港股内房股市场表现 - 万科企业跌2.23%至5.260港元 新城发展跌2.04%至2.400港元 越秀地产跌2.25%至4.770港元 雅居乐集团跌2.22%至0.440港元 [1] - 华润置地跌1.94%至30.400港元 远洋集团跌1.68%至0.117港元 绿城中国跌1.79%至9.310港元 [1] - 世茂集团跌1.54%至0.320港元 中国金茂跌1.35%至1.460港元 龙湖集团跌1.23%至10.410港元 龙光集团跌1.15%至0.860港元 碧桂园跌1.12%至0.440港元 [1] 房地产行业销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 较上月降幅扩大0.5个百分点 [1] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 较上月降幅扩大0.9个百分点 [1] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1] 房企分化格局 - TOP40房企中48%实现8月环比正增长 前十房企中八家实现环比正增长 [1] - 绿城中国以195.0亿元居8月单月操盘销售榜首 其次为招商蛇口 中海地产 保利发展 华润置地 [1] - 中海地产 绿城中国 华发股份 招商蛇口等头部房企环比增幅显著 [1]

土地市场总体表现 - 1-8月TOP100房企拿地总额6056亿元 同比增长28% 增幅较1-7月缩窄6.3个百分点 [1][2] - 8月单月土地市场热度较7月有所下降 [2] - 土地市场呈现投资分化格局 热度集中在少数核心城市 [1] 房企拿地排名与集中度 - 全口径新增货值前三：绿城中国1144亿元 保利发展996亿元 中海地产923亿元 [2][3] - 权益新增货值前三：绿城中国985亿元 中海地产917亿元 保利发展836亿元 [2][3] - 权益拿地金额前三：中海地产542亿元 绿城中国527亿元 保利发展440亿元 [5][9] - TOP10企业拿地金额占TOP100总额55.7% TOP20占比68.2% 较2024年全年分别提升14.4和13.3个百分点 [5] 企业性质与区域分布 - 央国企在拿地金额TOP100中占75家 金额占比达75.6% [5] - 前十位中央国企占据8席 [5] - 民企共22家入围TOP100 较2024年全年增加11家 [5] - 浙江企业表现活跃共9家上榜 四川企业有3家入围 [5] 房企投资策略特点 - 招商蛇口在北京/上海/南京/成都四城拿地金额均进入城市前十 [6] - 建发房产在杭州/北京/苏州/成都四城入围前十 [6] - 滨江集团聚焦杭州 位居该市拿地金额第一 [6] - 1-8月百强房企整体拿地销售比为0.27 TOP10房企达0.39 [7] 政策调规与地块出让 - 深圳宝安区地块经调规后由招商+华润联合体以86.40亿元成交 溢价率34.81% 楼面价59586元/平方米刷新纪录 [11] - 调规主要通过降低容积率 商业比例及放宽计容规则提升地块价值 [11] - 政策推动"商改住""降容""退地再挂"案例在多地出现 [11] - 北京朝阳区太阳宫乡地块经调规由混合公建用地转为纯住宅用地 起始价31亿元 [12] 市场趋势展望 - 企业拿地更趋理性和谨慎 高度聚焦核心城市和优质地块 [12] - "宁缺毋滥"策略短期内仍将延续 [12] - 投资回暖取决于核心城市供地质量与节奏 [12]

住宅价格表现 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.48% 较上月扩大0.12个百分点 二线城市环比上涨0.21% 三四线代表城市环比下跌0.25% [6] - 百城二手住宅均价为13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.55% 二线及三四线城市环比分别下跌0.85%和0.78% [6] 城市价格分化 - 杭州新建住宅价格环比上涨0.92%至31952元/平方米 上海上涨0.86%至60198元/平方米 [18] - 厦门新建住宅价格环比下跌0.52%至28856元/平方米 绍兴下跌0.63%至16067元/平方米 [18] - 成都二手住宅价格环比下跌0.19%至17292元/平方米 厦门下跌1.42%至43211元/平方米 [19][20] 租赁市场动态 - 8月50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月 环比下跌0.15% 同比下跌3.76% [1] - 北京住宅租金环比上涨0.08%至84.8元/平方米/月 上海上涨0.13%至83.3元/平方米/月 [21][22] - 温州住宅租金环比下跌0.63%至23.9元/平方米/月 嘉兴下跌0.70%至21.8元/平方米/月 [22] 政策环境变化 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 要求采取有力措施巩固市场态势 [10] - 京沪优化限购政策 对符合条件人群放宽五环外/外环外购房套数限制 [1][10] - 财政部出台增值税留抵退税政策 允许房地产开发企业申请新增留抵税额60%的退税 [10] 市场供应与去化 - 上海金茂·琐元项目开盘价格166000元/平方米 开盘去化率达100% [9] - 成都鸡山翡翠青邸项目开盘价格42000元/平方米 开盘去化率仅40% [9] - 典型样本项目包括北京和越玉鸣、广州保利天奕、深圳自贸·湾啟紫荆等标杆项目 [13][14] 行业发展方向 - 多地出台"好房子"建设导则 推动住宅品质提升和完整社区建设 [10][12] - 城市高质量发展意见提出加快构建房地产发展新模式 满足刚性和改善性住房需求 [10] - 房企需提升产品专业化程度 强化服务运营 深挖差异化需求 [16]

