广州旧改与楼市动态 村民成为楼市新购买力 - 广州旧改政策推动村民成为楼市强劲购买力 通过房票或直接置换商品房方式激活市场需求 [5][13] - 柯木塱村旧改提供商品房置换选项 村民可选择天河东5个楼盘的多种户型 包括三房至五房产品 面积覆盖73-152平方米 [8][10] - 6月天河东部分楼盘成交量显著增长 如A盘单月成交149套 B盘74套 C盘102套 较前五个月个位数成交大幅提升 [11][12] 商品房置换模式分析 - 置换比例根据项目不同设定为1:0 53至1:0 89 按当前4-6万/平方米房价计算 补偿标准具备竞争力 [12][13] - 黄埔区通过房票已消化1108套商品房 去化面积超10万平方米 贡献金额超20亿元 [13] - 现楼和准现楼项目加速村民入住流程 相比传统回迁房缩短等待周期并提升居住品质 [12] 市场反应与争议 - 开发商针对村民推出团购优惠 部分售楼部出现村民集中购房现象 现场热度堪比开盘 [2][3] - 商品房业主对村民置换存在争议 焦点集中在社区圈层和学校生源质量影响 [14][16] - 实际案例显示村民子女入学未拉低教学质量 如黄广附西校区成绩位列黄埔第一梯队 [17] 行业趋势 - 房票和商品房置换成为广州旧改新工具 有效解决安置问题并加速库存去化 [13][17] - 政策推进下村民购房需求将持续释放 对区域楼市去化形成支撑 [13][17]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [4] 报告的核心观点 - 全国现房销售占比提升、增速更好，与购房者倾向及现房库存累积有关，低能级城市现房库存占比高但去化周期长、价格下行压力大，库存及去化周期合理是政策推动参考条件 [2][12] - 三四线城市“现房销售”文件落地后，不排除中央出台指导意见，但短期仍以低能级城市/城市外围区域试点过渡，对主流开发商短期影响有限 [2][13] - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点将近，增量政策预期持续，交易端“底部共识”增强，配置上建议关注非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升及二手中介存量交易景气度提升 [4][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025年1 - 5月，商品房期房销售2.3亿平方米，同比降10.0%；现房销售1.3亿平方米，同比增13.2%，现房销售面积占比35.6%，较2024年提升4.8个百分点 [10] - 7月1日荆门推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地原则上现房销售；5月6日信阳征集意见，新出让土地一律现房销售，两城政策特征为新出让地块预售需主体封顶、“新老划断”、施行时间“因城施策” [1][10][11] - 现房销售试点政策脉络：2020年海南成首个省级出台现房销售政策省份，2023年住建部提出“有条件现房销售”后多地试点，荆门是湖北唯一试点城市，去库存有成效 [11][12] - 推进现房销售短期影响企业IRR及净利率、投资积极性和土地财政收入，长期保护购房者利益、促进行业高质量发展，优势房企马太效应加剧 [13] 投资建议 - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间大 [4][14] - 建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业等标的 [4][14] 成交概览 新房市场 - 6月28日 - 7月4日，60城新房成交382万平，移动12周同比-10.84%，增速降2.27pct；月度同比-9.65%，较上月改善1.33pct [17] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为112、251、19万平，移动12周同比增速分别为+2.27%、-15.37%、-10.96%，增速较上期分别变化+1.05pct、-3.04pct、-4.29pct，二线、三线降幅扩大，一线增幅扩大 [17] 二手房市场 - 6月28日 - 7月4日，17城二手房成交175万平，移动12周同比+4.06%，增速降5.81pct；月度同比-10.38%，较上月降13.02pct [26] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为47、120、8万平，移动12周同比增速分别为+11.04%、+1.68%、+5.59%，增速较上期分别变化-6.37pct、-5.82pct、-3.27pct，各能级增幅收窄 [26] 土地市场 - 6月23日 - 6月29日，全国土地成交建面3241万平，滚动12周同比+9.61%，较前期升9.01pct；成交总额765亿元，滚动12周同比+31.82%，较前期升22.45pct；平均溢价率7.82%，滚动12周同比+1.60pct [3][35] - 一线、二线、三线城市土地成交建面分别为72、1399、1770万平，滚动12周同比增速分别为+16.15%、+23.72%、+1.91%，二线、三线增幅扩大，一线增幅收窄；成交金额分别为45、588、131亿元，滚动12周同比增速分别为40.79%、54.14%、1.99%；平均溢价率分别为0%、9.67%、2.79%，滚动12周同比增速分别为3.61pct、2.97pct、-1.93pct [35] 本周融资动态 - 2025年6月30日 - 7月6日，房企发行境内债券15只（14只为国企发行），境内债发行金额合计52.02亿元 [46] - 2025年7月（截至7月6日），地产债境内、境外发行额分别为178.48亿元、0亿元，偿还额分别为445.07亿元、382.24亿元，净融资额分别为-266.59亿元、-382.24亿元 [46] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - **A股市场**：本周申万房地产指数+0.29%，较上周跌2.79pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.25pct；涨幅前三为南国置业+14.57%、南山控股+10.98%、珠江股份+6.45%；跌幅前三为亚太实业-8.17%、深振业A-6.13%、深圳华强-5.17% [53] - **H股市场**：本周Wind香港房地产指数+1.34%，较上周降2.36pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数2.86pct；克而瑞内房股领先指数为-0.02%，较上周跌3.15pct；涨幅前三为力高集团+14.17%、建业地产+8.70%、绿地香港+8.48%；跌幅前三为弘阳地产-13.21%、远洋集团-5.43%、路劲-2.27% [60] 重要公告概览 - 碧桂园逾75%持有人加入境外债重组支持协议，6月签约面积和金额同比下降 [67] - 保利发展6月新增5个房地产项目，签约面积和金额同比下降 [67] - 招商蛇口截至6月30日斥资4.3亿回购股份，占总股本0.494% [67] - 中国金茂联合体竞得西安62.596亩商住用地，总价61500万元 [67] - 雅居乐集团与金融机构磋商借款重续，目标年底前与多数债权人达成重组方案，6月合同销售金额和面积同比下降 [67] - 越秀地产6月合同销售金额和面积同比下降，获取北京昌平居住用地权益 [67] - 华侨城A调剂8.5亿元担保额度 [67] - 城建发展董事长退休，获华能资本分红2362万元 [67]

