融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

1. 上市身份： 1. 合规记录： 2. 发行人需无重大违法违规记录，财务状况及经营情况透明，符合香港证监会（SFC）及港交所的信息披露要求。 二、债券品种选择 港交所债券市场品种丰富，上市公司可根据融资需求、成本偏好、风险承受能力选择不同类型： 港交所（HKEX）作为全球领先的金融市场，其债券市场（"港交所债券市场"）凭借国际化投资者基础、灵活的发行机制、完善 的法律框架，成为上市公司及企业重要的融资渠道。以下是上市公司在港交所进行债券融资的核心要点，涵盖发行条件、流 程、品种、监管及后续管理等关键环节： 一、发行基本条件 港交所对债券发行人的上市地位及资质有明确要求，核心条件包括： 品种类型 特点 适用场景 按币种划分 港元债 以港元计价，受香港本地及国际投资者欢迎，利率通常低于美元债（若港元利率低）。 需港元融资、降低汇率风险的发行人（如香港本地企业）。 美元债 全球流动性最高，投资者基础广，但需承担美元汇率波动风险。 大型跨国企业、需引入境外资金的发行人（如内地企业）。 人民币债（"点心债"） 以人民币计价，吸引关注人民币资产的投资者，近年发行量稳步增长。 2. 发行人需为港交所上市公司（主板或GEM ...

以下文章来源于思哲与创富 ，作者思哲 ↑点击上面图片 加雪球核心交流群 作者： 思哲与创富 来源：雪球 昨天有个人评论区说自己已经满仓满融科技了。 吃肉我倒不羡慕 ，因为我知道跑得不够快的话 ， 老寒腿可能随时被埋里面 。 思哲与创富 . 全天候-永久投资策略投顾主理人，全球资产配置，为你做好家庭投资框架，穿越牛熊 看我文章比较久的读者 ， 应该也知道 ， 我是一个全球多元资产配置理念的践行者 ， 行业都很少配置 ， 更何况是一些高估值行业。 更多是资产包里面放多少比例的价值股 ， 成长股 ， 大类资产可以配置黄金 、 美债 、 美股ETF等等 ， 不少人对 资产配置 还是没啥概念 ， 觉得我这么分散肯定赚不到钱 ， 只有集中火力all in才能赚个大的。 这里我别的不说哈 ， 你们可以自己回测一下基金组合 ， 看下资产配置策略怎么样 ， 这里以 永久投资组合 为例 ， 输入 纳斯达克100 、 标普 500 、 美元债 、 中债 、 黄金。 我们设置纳斯达克100配比12.5% ， 标普500配比12.5% ， 黄金配比25% ， 中债25% ， 美债25% ， 然后就可以生成一个永久策略的历史数据回测图 ...

债券发行 - 新城发展全资子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% 由新城控股及新城发展担保 [1] - 全球协调人为海通、国君、中信、花旗 全球账簿管理人包括龙石资本、信银国际、DBS、淞港国际 [1] - 发行债券所得款项净额将用于偿还现有债务及企业日常经营 [1] 历史发债情况 - 新城发展今年6月发行3亿美元高级无抵押债券 票面利率11.88% 为近三年民营房企重启境外资本市场融资首单 [1] - 本次发行为新城发展今年第二笔美元债 [1] 债务状况 - 新城控股一年内到期非流动负债137.88亿元 较上年期末增加14.15% [2] - 上半年偿还境内外公开债务10.67亿元 [2] - 合联营公司权益有息负债合计25.82亿元 [2] - 下半年有3亿美元境外公开债到期 其中5000万美元已于6月赎回 剩余本金2.5亿美元将于10月15日到期还本付息 [2] 融资动机 - 连续两次高息发债或为应对即将到期的美元债 [2]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% [1] - 发行债券所得款项净额将用于偿还现有债务及企业日常经营 [1] - 新城系企业今年成功发行第二笔美元债 首次发行于6月份完成3亿美元高级无抵押债券 [1] - 新城控股8月成功发行10亿元中期票据 总认购倍数2.28倍 票面利率2.68% 获中债增全额担保 [1] 市场影响与行业地位 - 年内两度发行美元债释放重要信号 首次发行实现关键突破 两度成功巩固境外市场地位 [1] - 有助于修复市场对民营房企信心 形成示范效应 为行业缓解流动性压力注入动力 [1] 经营业绩表现 - 上半年新城控股实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [2] - 毛利率26.85% 同比增长5.25个百分点 [2] 商业板块表现 - 上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [2] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06% [2] - 商业板块毛利率达71.20% 高盈利性商业盘面对公司整体业绩贡献率持续走高 [2] 分析师观点 - 商业板块展现强大抗周期韧性与运营效率 提供坚实利润和现金流基础 [2] - 开发业务聚焦保交付与价值守护 风险逐步出清 [2] - 盈利结构持续优化 财务状况稳健向好 获得买入评级 [2]

