政策与市场环境 - 政策发力支持提效线下消费设施 为商业地产的运营、持有和改造创造有史以来最有利的发展环境 [1] - REITs市场持续发育 险资等长线资金持续增配商业地产 [1] - 不动产投资基金在多年沉寂后 迎来快速发展期 [1] 行业发展趋势 - 城市走向内涵式发展 再投资回报率逐渐下降 [1] - 核心资产大多成为非卖品 核心重资产具备较大重估潜力 [1] - 存量改造需求持续井喷 但头部企业产能有限 [1] 公司战略与行业格局 - 预计未来龙头商管公司将增加包租业务 通过筛选机制提升订单质量 [1] - 整个商管行业可能快速增长 龙头公司无法满足的需求将被众多二线品牌分享 [1]

商业运营收入 - 9月份公司实现商业运营总收入约11.73亿元，比上年同期增长10.13% [1] - 1-9月公司累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82% [1] 合同销售情况 - 9月份公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米 [1] - 1-9月公司累计实现合同销售金额约150.50亿元，累计合同销售面积约195.91万平方米 [1]

公司股价表现 - 公司股价上涨3.07%至9.07港元，成交额达6338.99万港元 [1] 国庆黄金周营运数据 - 内地商场总租户销售额在国庆黄金周前四日同比增长约15% [1] - 武汉恒隆广场租户销售额激增逾70%，上海港汇恒隆广场增长逾50% [1] - 国庆节当日内地物业组合租户销售额同比增长逾20%，七成营运商场录得双位数增长 [1] - 武汉恒隆广场在国庆节当日租户销售额较去年翻倍 [1] 业务驱动因素 - 内地商场表现强劲，租户销售额及客流均录得显著增长，香港商场客流亦稳步回升 [1] - 公司通过丰富的营销活动及有效的会员促销策略推动业绩 [1] - 武汉恒隆广场借助人气IP“黄油小熊”秋日烘焙工坊华中首展吸引大量顾客 [1]

财务表现 - 2025H1公司实现营收832.2亿元 同比下降4.5% [1] - 归母净利润86.0亿元 同比下降16.6% 核心股东应占溢利87.8亿元 同比下降17.5% [1] - 毛利率同比下滑4.7个百分点至17.4% 主要因上一周期获取项目利润降低 [1] - 两费占比下降至3.8% 体现高效运营能力 [1] - 拟分派中期股息25.2亿元 约0.23元/股 派息率32% [2] 业务发展 - 开发业务营收779.6亿元 同比下降5.0% [1] - 开发业务销售金额1201.1亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [2] - 一线城市及香港销售556.5亿元 占比53.7% 北京单城贡献304.5亿元 [2] - 在14个城市市占率排名第一 包括北京/天津/南京等核心城市 [2] - 上半年获取17个项目 权益地价401.1亿元 权益面积257万方 权益比例99% [2] - 拿地强度33.6% 一线城市及香港投资金额占比52.1% [2] 商业运营 - 商业收入35.4亿元 同比持平 [2] - 写字楼收入17亿元 新签面积51万方 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [2] - 购物中心收入11.7亿元 成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 客流提升11.0% [2] - 长租公寓收入1.6亿元 酒店及其他商业收入5.1亿元 [2] - 北京中海大吉巷商业综合体开业出租率95.5% 首日客流超20万人次 [2] 财务状况 - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [2] - 资产负债率53.7% 净负债率28.4% [2] - 有息贷款较年初减少141.2亿元 [2] - 平均融资成本下降20BP至2.9% 保持行业领先 [2] 未来展望 - 2022年前后获取项目逐步结转 盈利水平预计重回增长轨道 [1] - 预计2025-2027年营收分别为1893.4/1927.7/1983.4亿元 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为154.3/160.7/170.9亿元 [3] - 对应PE估值分别为9.0X/8.7X/8.1X [3]

