市场整体表现 - 2025年前三季度中国房地产市场整体处于底部盘整阶段，重点城市新房成交量同比小幅回落，二季度市场动能转弱，三季度延续盘整态势 [1][2] - 2025年1-8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，销售额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点 [3] - 现房销售表现显著优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [3] 新房市场 - 重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，一季度因政策带动同比基本持平，二季度同比转降，三季度受天气及供应缩量影响同比降幅扩大 [4] - 改善性需求成为新房市场重要支撑，重点30城120平米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30% [12] - 核心城市高总价改善项目去化表现较好，21个城市120-144平米产品成交套数占比提升，22个城市144平米以上产品成交套数占比提升 [12] 二手房市场 - 市场延续“以价换量”行情，前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，其中一季度同比增长超20%，9月同比增长超10% [6] - 1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌 [16] - 核心城市二手房交易保持较高活跃度，深圳累计同比增长近30%，上海增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [6] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，房企拿地持续聚焦核心城市 [19] - 一二线城市土地市场表现强劲，出让金同比增幅均超20%，平均溢价率分别为13.6%和10.5%，三四线城市平均溢价率仅3.4% [20][21] - 全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海出让金均超千亿元 [23] 政策环境 - 三季度中央重要会议密集部署房地产政策，强调“止跌回稳”、“多管齐下释放改善性需求”、“高质量开展城市更新” [42][44] - 8月以来北上深相继优化楼市政策，北京五环外不限购、上海外环外不限购、深圳非核心区不限购并取消盐田和大鹏新区限购 [9][10][54] - 金融支持政策效果显现，“白名单”项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，优化房贷政策每年可为超5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [48] 价格走势 - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20%，其中一线城市累计上涨3.99%，二线上涨0.96%，三四线下跌0.88% [17] - 价格下跌城市数量增加，三季度百城新建住宅价格环比下跌城市数量扩大到60个以上，二手房价格100个城市环比均下跌 [18] - 价格分化明显，核心城市优质改善项目带动新房价格结构性上涨，而二手房价格普遍承压 [16][17] 企业表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，保利、绿城、中海、华润、招商销售额均超千亿 [76] - 头部房企投资策略趋同，聚焦核心城市，1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，央国企拿地占比52% [77][30] - 上市房企经营承压，2025上半年营业收入均值104.2亿元，同比下降16.9%，净利润均值-8.3亿元，约六成出现亏损 [76] 四季度展望 - 上半年头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [1][66] - “好城市+好房子”仍具市场机会，而新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续 [1][66] - 四季度宏观政策有望加力，房地产政策将延续宽松导向，重点围绕稳预期、激活需求、优化供给等方面 [65][69]

活动概况 - 第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周主题为“人民城市 有机更新”并在海淀区中关村广场开幕 [2] - 活动包括开幕活动、政策交流研讨会、最佳实践经验分享会、北京城市更新周活动以及闭幕式等系列活动 [2] - 活动将发放500万元消费券，邀请市民体验打卡北京城市更新点位，持续至10月中旬 [2] 项目评选与成果 - 从225个申报项目中评选出40个城市更新项目，其中14个项目获得“最佳实践”奖项，26个项目获评“优秀项目” [2][3] - 海淀大融城作为“最佳实践”项目代表，通过文商旅体融合更新，日均客流量达到3万人，充分释放区域活力 [3][4] - 项目更新在建筑规模不增、绿地及公共空间不减的前提下，将业态由纯商业调整为“商业+车库”综合业态 [3] 体验周与消费促进 - 城市更新体验周打造商业、文化、体育、休闲等多类更新场景，并通过“大众点评”和“美团”平台投放500万元消费券 [5] - 活动期间举办国际篮联3对3篮球赛、攀岩比赛和冰球邀请赛等高水平体育赛事，推动文商旅体深度融合 [5] 政策导向与未来规划 - 城市更新工作呼应创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧等“六个城市”建设要求 [7] - 未来将优化审批流程，完善配套政策，并探索“财政资金引导+社会资本参与+市场化运作”的多元融资模式 [7] - 鼓励企业从开发向运营转型，培育“短期投入、长期增值”的良性生态，并完善共建共享的治理体系 [8]

中国青年报客户端讯（中青报·中青网记者 张艺）时尚街区三里屯、保留历史古韵的长辛店老镇……这 些活力地标背后是城市更新带来的改变。9月28日，第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周在北京 市海淀区中关村广场开幕，40个第四届北京城市更新"最佳实践"项目揭晓。 此次活动以"人民城市 有机更新"为主题，旨在为各方搭建沟通合作平台，共谋城市发展新篇章。活动 将持续至10月中旬，其间包括开幕活动、政策交流研讨会、最佳实践经验分享会、北京城市更新周活动 以及闭幕式等系列活动。 据了解，本届评选共收到225个申报项目，经网络投票和专家评审，最终40个项目脱颖而出。 北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，将深入贯彻落实中央城市工作会议精神，以建设创新、 宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以新时代首都发展为统领，以北京城市总体 规划为指引，以城市更新为重要抓手，科学谋划"十五五"城市发展战略，全力推动首都城市高质量发 展。 具体而言，将优化城市更新审批流程，完善城市更新配套政策，以代表性案例为重点，针对实施过程中 的难点、堵点问题加强统筹研究，形成小切口、可落地的改革措施；参与构建"财政资金引导+社会资 ...

