行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

债券发行核心信息 - 新城发展控股有限公司与新城控股集团股份有限公司成功发行3.55亿美元高级无抵押债券 [2][6][12] - 本次债券发行期限为3年，票面利率为11.8% [4][6][13] - 债券的定价日期为2026年2月26日 [4][9] 发行参与方 - 本次债券发行的联席全球协调人为花旗集团和海通国际 [6][9][14] - 联席簿记管理人为龙石资本 [6][9][14] - 法律顾问包括中伦律师事务所有限法律责任合伙、金杜律师事务所、广东信达律师事务所及北京市通商律师事务所 [9][10] 公司背景 - 新城发展是一家专注于幸福生活构建的产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发、商业运营管理以及相关企业股权投资和资产管理 [6][14] - “新城系”旗下拥有三家上市公司，分别为新城控股（601155.SH）、新城发展（01030.HK）和新城悦服务（01755.HK） [6][14]

公司融资动态 - 2025年2月26日，新城控股母公司新城发展的子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元的优先担保票据，发行期限为3年[1] - 本次美元债发行由花旗集团与海通国际联席主导，获得了国际投资者的积极认购[1] - 发行所得款项净额将主要用于为同步2026年购买要约提供资金、现有债务再融资及一般企业用途[1] 公司境外融资历程与能力 - 自2025年6月以来，公司持续打开并夯实境外融资渠道[1] - 2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企[1] - 2025年9月，在新城控股及新城发展的联合担保下，子公司新城环球再次发行1.6亿美元的优先担保票据[1] - 公司作为少数成功发行美元债的民营房企，已接连实现三笔境外债的顺利发行[2] - 这标志着公司境外融资渠道持续畅通、融资能力稳步提升，为穿越行业周期提供了资金保障[2] 资本市场认可与公司基本面 - 国际投资者的积极认购彰显了资本市场对公司稳健经营及未来发展的广泛认可[1] - 连续成功的境外发债印证了国际资本市场对公司经营基本面、抗风险能力及长期发展价值的高度认可[2] - 中信建投在研报中指出，公司持有的运营收入稳步提升，多层级REITs战略首单落地，向资产运营深化转型取得实质性突破[2] - 中信建投预测公司2025年至2027年EPS分别为0.42元、0.52元、0.63元，并维持买入评级和21.82元的目标价[2] 行业融资环境 - 根据中指研究院数据，2025年房企境外债发行规模仅为161.45亿元人民币，占总融资规模的2.7%[1] - 2025年境外债发行主体以华润、越秀等央国企为主，民营房企境外融资依旧承压[1]

核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - **新房市场成交低迷**：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - **二手房市场表现优异**：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - **市场热度指标改善**：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - **城市表现分化**：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - **二手房价格企稳回升**：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - **库存与去化周期**：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - **新房去化率走低**：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - **中央定调积极**：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - **需求端政策延续**：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - **供给端融资支持加码**：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - **地方政策创新**：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - **土地市场开局冷淡**：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - **拿地意愿低迷**：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - **板块表现跑赢大盘**：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - **子板块普涨**：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - **投资建议**：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。

公司融资动态 - 2025年2月26日，新城发展子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元、期限3年的优先担保票据 [2] - 本次发行由花旗集团与海通国际联席主导，获得国际投资者积极认购，发行所得款项净额将主要用于为2026年购买要约提供资金、现有债务再融资及一般企业用途 [2] - 自2025年6月以来，公司持续打开境外融资渠道：2025年6月发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；2025年9月发行1.6亿美元优先担保票据 [2] - 公司作为少数成功发行美元债的民营房企，接连实现三笔境外债发行，标志着其境外融资渠道持续畅通、融资能力稳步提升 [3] 行业融资环境 - 2025年，中国房企境外债发行总规模仅为161.45亿元人民币，占总融资规模的2.7% [2] - 境外债发行主体以华润、越秀等央国企为主，民营房企境外融资依旧承压 [2] 公司经营与市场评价 - 国际资本市场对公司的经营基本面、抗风险能力及长期发展价值给予高度认可 [3] - 中信建投近期研报指出，公司持有的运营收入稳步提升，多层级REITs战略首单落地，向资产运营深化转型取得实质性突破 [3] - 中信建投预测公司2025至2027年每股收益（EPS）分别为0.42元、0.52元、0.63元，维持买入评级和21.82元的目标价 [3]