第一种类型：集体土地性质的安置房房：这种房子不能贷款，不能办房产证，也无法在市场上交易，买了一般都卖不掉。 "安置房"，给人第一印象就是，它的价格远比商品房更"便宜"， 然而现实中，这种房子即使被销售说的天花乱坠，也依旧很少人愿意买，这是为何？ 第二种类型：有限产权房（国有划拨土地）：这类房子需要缴纳"土地出让金"才能交易，而且交了这笔钱以后，就可以办理房产证，买卖和贷款，但过程 相对更为复杂一些。 第三种类型：全产权房（国有出让土地）： 这种和普通商品房没啥区别，可以贷款、买卖，也可以办房产证。 其实，安置房远比我们想象中更为复杂 01.什么是安置房？ 所谓的安置房，其实就是政府给拆迁户解决居住问题而提供的房子，而且，根据土地性质不同，安置房也分为好几种类型，而且各有各的限制： 另外，安置房和回迁房也有区别： 安置房：是政府或开发商在其他地方建造的，用来安置拆迁居民的房子，这种房子可能离原来住的地方比较远，而且土地性质和产权问题更复杂。 回迁房：是开发商在原拆迁地或附近建好新房后，按协议将房子还给原住户，相当于"原地拆迁，原地回家"。 所以，大家如果要买这些房子，一定在先做好功课，了解清楚土地性质，不然将来 ...

楼市现状与调整预期 - 全国房价仍存10%-20%下跌空间 调整周期将持续1-3年[3] - 一线城市或核心区域房价相对坚挺 三四线城市调整可能性更高[3] - 出生率下降和老龄化加剧导致购房主力减少 二手房挂牌量猛增形成供大于求局面[3] - 政策已消除投机性买房空间 房价调整是必然趋势[3] 政策干预与市场稳定 - 住建部赴广东浙江调研 强调因城施策精准调控以稳定预期激活需求[8] - 多部委去年9月政策组合拳显效 今年再次加码推动止跌回稳[8] - 重点省份房地产市场潜力较大 其稳定对全国经济具有关键作用[11] - 政策目标并非推动房价大幅上涨 而是实现房地产与经济良性互动[9][11] 专家观点与社会影响 - 财经界人士认为房价大幅下跌将冲击银行系统 官方会干预维持平稳[5] - 社科院数据显示中低收入家庭60-70%财富集中于房产 房价下跌对其冲击显著[7] - 高收入群体房产仅占投资小部分 房价波动对其影响有限[7] - 部分专家观点被质疑立场偏向维护高房价 与实际市场规律存在偏差[7] 行业转型与经济关联 - 房地产问题系多年积累 需与经济复苏形成正向循环[9] - 当前阶段其他行业尚无法替代房地产对经济的支撑作用[11] - 官方明确"止跌回稳"为2025年重要任务 但调整期仍需较长时间[1][3]