行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% 但增幅较1-7月缩窄6.3个百分点 [1] - 8月土地市场热度相比7月有所下降 但整体热度仍在 [1] - 拿地企业以央国企为主 拿地金额前十企业中8家为央国企 部分民企如滨江集团也进入前十 [1] 企业拿地排名 - 权益拿地金额前三企业：中海地产542亿元 绿城中国527亿元 保利发展440亿元 [10] - 权益拿地面积前三企业：绿城中国251万平方米 保利发展230万平方米 中海地产203万平方米 [10] - 新增货值前三企业：绿城中国1144亿元 保利发展996亿元 中海地产923亿元 [4][15] - TOP10企业新增货值总额7312亿元 占TOP100企业的43.6% 新增货值门槛为59亿元 [4] 区域市场分析 - 长三角TOP10企业拿地金额1824亿元 位居四大城市群之首 [5] - 京津冀TOP10企业拿地金额896亿元 位列第二 [5] - 中西部TOP10企业拿地金额486亿元 位居第三 [5] - 重点城市拿地金额排名：杭州滨江集团341亿元 北京中海地产171亿元 上海中海地产119亿元 [7] 重点城市表现 - 央企国企和地方国资仍是重点城市拿地主力 民企仅在重点深耕区域补充土储 [8] - 招商蛇口在北京 上海 南京 成都四个城市拿地金额均进入前十 [8] - 建发在杭州 北京 苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [8] - 绿城和保利均在3个城市的拿地金额位列前十 [8] 土地成交特征 - 8月高总价地块主要集中在深圳和长三角地区 深圳有3宗入榜总成交金额116亿元 [9] - 长三角区域的上海 宁波 无锡 南通各有一宗入榜 总计成交金额69亿元 [9] - 深圳新安街道地块以总成交价86亿元位列第一 成交楼面价刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [9] - 高总价地块拿地企业主要以央企和城投为主 [9]

核心财务表现 - 2025年上半年收入832.2亿元，核心股东应占溢利87.8亿元，每股基本盈利0.79元 [1] - 房地产开发业务收入779.6亿元，商业物业运营收入35.4亿元，其他业务内外部收入合计35.5亿元 [2][6] - 总利息支出同比减少12.1亿元，平均融资成本2.9%，分销及行政费用合计占收入3.8% [7] 销售与土地投资 - 合约物业销售额1201.5亿元，对应销售面积512万平方米，其中香港及北上广深销售额556.4亿元占比53.7% [1] - 新增17宗地块，总建筑面积258万平方米，权益地价401.1亿元，一线和强二线城市投资占比86% [1][4] - 按区域划分：北部大区销售额441.6亿元占比36.8%，东部大区212.2亿元占比17.7%，南部大区155.6亿元占比13% [2] 商业物业运营 - 一线城市商业项目收入占比提升至47%，其中写字楼收入17亿元，购物中心收入11.7亿元 [6] - 新签约写字楼建筑面积51万平方米，续租率76.9%，成熟期购物中心出租率96.2%，销售额及客流同比分别增长6.7%和11% [6] - 长租公寓收入1.6亿元，酒店及其他商业物业收入5.1亿元 [6] 财务稳健性 - 银行存款及现金1089.6亿元，占总资产12.1%，流动资产净值3862.6亿元，流动比率2.6倍 [6] - 净借贷比率28.4%，总借贷2274.5亿元，其中一年内到期借贷174亿元占比7.6% [6] - 境内外融资265.4亿元，提早及到期偿还债务399.4亿元，有息借贷持续下降 [7] 土地储备与项目进展 - 不含中海宏洋的土地储备总建筑面积2693万平方米，权益建筑面积2367万平方米 [5] - 内地23个城市及香港项目竣工总建筑面积445万平方米 [2] - 联营及合营项目贡献净利润12.6亿元，中海宏洋合约销售额166.1亿元，股东应占溢利2.8亿元 [2]