财务表现 - 2025年上半年总收入同比增长6.5%至85亿元人民币，符合预期[1] - 核心净利润同比增长15%至20亿元人民币，低于预期增速17.7%[2] - 毛利率提升3.1个百分点至37.1%，超出预期0.7个百分点的扩张幅度[1] - 中期股息大幅增长89.6%至每股0.529元人民币，另派发特别股息每股0.352元人民币，派息率达到中期核心盈利的100%[2] 业务分部表现 - 开发商增值服务及社区增值服务收入同比下降超30%[1] - 基础物业管理收入增长超预期[1] - 商业运营收入同比增长14.6%，符合预期[1] - 购物中心收入大幅增长30%[3] 商业运营详情 - 零售销售额同比增长21.1%，同店销售增长达9.7%[3] - 奢侈品商场零售销售额增长13.2%（同店增长9.6%），非奢侈品商场零售销售额增长26.4%（同店增长9.8%）[3] - 运营中购物中心数量增加3座至125座，其中母公司持有94座，第三方持有31座[3] - 储备购物中心达75座，母公司持有35座，第三方持有40座[4] 物业管理拓展 - 通过第三方拓展新增合约面积1432万平方米，其中71.2%为公共项目，21.1%为住宅项目，7.7%为办公空间[4] - 总合约建筑面积从2024年底的4.505亿平方米增至4.521亿平方米[4] - 在管建筑面积从2024年底的4.131亿平方米增至4.205亿平方米[4] 盈利与估值 - 2025-2027年每股收益预测下调5.2-8.2%，主要因收入增长指引下调至10%以下及利息收入大幅下降66.5%[1][2] - 目标价下调6.5%至42.91港元，基于23倍2025年预期市盈率[2][5] - 当前股价对应20.1倍2025年预期市盈率，并提供4.7%的2025年预期股息收益率[5]

财务业绩 - 上半年营业收入221亿元 [1] - 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 [1] - 扣非归母净利润9.47亿元 [1] 商业板块表现 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [1] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 [1] - 物业出租及管理毛利率达71.20% [1] 毛利结构变化 - 物业出租及管理毛利占比从去年同期57.21%提升至77.06% [1] - 商业板块持续增收 [1]

项目背景与现状 - 江南樱花里商业综合体位于滨江区核心地段 距离地铁6号线诚业路站约700米 北临钱塘江 周边环绕钱塘帝景 钱江水晶城等数十个大型住宅小区及省儿保 产业园等设施 人口密集[4] - 商场于2022年10月开业 由远航商管集团运营 引入奢侈品折扣店及网红餐厅 但2023年7月中旬已关闭大门 仅剩星巴克 宠物店及IMAX影院等零星沿街铺面营业[6] - 实际运营时间不足1年 但项目自2008年1月拿地至今已有17年历史 由海墅房地产开发（杭州）有限公司以15.86亿元总价竞得 实际由世茂与中海联合开发[6] 产权结构与历史问题 - 商场产权分散于200多名小业主 商铺面积从20平方米至130平方米不等 总计销售约1.5万平方米 业主单价约2万元/平方米 总投资额约40万元/户[8] - 2015年业主与杭州弘聚管理公司签署《商品房委托经营管理协议》 约定售后包租及年度租金返还 但弘聚公司存在租金拖欠问题[8] - 2021年海墅房地产将商场剩余部分（1-4层及地下负一层 约3.2万平方米）低价出售给远航控股集团 条件为远航以三折支付拖欠租金并负责运营[10] 运营困境与资金问题 - 远航商管运营期间 商场二层与三层大面积空置 招商困难 产权分散被指为主要原因之一[8][6] - 远航与小业主约定前两年免租期 第三年起每半年支付租金 但业主仅收到首笔前期租金 目前因商场关闭租金收取更加困难[10] - 远航控股集团目前资金紧张 预计最快2024年9-10月重启招商 理想状态下将重新调整业态[10] 行业分析与转型案例 - 商业综合体需天时地利人和 当前经营环境已过最佳时期 TOD综合体项目更具地铁交通优势 樱花里仅依靠一线江景难以聚集人流[10] - 类似产权分散项目可通过产权统一收购实现解套与运营整合 如城北蓝钻天成经法拍后改头换面为和睦里 预计2024年底开业[10] - 房地产开发早期快周转模式导致商业体缺乏整体规划与定位 设计阶段未考虑自持运营需求[6]

