] 核心观点 - 经营业务优化但开发业务承压 归母净利润同比下降45%[1] - 开发业务聚焦核心区域 一二线城市销售占比达89%[2] - 有序降债且债务结构安全 现金短债比1.74[2] - 经营性业务持续优化 商业租金收入同比增长5%[3] - 下调2025-2026年盈利预测 维持优于大市评级[3] 财务表现 - 2025上半年营业收入588亿元（同比增长25%） 归母净利润32亿元（同比下降45%） 核心净利润13亿元（同比下降71%）[1][8] - 分业务收入：开发业务455亿元（同比增长35%） 运营业务70亿元（同比增长3%） 服务业务63亿元（同比持平）[1][8] - 2025E-2026E预测：营业收入1050/890亿元 归母净利润53/55亿元 EPS 0.76/0.79元[3][16] - 毛利率：运营业务77.7% 服务业务30.0%[3] - 盈利指标：2025E市盈率11.5X 净资产收益率3.2%[4][16] 开发业务 - 2025上半年销售面积261万平方米（同比下降28.5%） 销售金额350亿元（同比下降31.5%）[2][10] - 区域销售占比：西部28% 长三角27% 环渤海24% 华南12% 华中10%[2][10] - 新增土储：4个项目 总建面25万平方米 权益地价15亿元[2][10] - 总土储2840万平方米（权益面积2113万平方米） 平均成本4207元/平方米[2][10] - 土储区域分布：环渤海36% 西部28% 华中17% 长三角12% 华南7% 高能级占比65%[2][10] 债务与流动性 - 剔除预收款资产负债率56% 净负债率51% 现金短债比1.74[2][12] - 债务结构：短期债务占比15.1% 外币债务占比14.0%（100%已做掉期）[2][12] - 到期债务：无2025年到期公开债 2026年到期境内债59亿元 无2026年底前境外到期债[2][12] 经营性业务 - 商业运营：89座商场 运营建面943万平方米 租金收入55亿元（同比增长5%） 出租率97%[3][15] - 物业管理：收入55亿元 在管面积约4亿平方米[3][15]

核心财务表现 - 上半年实现营收587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 运营业务毛利率达77.7% 同比提升2.3个百分点 [1][4] - 经营性业务收入132.7亿元 占总收入22.6% [3] 地产开发业务 - 开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% [2] - 合同销售额350.1亿元 销售面积261.4万平方米 [2] - 一二线城市销售占比达90% 回款率超100% [2] - 土地储备总量2840万平方米 权益面积2113万平方米 [2] 经营性业务发展 - 商业运营商场达89座 出租率保持97%高位 [3] - 商业销售额增长约17% 日均客流增幅约11% [3] - 资管航道收入超15亿元 覆盖六大业务领域 [3] - 物业管理收入55亿元 在管面积约4亿平方米 [3] - 智慧营造代建销售84亿元 交付面积122万平方米 [4] 债务与资金管理 - 有息负债较上年底压降65亿元 [6] - 平均融资成本降至3.58% 为历史低点 [6] - 一年内到期债务256.1亿元 占总债务15.1% [6] - 净负债率51.2% 现金短债比1.14倍 [6] - 平均合同借贷年期延长至10.95年 [6] 战略与行业定位 - 采用"开发+运营+服务"三轮驱动战略 [4][5] - 新增5幅高能级城市地块 总建筑面积24.9万平方米 [2] - 坚持"低杠杆+强运营"模式展现穿越周期能力 [7] - 行业市场份额向头部房企集中 [7]

投资评级 - 维持买入评级 目标价13 86港元[1] 核心观点 - 经营性业务成为核心利润重要支撑 展现出较强韧性 为整体业绩提供稳定基本盘[1] - 地产开发业务仍处于调整阶段 利润下滑主因开发业务所致[1] - 负债规模持续压降 融资成本与结构优化 现金流稳定性或将进一步增强[1][4] 业绩表现 - 25H1收入588亿元 同比增长25%[1] - 核心净利润14亿元 同比下降71% 归母净利润32亿元 同比下降45%[1] - 经营性业务收入占比提升2个百分点至23%[2] 经营性业务 - 商业业务：商场销售额同店同比增长3% 剔除新能源汽车后同店同比增长6% 整体出租率提升1个百分点至97% 租金收入55亿元 同比增长5%[2] - 长租公寓：租金收入12亿元 同比下降5% 已开业房间12 7万间 期末出租率95 6%[2] - 物管业务：收入55亿元 同比下降5% 在管面积4亿平方米 外拓项目占比超60%[2] - 计划下半年新开业商场10座（含轻资产）[2] 开发业务 - 结转收入455亿元 同比增长35% 但结转毛利率下降7 2个百分点至0 2%[3] - 权益销售金额245亿元 同比下降30% 权益拿地金额15亿元 同比下降71%[3] - 权益拿地强度下降8 8个百分点至6%[3] - 期末权益土储2113万平方米 对应未售土储货值超2000亿元 一二线城市占比70%[3] - 25H2预计可售货值1200亿元[3] - 期末已售未结资源规模1059亿元[3] 负债与融资 - 有息负债1698亿元 环比下降9% 短债占比下降2 1个百分点至15 1%[4] - 现金短债比提升0 11至1 74倍[4] - 净增299亿元低成本长年期经营性物业贷[4] - 平均融资成本下降42个基点至3 58% 平均借贷年期增加0 68年至10 95年[4] - 49%的有息负债到期时间在五年以上[4] - 已全额兑付101亿元境内债及35亿元中债增信债券[4] - 管理层预计年底有息负债总额有望降至1450亿元[4] 盈利预测与估值 - 调整25-27年EPS至0 83 0 93 1 06元（前值0 97 0 98 1 08元）[5] - 25E BPS为23 62元[5] - 参考可比公司平均25E PB为0 67倍 给予合理估值0 53倍25E PB[5] - 预计25年营业收入1090 04亿元 同比下降14 49%[11] - 预计25年归母净利润58 30亿元 同比下降43 95%[11] - 预计25年毛利率13 17% ROE 3 57%[27]