公司融资动态 - 新城发展子公司新城环球有限公司完成发行3.55亿美元的3年期优先担保票据 [2] - 本次发行由花旗集团与海通国际联席主导 获得国际投资者积极认购 [2] - 发行所得款项净额将主要用于为同步2026年购买要约提供资金 现有债务再融资及一般企业用途 [2] 公司境外融资历程 - 自2025年6月以来 公司持续打开境外融资渠道 本次发行进一步夯实境外资本市场融资根基 [2] - 2025年6月 新城发展发行3亿美元高级无抵押债券 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [2] - 2025年9月 在新城控股及新城发展的联合担保下 子公司新城环球发行1.6亿美元的优先担保票据 [2] 行业融资状况 - 2025年房企海外债发行规模为161.45亿元人民币 占总融资规模的2.7% [2] - 2025年海外债发行主体以华润 越秀等央国企为主 [2] - 新城作为少数完成发行美元债的民营房企 接连实现三笔境外债的顺利发行 [3] 市场评价与公司转型 - 国际资本市场对公司的经营基本面 抗风险能力及长期发展价值高度认可 [3] - 公司持有运营收入稳步提升 多层级REITS战略首单落地 向资产运营深化转型取得实质性突破 [3] - 中信建投研报预测公司2025-2027年EPS分别为0.42元 0.52元 0.63元 维持买入评级和21.82元目标价 [3]

公司融资动态 - 新城发展子公司新城环球有限公司于2月26日成功发行3.55亿美元的优先担保票据，发行期限为3年 [1] - 本次发行由花旗集团与海通国际联席主导，获得国际投资者积极认购，发行所得款项净额将主要用于为同步2026年购买要约提供资金、现有债务再融资及一般企业用途 [1] - 自2025年6月以来，公司持续打开境外融资渠道，本次发行进一步夯实了其境外资本市场的融资根基 [1] - 2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企 [1] - 2025年9月，在新城控股及新城发展的联合担保下，子公司新城环球再发行1.6亿美元的优先担保票据 [1] 资本市场认可与公司基本面 - 公司作为少数成功发行美元债的民营房企，接连实现三笔境外债的顺利发行，印证了国际资本市场对其经营基本面、抗风险能力及长期发展价值的高度认可 [2] - 这标志着公司境外融资渠道持续畅通、融资能力稳步提升，为企业穿越行业周期、实现稳健高质量发展筑牢资金保障 [2] - 中信建投研报指出，新城控股持有运营收入稳步提升，多层级REITs战略首单落地，公司向资产运营深化转型取得了实质性突破 [2] - 中信建投预测2025-2027年公司EPS分别为0.42元、0.52元、0.63元，维持买入评级和21.82元的目标价不变 [2] 行业融资环境 - 据中指研究院数据统计，2025年房企海外债发行规模仅为161.45亿元人民币，占总融资规模的2.7% [1] - 2025年房企海外债发行主体以华润、越秀等央国企为主，民营房企境外融资依旧承压 [1]