行业监管政策 - 北京市住建委起草《关于规范个人开展住房转租活动的通知》，明确个人转租10套（间）及以上住房需办理市场主体登记并备案[1][3] - 政策主要针对职业化个人"二房东"，终结其无照经营时代，填补租赁市场监管空白[2][8] - 监管门槛设定为10套（间）依据住建部2021年管理意见和现实情况考量[9] "二房东"分类与现状 - 市场"二房东"分为三类：个人临时转租、规范经营企业、职业化个人经营者[6][7] - 职业化"二房东"存在发布虚假房源、克扣押金等乱象，处于监管灰色地带[2][7] - 2025年上半年北京个人房源租金坪效约118元/㎡/月，50平方米单间月租约5900元[10] - 按"付三押一"方式计算，10套（间）住房涉及资金超23万元，存在挪用和跑路风险[10] 资金监管机制 - 押金需纳入北京市住房资金管理中心托管账户，超3个月租金部分也纳入监管[10][11] - 强制资金监管可降低挪用风险，保障租客资金安全，提升经营者信用背书[11] 租赁市场动态 - 2025年上半年核心8城租金数据：北京个人房源租金同比降6.73%，环比降1.17%[12][13] - 上海/深圳/杭州个人房源租金同比降幅达9.41%/9.00%/10.80%[13] - 市场供大于求导致"二房东"批量退房，部分房源租金比前几年低10%-20%[12][14] 监管执行措施 - 建立街道日常监管机制，要求发现违规线索及时上传至租赁管理平台[15] - 互联网平台和经纪机构不得为未登记个人提供10套（间）及以上转租服务[15] - 经营者需办理营业执照和住建部门备案，完全纳入行业监管框架[15]

土地要素配置 - 精准研判市场需求，优先推出面积适中、配套完备、生态优越的优质地块 [1] - 创新土地出让机制，允许土地竞得人在合同签订后1个月内缴纳50%出让价款，最长12个月付清全款，竞买保证金低至起始价的20% [1] - 推行"承诺制"办理建设审批手续，缓解企业资金压力 [1] - 严格落实《日照市闲置存量土地处置工作方案》，通过18条具体措施推动存量闲置土地高效盘活 [1] 住宅品质提升 - 对社区服务设施、高品质住宅特色空间等实施不计入容积率的优惠政策 [2] - 鼓励企业打造风雨连廊、公共架空层等可变空间 [2] - 加强居住区规划设计风貌管控，引导住宅建设融入地方特色与时代元素 [2] - 支持个性化全装修和装配化装修，开展群（团）购定制服务，并对全装修企业给予信用加分 [2] - 大力推进既有住宅品质提升工程，针对老旧住宅实施结构加固、节能改造等项目 [2] 金融支持与服务保障 - 公积金贷款额度大幅上浮，购买"好房子"的家庭，夫妻双方缴存公积金最高可贷120万元，单方缴存最高可贷90万元 [3] - 金融机构对高品质住宅项目开辟绿色通道，纳入"白名单"管理，降低融资成本 [3] - 建立"全生命周期超前服务"机制，为高品质住宅项目开通绿色审批通道 [3] - 对获评高品质住宅的项目，在评优评先、信用评价中给予倾斜 [3] - 推动物业服务升级，拓展养老、家政等业态，实行市场调节价 [3]

96套房产债权转让，曾历经多次流拍的"西湖区金都城市芯宇96套房产以及对杭州启德置业有限公司享有的债权"（以下简称"城市芯宇"） 再次在阿里平台拍卖。 值得庆幸的是，在经历多次降价流拍后，这次终于成功卖出。 阿里法拍截图 相较2022年10月总评估价高达3.27亿，本次拍卖起拍价仅1.53亿元，不到3年时间总价值缩水超50%，这次拍卖也最终以起拍底价1.53亿成 交。 回顾其上架拍卖的历史，启德置业因债务违约以资抵债，2022年首次拍卖时又因为房地产市场整体下行而流拍。 令人唏嘘的是，曾经在杭州房地产市场创造多个豪宅神话的金都房产，如今早已查无此人，金都最近一次在杭州开发建设的楼盘，是位于 临平区的金都夏宫。截至目前，天眼查显示，公司已列为被执行人，法人也被"限高"，风光不再。 值得一提的是，尽管城市芯宇资产本身相对优质，但由于存在相关债务以及产权权益纠纷等问题，对于买家来说也是一块"烫手山芋"。 在标的物介绍中提到，除了96套房产之外，还有杭州启德置业有限公司与杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行所有的金融不良资 产。债权标的物显示，杭州启德置业有限公司还欠银行本金、利息合计约6149万元。 金都城市芯 ...