会议背景与目的 - 省政府于9月28日在南京召开城市工作专家座谈会 分析城市工作面临的新形势 新任务和难点堵点问题 [1] - 会议旨在听取城市规划建设 房地产 投融资等领域专家对推进城市高质量发展的意见和建议 [1] 专家意见与讨论焦点 - 专家围绕贯彻中央城市工作会议精神 结合江苏城市工作形势任务提出意见和建议 [1] - 讨论焦点包括优化现代化城市体系 高质量推进城市更新 创新投融资机制 促进房地产转型升级等方面 [1] 政府后续工作方向 - 省有关部门将结合编制十五五规划 加快制定推进城市高质量发展系列文件及相关配套政策措施 [1] - 政府强调需加强部门协作 上下联动 凝聚各方智慧科学谋划城市工作 [1]

政策核心与行业趋势 - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》推出17项具体措施以推动新建和存量住宅品质提升 [1] - 国家标准《住宅项目规范》施行后多地发力构建地方配套标准推动“好房子”建设行业从“住有所居”向“住有优居”转型 [1] - 58安居客研究院调研显示61.6%购房者将“居住舒适度”作为首要购房标准其中40.3%关注自然采光与通风33%重视户型空间布局表明品质升级正成为市场核心关注点 [3] 上海《意见》具体措施 - 为提升建筑立面形象沿公共绿地等地区设计进深不超过0.75米的带围护结构开敞式阳台其建筑面积不计入容积率不计入可售面积且不计入户型建筑面积10%的阳台面积 [2] - 对住宅建筑外立面采用干挂石材金属陶板等高品质材料并在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的其饰面层不计入容积率 [2] - 支持旧住房完善基本功能划拨用地上老旧住宅更新改造拆除重建后增加厨房卧室等套内建筑面积可继续保留划拨方式 [6] 广州《指引》地方特色 - 广州《关于推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》要求住宅首层入户大堂及架空层净高不低于3.5米住宅层高不低于3.0米设有中央空调等系统不宜低于3.1米 [3] - 《指引》明确公共空间布局应落实全域无障碍设计要求结合岭南气候特征通过骑楼风雨连廊等构建舒适连续步行系统体现地方特色 [3] 城市更新与存量提升 - 多地将“好房子”建设与城市更新有机结合推动存量住宅品质提升 [5] - 北京市开展“原拆原建”改造采用混凝土模块化集成建筑技术等仅用时3个月实现老旧住房“换新颜”有效改善居住体验 [6] - “好房子”建设在老旧小区和保障性住房层面推进老旧小区加装电梯和适老化改造覆盖面不断增大更好落实住房全生命周期管理 [6] 差异化发展路径 - 各地“好房子”相关指引根据房地产市场情况人口结构区域规划差异有所侧重复合“因城施策”原则为全国提供多样化改革样本 [4] - 人口流入城市需关注提升住房品质有效落地智能建造和技术导则吸引新增住房需求人口流出城市则更需关注通过开发和绿色生态住宅建设拉动改善需求有效入市 [7]