公司融资活动 - 公司计划近期发行一笔美元债 主要用于偿还10月15日到期的2.5亿美元存量债券[2][3] - 本次发行将是公司2024年第二笔美元债 此前6月母公司新城发展已成功发行3亿美元三年期债券[4] - 本次发行票息预计较6月发行实现微幅降低[7] 融资战略意义 - 美元债新发（非展期）被视为融资渠道畅通的强烈信号 在行业环境中具有标志性意义[5] - 公司坚持"融资渠道畅通优先于融资成本"的策略 并通过汇率掉期操作可降低1-2个点的融资成本[5] - 两次发债时间点把握精准 分别避开中东地缘政治冲突并抓住美联储降息预期升温窗口[6] 融资能力优势 - 公司是目前民营房企中融资品种最丰富的企业 覆盖开发贷、经营性物业贷、中票、公司债、CMBS、美元债及ABS全赛道[8] - 融资能力构成公司核心生存优势 行业共识表明"高融资成本不会立即致命 但融资渠道断裂会立即致命"[8] 创新融资探索 - 公司成立数字资产研究院推进RWA（现实资产代币化）探索 潜在发行"链上债"将房地产资产拆分为代币[9] - 该尝试旨在将房地产转化为高流动性资产 但当前阶段仍属于概念探索[10][11] - 多项融资创新举措显示公司积极开拓融资渠道的强烈求生欲[12]

存款搬家历史回顾 - 第一轮存款搬家发生在1999-2000年 居民存款规模累计减少2400亿元 资金主要流向房地产和股市[6][7][9] - 第二轮发生在2006-2007年 居民存款累计减少1.5万亿元 资金集中涌入股市 上证指数从1000点涨至6000多点[10] - 第三轮发生在2009年 居民存款减少3500亿元 受政策刺激影响 股市半年内从1800点涨至3400点[11][12] - 2025年7月出现第四轮存款搬家 单月居民存款减少1.11万亿元 企业存款减少1.46万亿元 创历史最大跌幅[4][15] 当前资金流向分析 - 非银行业金融机构存款单月暴增2.14万亿元 同比多增1.39万亿元 为近十年新高[18] - 2025年前7个月非银存款累计多增4.69万亿元 远超去年同期水平[19] - 资金通过银证转账进入证券账户 显示存款正大规模向权益市场转移[16][17][20] 股市吸引力提升因素 - 上证指数从年初3200点上涨至3800点以上 形成显著赚钱效应[20] - 六大行一年期定存利率仅0.95% 股份行约1.35% 存款收益跑不赢通胀[21] - 政策层面提出"增强资本市场吸引力与包容性" 公募基金持有A股流通市值要求三年内年增10%[22] - 国有保险公司每年新增保费30%用于投资A股 长期资金考核周期延长至三年以上[22] - 对分红不达标公司实施ST处理 强化股东回报机制[23] 资金规模与潜在流向 - 居民存款总规模达160万亿元 本次搬家规模远超历史[29] - 2022-2025年初债市净吸纳资金12-14万亿元 相当于"十三五"全部地方政府专项债规模[28] - 2025-2026年约有4.6万亿元三年定期存款到期 提供重要资金弹药[28] - 房地产供需根本逆转 无法承接大规模资金 股市成为唯一可能容纳巨额财富的蓄水池[27][29][30] 股市发展的战略意义 - 形成多方共赢局面：提升股民获得感并提振消费 保障养老金可持续收益 助力人民币国际化[31] - 为高科技新兴企业提供高效融资渠道 弥补传统银行体系支持不足[31] - 赚钱效应与长期资金入市形成正向循环 增强市场稳定性[32] - 机构判断居民存款搬家"尚处萌芽 远未到全面加速阶段" 预示后续仍有较大空间[25]

