12 月 3 日，2025 飞书 AI 效率先锋全国大赛总决赛在上海圆满落幕。在这场汇聚了全国 130 家企业、230 个真实业务场景的顶尖角逐中，新城控股集团股 份有限公司凭借其创新案例"从孤岛到生态：AI + BI 驱动的购物中心运营管理新范式"，成功入围全国总决赛。 业务人员自己搭出来的"数智大脑" 为了破解难题，新城控股的"数智 CP"队——周美俊和吴春艳，两位完全没有 IT 背景的业务人员，依托飞书平台自主构建了一套 AI + BI 运营管理系统。 该系统通过"Connect（连接）、Collect（收集）、Convert（转化）"三步走策略，打通了招商、风控、巡检等业务系统，实现了数据的全链路流转。 极速协同：利用飞书多维表格的千人协同能力，仅需一人两天即可完成 174 个商场、近万条数据的精准收集。 作为中国商业地产的领军企业，新城控股集团在决赛现场展示了如何利用飞书 AI 技术打破数据孤岛与知识壁垒，构建起数智融合的购物中心运营生态， 实现了从"人找数据"到"数据找人"的革命性转变。 直击痛点： 打破170座购物中心的"数据围墙" 新城控股集团旗下吾悦广场开业数量位居行业前列，经营着超过 17 ...

证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-055 新城控股集团股份有限公司 关于新增 2026-2027 年度日常关联交易预计额度的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本事项已经公司第四届董事会第十三次会议审议批准，无需提交股东大会审 议。 公司与关联人的日常关联交易是基于日常经营需要确定的，定价原则合理、 公允，不影响公司的经营及独立性，亦不会对关联方形成依赖。 一、新增日常关联交易基本情况 （一）新增日常关联交易额度履行的审议程序 公司于2025年12月15日召开了第四届董事会第五次独立董事专门会议，会议以 3票同意、0票反对、0票弃权审议通过了《关于新增公司2026-2027年度日常关联交 易预计额度的议案》。公司全体独立董事认可交易事项，认为：本次关联交易内容 符合公司业务特点，属于日常经营所需。交易符合商业惯例，遵循了公平、公正、 公开的原则，交易定价公允合理，不存在损害公司股东尤其是中小股东利益的情形， 不会对公司持续经营等产生不利影响。 公司于2025年12月1 ...

行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 核心观点 - 房地产市场短期有所波动，但仍朝着止跌回稳方向迈进 [6] - 房地产新旧模式转换时期转型调整需要时间，后续降息降成本提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍为实现止跌回稳关键举措 [6] - 11月商品房去库存持续推进，销售短期有所波动，但仍朝着止跌回稳方向迈进 [6] - 短期受高基数影响，预计2026年第一季度销售同比仍将承压，叠加房企减值压力仍存，下一步关键节点为2026年3、4月年报季 [6] - 此时随着销售及年报压力释放、叠加“十五五”开局之年带来政策预期，库存结构优、拿地及产品力强、年报率先有改善趋势企业将迎较好机会 [6] - 2026年下半年随着各积极因素逐步共振，若房价预期有所扭转，低估值企业或呈较高弹性 [6] 销售情况总结 - **单月销售**：11月全国商品房销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；销售金额同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点 [6] - **累计销售**：1-11月全国商品房销售面积7.9亿平米，同比下降7.8%；销售金额7.5万亿元，同比下降11.1%；累计降幅较1-10月分别扩大1.0个和1.5个百分点，但分别仍较2024年全年收窄5.1个和6.0个百分点 [6] - **待售面积**：11月末全国商品房待售面积7.5亿平米，连续9个月减少，去库存成效继续显现 [6] - **销售均价**：1-11月销售均价累计同比下降3.6% [8] 投资与建设情况总结 - **单月投资**：11月全国房地产投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [6] - **累计投资**：1-11月房地产投资累计同比下降15.9% [8] - **新开工**：11月新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；1-11月累计同比下降20.5% [6][8] - **竣工**：11月竣工面积同比下降25.5%，降幅较10月收窄2.7个百分点；1-11月累计同比下降18.0% [6][8] - **施工面积**：1-11月累计同比下降9.6% [8] 房企资金情况总结 - **单月到位资金**：11月房地产开发企业到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.3个百分点 [6] - **累计到位资金**：1-11月累计同比下降11.9% [8] - **资金来源细分（单月）**： - 国内贷款同比下降10.4% [6] - 定金及预收款同比下降41.9% [6] - 个人按揭贷款同比下降34.7% [6] - **资金来源细分（累计）**： - 国内贷款累计同比下降2.5% [8] - 定金及预收款累计同比下降15.2% [8] - 个人按揭贷款累计同比下降15.1% [8] 房价与土地市场总结 - **新房价格**：11月70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌2.8%，环比下跌0.4% [8] - **二手房价格**：11月70个大中城市二手住宅价格同比下跌5.7%，环比下跌0.7% [8] - **土地成交**：11月百城土地成交溢价率为2.7%，其中一线、二线、三线城市溢价率分别为4.1%、1.4%、3.4% [8] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条主线 [5][6]： 1. **历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企**：有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [5][6] 2. **受益香港楼市止跌回稳的港资地产**：如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5] 3. **净现金流及分红稳定的企业**：如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等 [5] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [5]