核心交易动态 - 媒体报道英格卡计划打包出售国内10座荟聚购物中心 首批涉及无锡 北京 武汉三座项目 交易金额达160亿元 接盘方为保险机构领投的基金[1] - 公司回应称不对市场传言及推测发表评论 但强调中国始终是最重要市场之一 目前在中国拥有10座荟聚购物中心和4个荟聚办公项目[1] 业务布局与投资 - 英格卡购物中心为英格卡集团三大业务板块之一 2009年进入中国 全球15个市场运营38家聚会体验中心[1] - 2023年新开业西安荟聚和上海荟聚 其中上海项目总投资超80亿元 为公司在中国最大单体投资项目[1] - 上海荟聚为首个综合体项目 包含聚会体验中心 宜家家居和办公楼 公司持续评估市场投资机会[1][2] 战略方向与市场定位 - 公司现阶段专注于现有购物中心焕新升级 并与宜家家居探索新商业模式和项目[2] - 中国消费市场潜力未完全释放 政策提振消费带来发展机遇 总裁朱洁敏强调荟聚通过文化融合活动提供功能便利和情绪价值 差异化应对商业地产同质化竞争[2] 交易条款细节 - 报道称交易后单体项目运营团队不变 英格卡保留项目运营权 承诺保险机构投资回报率接近7%[2]

核心财务表现 - 公司总收入显著下滑 恒隆集团和恒隆地产总收入分别下跌18%和19%至52.02亿港元和49.68亿港元[1] - 物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元 核心物业租赁收入相对稳健仅下跌3%至49.12亿港元[2] - 股东应占基本纯利下降 恒隆集团和恒隆地产分别下跌7%和9%至11.91亿港元和15.87亿港元[2] 收入结构分析 - 内地市场贡献35.02亿港元 香港市场贡献17亿港元 显示内地业务占主导地位[1] - 酒店组合收入逆势增长84%至1.29亿港元 但营业亏损扩大至3400万港元[2] - 租赁营业溢利下降4%至34.99亿港元 财务费用上升对利润造成压力[3] 业务运营状况 - 内地商场租出率保持94%高位 香港零售物业租出率分别为93%和94%[2] - 办公楼市场面临挑战 优质办公空间需求不足及供应过剩导致空置率上升[2] - 推出灵活办公空间解决方案NET•WORK 中环渣打银行大厦项目租出率达64%[3] 债务与资本结构 - 借贷总额559.72亿港元 较2024年底577.94亿港元有所下降[3] - 42%债务以人民币计价 作为对内地净投资的自然对冲安排[3] - 定息债项占比达42% 通过债券、固定利率贷款和利率掉期合约构成[3] 战略扩张举措 - 杭州项目新增4.2万平方米零售面积 较现有规模提升40%[7] - 杭州恒隆广场预租出率达81% 办公楼下半年投入使用 商场2026年底开幕[7] - 上海恒隆广场三期2026年下半年开幕 无锡恒隆广场二期2025年下半年分阶段落成[8] 管理层展望 - 2024年纯利大幅减少21%-25% 2025年目标实现微增长[4] - 下半年表现对实现年度目标至关重要 具体取决于第三四季度情况[4][5] - 杭州项目被定位为内地市场重中之重 预计未来收益将有大幅提升[7]

业绩表现 - 2025年上半年收入52.02亿港元，同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元，同比减少21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 [1] - 办公楼租赁收入下跌4%至人民币6.38亿元 [2] 业务发展 - 持续开发投资项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET WORK [1] - 举办65周年庆祝及市场营销活动，带来可观客流量并加强顾客联系 [1] - 预期上述举措将改善营业额及加强品牌忠诚度 [1] 商场运营 - 商场组合整体收入持续稳定 [1] - 针对不同客群推出具针对性的市场营销项目 [1] - 除天津、武汉和沈阳恒隆广场外，商场组合大致取得收入增长 [1] - 整体租出率维持于高位 [1] 办公楼市场 - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体办公楼收入跌幅的77% [2] - 办公楼市场受租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑影响 [2] - 成功维持高水平物业管理服务并积极留住优质租户 [2]