土地市场热度显著提升 - 多个城市出现高溢价地块成交 深圳宝安中心宅地以86.4亿元总价成交 溢价率35% 楼板价59586元/平方米刷新板块纪录[1] 深圳前海地块楼面价84180元/平方米 溢价率86.1%创2024年取消溢价上限后新高[1][4] 上海徐汇衡复地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价纪录[1][4] 苏州工业园区地块楼板价6.5万元/平方米刷新江苏省纪录[1][5] - 2025年1-7月重点30城土地市场呈现结构性回暖 含宅地块成交面积5520万平方米 同比增长17% 与全国300城面积同比下降9%形成鲜明对比[7] 溢价地块数量占比达30% 为近三年新高 较2024年同期增加12个百分点[8] 溢价地块平均溢价率26% 较过去两年近乎翻倍增长[8] - 核心城市优质地块竞争激烈 30城前7月重点溢价成交地块比重达30%[2] 企业投资聚焦高能级城市核心地块 资源集中导致僧多粥少局面[17] 企业拿地行为分化明显 - 头部房企占据绝对主导地位 2025年1-7月TOP10房企新增货值占百强比重达70% 较2024年末提升8个百分点[12] TOP10房企拿地销售比0.41 显著高于行业平均的0.3[12] 销售百强中仍有半数房企未有新增土储[11] - 央国企及部分名企成为拿地主力 保利发展拿地金额512亿元同比增长95% 招商蛇口拿地金额360亿元同比增长213% 绿城中国拿地金额602亿元同比增长133% 中国金茂拿地金额454亿元同比激增1505%[15] 建发房产在杭州和成都获取两宗溢价率超100%的地块[16] - 高总价地块劝退民企和地方国企 央国企凭借资金优势包场核心城市优质地块[18] 民企主要在部分止跌回稳城市寻找结构性机会[18] 区域市场表现差异 - 一线城市土地市场热度突出 上海虹口北外滩地块楼板价126577元/平方米溢价率46% 静安地块楼板价90390元/平方米[6] 深圳宝安地块楼板价59586元/平方米 南山前海地块楼板价84180元/平方米[6] - 强二线城市表现活跃 苏州工业园区地块总价46.7亿元楼板价65242元/平方米[6] 杭州多宗地块溢价率超70% 成都高新区地块溢价率70%[17] 郑州地块溢价率87%[17] - 改善型项目支撑市场预期 深圳前海地块周边新房售价超11万元/平方米 苏州双湖板块高端新房售价达8.5万元/平方米以上[4][5] 优质地块未来上市预期乐观[18]

行业政策利好 - 天津等多地住房公积金支持支付首付款 [1] - 湖南长沙县优化土地供应条件给开发商减轻压力 [1] - 福建福州发布16条新政支持房地产项目开发建设 [1] - 北京住房限购政策调整后五环外楼盘单日到访客户超百组 [1] - 二手房以价换量 业界期待政策放松节奏提速 [1] 市场表现与结构特征 - 港股内房股8月14日全线飘红 美的置业涨超10% 绿城服务、世茂服务、贝壳、雅生活服务等多股跟涨 [1] - 上半年权益销售额超500亿企业增至7家 千亿阵营扩至4家 [1] - 保利发展、中海地产、华润置地稳居前三 [1] - 行业呈现结构性分化深化、好房子政策加速落地、智慧建造重塑竞争格局等核心特征 [1] 数字化服务创新 - 绿城服务与支付宝合作的碰一下开小区门服务将通行时间从8分钟缩至几秒 延伸至全场景管理 成为物业协会推广的智慧社区样本 [2] - 贝壳与支付宝联合打造的碰一下看房服务将数字化贯穿交易全链条 成为房产服务数智化标杆案例 [2] - 支付宝碰一下交互方式在支付领域已超1亿用户 被近600多个服务场景采用 [2] - 数字化服务场景突破成为内房股价值重估的关键推力 [1] 企业战略转型 - 头部房企通过智慧社区、数字化营销等创新加速从规模导向转向服务导向 [2] - 政策端好房子建设标准落地为具备场景创新能力的企业提供更大发展空间 [2] - 华泰证券看好一线城市为代表的核心城市复苏节奏 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的三好地产开发商 [2] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [2]