2025年房地产市场回顾 - 行业延续深度调整，下半年市场加速下滑，12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1% [1][15][17] - 全年商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [20] - 房地产开发投资完成额82788亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点，12月当月同比大幅下降36.9% [1][28] - 房企普遍采取“以销定产”策略，新开工、施工和竣工面积同比分别下降20.4%、10.0%和18.1% [33] - 土地市场热度下降，100大中城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降14.2%，但土地楼面均价同比上涨3.4%至5608元/平方米，其中一二线城市均价上涨，三线城市下跌 [33] 2025年房地产政策回顾 - 政策核心目标是“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”，围绕三大方向发力：加快库存去化与供给结构优化、强化保交楼融资支持落地、持续推进需求端政策宽松 [4] - 供给端政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，2025年累计发行土地储备专项债5283.3亿元，其中1202.1亿元明确用于收购闲置土地 [6] - 需求端政策持续宽松，一线城市限购大幅松动，全国首套房最低首付比例已调降至15%，年末5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6% [11][13] - “保交楼”融资支持落地，截至2025年10月全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元，但存在项目资质分化及审批放款时滞等挑战 [10] 2025年地产债市场表现 - 境内外地产债合计发行7969亿元，同比大幅增长93.3%，净融资缺口收窄至1124.8亿元，增长主要源于出险房企债务置换带来的发行增量 [40][41] - 境内债发行量3609.5亿元，同比微增1.6%，其中国企债发行量占比92.0%，民企债发行量287.2亿元，同比增长15.1% [44][46] - 全年新增境内外债券违约及展期主体2家（正兴隆和万科），较2024年减少，但年末万科展期事件对市场信心和融资环境造成显著冲击 [50][57] - 房企债务重组工作取得较大进展，化债思路转向“大额削债+结构优化”，如旭辉集团境内外债务重组预计共计削债430亿元 [58][61] 2026年房地产市场展望 - 房地产政策将延续边际宽松基调，但支持政策大幅加码的可能性较低，市场大概率延续调整，幅度料将收窄 [2][68][77] - 需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端政策核心仍是通过“控增量、去存量”推动供需平衡 [2][69][73] - 若有效引导实际利率下行，销售端有望止跌回稳，核心城市需求或率先释放，但低能级城市库存高企问题难以快速缓解 [2][77] - 房地产投资仍将承压，但在低基数、融资协调机制落地、“好房子”建设及存量土地盘活等因素带动下，投资降幅有望明显收窄 [2][77] 2026年房企信用风险与化债展望 - 2026年境内外地产债合计到期规模5964.0亿元，较2025年下降12.9%，其中国企偿债压力主要集中于境内债市场且整体下降，民企因近年发行萎缩导致到期量显著下降，整体偿还压力偏低 [3][78] - 综合判断，2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍需关注 [3][78] - 通过大幅削债和多元化债务创新工具推进债务重组已成为主要路径，预计2026年房企债务重组工作将持续加速 [3][82] - 债务重组进程将受楼市企稳情况和房企自身转型发展成效两大关键变量影响 [82]

新政核心内容 - 2026年2月26日起，上海实施新一轮房地产政策，包括调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税[2] - 政策精准度和诚意较高，旨在降低刚需及改善型购房门槛，外环内购房门槛大幅降低[1] - 政策在春节后、楼市传统“小阳春”前落地，旨在巩固年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回稳[1] 限购政策调整 - 非沪籍居民外环内限购社保/个税年限由3年缩短至1年，释放新市民刚需购房需求[3] - 对社保/个税年限满三年的非沪籍家庭，多给予一张购房资格，与沪籍家庭一致，释放外环内改善需求[3] - 新增持居住证满5年的家庭可购买1套住房，覆盖未缴纳社保或社保断缴的城市服务型人员[3] 市场影响与现状 - 2026年1月上海新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%、24.2%[3] - 二手房已连续三月成交超2.2万套[3] - 上海冰山价格指数较2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以来有所企稳反弹[3] - 2026年2月截至24日，新房和二手房成交套数分别为5507、8736套，预计同比有所下降[3] - 新政预计将有效提振3-4月“小阳春”市场情绪，推动楼市进一步止跌回稳[3] 公积金与税收优化 - 首套最高公积金贷款额度提升80万元至240万元[4] - 多子女家庭和购买绿色建筑最高可上浮35%，最高额度可达324万元，有效降低购房贷款成本[4] - 贷款套数认定向商贷看齐，已结清住房公积金贷款可再次申请，释放改善置业需求[4] - 成年子女家庭在本市唯一住房，自2026年1月1日起免征个人房产税，减少持有成本[4]