投资策略演变 - 投资思路从2012年至2022年专注于A股基金研究 [4] - 2023年开始转向美股ETF分散布局和全球股市ETF套利操作 [4] - 2023年末至今采用全天候策略 综合配置股票、债券和商品 并辅以换车套利增强收益 [5] 资产配置理念 - 随着本金增长 对风险收益比的要求提高 投资决策更注重配置优化而非趋势押注 [5] - 强调灵活变通优于专精领域 尤其在A股市场环境下 [5] - 路径依赖被视作有害行为 会损害投资者稳定收益能力 [6][7] - 普通投资者无需过度专精 应先建立投资框架以避免方向性错误 [9] 市场环境分析 - A股市场若未及时在高点退出 可能面临收益落空风险 [8] - 资产配置存在严重问题的人群比例估计不低于95% [9] - 北上广等地区房地产抛售潮从顶层向中产和小康阶层蔓延 [11] 资产配置方法论 - 资产配置通过科学组合提高容错率 弥补对单一资产认知的不足 [10] - 需建立自上而下的宏观框架模型 设定投资纪律并忽略择时 [10] - 框架需明确股票指数、黄金、债券等资产的比例 并在无严重问题时保持稳定 [10] - 建议采用雪球三分法 根据风险偏好测试确定股、债、商三大类资产比例 [13] - 配置过程应留足2-3年时间进行分批定投 以积累匹配认知 [14] 策略优势与执行 - 终身学习型投资者会逐步走向资产配置 [12] - 坚持配置策略可规避重大风险事件 实现资产保值增值 [14] - 雪球三分法通过全球三大类资产协同配置 结合定投和动态再平衡 降低单一市场波动影响 [15] - 高胜率简单策略使复杂市场更可控 适合普通人长期坚持 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中国自2005年以来经历多次债券熊市，主要受经济周期、货币政策和资金趋势等因素影响，当前债市大幅走熊概率低，近1 - 2年更可能维持震荡格局，阶段性看多债市，10Y国债收益率可能重回1.65%左右，调整后信用债机会突出 [1][106] 根据相关目录分别进行总结 历次债券熊市特征：基本面、政策面、资金面透视 - 2007 - 2008年：经济过热和通胀高企，CPI同比一度超8%，央行连续6次加息，10年期国债收益率从2007年初3%升至2008年8月4.5%附近 [5] - 2010 - 2011年：“四万亿”刺激后通胀攀升，CPI同比突破6%，央行多次上调存款准备金率和加息，10年期国债收益率从2010年9月3.2%升至2011年9月4.1% [8] - 2013年：“钱荒”和金融监管引发流动性危机，通胀预期升温，央行收紧流动性，隔夜回购利率一度超30%，10年期国债收益率从2013年5月3.4%升至年末4.6% [9][10] - 2016 - 2017年：金融强监管、供给侧改革与棚改货币化，经济L型运行、资金泛滥，美联储加息等致资本外流，10年期国债收益率从2016年10月2.7%左右升至2017年底3.9% [11] - 2020年：经济复苏与政策退出，公共卫生事件后经济回暖，资金利率回归正常，10年长端利率4月30日开始上行 [15] - 2022年：公共卫生事件结束提升市场经济复苏预期叠加理财负反馈，10年期国债收益率从2022年8月2.6%升至11月2.9% [19][21] - 债市熊市共性特征：政策驱动为货币政策收紧和金融监管强化；与经济周期关联，宏观经济向好、通胀上行时债市易走熊；资金是政策和市场纽带，未来债市波动围绕宏观经济、政策取向和全球流动性环境，需关注通胀、地产政策及金融监管动向 [22][23][24] 为何当前债市大幅走熊的可能性较低 过往牛转熊拐点信号 - 基本面拐点：6次拐点均伴随基本面拐点，且领先或同向于牛转熊拐点，但前期变化幅度大，后续不明显 [83] - 政策面拐点：6次拐点中有3次伴随明显货币政策紧缩，2次货币政策拐点领先于债市拐点 [83] - CPI或PPI回升：6次拐点中有2次伴随CPI明显上行，85次CPI破2%，2次破3%；4次伴随PPI明显上行，PPI见底6 - 12个月、平均9.3个月后债市转熊 [85] - 资金面拐点：收益率底滞后资金底区间为0 - 8个月，平均2.5个月；熊市拐点滞后资金底区间为0 - 19个月，平均10个月；危机模式下快速宽松会使资金底与收益率底同步，正常经济周期有滞后 [87] CPI回升是否为债市牛转熊的充分或必要条件 - CPI回升既不是牛转熊拐点的充分条件，也不是必要条件；过去十年CPI波动收窄，对债市影响趋于弱化，供给冲击导致的通胀暂时性上行对债市趋势影响有限 [95][96] 当前债市大幅走熊可能性低的原因 - 货币政策：2025年上半年货币政策阶段性调整，下半年经济面临压力，年内显著转向紧缩概率极低 [97][98] - 经济基本面：2025年上半年经济运行稳健但价格承压，25Q2名义GDP增速仅3.9%，GDP平减指数连续9个季度为负，PPI持续下行，短期内债券市场更可能维持震荡格局 [100] - 资金面：资金面偏宽松，DR001和DR007下降且波动率收敛，无趋势性收紧信号，债市调整反映经济弱复苏预期，10Y国债收益率突破1.80%难度大 [101] - “反内卷”政策：当前反内卷政策缺乏需求端强力刺激配套，难以复制2016年政策效果，债市更可能维持区间震荡 [104] - 