平台上线与核心功能 - 深圳市住房公积金中心打造的“i深房”平台于8月12日在“i深圳”App正式上线运营 [1] - 平台是集房源项目展示、政策资讯查询和公积金服务等多功能一体化的线上服务平台 [1] - 平台提供房屋交易全流程服务 包括从认购书签署到预售合同或现售合同网签备案的全流程网办 [2] 房源信息与合作企业 - 首批上线40多家房企共55个一手房项目信息 [1][2] - 合作企业包括华润集团、招商蛇口、保利地产、中海地产等知名房地产开发企业 [2] - 平台与深圳市房地产信息平台直接对接 确保房源信息准确可靠透明 [2] 看房与选房功能 - 平台设置“标签式”看房功能 市民可根据区域、预算、面积、户型等偏好筛选条件智能推荐适配房源 [1] - 项目和房源设置VR、视频或图文介绍 可24小时随时了解房源详情及周边配套设施信息 [1] - 市民可收藏心仪楼盘或房源进行实时在线比对 [1] 交易与便民服务 - 平台提供热点楼盘购房意向登记和“带押过户”资金免费托管服务 [2] - 购买一手现售商品房可通过“一网通办”入口一次上传住建、不动产登记和税务部门所需材料 “零次跑动”办结全流程业务 [2] - 平台配备政策查询、公积金服务及购房计算器等便民工具 可在线办理公积金提取、贷后变更等业务 [3] 行业数字化趋势 - 平台依托互联网平台与政务数据整合 推动房地产全链路数字化 [3] - 为购房者提供更加便捷高效透明的看房服务 [3]

平台功能与服务 - 平台集成了已批售房源项目展示、房地产政策资讯查询和住房公积金服务等多功能于一体，提供线上自助看房和房屋交易全流程服务 [1] - 平台提供热点楼盘购房意向登记和“带押过户”资金免费托管服务，并配备政策查询、公积金服务及购房计算器等便民工具 [2] - 市民可通过“我要签约”版块完成从认购书签署到预售合同或现售合同网签备案的全流程网办，购买一手现售商品房可实现交易、纳税和登记“一网通办” [1] 平台上线与初期规模 - 平台于8月12日正式上线运营，首批已有40多家房企共55个一手房项目入驻 [1] - 首批入驻开发商包括华润集团、招商蛇口、保利地产、中海地产、深铁置业等约40家房地产开发企业 [1] 战略目标与行业影响 - 平台旨在推动房地产全链路数字化，为购房者提供更便捷、高效、透明的看房服务 [2] - 该平台被定位为一个全新的透明开放平台，旨在提供可靠购房资讯和智能化工具，助力深圳市房地产市场健康发展 [2]

北京市场越来越卷，表征之一就是公司和项目营销负责人更换越来越频繁。 据知情人士透露，中建壹品北方分公司营销总监曹秋良即将离任，接任者是中建壹品南方分公司副总经理刘红。 刘红也是一位中建三局系老人，曾任中建壹品绿色置业有限公司事业部营销总监，组织搭建了中建壹品的线上官方购房服务平台"中建壹品绿色家"。2024 年中建壹品南下深圳时，刘红成为南方分公司的重要班底。 在公司内部，刘红的形象是敢拼敢冲，身上的标签是"不卖房子不睡觉"、"只有卖好 才能活下去"、"不达业绩不罢休"，经常策划营销"重点战役"冲刺业 绩。 刘红 01 曹秋良从调入北方分公司到离开，只有约一年时间，因其之前有在北方担任操盘手的背景，曾经也被给予厚望。但目前看，集团对这份业绩并不满意。 | | | 10/5/ | | | VIII | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 中海地产 | 279.9 | 1 | 中海地产 | 42.6 | | 2 | 华润置地 | 224.3 | 2 | 华润量地 | 41.5 | | 3 | 越秀地产 | F 195.8 | ਤੋ | 北京城建 | 28.9 | ...