本文自南都·湾财社 采写 | 南都·湾财社记者 孙阳 编辑 | 柴华 近日，福田区住房和建设局一则公告，让众多深圳人的目光聚焦到安居景贤阁项目。作为福田区首个面向人才配售的住房项目，其以不到6万/㎡的均价， 一经推出便引发抢购热潮。 南都·湾财社记者注意到，7月5日，深圳市福田区住房和建设局发布关于住保售〔2025〕013号安居景贤阁项目选房结果的公示，根据房源公示情况，安居 景贤阁96套房源全部显示"已选定"，成为深圳2025年下半年首个"日光"的项目。 | 序号 | 小区 | 栋名称 | 房号 | 朝向 | 户型 | 面积(平方 米) | 房价(元) | 状态 | 选中时间 | 备注 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 安居景贤阁 | 1栋 | 1301 | 西南 | 两房 | 69.62 | 4060477 | 已选定 | 2025-07-05 | | | 2 | 安居景贤阁 | 1栋 | 1302 | 西南 | 两房 | 70.05 | 3742592 | 已选定 | 2025-07-0 ...

行业趋势 - 房地产行业回归居住本质，"好房子"成为时代热词，产品力成为核心竞争力 [1] - 国家标准《住宅项目规范》实施，推动好房子建设具象化，强调通过设计、施工、材料、服务等提升住房品质 [4] - 行业从"功能满足"向"价值引领"转变，好房子不仅是物理空间，更是情感场域 [4] 项目表现 - 璟悦长安开盘成交217套，成为楼市焦点 [1] - 项目填补京西80-130平方米"满装"智慧好房子的市场空白 [5] - 项目得房率创纪录，97平方米户型得房率最高达97%，实际使用效果媲美115平方米以上户型 [5] 产品设计 - 项目以八大维度系统实践，将"国企匠心"转化为可触摸的生活场景 [3] - 融入62项人性化收纳设计，包括超级消毒鞋柜、多功能餐边柜、独立家政间等 [8] - 深度集成华为鸿蒙全屋智能系统，实现一键联动全屋设备，提升居住体验 [8] 配套设施 - 园区规划超1000平方米四大架空层和1200平方米下沉庭院式会所，涵盖健身区、儿童乐园等全龄友好空间 [9] - 项目毗邻地铁1号线支线体育场南街站（建设中），未来将构成京西双轨TOD枢纽 [12] - 3公里范围内覆盖京西大悦城、万达广场、三甲医院、优质学校等完善配套 [10] 区位优势 - 项目位于石景山新首钢板块，联动五棵松、金融街、首钢园等财富坐标和生态资源 [10] - 区域定位为CRD"首都休闲娱乐中心区"，兼具生态与时尚文化休闲功能 [10] - 首钢地产作为世界500强旗下企业，为项目品质背书 [12]

租赁市场供需现状 - 广州黄埔区科学城、萝岗等新兴产业集聚区成为毕业生租赁首选地 6月份该区70%房源租给应届毕业生 优质房源一两天内被抢空 [1] - 毕业生面临适宜房源短缺困境 要么租金超过3000元/月的长租公寓或商品房 要么是采光通风差的楼梯老破小 多数选择合租商品房 [1] - 90后、00后租客偏好一房一厅户型 注重私密性和舒适度 工作稳定后愿意长租并添置家具 [1] 供需错配问题 - 市场存在大量空置老旧住房和商办类公寓 但因装修配置差、管理不到位等问题无人问津 形成供需严重不匹配 [2] - 四线城市出现细分租赁市场活跃现象 如改造车库出租给环卫工人 年租金7000-8000元 餐饮员工租住商铺改建房 8平方米月租600-800元 [2] - 租客普遍对当前租赁状态不满意 不愿添置生活设施 中老年租客计划返乡 年轻人面临搬迁预期 [3] 行业转型方向 - 住房租赁已与二手房、新房形成三分天下格局 热点城市租赁占主导 年轻人将租赁作为主要居住形式 [3] - 租客核心需求包括适宜面积、合理租金、卫生环境、安全管理等 但满足条件的供给严重不足 [3] - 供给端过于注重物质空间 缺乏基于租赁需求的服务和管理 行业需从"有没有"转向"好不好" [3] 供给侧改革机遇 - 老旧住房和商办公寓严重过剩 需针对不同租赁需求进行供给侧改革 重点提升服务和管理水平 [4] - 通过有序供给可盘活存量资源 降低城市化成本 培育可持续内需和住房发展基础 [4]