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - **中央会议定调**：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - **政策思路延续**：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - **地方政策进展**：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - **新房网签**：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - **二手房网签**：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - **二手房认购**：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - **重点城市表现**：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - **库存动态**：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - **二手房景气度**：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - **二手房价格**：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - **出让金与供给**：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - **成交与去化**：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - **溢价率与楼面价**：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - **板块表现**：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - **企业表现**：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - **估值水平**：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - **市场表现**：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - **板块涨跌**：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - **一级市场**：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1] - 投资推荐五大方向：1) 商业地产；2) 好房子房企；3) 低估值修复房企；4) 物业管理；5) 二手房中介 [1] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [1][2] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [2] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [2] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交429.4万平米，同比下降32.2%，但降幅较11月收窄4.3个百分点 [1][5] - 一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [1][5] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [1][6] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [5] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [1][10] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [1][10] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [1][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策定调 - **中央经济工作会议**：于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [1][26][27] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [1][26][29] - **行政效率优化**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推进全程网办；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [1][26] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [1][26] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [1][26][29] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [1][32][34] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [1][32][34] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [1][32][34] - 招商蛇口：签约销售金额140.9亿元，同比下降34.7% [1][32][34] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [1][32] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [1][32] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [1][32][36] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [1][33][36] - 新城控股发行17.5亿元、5年期、票面利率4%的中期票据 [1][33][36] - 保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [1][33][36] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [1][33][36] - 万科A决定不调整“21万科02”公司债券后2年的票面利率，仍为3.98% [1][33][36] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [37][38] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [37][38] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块走势弱于大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，而沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [1][39] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [1][43] 物管板块表现 - **板块走势弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300指数收益为-2.89% [1][44] - **板块估值**：截至上周末，板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13.4倍和12.0倍 [1][44][47] - 估值较高的如华润万象生活，2025/2026年PE分别为22倍和20倍 [47] - 估值较低的如中海物业，2025/2026年PE分别为9倍和8倍 [47]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

一级市场发行概况 - 近两周共发行25笔中资离岸债券，包括6笔人民币债券（规模27.45亿元）、15笔美元债券（规模28.35亿美元）和4笔港币债券（规模25.8亿港元）[1] - 发行方式以直接发行为主共17只，担保发行5只，直接发行+担保发行3只[1] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为7.4亿元，由开封市文化旅游投资集团有限公司发行，最高票息为5.9%由成都东进淮州新城投资集团有限公司发行[1] - 中资美元债券单笔最大发行规模为6亿美元，由中国五矿集团有限公司发行，最高票息为5.19%由国际复兴开发银行发行[1] 二级市场表现 - 截至12月12日，Markit iBoxx中资美元债综合指数周度上涨0.09%至250.91，投资级指数上涨0.01%至243.96，高收益指数上涨0.77%至241.4[2] - 细分板块中，地产美元债指数周度上涨1.37%至178.04，城投美元债指数上涨0.16%至153.69，金融美元债指数上涨0.23%至290.35[2] - 中美10年期国债利差扩大至232.79个基点，较前一周扩大1.74个基点[3] 信用评级调整 - 近两周多家公司信用评级被撤销，原因多为“商业原因”或“应公司要求”，涉及主体包括泰兴市江桥投资建设发展有限公司、四川涪创发展集团有限公司等[6] - 万科地产(香港)有限公司被惠誉将“CCC-”主体评级列入负面观察名单，并将其票据评级下调至“CC”[6] - 中国海外宏洋集团有限公司的“Baa3”发行人评级被穆迪撤销[6] 国内要闻与政策动态 - 全球首单非银金融机构自贸离岸债由国泰海通金融控股有限公司发行，规模5亿元，期限364天，票息1.8%，遵循“两头在外”原则[7] - 财政部在香港成功发行2025年第六期70亿元人民币国债，认购倍数5.22倍，其中2年期20亿元利率1.43%，3年期30亿元利率1.45%，5年期20亿元利率1.65%[8] - 深圳首批绿色外债试点业务落地，总签约金额超1.7亿元，为企业利用跨境融资支持绿色产业开辟新路径[8] - 首笔以国债作为保证金的QFI商品期货交易由汇丰中国协助落地，标志着境外投资者参与中国商品期货市场的新进展[9] 海外宏观与政策 - 美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点至3.5%-3.75%，为年内第三次降息，但FOMC内部有3人投反对票，分歧加剧[10] - 美联储理事会一致同意重新任命11位地区联储主席，任期为五年，自明年3月1日开始，缓解了人事不确定性担忧[11] 重点公司动态 - 新城控股完成发行17.5亿元2025年度第三期中期票据，期限5年，票面利率4%，获中债增全额担保及主体债项双AAA评级[12][13] - 雅居乐集团收到债权人提交的清盘呈请，涉及未付款项合计1858.71万美元及223.43万港元，首次聆讯定于2026年2月25日[14] - 旭辉集团拟对“H22旭辉1”等7只债券进行购回，合计拟购回总额不超过2.2亿元，购回资金兑付日为2025年12月31日[14] - 花样年集团为做好后续债务偿付安排，宣布所有存续债券自2025年12月15日起停牌[15]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]