外部环境：美国经济减速、就业疲软，加息预期低，对我国债市难以构成实质性利空压力 [105] 投资分析意见 - 当前债市大幅走熊概率低，阶段性看多债市，10Y国债收益率可能重回1.65%左右；调整后信用债机会突出，建议重视长久期下沉的城投债及资本债、保险次级债，力推民生、渤海、恒丰长久期资本债，看多城投点心债及美元债，关注北部湾银行、天津银行、中华财险等资本债 [106][107]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 物价增长依然偏弱，政策托底效应初显，7 月价格环比修复呈现“消费强于生产，政策驱动带动修复”特征，价格数据边际改善，或与“反内卷”和扩内需政策有关 [2][9][86] - 7 月 CPI 环比转正、核心 CPI 同比创新高，反映消费领域价格修复动能增强；PPI 环比降幅收窄，显示工业品价格下行压力边际缓解，其降幅收窄或依赖政策对供给端竞争秩序的规范，需求端影响需持续观察 [2][9][86] - 债市做多是当前阻力最小的方向，8 月 10Y 国债收益率或回到 1.65%左右，5Y 国股二级到 1.9%以下，阶段性全面看多债市，推荐相关债券投资机会 [3][11][88] 根据相关目录分别进行总结 宏观要闻 - 7 月 CPI 同比持平，受食品价格影响，核心 CPI 同比+0.8%且涨幅连续扩大，环比+0.4%高于季节性水平，由服务和工业消费品价格上涨带动 [12] - 7 月 PPI 同比-3.6%，降幅与上月相同，环比-0.2%，降幅较上月收窄 0.2pct，为 3 月以来首次收窄，生产资料价格修复主要在 7 月 [15] - 2025 年前 7 个月我国货物贸易进出口总值 25.7 万亿元，同比+3.5%，出口同比+7.3%，进口同比-1.6%且降幅收窄；7 月进出口总值同比+6.7% [3][17] 中观高频 消费 - 截至 7 月 31 日，乘用车厂家日均零售数量同比-0.8%，日均批发数量同比+1.3%；截至 8 月 8 日，近 7 天全国电影票房收入同比+98.5% [20] - 截至 8 月 1 日，三大家电零售总量同比-3.7%，零售总额同比+2.7% [22] 交运 - 截至 8 月 3 日，港口完成集装箱吞吐量同比-7.0%，邮政快递揽收量同比+14.6%，铁路货运量同比+6.5%，高速公路货车通行量同比+2.8% [25][27][31] - 截至 8 月 7 日，一线城市地铁客运量同比-1.3% [25] 开工率 - 截至 8 月 6 日，全国主要钢企高炉开工率同比+3.4pct；截至 8 月 7 日，沥青平均开工率同比+2.0pct，纯碱开工率同比-4.8pct，PVC 开工率同比+0.1pct [34][37] - 截至 8 月 8 日，PX 平均开工率为 82.0%，PTA 平均开工率为 76.8% [37] 地产 - 截至 8 月 7 日，30 大中城市商品房成交面积同比-17.8%，成交套数同比-15.5% [41][43] 价格 - 截至 8 月 8 日，猪肉、蔬菜、6 种重点水果批发价同比分别-21.2%、-16.9%、-4.3%，较 4 周前分别-0.8%、+4.1%、-4.5% [48] - 北方港口动力煤、WTI 原油、螺纹钢、铁矿石、玻璃现货价同比分别-21.7%、-11.9%、+4.23%、-0.9%、-11.9%，较 4 周前分别+7.8%、-3.3%、+6.5%、+5.7%、+8.2% [51][56] 债市及外汇市场 - 8 月 8 日，隔夜 Shibor、R001、R007、DR001、DR007、IBO001、IBO007 较 8 月 4 日有不同幅度变动 [62] - 8 月 8 日，国债收益率多数下行，国开债、地方政府债、同业存单到期收益率较 8 月 1 日有不同变动 [66][72] - 截至 8 月 8 日，美、日、英、德十年期国债收益率较 8 月 1 日有不同变动，美元兑人民币中间价和即期汇率较 8 月 1 日下降 [77][80] 机构行为 - 2025 年初以来，利率债中长期纯债券型基金久期先降后升，近两周下降，8 月 8 日估算久期平均数约 5.2 年，较上周下降约 0.12 年 [83] - 2025 年初以来，信用债中长期纯债券型基金久期震荡，近三周快速上升后震荡，8 月 8 日估算久期中位数约 2.7 年，平均数约 2.6 年，较上周减少约 0.03 年 [84] 投资建议 - 债市做多阻力小，8 月 10Y 国债收益率或回 1.65%左右，5Y 国股二级到 1.9%以下，阶段性全面看多债市，看多相关债券，力推民生、渤海、恒丰银行永续债，关注部分资本债机会 [3][11][88]