行业投资评级 - 增持（维持）[1] 核心观点 - 建材稳增长政策落地推动反内卷力度强化，行业盈利水平有望提升[1][4] - 8月工业企业利润反弹及PPI环比改善显示行业基本面回暖[4] - 推荐关注水泥龙头（华新水泥、海螺水泥等）、消费建材（欧派家居、箭牌卫浴等）及洁净室工程板块（圣晖集成、亚翔集成等）[4] 大宗建材基本面与高频数据 水泥 - 全国高标水泥价格351.0元/吨，周环比上涨5.3元/吨，但较2024年同期下降35.0元/吨[4][18] - 长三角地区价格涨幅显著（+15.0元/吨），西南地区上涨12.0元/吨[4][18] - 平均库容比65.7%，周环比上升0.9个百分点；平均出货率46.5%，周环比下降1.9个百分点[4][25] - 需求受天气影响阶段性减弱，但四季度企业推涨价格意愿强烈[4][17] 玻璃 - 全国浮法白玻原片均价1224.7元/吨，周环比上涨16.8元/吨，较2024年同期上涨47.6元/吨[4][50] - 样本企业库存5329万重箱，周环比减少142万重箱，较2024年同期下降1052万重箱[4][53] - 短期供需僵持，但中期供给侧出清有望加速[4][5] 玻纤 - 无碱粗纱价格稳定，2400tex直接纱主流成交价3250-3700元/吨，周环比持平[4][61] - 电子纱G75报价8300-9200元/吨，电子布报价3.6-4.2元/米，均与上周持平[4][61] - 行业库存逐步消化，粗纱价格企稳，电子布价格有望回升[4][5][12] 板块观点 水泥 - 行业供给自律强化，全年盈利中枢有望超2024年[4][11] - 政策推动产能置换和低效产能退出，利好中长期盈利提升[4][11] - 推荐华新水泥、海螺水泥、上峰水泥等龙头企业[4][11] 玻纤 - 粗纱盈利中期改善趋势明确，资本开支大幅收缩[4][12] - AI应用推动高端电子玻纤布渗透率提升，Low-Dk等特种产品需求潜力大[4][12] - 推荐中国巨石，关注中材科技、长海股份等[4][12] 玻璃 - 2026年价格弹性有望提升，高窑龄产线冷修加速[4][13] - 龙头成本优势显著，推荐旗滨集团[4][13] 装修建材 - 以旧换新政策加码拉动需求，二手房成交增长提振景气度[4][14] - 龙头公司渠道融合与效率提升，推荐北新建材、欧派家居、箭牌家居等[4][14] 行业动态与政策 - 六部门联合印发《建材行业稳增长工作方案》，要求2025年底前制定产能置换方案[77] - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成全年计划87%[78] - 新疆基础设施建设加速，利好区域水泥需求[81] 市场表现 - 建筑材料板块周涨跌幅-2.11%，跑输沪深300指数3.18个百分点[4][82] - 个股涨幅前五：上峰水泥（+8.11%）、中国巨石（+7.49%）、蒙娜丽莎（+6.02%）[85] - 个股跌幅前五：中材科技（-7.96%）、北京利尔（-9.29%）、天山股份（-11.42%）[85]

活动概况 - 第四届北京城市更新论坛暨城市更新体验周于9月28日开幕，主题为“人民城市 有机更新”，活动持续至10月中旬 [1] - 活动内容包括政策交流研讨会、最佳实践经验分享会及北京城市更新周等系列活动 [1] - 现场通过专家初评、网络投票、专家复评等环节评选出城市更新“最佳实践”14个和“优秀项目”26个，共计40个获奖项目 [1][2] 获奖项目特点 - 获奖项目涉及老旧平房院落改造、老旧厂房和低效楼宇设施提质增效，以及街道广场、滨水空间提升等 [1] - 获奖项目是落实北京城市总体规划、体现多元主体参与、在北京乃至全国具有示范领先效应的项目 [4] - 开幕式举办地中关村大融城是获奖项目之一，通过一体化提升地下空间、商业空间和城市绿地广场，日均客流量已超3万人次 [3] 代表性项目案例 - 泡泡玛特城市乐园作为朝阳公园城市更新项目，是国内首个潮玩行业沉浸式IP主题乐园，占地面积约4万平方米 [2] - 三里屯国际商居融合片区式更新项目以街区控规为引领，打造商居融合式发展、片区式统筹更新的“三里屯模式” [3] - 西城礼士居项目由北京建筑工业印刷厂车间改造后成为保障性租赁住房 [3] - 长辛店老镇启动区项目以“老镇常新”为理念，打造“文、旅、商、产、居”融合的综合性地标街区 [4] 公众参与与体验 - 活动通过“大众点评”和“美团”平台投放500万元消费券，市民可在线领取后线下消费，沉浸式体验城市更新成果 [6] - 体验周期间举办国际篮联3对3篮球比赛、多场攀岩比赛和冰球邀请赛等高水平体育赛事，推动文商旅体深度融合 [6] 未来规划与战略 - “十五五”期间将以城市总体规划为指引，以城市更新为抓手，科学谋划城市发展战略 [7] - 将围绕片区式更新，整体谋划一批站城融合、花园城市、滨水空间等重大项目 [7] - 将参与构建“财政资金引导+社会资本参与+市场化运作”多元融资模式，探索设立城市更新基金、加强银行信贷等 [7] - 鼓励企业从开发向运营转型，培育“短期投入、长期增值”的良性生态 [7]

活动概况 - 第四届北京城市更新论坛暨第三届北京城市更新周于9月28日傍晚在海淀区中关村广场开幕 主题为“人民城市 有机更新” [1] - 活动时间为9月28日至10月8日 中关村广场作为主会场将开展更新市集 [3] 参与主体与展台设置 - 参与主体为有史以来最多的一届 包括中国建设银行 首开集团 中粮集团 中国光大集团 京诚集团 丰台区花乡花木集团等企业 以及海淀区 昌平区 朝阳区三里屯街道 中央美院等区域和机构 [3] - 中粮集团展台创新设置“无人售卖快闪店” 由机器人担任店员 并设有篮球 冰壶等运动型体验 [5] - 京诚集团展台带来“京诚工坊”三项研学项目体验 并有非遗传承人现场展示传统技艺 [5] 活动内容与消费促进 - 活动打造商业 文化 体育 休闲等多类更新场景 [5] - 通过“大众点评”和“美团”平台投放500万元消费券 市民可线上领取并参与线下实体消费 [6] - 活动期间将上演由国际篮联主办的3对3篮球比赛 多场攀岩比赛和冰球邀请赛等高水平体育赛事 [8] - 9月30日至10月8日 中关村大融城西区三层平台将推出大众攀岩体验及游园活动 其中10月1日举行2025年“凯乐石”全国攀岩希望之星系列赛 [8]

2025年豪宅市场概况 - 2025年上半年全国20个核心城市总价1000万元以上新房成交2.1万套 [3] - 上海贡献了全国1000万以上新房成交量的约34% 超过北京和深圳两座城市之和 [3] - 上海高端住宅市场需求强劲 多个项目开盘即“日光” [3] 大华集团静安年华项目分析 - 大华集团静安年华项目于9月17日取得105套房屋预售证 19日开启认购 认购金145万元 [6] - 项目推出小高层 面积108平方米起 预计均价13万元/平方米 每套总价1400万元起步 [6] - 项目共获得81组意向客户 72组符合购房政策 首开当天去化率不足70% [3][9] - 项目土地成本极高 地块成交总价24.86亿元 溢价率32.3% 楼面价高达9.27万元/平方米 [8] - 业内分析建安成本接近12万元/平方米 项目利润微薄 高层可能微利甚至保本 [8] - 项目面临激烈竞争 同板块竞品中建玖上琅宸一批次均价14.68万元/平方米 首开即售罄 [9] 大华集团公司背景与经营策略 - 大华集团始创于1988年 是上海老牌房企 专注于城市更新和三旧改造 [12] - 公司为民营家族企业 金惠明家族通过6家“华”字系公司合计控制53.17%股权 [14] - 公司曾尝试借壳上市但未成功 未登陆资本市场 [15] - 2021年公司提出力争三年内实现800亿元销售目标 加速土地市场扩张 [15] - 2019年公司在上海拿地金额162亿元 2020年新增土地货值705亿元 2021年新增625亿元 [16] 大华集团财务与运营表现 - 2024年公司营收501.97亿元 同比下滑22.99% 归母净利润6.64亿元 同比暴跌54.69% [4][20] - 2024年末公司总资产1498.07亿元 总负债1053亿元 资产负债率70.29% [22] - 2024年末现金及现金等价物152.31亿元 同比下滑17.65% 速动比率0.46 存在流动性压力 [23] - 2024年经营现金流净额96.18亿元 同比下滑27.58% 筹资现金流净额为-130.83亿元 [24] - 2024年全口径销售额297.7亿元 同比下滑28% 2025年前8月全口径销售额149.2亿元 同比下滑约4% [17] - 公司在上海市场份额下滑 2025年前8月权益销售金额74.92亿元 行业排名第11位 而2018年排名第五 [20] 行业竞争格局 - 房地产行业下行调整 一批千亿房企先后倒下 [4] - 国企越秀 华发及央企中建系等凭借资源优势成为市场“黑马” [4] - 上海房地产市场竞争白热化 项目微利也会被资金挤爆 产品非常“卷” [19]

对于深圳80、90后而言，香蜜湖度假村的游乐场曾是童年里的欢乐坐标。如今，这处承载着一代人记忆 的场地迎来新消息。 近日，深圳市福田区住房和建设局、深圳市规划和自然资源局福田管理局联合发布《福田区香蜜湖街道 香蜜湖度假村城市更新单元规划》公告，宣告香蜜湖度假村旧改正式获批。历经多年规划的中心区旧改 工程，自此按下"加速键"。 规划落定，196万㎡新布局 南都·湾财社记者注意到，与此前公示的规划草案相比，此次公告对所有商业地块的规划容积率均进行 了下调，进一步优化空间布局的舒适性与合理性。 从规划细节来看，项目拆除用地面积约24.8万平方米，建设用地面积18.4万平方米。值得关注的是，商 业用地为此次旧改的核心载体，累计规划商业建筑面积约196万平方米，将分11宗地块分步开发。 | | | | 地块控制指标一览表 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 地块编号 | 性质代码 | 用地性质 | 用地面积(m2) | 规划容积率 | 规划容积 | 备注 | | 01-08-02 | C1 | 商业用地 | 19789.9 | 13.9 | 275 ...